Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оставьте заявку на обратный звонок». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Часть помещения может быть предоставлена в аренду на основании соответствующего договора аренды, который регистрируется в ЕГРН. При этом необходимо выделить эту часть и учесть ее в ЕГРН, причем выдел части помещения оформляется во временное пользование.
Как описать предмет аренды в договоре?
Поскольку самостоятельным объектом недвижимости является лишь помещение в целом, встает вопрос о том, как описать ту его часть, которая берется в аренду. Однажды нашей компании представился случай защищать клиентов, которые установили границы части помещения путем их прорисовки мелом на полу, стенах и потолке, а фотографии этой прорисовки приложили к договору. В том конкретном деле нам удалось отстоять их права, однако сам по себе этот способ установления границ очень ненадежный, поскольку на фотографиях, как правило, имеет место искажение перспективы, сложности с определением масштаба, фотографии поддаются изменению, а регистрирующие органы с недоумением относятся к согласованию предмета договора путем предоставления фотографий и отказывают в проведении регистрации.
Поэтому для того, чтобы исключить риски признания в дальнейшем договора аренды незаключенным в связи с несогласованностью предмета, а также обеспечить возможность регистрации прав по договору аренды в реестре, следует использовать документальные способы согласования границ арендуемой части нежилого помещения. Конкретные варианты могут быть различными: составление плана арендуемых площадей в привязке к кадастровому паспорту помещения, выкопировка арендуемой площади технического паспорта, прорисовка арендуемой площади на поэтажном плане и т.д. В любом случае должно быть графическое отображение арендуемых площадей, привязанное к какому-либо официальному документу, отражающему план помещения. Причем это отображение должно быть либо включено в сам договор аренды, либо являться приложением к нему или акту приема-передачи помещения.
Следует отметить, что территориальные органы Росреестра занимают позицию, согласно которой регистрация договора аренды части помещения возможна лишь в случае предоставления кадастрового паспорта или кадастровой выписки на данную часть нежилого помещения. Поэтому в случае, если вы заключаете долгосрочный договора аренды и не хотите заниматься судебным обжалованием отказа в осуществлении регистрации, следует заранее озаботиться внесением сведений о части помещения в кадастр.
Важно: ненадлежащее согласование границ арендуемой части нежилого помещения может привести к признанию договора аренды незаключенным.
Виды недвижимости, управление, несение расходов
Два глобальных вида недвижимости – жилая и нежилая. Перевод из одного в другой возможен не всегда. Например, если в жилом доме на первом этаже квартиру переводят в помещение магазина, потребуется организовать отдельный вход, а также соблюсти санитарные правила. Если сделать это нельзя, то и реорганизацию помещения нельзя провести.
Кроме того, существует много разных видов помещений:
- Квартира.
- Комната.
- Частный дом.
- Офис.
- Склад.
- Общежитие.
- Выставочный зал.
- Торговое место (на рынке, ярмарке).
- Ларек, киоск, палатка.
- Дача.
- Коттедж.
- Домик, бунгало на турбазе.
- Бизнес-центр.
Конечно, это не полный список. Любой из объектов может находиться в собственности как частного лица, так и организации. Если сдается наемное помещение, то заключается договор субаренды.
Для того чтобы не получить приостановку регистрации аренды части помещения
изначально необходимо знать главное: отныне что бы зарегистрировать в Росреестре аренду части помещения потребуется технический план части помещения для аренды, а значит, придется обратиться к кадастровому инженеру. Договор аренды должен быть составлен письменно, при этом в нотариальной конторе дополнительно регистрировать его не нужно. Для того чтобы зарегистрировать недорого аренду нежилого помещения в Росреестре, следует заручиться полным согласием всех заинтересованных сторон, включая залогодержателей, если таковые имеются. Так, арендодатель может использовать только подпись собственника либо того, кто его представляет в соответствии с нотариальной доверенностью. Если тот объект, который планируется сдавать в аренду, находится в совместной либо долевой собственности, в сделке важно обеспечить участие каждого из владельцев. В идеале от всех должна иметься отдельная доверенность.
Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник
Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?
Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.
Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.
Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.
Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.
Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.
Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.
Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).
Когда арендодатель может отказать в продлении договора аренды помещения?
