Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как проверить собственника квартиры при аренде в Москве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
Проблемы, которые могут возникнуть при аренде жилья
Вот с какими проблемами могут столкнуться арендаторы, если недостаточно внимательно изучат условия найма жилья и подписываемый договор.
- У квартиры окажется несколько собственников. Один из них будет против сделки и потребует освободить жильё.
- Квартира может принадлежать другим людям, и из-за этого договор окажется недействительным.
- Член семьи владельца квартиры сдаст её без доверенности. Собственник может аннулировать сделку и выселить нанимателя.
- Жена сдаст без ведома мужа квартиру, которую приобрела совместно с ним в браке. Супруг узнает об этом и выселит жильца.
- У представителя собственника истёк срок доверенности или не было права на подписание договора. На этом основании договор тоже будет недействительным.
- После выселения собственники не вернут депозит или потребуют компенсацию за то, что жилец повредил что-то из имущества.
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Как составить договор найма квартиры?
В договоре указывается адрес квартиры, ее общая площадь, количество комнат. Туда вписываются данные всех, кто будет проживать с арендатором, кроме несовершеннолетних. Если у вас есть домашние животные или вы планируете завести их, это тоже нужно прописать.
Обязательно укажите размер арендной платы, порядок внесения и случаи ее повышения, а также условия возврата депозита и порядок оплаты ЖКУ. Уточните, что у владельца нет этих долгов.
В договоре укажите и условия досрочного расторжения. По закону квартиросъемщик может расторгнуть договор, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца. Если вас не устраивают эти сроки, пропишите другие, заранее обсудив их с владельцем квартиры.
Что делать после подписания договора аренды?
Заключительный шаг — подписание акта
Коротко: как найти хорошую квартиру в аренду на длительный срок
👉 Не отбрасывайте квартиры с непривычно низкой арендной платой. В конце 2022 года низкая цена не всегда маркер мошенничества. Возможно, владельцы просто хотят сдать недвижимость как можно быстрее.
👉 Пользуйтесь онлайн-показом, чтобы так отсеять часть квартир и меньше ездить на просмотры.
👉 Составьте чек-лист и сверяйтесь с ним на просмотрах. Это поможет не растеряться и проверить всё важное в квартире.
👉 Попросите у арендодателя паспорт, выписку из ЕГРН или свидетельство о регистрации права собственности. Если квартиру сдаёт не сам собственник или не все собственники, то ещё и доверенность.
👉 Не стесняйтесь обсуждать улучшение условий сделки, например замену мебели или ремонт сантехники. Если арендная плата кажется вам высокой, попросите скидку. Некоторые собственники специально завышают цену в объявлении, чтобы был запас для торга.
👉 Подпишите договор найма и акт приёма-передачи квартиры. Эти документы защитят от экстренного выселения, повышения квартплаты и имущественных претензий со стороны собственника.
CIAN: де искать подвох при аренде жилья?
А теперь — основные тонкости, в которые должен быть посвящен человек, желающий снять недвижимость. Циан напоминает, что главное правило умного арендатора и покупателя — «Скупой платит дважды». В самом деле, большинство мошеннических схем срабатывает при желании жертвы сэкономить — арендовать более дешевую квартиру (именно для этого и стоит провести сравнительный анализ предложения на разных сайтах), воздержаться от услуг опытного риэлтора (который сможет отбраковать сомнительный вариант еще на этапе прозвона), купиться на более выгодный вариант (но без документов или с условием, что деньги вперед).
Итак, приступим к делу, Циан разоблачает основные мошеннические схемы, которые используются нечистыми на руку компаниями.
Основные схемы мошенничества при съеме квартиры в частном порядке
Схемы обмана при прямом контакте с собственником несколько иные, чем у агентств недвижимости. Вариантов быть обманутым здесь не меньше. Наиболее распространенные проблемы:
- Аренда без согласия одного из собственников. Все совладельцы и представители несовершеннолетних собственников жилья должны дать письменное согласие, иначе сделка может быть признана недействительной.
- Устное соглашение без заключения договора. Сделка на словах не признается законом. Если хозяин квартиры через месяц или меньший срок просто сменит замки, квартиросъемщик никак не сможет доказать, что он заплатил деньги за аренду.
- Выплата аренды за длительный срок и предоплата. Частая форма обмана – предложение аренды по сниженной цене, но с предоплатой за длительный период. Предоплата считается законной практикой, она вносится как задаток или аванс, гарантия того, что покупатель не передумает. Однако мошенники используют ее для обмана. Просят перевести деньги на карту хозяина или риелтора, а потом отключают номер телефона. Залог надо вносить только при письменном подписании официального договора.
