Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Право общей долевой собственности на квартиру подлежит государственной регистрации в ЕГРН. В Росреестре уточнили, что для этого необходимо обратиться в орган регистрации прав с заявлением и представить следующие документы:
- паспорта родителей (предъявляются при личном обращении);
- свидетельства о рождении детей;
- правоустанавливающий документ (в частности, сделка, на основании которой имущество поступает в общую долевую собственность родителей и детей, соглашение о выделении долей детям в имуществе, принадлежащем их родителям);
- свидетельство о браке или разводе;
- иные документы, необходимые для государственной регистрации;
- если имущество находится в совместной собственности родителей и при выделении детям долей в таком имуществе доля родителей остается в их совместной собственности, нотариальное удостоверение соответствующего соглашения не требуется.
Госпошлина за регистрацию права собственности составляет 2 тыс. руб. на всех членов семьи. Подать пакет документов на регистрацию сделки с участием несовершеннолетних можно несколькими способами:
- лично в многофункциональных центрах предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ) «Мои документы»;
- лично в рамках услуги по выездному обслуживанию;
- дистанционно с помощью Единого портала государственных и муниципальных услуг или официального сайта Росреестра. Обязательным условием подачи документов в электронном виде является наличие усиленной квалифицированной электронной подписи заявителей;
- лично в офисах филиалов ФГБУ «ФКП Росреестра» (по экстерриториальному принципу);
- почтовым отправлением с описью вложения и уведомлением о вручении в территориальный орган Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.
Отвечает основатель и генеральный директор юридической компании «Капитал консалтинг» Илья Сазонов (Тюмень):
Действительно, ранее все сделки с долями оформлялись только через нотариуса. В настоящее время в силу вступил закон, согласно которому сделки с долями могут обойтись без участия нотариуса при условии согласия всех собственников на сделку с долями. Бывают случаи, когда Росреестр неохотно принимает документы в простой письменной форме, требуя нотариального удостоверения. Тогда можно получить письменный отказ Росреестра и попробовать обжаловать его. Для выдела доли ребенку нужно:
- составить соглашение о выделении долей;
- правильно рассчитать размер долей, исходя из стоимости покупки жилья;
- подать заявление о регистрации в Росреестр через МФЦ;
- оплатить госпошлину в Росреестр.
Выделение долей детям по материнскому капиталу
При регистрации имущественного права супругов следует различать такие понятия, как:
- Совместно нажитое имущество — это недвижимое имущество, приобретенное в законном браке.
- Виды зарегистрированного права собственности на недвижимое совместно нажитое имущество:
- Собственность (единоличная на одного из супругов, но имущество признается совместно нажитым). В ЕГРН внесена запись об одном владельце (один из супругов).
- Совместная собственность — законный режим собственности супругов. В ЕГРН внесена запись об обоих супругах в одной записи о вещном праве.
- Долевая собственность — договорной режим собственности супругов. В ЕГРН внесены две разные записи о вещном праве.
Когда можно выделить доли без нотариуса:
- При покупке жилья — если средства маткапитала направляются в качестве недостающей суммы при покупке жилья. В таком случае в договоре купли-продажи стороны сразу смогут указать размер долей, который перейдет в собственность членов семьи.
- После оформления жилья в собственность или снятия залога (оплаты кредитного договора или постановки дома на кадастровый учет по завершению строительства) в следующих случаях:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, то выделить доли детям они смогут на основании простого письменного соглашения, если сделают это совместно.
- Недвижимость принадлежит одному из родителей единолично, т.е. находится в индивидуальной собственности (например, если мать — единственный собственник, и у нее нет супруга). Выделение доли детям— простая письменная форма сделки .
- Недвижимость принадлежит обоим родителям на праве общей совместной собственности. Супруги вправе оставить за собой право совместной собственности и наделить долями только детей. В таком случае раздела между супругами не будет, соответственно к нотариусу обращаться не обязательно. Выделение доли всем членам семьи — простая письменная форма сделки.
Когда, в момент наступления исполнения обязательства, нужно обращаться к нотариусу:
- Недвижимость принадлежит родителям на праве общей долевой собственности, и доля ребенка выделяется только одним из них. Например, если родители изначально оформили договор купли-продажи на двоих.
- Недвижимость в ипотеке. Жилое помещение куплено с использованием ипотечных средств, но все-таки решили выделить доли детям —так как на основании соглашения о выделении долей будет регистрироваться ипотека долей. (см. ст.42 ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости).