Чаще всего нежилое помещение (это может быть офис, склад, торговая точка) арендуют в предпринимательских целях, поэтому арендатор заинтересован в длительной аренде или ее продлении. Арендодателю недвижимости тоже не все равно, кому он ее сдает. Если стороны добросовестно выполняют свои договорные обязательства, то проблем при продлении договора аренды помещения обычно не возникает.
А вот если арендодатель не хочет продолжать договорные отношения с прежним арендатором, то последний может с ним поспорить, опираясь на свое преимущественное право на продление договора (статья 621 ГК РФ).
Преимущественное право добросовестного арендатора заключается не только в возможности заключить договор аренды помещения на новый срок. Если арендодатель отказал в аренде прежнему арендатору, а затем в течении года после этого заключил договор аренды с другим лицом, то арендатор также вправе потребовать возмещения убытков, причиненных отказом продлить с ним договор.
В каких случаях арендодатель может оспорить преимущественное право в суде и заключить договор с новым арендатором?
Правила сдачи объектов в аренду физлицами
Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:
- создание офиса;
- организация склада;
- формирование производственного предприятия;
- создание магазинов.
Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:
- граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
- если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
- сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
- чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.
Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.
Правила составления договора
Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:
- указывается место и дата его составления;
- прописываются стороны, участвующие в сделке;
- если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
- если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
- прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
- перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
- указывается срок и стоимость аренды;
- допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
- приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
- указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
- приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
- перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
- вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.
Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.
Выбор схемы сдачи помещения в аренду
Коммерческую недвижимость можно сдавать разными способами. Ниже мы рассмотрели лишь малую часть из всех возможных вариантов:
- долгосрочная сдача недвижимости в аренду. Этот вариант хорош тем, что у вас будет стабильный доход и можно спокойно планировать развитие бизнеса на определённый период. Простой минимален, риски тоже снижаются. Вы будете хорошо знать, что ожидать от арендаторов, а они — от вас. Всё будет идти по отлаженной схеме;
- посуточная аренда. Можно организовать что-то вроде деловой зоны, в рамках которой вы будете предоставлять помещение индивидуальным предпринимателям, самозанятым, фрилансерам и другим лицам. Им всем требуется рабочее место, а на отдельный офис у начинающих предпринимателей часто не хватает средств. Благодаря посуточной аренде можно повысить уровень дохода. Плюс вам не придётся выстраивать отношения только с одним арендатором, что также уменьшает риски. Из недостатков: требуется больше времени и ресурсов на организацию всего процесса. Во-первых, необходимо подготовить помещение, приобрести мебель, провести беспроводной интернет. Во-вторых, обеспечить постоянный поток арендаторов. В-третьих, поддерживать порядок. К тому же уровень дохода сильно зависит от того, получится ли у вас привлечь к такому объекту достаточно внимания. Прибыль может сильно колебаться от месяца к месяцу;
- почасовая аренда. Такой формат имеет смысл, если сдавать в аренду отдельные помещения. Например, конференц-зал, концертный зал, переговорную. Помещение будет долго простаивать, но за несколько часов принесёт ощутимую прибыль. В целом, общий уровень дохода не превышает те суммы, которые можно получить при сдаче недвижимости в долгосрочную аренду;
- комбинирование. Большой комплекс имеет смысл разбить на зоны. При этом что-то будет сдаваться в аренду на долгосрочной основе, а что-то — посуточно. Подобный формат при грамотном подходе позволяет извлечь из объекта максимальную прибыль и избежать просадки даже в период экономического кризиса. Но чтобы добиться успеха, нужно очень хорошо знать рынок коммерческой недвижимости. Кроме того, сдачей в аренду придётся постоянно заниматься. То есть перевести всё в получение пассивного дохода уже не выйдет. Последнее справедливо также для посуточной и почасовой сдаче в аренду.
— Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному собственником, — говорит директор аутсорсинговой компании «ЮрфинэкC» Юрий Романченко. — Поэтому, прежде чем подписать договор, нужно удостовериться, что помещение действительно находится в собственности арендодателя. Для этого необходимо затребовать у него свидетельство о праве собственности на объект аренды.
