Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Подробный список документов для покупки земельного участка в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правильно заключенный договор купли-продажи земельного участка предусматривает следование сразу нескольким законам. Особенно если речь об участке под ИЖС. В частности, к вниманию принимается земельный и гражданский кодекс, а также закон о гос. регистрации недвижимости.
Приобрести участок можно у частного лица, девелопера или государства.
Покупка земли у частников сопровождается определенными рисками. Например, очeнь дeшeвo пpoдaютcя пpoблeмныe зeмли: формально они принадлежат продавцу, но по факту документов на них у него не осталось. Придется тратить нервы, силы, время и деньги на юриста, чтобы все восстановить. Продавец также может умолчать о различных ограничениях, наложенных на землю, что в итоге приведет к невозможности зарегистрировать право собственности на построенный дом. Спешка при заключении сделки может говорить о том, что продавец стремится избавиться от участка, на который претендует кто-то еще.
Приобретение земли у девелопера сопровождается меньшими рисками, но и тут не следует терять бдительность. Нередко бывает, что к дешевым участкам не предусмотрено подведение коммуникаций за счет компании. Поэтому стоит проверить технические условия, другие документы на землю и коммуникации, а также убедиться, что девелопер выполняет свои обязательства, например почитав в сети отзывы о компании или лично пообщавшись с их клиентами.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Договор купли-продажи земельного участка: недействительные сделки
Недействительные сделки — не редкость. Договор купли-продажи земельного участка можно сделать таким, если документ будет признан оспоримым или ничтожным.
| Ничтожный | Рассматриваемое соглашение ещё на этапе заключения нарушало закон. Таким образом, документ будет считаться недействительным, начиная с момента, когда его заключили. Таким можно признать договор, составленный на основе поддельных документов, или если продажу скрыли дарением. |
| Оспоримый | Договор такого типа заключался с нарушениями, но все ещё может работать при условии, что никто не попытается его оспорить через суд. |
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца . На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Риски при приобретении участка под ИЖС
Пониманию того, как правильно купить земельный участок, помогает не только знание пошаговой инструкции, но также принятие к учету возможных рисков при совершении сделки. Спешка при приобретении недвижимости может стать причиной возникновения значительных проблем с оформлением и эксплуатацией имущества. В связи с этим стоит выделить несколько актуальных категорий рисков:
- Недобросовестность продавца. На практике не редкость, когда для ускорения заключения сделки, продавец не уведомляет покупателя о важных особенностях. К примеру, земля имеет обременения в виде залога или относится к лесному фонду, что делает совершение процедуры передачи имущества попросту невозможным. Иногда продавец подделывает данные, касающиеся категории участка. Так, сельскохозяйственные наделы не подходят для беспроблемного индивидуального жилищного строительства, поэтому в случае с ошибочной покупкой покупателю придется самостоятельно заниматься вопросом перевода недвижимости в другую категорию.
Шаг 2 — проверить документы на земельный участок
Вот какие документы нужны при покупке земельного участка:
- Сверьте паспортные данные продавца с данными, указанными в выписке из ЕГРН. Не советую покупать земельный участок, если право собственности еще не установлено, так как при оформлении сделки могут возникнуть неустановленные границы или не погашенный налог.
- Если продавцом выступает юридическое лицо — запросите уставные документы и проверьте правоспособность на сайте Федеральной налоговой службы.
- Сверьте — один и тот же кадастровый номер во всех документах и правильно ли указана категория земель.
- Если продавец состоит в браке, у него должно быть нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Без этой бумаги сделка не состоится.
- Не поленитесь, измерьте земельный участок хотя бы линейкой на Яндекс Картах и сравнить с цифрами в документах. Площадь должна совпадать. Бывают случаи, когда права оформлены до того, как состоялось незаконное соглашение о разделе земельного участка между собственниками.
Как стороны могут проверить документы
Так как недобросовестных продавцов, мошенников и попросту неграмотных продавцов довольно много, потенциальный покупатель должен знать, на что обращать внимание при проверке документов и какие именно бумаги относительно приобретаемого земельного участка нужно проверить до совершения покупки. Вы можете поручить эту задачу агентству недвижимости, профильному юристу или заняться ею самостоятельно, предварительно подготовившись
Если в первых двух случаях вся ответственность перекладывается на профессионалов, экономятся время и усилия, но оплачиваются услуги, то в третьем случае, если что-то случится, винить в неосмотрительности будет некого, кроме самого себя.
