Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Самостоятельная покупка квартиры на вторичном рынке в Нижнем Новгороде». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проверка документов собственника, если вы покупаете вторичку, занятие не менее ответственное, чем осмотр квартиры. Не стесняйтесь спрашивать все возможные документы: паспорта собственников, справки из ПНД, свидетельство права собственности, выписку из ЕГРН и другие документы на квартиру. Важно убедиться, что продавец действительно является собственником, что в числе собственников нет несовершеннолетних или недееспособных граждан, что квартира не находится под арестом или иным обременением, что в ней не проводилась неузаконенная перепланировка. Часть документов можно самостоятельно запросить в Росреестре. Если продавец отказывается давать те или иные бумаги и сведения, это должно стать поводом насторожиться, а все ли в порядке с выбранной жилплощадью и не будет ли сделка потом аннулирована судом.
Первое знакомство с квартирой
Наконец, вы договорились о показе и приехали на место. На что стоит обратить внимание при просмотре квартиры:
- Этаж – если вы выбрали квартиру на первом этаже, обратите внимание на плинтусы и стыки стен — эти места выдадут вам повышенную влажность. На последнем этаже посмотрите, нет ли потеков на стенах и потолке. Если стены заклеены новыми обоями или густо завешаны коврами, это должно настораживать – возможны проблемы как с протечками, так и с промерзанием.
- Состояние подъезда расскажет о соседях: разрисованный лифт, кучи макулатуры в холле первого этажа, окурки и воняющие пепельницы на общих балконах, грязь и пакеты с мусором – весь этот натюрморт вряд ли ласкает взгляд. И рассчитывать на добрососедские отношения не приходится.
- Ремонт – многие делают ремонт, чтобы выставить квартиру в более выгодном свете, но также под ним легко скрыть дефекты. Обратите пристальное внимание на коммуникации и утепление квартиры.
- Квартира квартирой, а вам здесь еще жить. Обратите внимание на окружающую среду: куда выходят окна (на трассу или во двор), есть ли рядом магазины, школы и прочая инфраструктура, далеко ли находится остановка и прочие значимые моменты.
Риски при покупке вторичного жилья
Программы господдержки на приобретение квартиру в новостройке в 2020–2021 годах включают требование покупки недвижимости у определённых застройщиков, шансы заключить сделку с недобросовестной компанией сведены к минимуму.
А вот при покупке квартиры на вторичном рынке большая часть ответственности ложится на заемщика. Он должен тщательно проверить продавца и юридическую чистоту объекта. Если продавец окажется мошенником, заемщик останется без жилья, при этом нужно будет продолжать вносить платежи по кредиту. Можно заказать проверку чистоты объекта в банке или застраховать титул — это поможет избежать неприятностей, если продавец нечестен.
Основные моменты вы можете проверить сами:
- Подлинность паспорта продавца. Проверка доступна на сайте МВД.
- Если сделку оформляет доверенное лицо, проверьте подлинность доверенности. Обратитесь к нотариусу, который заверял доверенность, или посмотрите информацию в базе Федеральной нотариальной палаты.
- Порядок возникновения права собственности: приватизация, приобретение, наследование, получение в дар. Если квартира куплена с привлечением маткапитала, должен быть оформлен отказ несовершеннолетнего от доли. Если квартира была приватизирована, и на момент приватизации в ней были прописаны несовершеннолетние, также необходим отказ от права требования выделения доли, вне зависимости от того, сколько сейчас детям лет. Если квартира получена в наследство, право должно быть оформлено не ранее, чем через 6 месяцев с момента появления наследства.
- Не прописаны ли в квартире люди, которые пропали без вести или отбывают срок тюремного заключения. Спустя некоторое время они могут заявить права на свою долю.
- Сколько собственников зарегистрировано. Если их несколько, нужно получить согласие от каждого. В противном случае на основании их прав собственности сделка может быть оспорена.
- Статус дома. Если он предназначен под снос, то вы рискуете остаться без жилья. Если дом старше 20 лет, уточните в ТСЖ, когда проводился последний капитальный ремонт, планируется ли замена каких-либо коммуникаций.
Много полезной информации даст паспорт собственника – этот документ желательно сфотографировать или переписать информацию из него. Паспорт должен быть без повреждений: на рынке встречаются мошенники, которые заменяют фотографию недавно умершего либо безвестно отсутствующего человека или используют подставное лицо, очень похожее на владельца паспорта. Нужно быть внимательным!