- Если супруги расторгли брак. Во время совместного брака при покупке жилья кроме средств маткапитала (или иных государственных целевых субсидий) супруги использовали дополнительные средства. Если же доля будет выделяться всем членам семьи, в том числе и между супругами, то в данном случае не просто выделяются доли детям — имеет место раздел совместно нажитого имущества. Согласно ч. 2 ст. 38 СК РФ, такая сделка подлежит нотариальному удостоверению.
Договор дарения долей детям по материнскому капиталу
Сделка по наделению долями детей по своему смыслу относится к договору дарения, так как стороны безвозмездно передают в собственность имущество.
Принять недвижимость дети могут только с согласия их законных представителей, в роли которых должны выступать родители. При составлении договора дарения или соглашения в тексте документа родитель ставит подписи за себя и за своих несовершеннолетних детей. Если гражданину исполнилось 14 лет, то он самостоятельно должен присутствовать при регистрации сделки. Однако все документы необходимо удостоверять подписью родителя.
Исполнить обязательство можно любым способом — по соглашению или договору дарения. Законодательство указывает, что доли определяются по соглашению между членами семьи, однако в данном случае подразумевается не сам документ, а обстоятельство, при котором граждане наделяются правом собственности в имуществе.
При этом в законодательстве отсутствует такой вид договоров, как «соглашение о выделении долей». С другой стороны, граждане свободны в заключении договора и вправе оформить переход права собственности с помощью любого правоустанавливающего документа, не противоречащего законодательству.
Особенности выделения долей
Выделять доли нужно и на детей, которые родятся после использования маткапитала. Еще доли выделяются на супругов. Раньше требование касалось только родителей. Однако это допускало двоякое толкование закона. Например, на долю мог претендовать бывший супруг или супруга.
Если доли не будут выделены, то возникнут проблемы. Супругов обяжут вернуть маткапитал полностью. Факт его траты на жилье не исправит ситуацию.
В случае продажи квартиры сделку могут признать недействительной. Тогда проданную квартиру заберут. Либо новые собственники будут обязаны выделить доли детям предыдущих владельцев.
Законодательство постоянно меняется и решение о направлении средств материнского капитала принимается на момент подачи заявления. К тому же здесь нередко присутствует человеческий фактор. Поэтому не всегда можно быть уверенным в том, что процедура пройдет именно так.
Выделение долей по материнскому капиталу без нотариуса / Ипотека онлайн
Существует несколько ситуаций, когда допускается выделение долей по материнскому капиталу без нотариуса.
- Когда молодые родители только покупают жильё, а маткапиталом оплачивают какую-то его стоимость. В договоре о приобретении таких квадратных метров сразу указывают размер части имущества детей и супругов.
- После получения прав на объект тоже допускается выделение доли по мат капиталу без нотариуса. Процедура проводится после оплаты ипотечной ссуды или завершения строительства (когда недвижимость поставили на кадастровый учет и оформили право собственности).
Во втором случае возможно несколько вариантов распределения долей.
- Если квартира оформлена в общую совместную собственность двумя родителями, дети получают свои права на жильё после оформления супругами специального соглашения. В этом случае допускается и выделение долей детям без нотариуса после материнского капитала с сохранением родителями прав на объект. Нет раздела квадратных метров между супругами, а значит, не требуется нотариальное удостоверение подобной сделки (Семейный кодекс РФ, ст. 38, п. 2 (скачать))
- Квадратные метры оформлены на одного родителя (супруга нет) – можно без обращения в нотариальную контору составить письменное соглашение о наделении остальных правами на них (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 42, п.1 (скачать)).
Везде, где закон предусматривает простую письменную форму соглашения, можно не обращаться к нотариусу. Главное, чтобы все участники сделки были согласны на проведение такой процедуры. В остальных случаях придется заручиться поддержкой этого специалиста (когда жильё в ипотеке, расторгается брак и т.д.).
Почему доли по материнскому капиталу при покупке квартиры в ипотеку оформляются только через нотариуса?
Нужно учитывать, что обязательными для оформления являются доли не только детей, но и самого владельца сертификата и его супруга. Если кроме средств материнского капитала супруги вкладывают в покупку квартиры свои накопления или берут кредит, по закону соглашение об оформлении долей в этой недвижимости удостоверяется у нотариуса. И вот по какой причине.
Законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Брачный договор или договор о разделе общего имущества супругов заключаются в письменной форме и подлежат нотариальному удостоверению.
Согласно действующему законодательству, если супруги не заключали брачный договор, то все их имущество, нажитое во время брака, является совместным, кроме подаренного, полученного по наследству и приобретенного за счет специальных выплат. К таким специальным выплатам относится материнский капитал.