Какие документы нужно проверить перед заключением договора найма?
Свидетельство о собственности.
Самый главный документ — это свидетельство о собственности. В нем нужно сверить ФИО владельца с паспортом арендодателя. Бывает так, что собственников несколько, значит подписывать договор нужно со всеми собственниками. Риелторы часто на это закрывают глаза. Им же нужно закрыть сделку, а не развалить ее. Так что в этом вопросе все зависит от вас, глупо наедятся на помощь со стороны риелтора, если конечно риелтор не ваш хороший знакомый. Если можете настоять, чтобы все собственники квартиры подписали договор, значит будете жить спокойно, не переживая, что вам повысят квартплату или посреди года выгонят. Также очень важно для арендатора, чтобы все арендные платежи были зафиксированы. Самый лучший вариант оплаты для вас — это безналичный перевод, только платите точно в срок, чтоб у арендодателя не было оснований расторгнуть договор.
2. Паспорт с регистрацией.
Многие арендодатели не имеют свидетельства о собственности, но у них есть регистрация в квартире. Подписывать договор с таким хозяином квартиры не желательно, 99% случаев эту квартиру нельзя сдавать по закону. Получить согласие от государства — очень сложная процедура и, конечно, никто не хочет ее проходить. Тут уж вам решать, снимать такое жилье или нет. В такой ситуации очень сложно защитится от всевозможных рисков. Если уже решились на подобные отношения, хотя бы зафиксируйте арендные платежи, которые передаются хозяину квартиры. Потом очень многие не могут вернуть гарантийный платеж (депозит), так как никаких документов на передачу денег у них нет. То есть, если лицо, подписавшее договор, не имело право сдавать помещение, то договор является ничтожным, но при этом вам обязаны вернуть все уплаченные платежи. Для этого и нужно хоть каким-то образом зафиксировать передачу денег. Передавать деньги под честное слово очень опасно. Если вы так и сделаете, то на юридическую помощь в этом вопросе не стоит рассчитывать.
3. Договор долевого участия, инвестиционный договор и прочие договора на первичную покупку квартиры.
Такая ситуация может быть, если квартира находится в новом доме. Бывает, что люди и по 3 года не могут получить свидетельство о собственности. Вам же нужно посмотреть оригинал договора, зарегистрированный в Росреестре с соответствующими печатями.
4. Нет документов или предоставляются копии.
В такой ситуации нужно максимально насторожиться. Может быть мошенническая схема. Когда арендатор (он же мошенник) решает подзаработать. Он снимает квартиру и тут же сдает ее. Одну и ту же квартиру могут 10 раз сдать. При этом люди попадают на агентскую комиссию, гарантийный депозит и платеж за первый месяц аренды. Отличительная особенность таких квартир — низкая цена и заселение происходит не сразу. Объясняется это тем, что старым арендатором нужно вещи вывести. Поэтому, чтобы не попасться на уловки мошенников, рассматривайте квартиры, где вам показывают оригиналы правоустанавливающих документов, заключайте договор только с собственником квартиры, и заселение сразу после заключения договора.
Полезные рекомендации, которые помогут не попасться на уловки мошенников
Чтобы не стать жертвой мошенников, важно соблюдать 4 простых правила:
- Если ищете через агентства, то решайте все вопросы в квартире которую желаете снять.
- Оформляйте отношения только документально. Никогда не передавайте денежные средства за аренду жилья без составления и подписания договора.
- До заключения договора не передавайте залог. Все предоплаты и авансы не должны переходить к арендатору на устных основаниях. Оформляйте договор, передаточный акт, только после передавайте деньги и забирайте ключи (проверьте, подходят ли они к замку).
- Прежде, чем подписывать договор найма, проверяйте документы на квартиру, сверяя с паспортом собственника.
- Не связывайтесь с сомнительными риэлторами. Зачастую мошенническими схемами пользуются мелкие конторы, представители которых выглядят добродушными простаками.
