Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты: как стать владельцем квартиры, не покупая ее». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Как оформить договор ренты
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Чтo yчecть пpи oфopмлeнии peнты нa квapтиpy
Пpoвepить дeecпocoбнocть пoлyчaтeля peнты. У oдинoкoй Mapии Гpигopьeвны oкaзaлиcь poдcтвeнники в Cибиpи. Пocлe cмepти бaбyшки oни пытaютcя дoкaзaть, чтo пeнcиoнepкa былa нeдeecпocoбнoй, кoгдa пoдпиcывaлa дoгoвop peнты. