Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдавать квартиру посуточно квартирантам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В посуточной аренде ремонт и внешний вид жилья выходят на первый план — в «бабушкин» вариант найти арендаторов будет проблематично. В отпуске или в командировке человек хочет получить больший или как минимум такой же комфорт, к которому привык. А в центре Москвы и Санкт-Петербурга хозяева рассчитывают на гостей-иностранцев, а им чешскую стенку и ковёр на стене точно не «продашь». Решение гость принимает за секунды, просмотрев несколько фотографий. И либо выберет самую комфортную квартиру, либо смирится с некоторыми неудобствами ради более выгодной цены. Поэтому перед тем, как сдавать квартиру в аренду посуточно, в некоторых случаях придётся сделать ремонт.
Больше всего времени при посуточной аренде отнимает взаимодействие с гостями. Их нужно встретить, передать ключи, показать квартиру, а порой и рассказать о близлежащих достопримечательностях, туристических маршрутах и даже кафе и продуктовых магазинах. Затем при выезде нужно проверить, всё ли в квартире цело, забрать ключи, убраться, обновить расходные материалы, например, туалетную бумагу, мыло, шампуни, губки и средство для мытья посуды.
Начинающие хосты порой выполняют все обязанности лично. Но если объектов несколько, делать это становится довольно сложно. Поэтому можно нанять уборщицу, которая следит за порядком в квартире, стирает, сушит и гладит постельное бельё и полотенца, заправляет постели и раскладывает всё по местам.
Встречать и провожать гостей тоже не обязательно: по словам хостов, они всё чаще предпочитают самостоятельное заселение и не хотят видеться с хозяином квартиры. Решить проблему можно по старинке — спрятать ключ под коврик или в почтовый ящик. Но продвинутые хозяева выбирают высокотехнологичные решения — электронные дверные замки. Они могут синхронизироваться с сервисом аренды, что очень удобно. Для входа в квартиру гость получает код доступа. И после каждого выезда код следует менять. А на все вопросы гостей хозяин отвечает в переписке или по телефону.
Но это не значит, что можно организовать работу так, чтобы совсем не участвовать в процессе. Даже если у владельца квартиры есть помощник по хозяйству и электронный замок, всё равно придётся самостоятельно размещать и продвигать объявления, общаться с гостями, отвечать на их вопросы почти в круглосуточном режиме. К тому же периодически нужно бывать в квартире лично. Пусть не после каждого заезда, но всё же необходимо следить за сохранностью имущества.
Как сдать квартиру посуточно: практические советы
Подготовка квартиры к посуточной аренде включает в себя устранение мелких и, конечно, крупных поломок, возможно, косметический ремонт и генеральную уборку.
Интерьерные детали ценятся продуманные, но не навязчивые. Не всем понравится гора диванных подушек, а вот возможность убрать чемодан или дорожную сумку будет кстати. Если подумать о том, чтобы штора в ванной гармонировала по цвету с полотенцами и ковриком, получится огромный плюс к уюту.
Важно хорошо стирать и высушивать постельное белье и домашний текстиль, ни в коем случае не допуская, чтобы вещи лежали влажными в шкафу. Для этого нужно продумать, где их стирать и сушить. В идеале купить несколько комплектов, чтобы у всех гостей были свежие простыни.
Чистота — главный друг арендодателя. Если в квартире приятно пахнет и она чистая, гости могут закрыть глаза на минусы, которые владелец не успел исправить.
Итог: одновременно расти и получать прибыль только на модели субаренды будет сложно
Чтобы растить бизнес, посуточнику нужно постоянно находить новые объекты. Но при этом приходится замораживать существенную сумму: чем больше объектов, тем больше приходится отдавать собственникам в начале месяца. В итоге оборотных средств на быстрый рост может не оставаться.
Для роста бизнеса нужно брать квартиру на модель управления — они не требуют авансовой оплаты и не забирают деньги из оборота. А в субаренду стоит брать квартиры, только если их цена ниже определённого порога. Чтобы при снижении спроса резко не уйти в большой убыток, я рекомендую субаренду не более чем на 40% квартир. При этом важно в субаренде держать именно те объекты, на которые вам удалось договориться на минимальную ставку аренды.
Осенью 2021 года у меня есть 90 квартир, из них 49 на агентских договорах. Это не искусственно поддерживаемое соотношение, а просто сложившееся на данный момент распределение. Со временем квартиры в аренде отваливаются: кто-то дарит квартиру детям, продаёт, меняет, а новые объекты приходят в основном в управление. Так что, скорее всего, через год будет по-другому, например, 70% квартир на управлении, 30% в аренде.