Нередко при осмотре жилья между хозяином квартиры и арендатором устанавливаются на редкость теплые отношения. Как будто и наймодатель и наниматель становятся участниками какой-то таинственной игры в родственников. Как же иначе? Ведь и для тех и для других важно заключить сделку с порядочными, надежными людьми, как же брать с них расписку? Ведь тем самым мы усомнимся в их честности. Однако не стоит забывать, что потребовать расписку о получении денежных средств от незнакомого человека, с которым вас связывают деловые отношения – ваше право, и вы никого не оскорбляете, напротив – показываете свою юридическую грамотность. Если же у собственника жилья (или посредника) это вполне логичное действие по каким-либо причинам вызывает смятение, это – повод задуматься в уместности сделки.
Другой распространенный случай, при котором следует усомниться в честности намерений арендодателя – требование предоплаты за несколько (более 2-х) месяцев вперед.
Собственник жилой недвижимости при сдаче ее в наем тоже должен проявлять внимательность в отношение людей, которых он предполагает пустить для проживания. Как подобрать порядочного квартиранта, какие документы нужны для правильного оформления арендного договора, как оформить договор и расписки – об этом расскажем в следующей части.
Арендодатель (собственник жилой недвижимости) тоже может столкнуться с достаточными неприятностями и проблемами. Независимо от типа сдаваемого жилья (комната, квартира, дом), в основном эти проблемы схожи. К наиболее распространенным из них можно отнести следующие:
- причинение ущерба имуществу,
- помещение, оставленное незапертым,
- пребывание в квартире лиц, имеющих проблемы с законом,
- сдача квартиры третьему лицу нанимателем,
- значительная задержка оплаты,
- соседи выражают недовольство.
Как арендовать жилье безопасно?
Снять жилье – важный шаг при поиске новой жилплощади. Однако, это может быть рискованным действием, ведь наем мошенников не исключен. Поэтому, при выборе жилья на аренду нужно знать, какие правила следует соблюдать, чтобы не попасть в неприятную ситуацию:
- Сначала определитесь с районом: какой район города вам больше всего нравится?
- Ищите в интернете: воспользуйтесь услугами риелторов, чтобы найти квартиру в желаемом районе. Подробно распознайте риелтора перед обращением за услугами.
- После того, как найдете подходящую квартиру, согласуйте осмотр жилья. Владельца, либо его представителя нужно пригласить к себе, или самому прийти в квартиру для осмотра.
- Во время осмотра снимите видео и сделайте фотографии жилья. Определите какие виды имущества остаются в квартире и составьте детальную проверочную таблицу. После этого проверьте договор на съемное жилье и документы владельца жилья. Если все правильно, подпишите договор
- Обратите внимание на соседей: кому приходилось уже общаться с ними?
- Перед подписанием договора за аренду квартиры, платите только после того, как произведен полный осмотр жилья и подписана осмотр.
- Проверяйте договор на квартиру – должны быть указаны условия и сроки аренды, а также перечень оплат в рамках аренды.
- В случае возникновения споров, правильно регистрируйте их в соответствии с правилами закона об аренде жилой недвижимости.
Аренда: какие документы нужно проверить, подписать и оформить — Аренда — Журнал Недвижимости
Какие документы проверить у собственника
Главное: надо убедиться, что вы снимаете жильё именно у собственника, и он имеет полное право им распоряжаться. Передавать деньги можно только ему.
Нередко бывает так, что мошенник снимает квартиру, выдаёт себя за арендодателя, пересдаёт нескольким жильцам на длительный срок и, получив предоплату за один-два месяца вперёд, просто исчезает. А вы остаётесь ни с чем.
Итак, какие документы нужны для аренды квартиры от её владельца:
- Паспорт. Нужен, чтобы установить личность того, кто сдаёт квартиру. Проверьте, что паспорт действителен: это можно сделать на сайте МВД. Обращайте внимание на фото — на нём абсолютно точно должен быть собственник. Лучше попросить показать ещё какой-нибудь документ, например загранпаспорт или водительское удостоверение, чтобы убедиться, что перед вами владелец квартиры, а не аферист.
Паспорт владельца квартиры
- Выписку из ЕГРН. Она подтверждает право собственности на объект недвижимости. Иногда арендодатели показывают не выписку, а свидетельство о праве собственности. Но такие документы выдавались до 15 июля 2016 года и могли устареть. Поэтому для заключения договора найма нужно спрашивать именно выписку из ЕГРН не старше 1 месяца: если времени с её получения прошло больше, то есть риск, что квартира уже принадлежит другому человеку. Данные о владельце жилого помещения в выписке и в паспорте должны совпадать.
Совпадение паспортных данных с данными из ЕГРН
В выписке также будет указано, сколько у квартиры собственников и зарегистрированных жильцов. В идеале надо просить, чтобы на подписании договора найма присутствовали все собственники.
