Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры от подрядчика риски в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики. Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.
Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить
- Первое – Вы должны оценить Застройщика – его деловую репутацию, степень готовности объекта.
Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.
Конечно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок тоже необходимо!
- Второе – Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!
Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!
- Третье – обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.
Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)
- Четвертое – квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика – это уменьшает риски.
- Пятое – есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию. Уточните это у застройщика.
- Шестое – выписку из ЕГРН запросите обязательно и на квартиру с правом собственности, и на долёвку( по договору долевого участия) тоже, это объемный документ, в котором перечислены все квартиры, но он нужен!
- Седьмое, а может первое – уточните полномочия директора, имеет ли он право совершать крупные сделки без решения учредителей, акционеров.
Налоговый вычет и другие особенности
Большим минусом заключения таких сделок является то, что произвести налоговый вычет, скорее всего, не получится. Когда недвижимое имущество не поступает в собственность подрядчика, он выступает своего рода посредником. При этом применяется зачетная схема, которая делает невозможным возврат подоходного налога.
Мнение эксперта
Станислав Ершов
Квалифицированный юрист. Готов ответить на любые ваши вопросы! Задавайте их прямо сейчас!
Написать эксперту
Если будущий владелец приобрел жилье по переуступке, минуя застройщика, последний не вправе выдать конечному покупателю документы о расходах для налогового органа. С этим нельзя ничего сделать, ведь соглашение было заключено с подрядчиком.
Единственное, что строители могут сделать – предоставить справку о том, что квадратные метры полностью оплачены. Но государственных чиновников эта бумага вряд ли удовлетворит. Конечно, цена приобретаемого у подрядчиков жилья и так ниже, но на приятный бонус в виде вычета налога рассчитывать не стоит.
Проблемы могут возникнуть и у тех, кто приобретает недвижимость в ипотеку. Чтобы получить кредит, необходимо принести в банк полный пакет бумаг на строящееся жилье. Для этого потребуется участие подрядной компании, которая выполнит роль посредника между строителями и будущим хозяином жилья. Как правило, подобные сделки затягиваются надолго, а подрядчики совсем в этом не заинтересованы.
Правила проверки документов
Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.
- Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
- Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
- Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
- Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.
Можно ли будет сделать возврат налога?
При покупке квартиры, в ситуации, когда подрядчик не записал недвижимость как личное владение, он является посредником и соглашение заключается со строительной компанией. Данная схема является зачетной, а ее минус состоит в том, что вернуть НДФЛ невозможно. Строительная компания не может выдать документ, подтверждающий расходы покупателя для ФСН, потому что эти документы оформлялись с подрядчиком.
При покупке квартиры по договору уступки прав требования, право получения имущественного вычета возникает с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В этом случае, в налоговый орган предоставляется копия договора долевого участия, на основании которого произошла переуступка прав требования.
В данной статье были рассмотрены способы приобретения жилья у подрядчика, основные нюансы такого рода сделок, а также информация по минимизации рисков в процессе купли-продажи. Внимательное изучение всех деталей сделки и документов позволит купить жилье дешевле рыночной стоимости и не попасть в руки мошенников.
Апартаменты от застройщика
Главное, что следует помнить: апартаменты — это не квартира, мы про это уже писали. По закону апартаменты не являются жилыми помещениями и к ним не применяются требования закона об участии в долевом строительстве. Поэтому в отношении апартаментов можно заключить как предварительный договор купли-продажи недвижимости, так и договор купли-продажи будущей недвижимости. Регулироваться договор будет нормами ГК РФ о договорах купли-продажи.
Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.
Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.
Не рекомендую также доверять советам риелторов, особенно тех, что ведут вашу сделку. Они — заинтересованные лица, поскольку получают деньги за сделку независимо от того, будут у вас потом проблемы или нет. Большинство из них вообще не имеют никакой юридической квалификации и руководствуются в работе одним опытом и принципом «всегда так делали, никаких проблем не было». Но опыт работает ровно до того, как надо идти в суд.
Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.
Как правильно оценить риски перед покупкой квартиры у подрядчика?
Приобретение квартиры в новостройке — ответственный и дорогостоящий шаг. Чтобы избежать проблем и рисков при покупке жилья у подрядчика, нужно проанализировать все возможные факторы и проверить соответствующую документацию.
- Права и обязательства продавца — необходимо проверить государственную регистрацию организации-застройщика, его права на земельный участок и лицензии на проведение строительных работ.
- Документация на объект — следует изучить всю документацию на объект, включая договоры на проведение строительных работ, документы, удостоверяющие правильность переуступки прав на жилую недвижимость и рассмотреть варианты оплаты.
- Долевое строительство — если объект находится в стадии долевого строительства, нужно оценить риски возможного банкротства застройщика и отсутствия денег на продолжение работ.
- Передача объекта — необходимо прояснить дату планируемой передачи объекта и возможные причины задержки.