В идеале я хотел бы прийти к единой модели, чтобы все квартиры были на управлении. Но это уже не столько для быстрого роста, сколько для стандартизации и упрощения бизнес-процессов. Всё же количество объектов и гостей в Вологде ограничено.
Как должен выглядеть договор краткосрочного найма?
Текст документа не сильно отличается от типового договора при долгосрочном найме, однако существуют некоторые отличия:
-
Оплата
Многие арендодатели предпочитают получать стопроцентную предоплату. Возможен также вариант, когда наниматель оплачивает 50% суммы при въезде и 50% при выезде;
-
Срок действия и условия пролонгации договора
В договоре должно быть прописано, что квартира предоставляется в аренду посуточно на определенное количество суток, указаны конкретные числа и даже часы и минуты. Не забудьте указать время выезда (расчетное время) и вписать отдельным предложением, что ранний и поздний выезд должен быть согласован и/или оплачен дополнительно;
-
Оплата коммунальных услуг
Как сдавать квартиру с помощью агентства?
Если вы решили сдать квартиру посуточно с помощью агентства, важно выбрать проверенное агентство. Сделать это можно по рекомендации людей, которым доверяете, либо почитав отзывы и пообщавшись с представителями компании (а в идеале — и с теми, кто уже сдает через это агентство квартиру).
После того, как выбор сделан, необходимо подписать договор, в котором должны быть учтены все нюансы ведения бизнеса: тарифы, условия сдачи квартиры в аренду, размер вознаграждения агентства, условия и сроки перечисления прибыли собственнику квартиры, ответственность перед владельцем за сохранение внешнего вида и состояния жилого помещения.
Доверительное управление квартирой предполагает, что вы не участвуете в процессе, но при этом получаете прибыль, часть которой уплачиваете агентству за услуги. Этот вариант отлично подойдет тем, кто живет за рубежом.
Для собственного спокойствия и ради безопасности вашей недвижимости вы можете застраховать имущество. Небольшая регулярная плата позволит, в случае необходимости, получить компенсацию от страховой компании.
Как сдавать квартиру посуточно официально?
Иногда случается, что квартиросъёмщик, немало задолжавший за квартиру, грозится арендодателю тем, что заявит о его деятельности налоговым органам. К тому же и сами налоговики могут осуществлять своеобразные «рейды» по информационному пространству в поисках лёгкой «левой» наживы.
Чтобы избежать возможных негативных последствий, составьте соглашение аренды и найма, которой может быть заключено между двумя физическими лицами.
Оформление договора найма проводится у лицензированного юриста. Юристу оплачивается сначала 1% от стоимости аренды. По завершении 15% от суммы сделки. Если вас интересует, как сдавать квартиру посуточно и налоги при этом вы желаете выплачивать в полном объёме – зарегистрируйтесь как предприниматель и будете выплачивать единый налог (от 6 до 15%). В этом случае претензий к вам со стороны налоговых органов не будет.
Какую квартиру выбрать для сдачи
В столице сдаются практически все квартиры. Нужно учитывать сезонность — если недвижимость находится в туристическом месте, наполняемость будет больше летом и в праздники. Если в деловых районах, то наоборот, жилье может простаивать в праздники.
Лучше не использовать «неликвидные варианты» — квартиры в старых домах, далеко от метро, без инфраструктуры рядом. Такие сложно сдавать и посуточно, и на длительный срок.
Учитывайте, что от параметров квартиры зависит портрет ваших потенциальных клиентов.
Количество комнат. Проще всего сдать студии и однокомнатные. Как правило, сложно сдавать посуточно трехкомнатные квартиры — они дороже, и их снимают в основном семьями. Например, гости города или те, кому нужно переночевать между рейсами. Учитывайте, что большие квартиры арендуют и для проведения праздников, что увеличивает риск повреждения имущества.
Состояние. Квартиры с «бабушкиным» ремонтом посуточно сдаются намного хуже, чем аналогичные на длительные срок — на рынке много предложений жилья в хорошем состоянии.
Район. Туристы хотят жить в центре города или около проходящей через центр ветки метро — снимается любое жилье, кроме полностью «убитого». Рядом с международным аэропортом будут селиться «пересадочные», главное поддерживать чистое и ухоженное состояние. Квартиры около деловых центров снимают те, кто приезжает в командировки. Если центр высокого класса, для стабильного спроса придется сделать современный ремонт. Когда жилье находится рядом с крупным медицинским центром, туда будут заселяться посетители дневных стационаров или родственники — как правило, у бюджетных вариантов спрос больше.