Чтобы самостоятельная проверка была произведена правильно, недостаточно просто визуально осмотреть представленные продавцом бумаги. Перепишите основную информацию из них или попросите копии, чтобы неспешно сверить все данные на соответствие, даты и прочие сведения. Параллельно с этим имеет смысл обратиться в Росреестр самостоятельно, запросив справку о том, кто является собственником, нет ли обременений, об основных характеристиках. Информация, полученная из Росреестра, должна полностью совпадать с данными, которые находятся в документах продавца.
Ввиду того, что на рынке недвижимости много мошенников, сделку нужно проводить с особой осторожностью. Проверить предъявленные продавцом документы может лично покупатель или же агентство недвижимости, в которое он обратится
Стоит отметить, что заниматься проверкой лучше всего без участия продавца, поскольку он выступает заинтересованным лицом.
Свидетельство о регистрации – документ, на котором есть защитная голограмма и водяные знаки. Если у покупателя всё равно возникли сомнения касаемо его подлинности, он может сделать запрос в Росреестр, где хранится копия документа. Также у покупателя есть право самостоятельно запросить измерение площади участка, если он подозревает, что заявленная в документах площадь не отвечает действительности. Все эти меры помогут купить юридически «чистую» землю, с которой в будущем не будет проблем.
Документы для покупки земельного участка
Как правило, документы необходимые покупателю и продавцу для покупки земельного участка – это его гражданский идентификатор личности сторон. Он понадобиться для составления договора купли-продажи.
Если имущество является совместной собственностью мужа и жены, то рекомендуется запросить согласие от второго супруга на заключение сделки. Его заверяют у нотариуса. В противном случае документ не имеет юридической силы.
Росреестр зарегистрирует переход права собственности и без согласия второго супруга на продажу участка. Но в таком случае делают соответствующую пометку. Если муж или жена продали имущество в тайне, то супруг имеет право подать иск в суд о признании договора недействительным.
Для проверки чистоты сделки рекомендуется запросить у продавца следующие документы:
- выписку из ЕГРН;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие бумаги (договор купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследовании и др.).
Приобретение земельного участка – процедура достаточно простая. Однако стороны могут столкнуться с некоторыми сложностями.
Любая финансовая сделка связана с некоторым риском. На рынке недвижимости часто орудуют мошенники. Именно поэтому рекомендуется проверить при покупке все документы на объект:
- выписку из ЕГРН (она подтверждает отсутствие обременений, а также по ней можно установить настоящего владельца объекта);
- правоустанавливающие бумаги на землю (сведения, отраженные в них, советуется сравнить с информацией из выписки);
- кадастровый паспорт (поможет понять, в отношении какого именно участка стороны заключают сделку).
Законодательными актами, регулирующими сделки с недвижимостью и, в частности, с земельными участками являются:
- Гражданский кодекс РФ;
- Земельный кодекс РФ.
Оформление в собственность приобретенного земельного участка подчиняется также нормам Закона № 122-ФЗ, который регламентирует принципы регистрации возникшего права на недвижимый объект. Согласно его норм сделка не требует нотариального заверения. Но существует ряд случаев, когда она обязательна:
- при покупке земли у юридического лица;
- в случае долевого приобретения участка земли независимо от его разрешенного использования;
- при участии в сделке ребенка, не достигшего совершеннолетнего возраста, а также гражданина, признанного недееспособным.
Что необходимо учесть?
При выборе земли, важно изучить расположение коммуникаций, дорог и объектов вблизи участка. А также насколько четко определены границы территории, а если их нет – требуется провести межевание, во избежание дальнейших проблем с соседями.
Если земля приобретается под строительство дома, необходимо узнать к какой категории она относится. Не на каждом участке возможна и разрешена застройка жилыми домами.
Если сделка оформляется напрямую, без участия агентов по недвижимости, лучше детально проверить правовой статус гражданина, продающего собственность. Если же договор оформляется при посредничестве риэлтора, лучше уточнить его опыт и наличие лицензии.
Случается, что продавцом по доверенности является третье лицо. Тогда следует внимательно проверить, не закончился ли срок действия этой доверенности и какую конкретно часть имущества по ней доверяется продать.
На рынке недвижимости постоянно существует множество мошеннических схем. Кроме этого, продавец почти всегда старается продать участок по выгодной цене. И даже если он не собирается специально обманывать, то может просто утаить или не рассказать о некоторых деталях или ограничениях.
Покупателю желательно знать, с какими потенциальными проблемами он может столкнуться.
Самые популярные мошеннические схемы:
- Продажа участка, полученного в результате самозахвата. В дальнейшем, после проведения сделки, это отразится на процедуре оформления земли в собственность для нового собственника.