Также необходимо проверить документы на право переуступки объекта после приобретения, возможность перепродажи квартиры в будущем и рассмотреть варианты обеспечения своих прав и интересов покупателя.
Важно помнить, что приобретение квартиры у подрядчика — это серьезный шаг, a проверка документов и оценка рисков поможет избежать возможных проблем в будущем.
| Риски | Как избежать |
|---|---|
| Отсутствие прав на земельный участок | Проверить наличие организации, которая зарегистрировала права на участок в государственной реестровой службе. |
| Риск банкротства подрядчика | Проверить финансовое состояние организации, оценить масштабы выполненных работ и сопоставить с общей суммой оплаты за объект. |
| Отсутствие договора на покупку жилья | Подписывать договор купли-продажи и все обязательства должны быть описаны в письменном виде. |
| Риск передачи квартиры другому инвестору | Должна быть регистрация долевого участия и переуступки недвижимости техническим рассмотрением. Перед покупкой обязательно заполнение всех документов и оформление регистрации. |
| Отсутствие документов на объект недвижимости | Необходимо тщательно проверить наличие всех документов на объект и все работы, которые были проведены на нем. Перед оформлением покупки контрагент должен предоставить все необходимые документы. |
При покупке жилья от подрядчика, покупатель должен своевременно проверить какие риски могут возникнуть. Для этого нужно обязательно проверить документы на объект и на подрядчика. Также необходимо оформить все обязательства в договоре купли-продажи в письменном виде. Оплата за объект должна быть своевременной, так как это гарантирует права дольщика на приобретение жилья.
Откуда у подрядчика квартиры?
Подрядчики могут торговать квартирами только в том случае, если они были получены от застройщика. А вот причины этому могут быть разные. Одно дело, если застройщик передает право на продажу квартир (или оформляет право собственности) на подрядчика потому что, так было сказано в договоре.
Пример: По договору подряда одним из условий расчета за выполненные работы с подрядчиком может быть передача квартиры. Чаще всего такое условие используется в качестве дополнения к основной сумме платежа с целью ее сокращения или по какой-то другой причине.
Вторая причина, по которой квартира/квартиры могут быть переданы подрядчику в рамках оплаты – отсутствие у застройщика денег для расчета. И вот это уже плохой признак. Если средств на оплату услуг подрядчиков не хватает, велика вероятность того, что в доме что-то не будет доделано до конца или сделано очень некачественно.
Подрядчики обычно стремятся продать квартиру как можно быстрее, чтобы рассчитаться с рабочими и, наконец, перейти на другой объект, чтобы не терять деньги. Как следствие, жилье от подрядчиков может обойтись дешевле, чем от застройщика или на вторичном рынке. С другой стороны, оформить такую квартиру в ипотеку значительно сложнее.
Перед приобретением жилой недвижимости в новостройке от подрядчика, необходимо проанализировать документы, которые выдает застройщик. В договоре на реализацию жилья должна быть указана информация о подрядной организации, правах и обязательствах застройщика и инвестора, а также о вариантах переуступки прав и рисках при этом. Передача квартир должна быть оформлена в письменном виде, включая их регистрацию в государственной базе.
При покупке долевого участия в жилье необходимо дополнительно проверить документы на земельный участок, на котором строится дом. Также нужно изучить документы на все подрядные работы, проведенные на объекте, и наличие всех разрешений на эти работы.
Важно обратить внимание на оплату за жилье. Нужно уточнить сроки оплаты и свои права в случае несоблюдения сроков застройщика или его банкротства. В документации должны быть указаны все обязательства и права покупателя. Также необходимо проанализировать информацию об оформлении документов на жилье и сроках их регистрации.
Отсутствие каких-либо документов может повлечь за собой большие риски при купле жилья. Поэтому перед покупкой необходимо внимательно изучить договор и все прилагаемые документы. Если есть сомнения, лучше обратиться к специалистам, которые помогут проверить всю необходимую информацию.
- Важно проверить:
- Документы на земельный участок, на котором строится дом
- Документы на все подрядные работы, проведенные на объекте и наличие всех разрешений на эти работы
- Сроки оплаты и свои права в случае несоблюдения сроков застройщика или его банкротства
- Информацию об оформлении документов на жилье и сроках их регистрации
- Отсутствие в документации каких-либо документов и обязательств продавца
Преимущества и недостатки
Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:
- Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
- Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.
Способы оформления между застройщиком и подрядчиком
Существует несколько видов соглашений между девелопером и подрядной организацией. В зависимости от того, каким образом подрядчик получил квартиры, увеличиваются или уменьшаются риски для конечного покупателя.
Инвестиционный договор. Заключается на начальном этапе строительства. Он позволяет реализовывать квартиры еще до сдачи объекта. Переуступить права по договору инвестирования невозможно, однако подрядчик может вписать в документ будущего собственника. В отличие от договора долевого участия, где собственником становится тот, кто подписал ДДУ, договор инвестирования допускает, что лицо, фигурирующее в нем, и собственник будущей квартиры – абсолютно разные лица.