Удаленность от метро. Для арендной квартиры это один из важнейших параметров. Если до станции нужно ехать 20-30 минут на транспорте, квартиру сдать сложно.
Близость к вокзалу или аэропорту. В ЖК рядом с вокзалами и аэропортами сдаются сотни квартир. Несмотря на такое количество предложений, многие из них забронированы на месяцы вперед.
Возраст дома. Как и в случае с долгосрочной арендой, чем моложе и современнее дом, тем платежеспособнее люди готовы там жить.
Магазины и развлечения рядом. На этот пункт при краткосрочной аренде не обращают внимания — достаточно, если это современный ЖК и поблизости есть любой сетевой магазин и аптека. Плюсом станет круглосуточная точка продаж.
Какая аренда выгоднее – краткосрочная или долгосрочная
Пустая недвижимость не приносит прибыли. Но такое положение дел легко исправить с помощью сдачи жилья в аренду на длительный или короткий срок.
С долгосрочной сдачей все понятно: необходимо найти клиентов, заключить договорные обязательства, и получать прописанную в договоре сумму ежемесячно. Жилье можно проверять 1 раз в месяц, чтобы удостовериться, что все в порядке, а можно и довериться жильцам, особенно, если это знакомые.
Сдача квартиры посуточно подразумевает поиск новых квартирантов практические ежедневно. Как правило, для этого используют сайты по аренде жилья.
Однако это имеет 2 неоспоримых плюса:
- ежедневная проверка состояния жилья;
- высокий доход, который выше до 5 раз, чем от долгосрочной аренды.
Например, сдача однокомнатной квартиры в Москве на длительный срок составляет 40 тысяч рублей в месяц. Аренда ее же на сутки в среднем приравнена к 3,5 тысячам рублей, то есть, если сдавать в месяц всего 20 дней, то доход будет выше. Поэтому заработать на краткосрочной аренде можно гораздо больше.
Как подобрать квартиру для краткосрочной аренды
Не вся недвижимость подойдет для посуточной аренды. К примеру, не сильно пользуются спросом трех-четырехкомнатные квартиры или жилье без ремонта. Сдать такие апартаменты в аренду достаточно сложно.
Если в помещении нет мебели, техники, посуды или принадлежностей для душа, то краткосрочная аренда невозможна.
Однако такой нюанс можно с легкостью исправить, в отличие от месторасположения недвижимости. Чтобы точно знать, подойдет ли жилье для аренды на сутки, необходимо представить будущего квартиранта, например:
- Для иностранных туристов лучше подойдет квартира в центре города, которая находится в шаговой доступности от объектов культуры.
- Для командировочных лучшим вариантом станет жилье, которое находится рядом с местом работы (офисом, бизнес-центром).
- Для приезжих на лечение повышенным спросом пользуются бюджетные варианты квартир, которые расположены рядом с лечебными учреждениями.
Не все могут осилить высокую арендную цену из-за значительных затрат на лечение. А вот спальные районы не составят конкуренции, особенно, если жилье расположено далеко от метро или автобусной остановки.
Для желающих сдавать квартиру посуточно мы подобрали несколько советов, позволяющих правильно сориентироваться в ценах на съемное жилье.
Внимательно изучайте цены на посуточную аренду жилья, размещенные на страницах сайта. Узнайте стоимость квартир на сутки, аналогичных Вашей по:
- местоположению;
- количеству комнат;
- качеству ремонта;
- наличию доступа к сети;
- наличию бытовой техники;
- наличию других удобств и параметров.
Посмотрите на карте Минска рядом расположенные квартиры и узнайте стоимость аренды на них. Действуя таким образом, Вы будете иметь довольно точное представление о ценах на съемное жилье.
Не бойтесь регулировать цены. Для начала установите минимально возможную для Вас арендную плату. Если спрос будет достаточно велик – можно немного повысить ее. Для более оперативного реагирования звоните нашим менеджерам, которые сразу же скорректируют необходимые цифры.
Не забывайте учитывать объективные факторы (от вида из окна на дворик до технической оснащенности квартиры и даизайна интерьера), влияющие на величину арендной платы.
Самый простой способ – играть на ценах или предложить квартиру на сутки в районе, где такая услуга пока не нашла массового распространения. Но существуют и более действенные методы. Вам наверняка есть, что предложить клиентам, чего они не увидят у конкурентов. Среди множества однотипных квартир постарайтесь сделать свою недвижимость по-настоящему уникальной, в том числе и в оформлении интерьера.
Сейчас можно запросто найти множество интересных дизайнерских решений, которые помогут сделать Вашу квартиру действительно уютной и необычной. Годятся абсолютно любые варианты – от красивой мебели до невероятных цветовых композиций или удачного освещения.