Паспорт содержит информацию (хотя и не всегда) о наличии несовершеннолетних детей – это повод задать вопрос об использовании материнского капитала при покупке квартиры. Собственнику, состоящему или состоявшему в браке, задаем вопрос о совместно нажитом имуществе. ФИО и дата рождения помогут проверке по открытым официальным базам судебных приставов и судов. Может выясниться, что квартира, которая вам так понравилась, приобретена в браке и является предметом текущего судебного спора. Или в базе приставов может всплыть информация о том, что продавец должен одному или нескольким лицам крупную сумму денег и (возможно) будет подавать на собственное банкротство. Сделки, совершённые за три года до подачи заявления о банкротстве, по общему правилу могут быть признаны недействительными, а имущество по ним возвращено должнику с целью реализации и покрытия долгов перед кредиторами. И это лишь малая часть «сюрпризов», о которых можно узнать из открытых источников.
Проверить, действителен ли паспорт продавца, может любой гражданин. Достаточно зайти на портал Главного управления по вопросам миграции МВД России и в разделе «Проверка по списку недействительных российских паспортов» ввести серию и номер паспорта продавца.
Справка из психоневрологического диспансера актуальна, если вы проводите сделку с продавцом пенсионного возраста. К сожалению, от болезней, которые влияют на дееспособность и могут ее ограничить, не застрахована ни одна возрастная категория граждан. Если есть объективные сомнения в дееспособности и адекватности продавца – настаивайте на том, чтобы лично сходить с продавцом к специалисту, так как подобные справки легко подделать. Некоторые скажут, что нотариус удостоверится в дееспособности, и отчасти будут правы: нотариус проверяет по базе судебных актов, лишен гражданин дееспособности в судебном порядке или нет. Но человек может страдать заболеванием и даже не находиться на учете у врача – или находиться и при этом отсутствовать в судебной базе данных. Справка факультативная, но иной раз лучше подстраховаться и выслушать негодования продавца, чем потом остаться без жилья и вложенных денег.
Справка из наркологического диспансера также факультативная, и способ ее получения идентичен: при малейших сомнениях с продавцом нужно сходить лично в диспансер, чтобы убедиться, что справка не подделана. Наркоманы в сделках – единичные случаи. Но лучше подстраховаться.
Существует еще один способ комплексной проверки документов по сделке – титульное страхование, которое проводится через банк или страховую организацию. Если кратко, то организация берет на себя проверку всех документов по сделке и анализирует их. И делает вывод о рисках: может ли эта сделка гарантировать переход права собственности без негативных юридических последствий в будущем, а также выгоду самому страховщику (получение комиссии без выплаты страховой суммы). Этот способ тоже не панацея, и у каждой организации свои условия страхования. Это может быть страхование сделки на случай проведения ее недееспособным гражданином, одним из супругов без согласия второго и т. д.
Как не бывает одинаковых людей, так не бывает и одинаковых объектов недвижимости. Особенно если речь идет о вторичном рынке. У каждого объекта своя судьба и нюансы, поэтому требуется не только индивидуальный подход, но и максимальная внимательность потенциального покупателя при анализе документов. Удачных сделок без негативных последствий!
Обсудите заранее все условия передачи денег, а также выбор банка. Передать деньги за квартиру можно несколькими способами:
- Банковская ячейка. Этот вариант более удобный: вам не нужно отчитываться перед банком и единственные дополнительные расходы — это 0,1–0,3% от общей суммы, которые спишет банк за проверку и пересчет денег. Нужно арендовать две ячейки: в одной будут лежать деньги, в другой — документы и расписка о том, что сумма получена полностью. Когда сумма соберется полностью, продавец получит ключ от ячейки с деньгами, а покупатель — от ячейки с распиской. Важно, чтобы это происходило одновременно.
- Аккредитив. Это специальный счёт, к которому у продавца будет доступ. В этом случае банк может спросить, откуда у вас деньги, и даже приостановить операцию по счёту, если ответ его не устроит. Кроме того, придется заплатить комиссию за открытие счета: в среднем около 3000 рублей.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Шаг 4. Осмотр квартиры
Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.
- Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
- Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
- Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
- Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
- Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
- Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
- Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
- По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
- Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
- Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.
Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке
Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).
Деталь
В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.
Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, подтверждающие, что он не страдает психо- или наркозаболеваниями и не стоит на учете в указанных учреждениях. Эта информация нужна, чтобы исключить риск оспаривания сделки на основании, что в момент ее совершения продавец не был способен осознавать свои действия.
Сам по себе факт нахождения продавца на учете в НД и/или ПНД не является однозначным поводом для отказа от сделки. «В таком случае следует учитывать все обстоятельства сделки. Важно выяснить, приобретает ли он взамен другое жилье, получает ли доплату в случае неравноценности продаваемого и приобретаемого жилья и т. п. В некоторых случаях практикуется прохождение продавцом медицинского освидетельствования у специалиста в день сделки, чтобы врач мог оценить состояние продавца с точки зрения его сделкоспособности», — отметила Краснова.