Если это невозможно, необходимо запрашивать доверенность у собственника, который будет заключать с вами договор. В документе пропишите, что он гарантирует, что остальные собственники не против сдать квартиру в аренду.
Так другие собственники не смогут требовать от вас выселиться без уведомления наймодателя.
Убедитесь, что на квартиру нет обременений и она не под арестом — это тоже будет указано в выписке. От квартир с «проблемами» лучше держаться подальше.
А вот если квартира в ипотеке, это нестрашно: покупать квартиру в ипотеку и потом сдавать её, чтобы побыстрее выплатить кредит, — распространённая практика. Шанс, что банк заберёт квартиру у собственника и ему придётся выселять жильцов, минимальный.
Тем более, как вы понимаете, многое зависит и от вас — будете платить своевременно, собственник будет спокойно отдавать долг банку.
- Cвежие квитанции об оплате коммунальных услуг. Если по ним есть задолженности, надо требовать, чтобы собственник обязательно погасил их до того, как будет заключён договор аренды. А когда будете подписывать договор, укажите в нём показания счётчиков электричества и воды, чтобы потом избежать проблем с расчётами.
Особенности аренды жилья
Операции с недвижимостью являются рискованными. Есть множество случаев, когда доверчивые наниматели попадались на уловки ушлых риэлторов. Последствия печальные: деньги за жилье агенты по недвижимости брали, а потом бесследно исчезали.
4 основные схемы мошенничества:
- Сдается квартира нескольким собственникам без одобрения владельца. Мошенники заключают договор найма с собственником жилплощади. Затем несколько раз объект предлагается новым клиентам. С людей берут деньги. А сам владелец жилья и не подозревает, что вокруг его собственности проворачиваются хитроумные схемы.
- Один собственник сдает жилье без согласия второго владельца. Например, один владелец отбывает наказание в местах лишения свободы, а в это время жильё предлагает в аренду второй владелец. Когда второй собственник возвращается, то спокойно выгоняет квартирантов из помещения.
- Заселение с подселением. При осмотре недвижимости кажется, что все хорошо. Но после заселения выясняется, что в комнате слишком много соседей. По факту оказывается, что арендовано обычное койко-место, а не полноценная комната.
- Сговор риэлтора с собственником недвижимости. Риэлтор показывает объект при съеме квартиры, берет залог. Когда квартиранты заселяются, оказывает, что хозяин жилья не так-то прост. Находит повод выселить жильцов, Например, обвиняет в порче имущества. В результате приходится съезжать.
Чтобы не выкидывать деньги на ветер при аренде квартиры, нужно проверять документы собственника и риэлтерского агентства.
Нюансы при подписании договора
Проверять желательно, какие документы имеет собственник, и читать сам договор найма. Это соглашение является основным документом, регулирующим отношения между сторонами.
10 важных пунктов соглашения:
- ФИО сторон и реквизиты паспорта;
- список квартиросъемщиков;
- перечень граждан, которые будет проживать на жилплощади;
- точные даты, когда хозяин жилплощади может приходить для проверки и получения оплаты;
- размер арендной платы;
- дата и порядок перечисления платежей (деньги можно передавать на руки и брать расписки или переводить на карточку);
- список мебели и бытовой техники, которая находится в помещении;
- права и обязанности сторон;
- порядок возмещения ущерба;
- срок действия соглашения.
Если помещение снимается на срок больше года, то необходимо регистрировать документ в Росреестре. Но мало кто хочет заморачиваться прохождением бюрократических процедур, да и привлекать внимание налоговой инспекции.
Потому соглашение подписывается на срок менее года. Если все идет нормально, то срок проживания продлевается.
Как составить договор найма квартиры?
В договоре указывается адрес квартиры, ее общая площадь, количество комнат. Туда вписываются данные всех, кто будет проживать с арендатором, кроме несовершеннолетних. Если у вас есть домашние животные или вы планируете завести их, это тоже нужно прописать.
Обязательно укажите размер арендной платы, порядок внесения и случаи ее повышения, а также условия возврата депозита и порядок оплаты ЖКУ. Уточните, что у владельца нет этих долгов.
В договоре укажите и условия досрочного расторжения. По закону квартиросъемщик может расторгнуть договор, предупредив хозяина квартиры за 3 месяца. Если вас не устраивают эти сроки, пропишите другие, заранее обсудив их с владельцем квартиры.
При подписании договора от вас потребуется только паспорт.