С того момента, как средства МСК перечисляются из бюджета, у владельца сертификата и его супруга возникает общая долевая собственность на те доли в квартире, которые соответствуют размеру полученной из бюджета выплаты. По закону эти доли совместной собственностью супругов не являются. Это личное имущество каждого из членов семьи: владельца сертификата, его супруга и их детей.
Кредитные средства или накопления, которые семья внесла при покупке квартиры вместе с маткапиталом, — это совместная супружеская собственность. В соответствии с законом та часть купленной квартиры, которая пропорциональна сумме взятой ипотеки или собственных средств, может стать не совместной, а долевой только в том случае, если супруги заключили брачный договор либо договор о разделе общего имущества.
Выделить доли только детям без нотариуса и оформить оставшуюся часть квартиры в совместную собственность родители тоже не могут. Ведь, чтобы личные доли супругов, приобретенные на средства материнского капитала, стали совместным имуществом, опять же нужен брачный договор.
Таким образом, если помимо маткапитала на жилье были потрачены и другие средства, то независимо от того, переводятся ли личные доли супругов в совместную собственность или совместная супружеская часть переводится в долевую собственность, при оформлении долей в соглашении необходимы условия брачного договора. Такой документ должен составлять нотариус.
Договор дарения для распределения долей детям по материнскому капиталу
Соглашение об определении долей подразумевает безвозмездную передачу недвижимости в собственность членов семьи. Поэтому данный способ передачи имущества основывается на положениях о договоре дарения. Поскольку законодательство не устанавливает каким именно способом необходимо выделять доли детям, то граждане вправе это сделать по соглашению или иным удобным способом, в том числе путем составления договора дарения.
Договор дарения о выделении долей детям по материнскому капиталу составляется на основании обязательства, соответственно в тексте дарственной необходимо указать, что отчуждение долей осуществляется во исполнение обязательства согласно требованиям закона «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей».
Выделение долей детям по материнскому капиталу
Воспользоваться средствами материнского капитала на покупку квартиры или другого жилья можно по достижению ребенку 3-летнего возраста (в связи с рождением которого появилось право на получение сертификата). Исключение — случаи, когда у семьи имеется жилье, приобретенное по договору ипотеки или займа. В таком случае средства могут быть направлены выплату долга кредиторам.
Пенсионный фонд (ПФР) позволяет воспользоваться средствами на приобретение жилья под условием его оформления в общую собственность всех членов семьи. Однако в основном материнским капиталом оплачивается только часть стоимости, а распорядиться недвижимостью можно только после внесения всех платежей и снятия обременения.
Для подобных случаев ПФР позволяет досрочно воспользоваться правом на средства сертификата, но после предоставления обязательства, по условиям которого покупатель наделит долями всех членов семьи после оформления недвижимости в полноправную собственность. Сделка по выделению долей оформляется в Росреестре на основании соглашения о выделении долей или договора дарения.
Выделение долей по материнскому капиталу
Использование средств материнского(семейного) капитала для улучшения жилищных условий предполагает обязательное наделение долями в праве долевой собственности на жилое помещение -квартиру, жилой дом, жилую комнату
НО! Не только дети должны получить долю, но и оба родителя. И вот здесь то и была сложность.
До 01.07.2018 года в ЕГРН нельзя было внести запись об общей совместной собственности супругов на долю в праве.
Гражданский кодекс позволял это сделать, а Правила ведения ЕГРН -нет!
И приходилось оформлять долевую собственность на совместно нажитое имущество.
Долевая собственность у супругов — это не законный, а договорной режим собственности, по сути раздел имущества, нажитого в браке.А такие сделки — нотариальные!
Правовой парадокс, который обходился семьям очень дорого!
Что будет если долю не выделить
В законе № 256-ФЗ нет статьи об ответственности родителей за невыделение долей детям при покупке имущества за счет маткапитала. Но это не значит, что ответственности нет.
На практике сделка по продаже имущества, в котором не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной. Собственность с выделением долей возвращается первичным владельцам, покупателям родители обязан вернуть деньги, а материнский капитал — государству. Процесс запускает судебное разбирательство. Инициатором может выступить любое лицо, узнавшее о факте нарушения.
Лица, не соблюдающие нормы закона № 256-ФЗ, признаются мошенниками и по статье 159 Уголовного кодекса РФ подлежат:
- штрафу на сумму до 120 тыс. рублей или в размере годового заработка;
- привлечению к исправительным работам на срок от 360 часов до 1 года;
- привлечению к принудительной работе на срок до 2 лет;
- условному осуждению на срок до 2 лет;
- лишению свободы на срок от 4 месяцев до 2 лет.