Этот документ, предупреждают юристы, нужно очень внимательно изучить. Важно убедиться в том, что арендодатель действительно имеет право на подписание такого типа договора (это должно быть указано в уставе или подтверждаться доверенностью). Не лишним будет и обратиться в территориальный орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы уточнить сведения о наличии зарегистрированных прав на интересующее вас помещение. Государственная регистрация носит открытый характер, поэтому сделать это довольно просто.
— Договор, подписанный неуполномоченным лицом, может быть признан судом недействительным, — предупреждает Юрий Романченко.
Составляться договор аренды на нежилое помещение, естественно, должен в письменном виде. Количество оригинальных экземпляров при этом ровно числу сторон договора. Правда, в том случае, если требуется государственная регистрация документа, составляется еще один экземпляр – для регистрирующего органа.
Как быстро найти арендатора
Еще несколько полезных советов помогут быстро сдать офис в аренду и объект иного предназначения.
Собственникам, которые не готовы лично заниматься поисками арендатора, проводить показы/переговоры – имеет смысл обратиться за помощью профессионального риэлтера. Он объективно оценит помещение, установив его реальную стоимость, сделает качественные фото, правильно составит текст объявления и станет заниматься демонстрацией вашего имущества.
Впрочем, в сотрудничестве с агентством имеются некоторые нюансы. Их необходимо уточнить до начала сотрудничества.
Если арендодатель хочет быстро найти арендатора своего помещения, то он может возложить оплату агентского гонорара на себя (многие агентства берут оплату за услуги именно с арендаторов). Данный вариант часто применяется собственниками элитной недвижимости или если во владении находится много объектов. Деньги, уплаченные риэлтеру, в том числе, будут потрачены на расходы по сдаче в аренду объекта. Другой быстрый вариант сдать коммерческую недвижимость – уменьшить арендную плату. И совсем не нужно сдавать помещение за «три рубля», достаточно снизить стоимость аренды на 5-10%. Тогда у помещения повышается конкурентоспособность.
Бизнес: • Банки • Богатство и благосостояние • Коррупция • (Преступность) • Маркетинг • Менеджмент • Инвестиции • Ценные бумаги: • Управление • Открытые акционерные общества • Проекты • Документы • Ценные бумаги — контроль • Ценные бумаги — оценки • Облигации • Долги • Валюта • Недвижимость • (Аренда) • Профессии • Работа • Торговля • Услуги • Финансы • Страхование • Бюджет • Финансовые услуги • Кредиты • Компании • Государственные предприятия • Экономика • Макроэкономика • Микроэкономика • Налоги • Аудит
Промышленность: • Металлургия • Нефть • Сельское хозяйство • Энергетика
Строительство • Архитектура • Интерьер • Полы и перекрытия • Процесс строительства • Строительные материалы • Теплоизоляция • Экстерьер • Организация и управление производством
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом – арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:
-
определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
-
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
-
предоставления арендатором определенных услуг;
-
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
-
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Особенности заключения сделки, если собственников двое
Мы рассматривали особенности заключения сделок при условии, что существует только 2 стороны, между которыми заключается сделка. Но как быть, если два собственника и один арендатор? В этом случае заключается трехсторонний арендный контракт. Что это и как нужно действовать?
Отличительной особенностью передачи объекта недвижимости при трехстороннем договоре выступает то, что передаточный акт составляют, принимая во внимание наличие нескольких контрагентов. Заверить акт необходимо всем сторонам соглашений.
Если хотя бы 1 из контрагентов не желает подписывать документ, для остальных участников это может грозить определенными рисками.
Особой популярностью пользуются трехсторонние контракты, заключаемые при аренде муниципальных объектов. Помимо арендодателя и нанимателя в сделке принимает участие и дополнительный контрагент – балансодержатель.
Балансодержатель – орган муниципальной власти, осуществляющий управление объектом аренды. У балансодержателя нет приоритетных прав и полномочий, он действует в качестве прямого представителя арендодателя. Права и обязанности, участвующих в этой сделке сторон, в общем-то, остаются неизменными, хотя участвует дополнительная сторона. Таким образом, при подписании трехстороннего соглашения должны выполняться такие же условия, как и при подписания двухстороннего.