Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как зарегистрировать дачный дом в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Информация о том, сколько отступать от забора, от улиц, от соседних участков и возведенных построек при строительстве дома содержится в градостроительных и нормах и правилах (СНИПах, СанПинах), а также закреплены законом о противопожарной безопасности.
Эти нормы разрабатывались еще в прошлом веке для безопасности граждан, тогда, когда еще не существовало частной собственности. С течением времени, с учетом застройки и освоения территорий, нормы и правила видоизменялись наряду с другим земельным законодательством.
Существуют своды правил, которые регулируют возведение построек в черте города (СП 30-102-99). Есть правила, которые предусматривают застройку и планировку дачных участков (СП 53.13330.2019).
Наряду с этими сводами приняты Санитарные Правила, где указаны допустимые минимальные расстояния от газопроводов, ферм, очистных сооружений до отдельных зданий (СанПин 2.2.1/2.1.1.1200-03), а также требования к противопожарным отступам (123-ФЗ от 22.07.2008 г., с изменениями от 14.07.2022 № 276-ФЗ, СП 4.13130.2013)
Рассмотрим какие правила и нормы по минимальным отступам от границ участка действуют при строительстве дома на дачных, садовых участках в СНТ.
Нормативные акты и документы
Согласно законодательству Российской Федерации начинать строительство на земельном участке разрешается только при наличии Свидетельства о праве собственности.
Сверьте все данные в разрешительном документе и используете землю в соответствии с её целевым назначением.
Возведение частной постройки разрешено только на:
- землях сельхозназначения, с разрешением под дачное строительство (в перспективе и под ведение садоводства); , под индивидуально-жилищное строительство либо под личное подсобное хозяйство;
- землях под комплексное жилищное строительство.
После скрупулезной проверки соответствия документов, необходимо начинать планирование в соответствии с законодательными актами и нормами СНиП.
Среди рекомендуемых актов обязательно следует ознакомиться с:
- Планирование и застройка на территории городской и сельской местности;
- Коммуникации: СНиП 07.01-89;
- МСК – МГСН 1.0-99 п.9.1;
- МО – ГСН 30-303-2000 п.10.15;
- Постройки малых габаритов СП 30-102-99: Планирование застраиваемой площади;
- Пожарная безопасность: 123-Ф3, в том числе санитарные Сан Пин 2.2.1/2.1.1.1200.
Какие правила планировки и застройки на дачных участках СНТ действуют в 2023 году
Минимальные отступы, установленные правилами, увы, мало кто соблюдает. При желании можно придраться к любому дачному или садовому участку, если хозяин не перфекционист в отношении соблюдении норм законодательства.
Так как земельные участки, принятые к выдаче чаще всего, имеют размер – 6 соток, приходится умудриться на таком клочке земли разместить хотя бы минимум: дом, баню, хозчасть, при этом не забыть про сад и огород. Вот и получается: где-то строения расположены слишком близко друг к другу, где-то деревья посажены неправильно.
Однако, если нарушения касаются высадки деревьев или кустарников – то исправить ситуацию при обращении недовольных соседей можно на раз-два. А если не соблюдены минимальные отступы от границ земельного участка при строительстве коттеджа или бани? Здесь вариант решения проблемы гораздо сложнее.
Рассмотрим какие правила планировки и застройки действуют в 2023 году, сколько метров отступать от забора при строительстве.
Требования безопасности
Сегодня существуют общие нормативные требования к отступам, которые рекомендуется учитывать при проектировании и строительстве на частных участках для ИЖС, ЛПХ, на садовых и дачных участках, в следующих сводах правил:
- «Планировка и застройка территории ведения гражданами садоводства. Здания и сооружения»; «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»; «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства».
Обязательность применения стандартов регулируется «Перечнем национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона „Технический регламент о безопасности зданий и сооружений“». До 01.08.2020 указанных выше сводов правил в нем не было, что означает, что это рекомендуемые, а не обязательные требования. Данная позиция подтверждается решением ВС РФ.