Действия по невыделению долей могут трактоваться и как преступное бездействие. Конкретной статьи за это в Уголовном кодексе нет, поэтому судья выбирает наказание по последствиям бездействия.
Проверками исполнения закона по использованию маткапитала занимаются:
- органы опеки и попечительства;
- органы Пенсионного фонда;
- прокуратура.
Любые способы обналичивания материнского капитала, преследуются статьей 159 Уголовного кодекса.
Обязательство для Пенсионного фонда по материнскому капиталу
Каждая семья, которая для улучшения своих условий проживания использовала средства государства, выдаваемые на основании сертификата о материнском капитале, должна исполнить обязательство по распределению долей приобретенного жилого помещения. Такое требование закреплено в Постановлении Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 (далее Правила).
Внимание! Органы ПФР обязаны потребовать исполнения такого обязательства когда:
- Помещение приобретается на основании использования сертификата и регистрируется только на одного из членов семьи;
- Право собственности на жилое помещение вообще не зарегистрировано в установленном порядке в Росреестре (такое случается, когда жилой объект не построен к моменту предоставления денежных средств).
Указанные выше обстоятельства могут возникнуть в следующих случаях:
- В качестве собственника жилого помещения выступает только один из членов семьи, например, владелец сертификата;
- Приобретенный жилой объект находится под обременением (например, при ипотеке), в связи с чем члены семьи, в том числе дети, не получили своих законных прав в период исполнения обязательства;
- Помещение, приобретаемое за счет капитала, не введено в эксплуатацию или не достроено, поэтому право собственности оформлено быть не может в момент использования государственных средств;
- В качестве члена ЖСК выступает один из родителей.
Нотариус подготовит обязательство, в которое внесет определенное обстоятельство, с наступлением которого начнет истекать полугодовой срок.
Важно! Исполнение обязательства производится следующими путями:
- Посредством заключения соглашения о выделении каждому члену семьи доли в праве собственности;
- Посредством оформления соглашения о дарении конкретной доли каждому члену семьи.
Сроки исполнения обязательства
Период исполнения обязательства о распределении долей зависит от того, каким способом был приобретен жилой объект.
Важно! Общий срок составляет полгода, однако свое течение этот период начинает со дня наступления одного из следующих обстоятельств:
- Фактическое снятие обременения с жилого объекта (когда держателем сертификата использовался ипотечный заем);
- Зачисление денежных средств на счет продавцу – когда объект приобретается на основании соглашения;
- Внесение последнего платежа (в том случае, когда приобретено жилье на условиях рассрочки);
- Подписание сторонами акта о приеме-передаче помещения – приобретение объекта на основании договора о долевом строительстве;
- Ввод помещения в эксплуатацию в случае его строительства;
- Выдача кадастрового паспорта;
- Выплата последнего пая при участии в долевом строительстве.
Многие семьи думают, что после получения денежных средств контролем за исполнения обязательств занимается ПФР, однако это не так. ПФР занимается контролем и сопровождением сделки только до того момента, пока не будут зачислены денежные средства на счет продавца.
Органом, который занимается проверкой соблюдения законодательства получателями денежных средств в дальнейшем, является прокуратура, которая может провести проверку как на любом этапе использования материнского капитала, так и после заключения соглашения.
В случае выявления нарушения прокуратура может самостоятельно обязать держателя сертификата исправить нарушение закона, либо обратится в суд или правоохранительные органы.
Распределение долей через суд
Контроль за надлежащим исполнением обязательства осуществляют подразделения ПФР и прокуратура. Кроме того, о фактах нарушения обязательства может стать известно сотрудникам органов опеки – они обязаны направить уведомление в ПФР или прокурору. Нарушение данного обязательства может повлечь следующие последствия:
- в суд будет предъявлено исковое заявление о понуждении к исполнению обязательства, регистрации прав на ребенка;
- может быть предъявлено требование о расторжении договора купли-продажи и взыскании средств МСК с родителей;
- если жилье, приобретенное за маткапитал, уже фактически продано на момент подачи иска, подается заявление о взыскании средств с родителей – одновременно может направляться заявление в МВД о проверке факта мошенничества и обналичивания маткапитала.
Шестимесячный срок исполнения обязательства не может быть продлен даже через нотариальную контору. Поэтому сразу после истечения 6 месяцев с момента регистрации договора в Росреестре, сотрудники ПФР или прокуратуры обязаны направить в адрес родителей письменное требование об исполнении обязательства.