Порядок покупки квартиры на вторичном рынке включает в себя несколько важных этапов. Первым из них является осмотр жилой недвижимости.
Вне зависимости от того нашли ли вы жилплощадь сами или ее вам подобрали риэлтора, важно знать, на что обращать внимание:
- ровность вертикальных и горизонтальных поверхностей (стены, полы, потолки);
- наличие и работоспособность дверей, окон;
- наличие коммуникаций (газ, свет, водопровод, канализация);
- состояние электропроводки (включить свет, проверить розетки с помощью простейших электроприборов);
- в холодное время года нужно проверить, как работает система отопления;
- отсутствие сырости и/или плесени в помещения с повышенной влажностью;
- проверить, как работает сантехническое оборудование, а также газовая или электрическая плита на кухне;
- соответствие планировки квартиры имеющейся технической документации.
Подготовка документов для регистрации
Оформление покупки квартиры на вторичном рынке начинается с подготовки всех необходимых документов для сделки.
Документы при покупке квартиры-вторички:
- паспорта покупателя и продавца;
- правоустанавливающие бумаги на недвижимость;
- справка о составе семьи (подтверждает отсутствие или наличие в квартире прописанных граждан);
- выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности);
- справка из БТИ о текущей стоимости квартиры;
- выписка из ЕИРЦ (необходимо для подтверждения отсутствия долга по коммунальным платежам по конкретному адресу);
- согласие супруга на продажу квартиры (если продавец состоит в законном браке);
- техпаспорт;
- квитанция на оплату государственной пошлины.
Риски покупателя и продавца
Приобретение квартиры является рискованной сделкой для обеих сторон. И никто не желает попасться в лапы мошенников и стать участником аферы. Рассмотрим основные «подводные камни» и правила покупки квартиры на вторичном рынке, встречающиеся при проведении купли-продажи:
- Продажа квартиры по доверенности. Если нет возможности лично встретиться с собственником, требуйте проверки достоверности и актуальности доверенности через представителей правоохранительных органов.
- Сомнительность предыдущих сделок с недвижимостью. Нужно насторожиться, если в анамнезе квартиры были продажи с участием юридических лиц, государственных предприятий.
- Квартира, недавно полученная по наследству. Такая недвижимость долгое время находится под вопросом, так как даже спустя отведенные по закону 6 месяцев могут объявиться иные наследники и признать сделку купли-продажи недействительной.
- Жилье, приобретенное с участием средств материнского капитала. По правилам такая недвижимость оформляется в равных долях на каждого члена семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать ее собственник должен предоставить детям равноценное жилье в тех же долях. Если кто-то выявит нарушение, сделка будет отменена.
- Ошибки при проведении приватизации. Если жилье было приватизировано неверно или не были учтены интересы всех прописанных граждан, несовершеннолетних детей, продажа такой квартиры будет впоследствии опротестована.
- Продажа недвижимости, имеющей обременения. Часто мошенники продают квартиры, в которых якобы никто не прописан. Затем появляются лица, имеющие права на недвижимость (военнослужащие, проходящие срочную службу, осужденные, отбывающие наказание и т.д.).
- Приобретение жилья у пожилых людей. После оформления сделки могут появиться родственники с доказательствами и медицинскими документами, подтверждающими недееспособность бабушки или дедушки.
Любая из вышеописанных ситуаций требует длительных судебных разбирательств и может существенно попортить нервы каждой из сторон сделки. Поэтому прежде чем вступать в гражданско-правовые отношения, нужно обратить внимание на обстоятельства, вызывающие подозрения:
- заниженная цена ликвидной недвижимости;
- невозможность или нежелание продавца предоставить все документы по квартире;
- слишком пожилой возраст собственника или его болезненное состояние;
- необходимость сотрудничать с представителем без личного контакта с продавцом.
Оформление сделки: процедурные вопросы
При подписании договора купли-продажи должны присутствовать обе стороны сделки, предварительно договор лучше всего отнести на проверку независимому юристу. Заключив договор, обе стороны должны провести взаимные расчеты (используется как банковская ячейка, так и аккредитив) и обратиться Росреестр для регистрации смены прав собственности. Рекомендуется делать копии всех используемых в процессе сделки документов. Потребуется предоставить:
-
Паспорта продающей и покупающей стороны;
-
Сам договор купли-продажи;
-
Акт приема-передачи жилья;
-
Заявление, подтверждающее намерение регистрации перехода прав (образец можно найти на сайте Росреестра);
-
Документы, подтверждающие оплату государственной пошлины;
-
Если требуется, то нотариально заверенное разрешение на продажу со стороны супруга.