Нормы построек по отношению к забору соседнего участка
Нормативы построек на дачном участке (садовом наделе) по отношению к ограде смежных владений для удобства сведены в отдельную таблицу.
| Строение, сооружение, объект | Расстояние до забора соседа, в метрах |
| Жилое здание | Не меньше 3 |
| Отдельно стоящий гараж, сауна, баня, беседка | 1 |
| Курятник, овчарня, прочие постройки для птиц и скота | 4 |
| Теплица | 1 |
| Искусственный водоем типа пруда, бассейна | 3 |
| Ульи | 10 |
| Деревья высотой более 3 м | 3 |
| Деревья менее 3 м | 2 |
| Кустарник высотой менее 2 м | 1 |
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Отступы при строительстве между хозпостройками
Без соблюдения отступов не могут быть построены никакие хозяйственные постройки, обладающие характеристиками капитальных строений (невозможность перемещения, наличие инженерных коммуникаций, прочный фундамент). Такие объекты недвижимости не могут быть перемещены, поэтому при планировании, важно продумать расположение хозпостроек с соблюдением требуемых отступов. Количество хозпостроек зависит от желания собственника и площади участка. Баня или сарай должны размещаться не ближе чем в 1 метре от забора. Если на соседних участках уже есть баня, гараж, то отступ между строениями должен быть от 6 метров. Минимальный отступ от помещений с животными до построек составляет 4 метра.
В градостроительных правилах определена и допустимая высота хозпостроек. Если баня располагается в метре от забора, то высота в коньке не должна превышать 5 метров. Если строительство бани начато с соблюдением отступа в 2 метра от забора, то высоту можно увеличить до 5,5 метров. При расположении бани не менее, чем в 5 метрах от ограды высота должна составлять не более 7 метров. Если гараж — самостоятельная постройка, расстояние от него до ограды не менее 1 метра. Допустимая высота забора также прописана в СНиП — не более 2 метров, уровень затемнённости не важен. Растительность на участке высаживается с учётом максимальной высоты. Для высоких деревьев 4 метра, средних 2, кустарников не менее 1 метра.
Вам есть что скрывать за высоким забором?
Юрий Попов: «Нужны штрафы и санкции. Если это будет прописано в Кодексе об административных правонарушениях, то данная норма заработает, и дачникам придется приводить высоту заборов на своих участках в соответствие с установленными нормативами. Все знают, что у нас страна заборов — такова ментальность. Действительно, на участках в 6 соток заборы бывают по 2—3 метра высотой, и соседние участки остаются в тени — солнце не попадает, там ничего не растёт, а растёт количество соответствующих исков в суды. Что касается таких дел, то они идут где-то после тяжб, касающихся смежных границ, — это большое количество прецедентов…
… я бы пошел дальше и ввёл более радикальные ограничения — не сплошные, а просматриваемые заборы, и не выше 1,5 метров, то есть чуть ниже среднего роста взрослого человека. Что там скрывать — непонятно. Если на своих 6 сотках в Подмосковье не хочешь видеть соседа, то переезжай в соседние области и бери хоть гектар, там в округе никого не увидишь даже без забора».
Чуть позже Юрий Попов добавил, что проблему с соблюдением садоводческими некоммерческими товариществами нормативных актов решить просто — нужно перевести всех из СНТ в ИЖС. Тогда все индивидуальные участки окажутся жестко к градостроительным нормам. Останется только без послаблений контролировать их соблюдение и наказывать нарушителей. Обязательно нужно дополнить СНиПы нормативами об устройство заборов, издать другие НПА по данным сооружением. Кроме использования административного ресурса нужно также как можно больше предоставлять населению полезной информации об устройстве ограждений.
Кадастровые инженеры «Недкадастр» уточняют границы земельного участка, проводят геологические и геодезические изыскания при планировании строительства, сформируют ГПЗУ. Помогают в устранении разногласий между соседями из-за нарушения СНиП в досудебном и судебном порядке. Выявят обременения на участке в том числе принадлежность к охранным зонам и помогут согласовать проект.
Самовольно построенная недвижимость
Вопрос:
Можно ли на участках СНТ строить дом неофициально?
Известно, что на долю домовладельцев приходится большой процент «серых» строителей. Мотивов и причин у них много (касаться этого не будем).
Но наступает момент, когда нужно узаконить объект. До 1 марта 2026 г. «серое» строительство узаконено. Но если дом будет построен с нарушениями градостроительства, то такой объект могут признать самовольной постройкой со всеми негативными последствиями.