Большим плюсом в Вашем предложении будет оказание дополнительных услуг, которые совсем необязательно должны быть дорогими. Кроме доставки в аэропорт или на вокзал, предложите своим гостям:
- приготовление (доставку) обедов;
- стирку;
- помощь в совершении покупок;
- услуги гида;
- многое другое, что наверняка понравится клиенту и заставит его обращаться к Вам снова и снова.
Определить ценовую политику
Не стоит бояться устанавливать ту цену, которую вы считаете адекватной вашим услугам и конкурентоспособной рыночным ценам. Даже если кажется, что ваша цена кого-то отпугнет, нужно понимать: стоимость услуг — это один из инструментов позиционирования себя на рынке для конкретного сегмента гостей.
Поначалу я бы посоветовал не стесняться проводить определенные промоакции для арендаторов, чтобы получить как можно больше положительных оценок и отзывов на всех возможных платформах и привлечь новых клиентов. Объекты без оценок и отзывов вызывают меньше доверия и поэтому могут продолжительное время оставаться без бронирований.
Можно, например, за отзыв давать скидку для друзей или на следующее заселение, предложить скидку за бронировании от трех-пяти суток и более, при групповом бронировании нескольких квартир сразу и так далее.
В качестве заключения хотелось бы подчеркнуть, что бизнес на посуточной аренде действительно может стать прибыльным и интересным делом, если получится глубоко погрузиться в процесс. Даст возможность постоянно развиваться: искать новые туристические направления, потенциальных клиентов, использовать больше каналов продвижения, увеличивать узнаваемость бренда.
Здесь нужно постоянно быть в курсе новостной повестки и следить за актуальными трендами, идти навстречу клиенту и не сдаваться — тогда успех обеспечен.
Актуальность бизнеса по сдаче квартиры посуточно
Было время, когда бабушки стояли на вокзале и трясли ключами, зазывая постояльцев. Сейчас есть интернет, вся информация там. Весь бизнес переходит во всемирную сеть. Больше нет необходимости ловить жильцов на станциях и в аэропортах. Советы, как сдать квартиру посуточно, будут рассмотрены далее в статье.
- Посуточная аренда аппартаментов — самый динамично развивающийся вид бизнеса. Развитие интернета позволяет вести бизнес из любой точки мира.
- Низкий порог входа и быстрая окупаемость до 100% в месяц.
- Люди все больше выбирают аппартаменты, дома, комнаты, чем гостиницы.
- Низкие издержки по сравнению с гостиницами.
- Возможность применения посуточной аренды в собственной или арендованной недвижимости.
- Окупаемость инвестиций от 1 месяца.
Рост посуточной аренды обеспечивается благодаря:
- 1 млрд путешественников в год.
- Это количество увеличивается на 5,5% в год.
- Через 10 лет количество удвоится.
- Меняется и культура путешествий, они становятся более нестандартными. Люди ищут более уникальный опыт/места (+45% за прошлый год).
- В ближайшие 5 лет количество путешественников, считающих себя исследователями (не туристами) увеличится на 1,8 млрд.
- Компании, в том числе крупные корпорации и холдинги предпочитают снимать в частном секторе для своих командированных сотрудников вместо отелей.
Доходная недвижимость для краткосрочной аренды может быть разного происхождения и прибыль будет отличаться:
- В собственности. Досталась по наследству. Идеальный, самый простой вариант. Для Москвы средняя долгосрочная аренда однушки 30 000 рублей. Анализируя сайты по сдаче квартир посуточно, временное жилье в нужном районе, хорошим ремонтом можно найти за 2500 – 3000 руб/ночь. При заселении на 20 дней в месяц, получается 50 000 — 60 000 р. Будут дополнительные расходы на рекламу, уборку, мелкий ремонт, страховку (по желанию).
- Субаренда. Прибыль получается на разнице съема и сдачи примерно вдвое меньше. Наиболее доступный и распространенный способ начать зарабатывать, если нет собственной недвижимости. В этом случае нужны средства на первый месяц аренды. Вернутся они могут через 10-15 дней. Но усилий приложить придется больше.
- Покупка. Приобретать элитное жилье не имеет смысла. Окупаемость такого объекта — 50 лет. Комфорт, бизнес, средний эконом в ликвидном месте через 7 лет выйдет на рентабельность. Ипотека, потребительский тоже вариант со своими сложностями, ответственностью, связанными с заемными деньгами и необходимостью документов для банка — 2НДФЛ или справку с места работы по форме банка, подтверждающую доход, деньги на первоначальный взнос, в случае с ипотекой 30 — 50%.