В большинстве случаев, нарушение сроков не вызвано умыслом на лишение детей законной доли в недвижимости. В этом случае родители могут исполнить письменное требование или отреагировать на поданное исковое заявление. Сразу после регистрации долей на детей все претензии будут аннулированы.
Узнайте больше Вселение граждан в квартиру
Если родители уклоняются от исполнения обязательства и после получения требования, исковое заявление направляется в районный суд по месту жительства ответчиков. Как указывалось выше, подать иск может представитель ПФР или прокуратуры, а к участию в деле привлекаются органы опеки.
Рассмотрение дела происходит по следующим правилам:
- на любой стадии процесса ответчики могут представить выписку ЕГРН, подтверждающую факт регистрации долей на детей – в этом случае дело прекращается судом;
- стороны могут оформить мировое соглашение с указание срока, в течение которого родители обязуются переоформить права на жилье – мировое соглашение утверждает судом, а при несоблюдении условий направляется в ФССП для принудительного исполнения;
- если ответчики не согласны с предъявленными требованиями, либо уклоняются от явки в суд, выносится решение о понуждении к исполнению обязательства.
Родители могут представить доказательства, подтверждающие уважительность причин пропуска срока для исполнения обязательства. Однако указанные обстоятельства не имеют юридического значения для суда, а отсутствие уважительных причин не влечет дополнительных штрафных санкций.
Наиболее неблагоприятная ситуация может сложиться, если не исполнив обязательство, родители уже продали квартиру или дом. В этом случае могут наступать следующие последствия:
- если денежные средства от продажи были получены и израсходованы родителями на свои нужды, указанная сделка может быть признана недействительной, а с ответчиков будет взыскана сумма маткапитала для возврата в бюджет;
- если будет выявлен факт обналичивания денежных средств, суд обязан направить уведомление в полицию о проведении проверки и возбуждении уголовного дела;
- если за счет средств от продажи было приобретено новое жилье, а доли в нем были оформлены на детей, органы опеки и прокурор обязаны представить заключение о возможности прекращения дела.
В последнем случае будет проверяться улучшение жилищных условий детей (соответствие норме жилплощади, наличие бытовых условий и степень благоустройства квартиры, и т.д.). Такую проверку будут проводить специалисты отдела опеки по поручению суда, а итоговый акт должен содержать заключение о соблюдении требований закона.
В преамбуле соглашения указываются паспортные данные всех его участников, на малолетних детей до 14 лет подлежат внесению данные свидетельства о рождении.
От имени малолетних детей в сделках выступают их законные представители-мать, отец или усыновители и опекуны.
Подростки от 14 до 18 лет подписывают соглашение собственноручно с письменного согласия родителей, или иных представителей, определенных законом.
В соглашении дается описание объекта недвижимости, его точный адрес, общая площадь, кадастровый номер. Вносятся сведения о собственнике или собственниках жилья и документах, на основании которых объект им принадлежит. Указывается далее, что жилое помещение было приобретено или возведено (реконструировано) на средства материнского капитала, приводится информация о владельце сертификата и его реквизитах.
Далее потребуется описать, каким образом распределятся доли в праве собственности между всеми членами семьи.
Несмотря на то, что равенства долей всех членов семьи в праве на жилье закон не требует, не стоит забывать о том, что и каждый ребенок, и родители равноправны в отношении денег, выделенных по сертификату на материнский капитал.
Если добровольно договориться о размерах долей в праве на недвижимость членам семьи не удается, нужно обратиться за решением этого вопроса в суд. При вынесении решения об определении долей суд учтет, какой вклад вносился мужем и женой для покупки жилища, или его реконструкции.
Обязательство о выделении детям доли в квартире
При использовании маткапитала родители обязуются выделить долю детям в купленном жилье. Выполнить обязательство нужно в срок, установленный законом. Это защищает не только права детей, но и интересы супругов — в случае развода или продажи жилья.
Обязательство о выделении доли по материнскому капиталу входит в пакет документов, которые необходимо представить в Пенсионный фонд вместе с заявлением о направлении средств на улучшение жилищных условий. Оно не требуется, когда покупаемая квартира или построенный дом уже оформлены в долевую собственность родителей и детей — и это видно из представленного свидетельства о праве собственности. Во всех остальных случаях без этого документа ПФР откажет в перечислении денег.
Все нотариусы составляют обязательство по одинаковой рекомендованной форме (рис. 1). В нем лишь обозначается факт, что купленное жилье будет оформлено в общую собственность обоих супругов и всех детей с определением долей по соглашению в установленный законом срок. Конкретные размеры не указываются.