- Несоответствие предназначения зарегистрированной земли. Здесь нужно не только полагаться на слова продавца, но и тщательным образом проверять документы. В государственных конторах по регистрации собственности должны подтвердить, что на данном участке возможна постройка частного жилого дома.
- Земельный участок может находиться в залоге у банка или быть арестован в счёт каких-либо долгов.
- Продажа одного и тоже участка нескольким покупателям. Данная ситуация может возникнуть, если используются свидетельства без учёта кадастровых номеров.
Документы старого образца и межевание
Достаточно часто при приобретении дачи покупатель сталкивается с тем, что у продавца на руках документы старого образца, которые были выданы соответствующими органами еще до создания единой регистрационной системы. Например, раньше районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству оформляли так называемые розовые свидетельства о праве собственности на землю. Документы, выданные до 1998 года, и ныне являются действительными. Поэтому требовать у продавца перед сделкой переоформлять и регистрировать права собственности на недвижимость необязательно.
Не, покупая такую дачу, надо помнить, что раз земельный участок был образован до создания в 2000 году единой системы кадастрового учета, то из-за отсутствия межевания он может не иметь согласованных границ. Поэтому, чтобы избежать будущих земельных споров с собственниками смежных земельных участков, перед тем как подписывать договор, требуйте у продавца провести межевание. С 2021 года регистрация перехода права собственности по сделке с земельным участком, не имеющим согласованных границ, будет запрещена.
Как изменился порядок регистрации участков?
Как оспорить кадастровую стоимость участка и дома?
Требования к обеим сторонам соглашения о приобретении надела
После оформления договора купли продажи ЗУ стороны должны обратиться в Росреестр согласно нормам гражданского законодательства, выраженного статьями 131, (п.1), 558 (п.2).
Здесь предоставляются 3 экземпляра договора купли продажи для отметки сведений о проведении регистрации сделки. Если передаточный акт составлялся отдельно, его прилагают к договору. Продавец предоставляет к регистрации:
- паспорт или доверенность и паспорт поверенного;
- свой правоустанавливающий договор (свидетельство о наследовании);
- свой право удостоверяющий документ на ЗУ;
- разрешение супруга (при необходимости);
- кадастровый паспорт ЗУ;
- межевое дело с планом границ ЗУ (о том, реально ли совершить куплю-продажу ЗУ без предварительного межевания, узнаете здесь);
- дополнительные документы, исходя из нюансов сделки.
Покупатель предварительно уплачивает пошлину в размере 2 тысяч рублей за проведение регистрации и подаёт регистратору документ, удостоверяющий личность, из числа следующих:
- паспорт;
- доверенность и паспорт (для представителей);
- свидетельство о рождении ребёнка, разрешение опеки и свой паспорт (при оформлении на ребёнка).
Также покупателем подготавливается и подаётся нижеследующее:
- Заявление о регистрации права собственности.
- Квитанция об уплате пошлины.
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
- заявления о регистрации прав собственности при покупке земельного участка
Если договор сделки составлялся и удостоверялся нотариально, уплачивать пошлину за регистрацию не требуется.
Регистрация сделки может проводиться в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ «Мои документы».
Купля-продажа земельного участка через МФЦ
Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.
Для оформления договора в многофункциональном центре вашего города сначала потребуется собрать весь пакет предоставляемых документов, подписать договор со второй стороной, желающей приобрести землю, и только после всего указанного идти оформлять сделку.
Купля-продажа земельного участка через МФЦ состоит из следующих перечисленных этапов:
- совместная явка в центр продавца и покупателя;
- предоставление актуальных и корректных документов и справок, включая договор и акт передачи права;
- заполнение бланка заявки покупателем;
- подтверждение оплаты госпошлины при помощи предоставления платежного поручения или квитанции;
- принятие сотрудником МФЦ всех бумаг и их последующая отправка в Росреестр для регистрации.
Возможные проблемы и пути их решения
Если не учитывать мошеннические схемы, то к наиболее распространённым проблемам относятся ошибки и недочёты при составлении документов. Процедура оформления земельных участков несколько сложней, чем квартир. Существует множество нюансов, которые впоследствии могут доставить новому собственнику множество проблем. Основные из них:
- Реальные параметры земли (площадь, описание, месторасположение и т.д.) не соответствуют данным, указанных в официальных документах. Расхождения могут возникнуть, как по вине продавца, так и по невнимательности регистрирующего органа.
В процессе покупки всю информацию об участке следует должным образом проверять. - Оформление сделки без согласия лиц, которые имеют на неё свои права. Это может быть один из супругов, несовершеннолетний ребёнок, лица, находящиеся в армии или в тюрьме, недееспособные граждане и т.д.