Готовое жилье. В этом случае сначала осуществляется ввод жилого комплекса в эксплуатацию, девелопер оформляет на себя собственность, затем передает квартиры подрядчику по договору купли-продажи.
ДДУ. Договор долевого участия вполне может быть формой взаимодействия между застройщиком и подрядчиком. В этом случае конечный покупатель приобретет квартиру по переуступке прав и получает такие же права дольщика, как и остальные покупатели.
Правила проверки документов
Как уже было сказано выше, главным секретом удачной сделки является договор с успешным подрядчиком. Следует тщательно проверить о нем всю возможную информацию: отзывы, жалобы, факты судебных разбирательств, финансовые отчеты.
- Запросить копии документов, которые подтвердят наличие у подрядчика официальной регистрации. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре.
- Запросить копии договора подряда, если строительные работы еще не закончены. В этом документе можно увидеть, какие объемы работ уже сделаны, а какие осталось сделать подрядчику. Так покупатель сможет оценить риски.
- Взять документ о полной выплате суммы стоимости жилья (если оплата уже произведена) и документ, подтверждающий оплату работы подрядчика квартирой. Честному подрядчику скрывать нечего, и он сможет предоставить документы.
- Убедиться в том, что в заключаемом с подрядчиком договоре, прописан пункт о согласии застройщика на осуществление передачи недвижимости.
Как стать партнером строительной компании
Распространённый повсеместно и неизменно растущий строительный бизнес кажется привлекательным многим профессиональным управленцам и инвесторам. Но что нужно, чтобы начать эту деятельность, и как стать подрядчиком или субподрядчиком в строительстве или ремонте вновь создаваемых или модернизируемых объектов? Чтобы разобраться в аспектах этого вида занятости и заработка нужно более системно понять, как устроен процесс строительства, как на рынке строительных услуг осуществляется распределение и дальнейшее производство строительных подрядных работ. Для начала осуществления строительных работ логичнее всего стать партнёром строительной организации, у которой уже есть и достаточные объёмы работ, и сложившийся опыт отношений с ключевыми Заказчиками.
Проверка подрядчика для минимизации рисков
Помимо описанного выше, риски могут возникать и по другим причинам. Например, подрядчик на самом деле таковым не является. Этим тоже пользуются мошенники. Они предоставляют «липовые» документы или вообще их не предоставляют, а в результате, пропадают с деньгами на жилье, на которое вообще и прав не имели. Обезопасить себя, хотя бы частично, можно при помощи проверки подрядчика:
- Проверить факт существования подрядчика. Обычно эта информация находится в общем доступе.
- Затребовать документы, на основании которых подрядчик работает с застройщиком.
- Взять копию договора, на основании которого подрядчик получил жилье. Нужно проверить, чтобы договор действительно существовал и был зарегистрирован по всем правилам, а не являлся подделкой.
- Взять выписку из ЕГРН на приобретаемое жилье и посмотреть, кто на самом деле является его собственником, нет ли на квартире обременений и так далее.
Значительная часть всех действий предполагает проверку документов и, что самое важное, их подлинности. Далеко не каждый человек знает, как это сделать правильно. Тут тоже понадобится помощь опытного юриста. Без него лучше подобные сделки вообще не заключать.
Покупка квартиры у подрядчика
Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков.
Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.
Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.
Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии.
В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования.
Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.
Как проверить документы?
На начало строительства должна быть подготовлена определённая документация от застройщика, без которой подрядчик не может заключать договор подряда, приступая к строительству. Поэтому кроме документов продавца требуется ознакомиться с правоспособностью застройщика, у которого в наличии должны быть:
- План застройки, утверждённый отделом архитектуры и градостроительства.
- Разрешение на строительство, удостоверенное администрацией.
- Проектная декларация на строительство.
- Оформление земельного участка в зоне застройки, проект межевания зоны застройки.
- Договор страхования сделки или договор поручительства от банка.
- Договор услуг, заключённый между застройщиком и подрядчиком, в котором прописано право подрядчика на получение квартиры.
Рекомендация. Следует обратить внимание на наличие правоустанавливающего документа, допускающего участие квартиры в цессии или купле продаже.
Нужно потребовать документ, отражающий правоспособность продавца:
- Если объект сдан актом госприёмки, то право собственности должно быть оформлено на подрядчика.
- В иных случаях он может действовать по доверенности от учредителя.
- Если у заказчика существует только право требования, то по нему оформляется его переуступка – составлением договора цессии.
Не менее пристальное внимание следует обратить на правоспособность юридического лица, запросив учредительную документацию подрядчика, сверив её с данными договора подряда, а так же – с перечнем ЕГРЮЛ.