Сегодня очень распространен миф о возможности купить квартиру «через интернет». На самом деле, это не так. Агрегаторы и классифайды только предоставляют информацию (причем, не всегда корректную и актуальную) о предлагаемых к продаже квартирах. Они не проводят переговоров между продавцами и покупателями, не показывают квартиры, не согласовывают условия сделки, не устраняют разногласия сторон, не получают необходимых для проведения сделки документов, не назначают дату подписания договора.
Поэтому не нужно переоценивать реальную роль таких электронных сервисов — в действительности они могут только помочь подобрать несколько вариантов, наиболее соответствующих потребностям и возможностям покупателя.
Юридические нюансы покупки квартиры на вторичном рынке
Покупка квартиры, в которой вы будете не первым владельцем, имеет ряд особенностей чисто юридического характера. И очень важно лично проконтролировать все этапы, чтобы не столкнуться с неприятной ситуацией (например, вы можете «внезапно» обнаружить, что у квартиры есть еще владельцы, о которых вам не сообщили, или там остались прописаны чужие вам люди). Нюансы при покупке рынка на вторичном рынке чисто юридического характера предполагают проверку жилья на чистоту.
Чтобы убедиться в том, что квартира имеет «чистую» историю и вас не пытаются обмануть, сделайте следующее:
1. Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Так вы проверите собственника и поймете, кому принадлежит квартира – и тот ли это человек, который вам ее продает (напомним, что также это может быть его представитель, при условии наличия доверенности). Получить выписку вы можете и сами (однако нужно учитывать, что с 1 марта 2023 года сведения о правообладателях объектов недвижимого имущества в выписках ЕГРН перестали быть публичными), запросить ее можно на сайте Росреестра, МФЦ или в одном из отделений Росреестра.
Выписка также даст вам информацию о том, есть ли у квартиры обременения (например, не находится ли она в ипотеке, не стала ли залогом для кредита, и так далее).
Важно! Если вы не уверены в своих силах, привлеките к проверке квартиры юриста. Это должен быть независимый специалист, не связанный ни с продавцами, ни с риелтором. Так вы будете уверены, что он всецело на вашей стороне.
Если квартира была куплена в ипотеку, просите предоставить вам справку из банка, что ипотека погашена и все платежи внесены, в противном случае платить за ипотеку придется вам.
2. Попросите показать вам технический и кадастровый паспорта квартиры.
Здесь важно убедиться, что указанные данные совпадают с состоянием жилья, которое вам показывают. Если владельцы проводили капитальный ремонт и не согласовали его (что должно быть отражено в паспорте), у вас в дальнейшем могут быть проблемы. К тому же, нелегальный ремонт может привести к проблемам с самим жильем, ведь безопасность всех изменений под вопросом.
3. Документы, подтверждающие личность собственника и его финансово-правовой статус.
Личность человека, который продает вам квартиру, должна быть той же самой, что в документах на собственность. Проверить это вы можете, попросив показать вам паспорт.
Как мы уже упоминали, продавать квартиру может и представитель собственника, но в этом случае у него должна быть доверенность, дающая право на такие действия. Обязательно попросите ее и убедитесь, что доверенность заверена у нотариуса.
К сожалению, обман с «поддельными хозяевами» квартиры по-прежнему актуален, поэтому в этом случае надо проявить бдительность.
Кстати, если собственник имеет супруга (супругу), нужно согласие второй половинки на продажу, потому что квартира, приобретенная в браке, считается совместной собственностью. Если вам продадут квартиру без согласия мужа или жены, они могут оспорить сделку.
Если вдруг у вас возникают сомнения в адекватности продавца, вы вправе запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Дело в том, что при признании владельца недееспособным (а это могут организовать родственники уже после того, как вы заплатите), сделку можно оспорить.
Кроме того, проверьте продавца на предмет судимости (для этого следует обратиться в судебные инстанции по месту его регистрации), если окажется, что он судим или ему предъявлены иски на крупные денежные суммы, от сделки лучше отказаться.
4. Выписка из финансового лицевого счета.
Нужна для того, чтобы убедиться в отсутствии долгов по ЖКХ. Помните, что после заключения сделки все долги, если они есть, переходят к новому владельцу, то есть к вам. Чтобы не остаться должным кругленькую сумму, узнайте заранее, были ли владельцы ответственными плательщиками.