Добиваться признания дома правомерной постройкой можно только в суде. То есть нужно доказать, что объект соответствуют градостроительным нормам, не угрожает безопасности граждан и построен на законной земле домовладельца и, конечно же, участок предназначен для сооружения жилья. Затем с судебным решением можно идти в Росреестр.
В суд иск может подать и местная администрация для признания здания несоответствующим град.нормам и его сносе. По собственному решению администрация не может сносить жил.недвижимость. Поэтому если такой иск заявлен, нужно приводить дом в соответствие и незамедлительно писать в суд встречный иск.
ИЖС включили в национальный проект «Жильё и городская среда»
Законы о строительстве и эксплуатации ИЖС развиваются вместе с интересом населения к загородному жилью. В нацпроекте «Жильё и городская среда» для ИЖС планируют:
- выделить 100 млн кв. м. земли для строительства;
- упростить процесс подключения частного жилья к инженерным сетям;
- опубликовать реестр типовых проектов;
- внедрить специальную ипотечную программу;
- к 2024 году запустить массовое ИЖС с электронным документооборотом — оформлять бумаги будет застройщик.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
Особенности расположения гаража на земельном участке
Выясним сколько метров надо отступать от забора и других строений при строительстве гаража.
Гаражи для автомобилей могут быть как отдельными постройками, так и встроенными или пристроенными к дому, коттеджу или другим зданиям, расположенными на садовом участке.
Здесь следует понимать, если гараж отдельно стоящий и одноэтажный, то от соседнего забора достаточно отступить 1 метр для строительства (учитывая при этом наклон крыши, чтобы сточная вода не попадала на соседний участок. Если гараж является пристройкой дома, тогда от дома отступается 3 метра, а от гаража – 1 метр.
По новым правилам 2022 разрешено размещать примыкающий к участку гараж (навес для авто, или площадку-стоянку) со стороны улицы или проезда по согласованию с правлением СНТ.
На какие постройки не надо получать разрешение
С 2018 года введена упрощенная система получения разрешения на строительство целого ряда объектов, теперь весь процесс носит уведомительный характер. То есть, желающий возвести постройку на своем участке должен проинформировать ответственные органы о начале строительства и его завершении.
Так, можно не получать разрешение на строительство и реконструкцию следующих видов построек:
- Гараж (если его не использовать для предпринимательской деятельности).
- Жилой дом, садовый дом, хозяйственные постройки на садовом земельном участке.
- Объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС).
- Строение, которое не является капитальным.
- Строения и сооружения вспомогательного использования.
Расстояние построек от забора соседа по новым нормам 2022
Расстояние от построек до забора, размещение хозпостроек на соседних земельных (дачных, садоводческих) наделах в первую очередь регламентируют строительные нормативы. Согласно санитарно-бытовым требованиям п. 6.7 СНиП 30-02-97, минимум до границы соседнего участка от:
- скотника/птичника — 4 м;
- жилого строения — 3 м;
- иных построек — 1 м;
- стволов среднерослых деревьев — 2 м, высокорослых — 4 м;
- кустарниковых растений- 1 м.
Правильное определение расстояния до забора возможно исключительно при наличии межевания границ участка с помощью кадастровых инженеров и согласования границ участка со всеми соседями по меже.
В свежей редакции СП введены новые нормы отступов для садово-дачных участков:
- от соседней ограды до уборной, септика, компоста — 2,
- удаленность высоких деревьев теперь 3 м, а было 4;
- от межевой линии между участками до жилья 3 м;
- хозпостройки для животных в 4 м от забора соседа;
- инвентарный сарай в 1 м от соседской ограды или границы участка с ним;
- плодовый и декоративный кустарник располагают по схеме высадки в 1 м от ограды;
- от гаража в частном доме до изгороди — 1 м.
Для построек на землях под ИЖС нормы остались прежними (см. СП 30-102-99):
- от септика, уличной уборной, компостной ямы до соседнего забора — 1 м,
- высокие деревья в 4 м от соседской ограды.
Основные категории земель
Земельный участок необходимо использовать по его назначению, согласно присвоенной категории. В зависимости от категории землевладения отличаются виды деятельности при использовании участка, то есть, какие постройки можно размещать на нем и какие из них подлежат обязательной регистрации, какую выгоду может получить собственник участка при его использовании. Узнать статус своего земельного участка можно на Публичной кадастровой карте либо в выписке из Росреестра. Закон выделяет 3 вида землевладения:
ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) – такой статус земли позволяет построить на ней отдельно стоящий жилой дом высотой до 12 м (не выше 3 этажей) и возможностью прописки в нём.
Садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ) – группа участков, объединенных для ведения садовой деятельности. При строительстве на таком участке необходимо согласование будущей постройки с руководством СНТ и владельцами ближайших соседних участков, а также местными органами власти.
Чтобы зарегистрироваться в доме, построенном на земле СНТ, должны быть выполнены основные требования: оснащенность всеми необходимыми коммуникациями и круглогодичный доступ к зданию.
Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) – земли, используемые под ведение хозяйства и получения прибыли собственником участка без использования наемных работников. Здесь разрешено возведение некапитальных строений – сараев, подсобок и других подобных сооружений, не связанных с проживанием в них людей.
Размещая на своем участке строение, жилой дом или хозяйственные постройки, используя дачу только для отдыха или как огород – выращивать овощи и фрукты для себя, необходимо при этом учитывать санитарные требования и противопожарные расстояния. Так если дачный участок используется редко и ничего там не выращивается в текущем сезоне, то убирать мусор и косить траву там необходимо.
Каким должен быть забор на дачном участке
Для собственного комфорта и с целью определения границ своего земельного участка многие владельцы устанавливают забор. Вроде бы ничего сложного нет, но здесь также необходимо соблюдать определённые нормы, касаемо внешнего вида ограждения, его высоты и других параметров.
Высота забора должна быть не более 1,5м, во избежание затемнения соседнего участка. Ограждение, установленное между соседними участками должно быть светопропускаемым, то есть с просветами — решетчатым либо сетчатым. Допускается установка сплошного и глухого забора только со стороны улицы либо при наличии согласия владельцев соседних участков, желательно письменной.
В любом случае перед установкой забора стоит уточнить в местной администрации нормы, касаемые установки забора в вашем регионе.
При наличии соседей, установивших на своём участке забор с нарушением норм, например, высокий глухой забор, стоит изначально попытаться решить проблему мирно, путём переговоров. Если договориться не получается, для восстановления справедливости следует обратиться в суд.
При установке забора важно соблюдать противопожарные нормы, в соответствии со СНиПом, он должен быть установлен на расстоянии:
-
1м – от кустарников;
-
2м – от деревьев средней высоты, важно учитывать пышность растений и его высоту, чем выше тянется растение, тем больше его удаленность от забора;
-
3м – от жилого строения;
-
4м – от высоких и крупных деревьев и подсобных строений для скота и птиц.
Что изменилось в дачном законодательстве в 2022 году
Помимо уже существующих норм и правил, в дачное законодательство в 2022 году внесены изменения и новшества:
-
Продлён срок «дачной амнистии» до 01.03.2031г. Поясним, что это упрощённая процедура оформления дачного участка или дома в собственность. Эта процедура необходима, чтобы в дальнейшем не возникло проблем при продаже или сдачи в аренду дачи, а также при оформлении наследства.
-
Предоставлена возможность собственнику дачи самостоятельно и напрямую обратиться в энергоснабжающую организацию для подключения участка к электросетям (до 15 кВ), хотя ранее это делалось только через СНТ.
-
Сформирован новый реестр сельхозземель, который содержит данные о плодородии земель и их состоянии. Собственники участков, входящих в этот реестр могут получать такую информацию в виде паспорта на участок.
-
«Временные» участки снимаются с кадастрового учёта и собственникам необходимо проходить процедуру их оформления с самого начала. Дачному участку присваивался временный статус, когда процедура оформления не была окончена, то есть кадастровый номер присвоен, но недооформлен. На публичной кадастровой карте можно уточнить статус своего участка.
-
Все крупные постройки на садовом участке (жилой дом, летний домик и пр.) подлежат госрегистрации с внесением в Росреестр. На нем разрешено строительство капитального жилого дома. На огородном же участке возводить большие постройки запрещено.
-
С 2022 года понятие «дачники» не существует, всех владельцев земельных наделов поделили на огородников и садоводов, которые могут объединяться только в товарищества, так как другие хозяйственные формы ликвидированы (кооперативы, партнёрства и др.). Причем в одном населённом пункте, в пределах одной местности, может быть по одному товариществу для каждой категории.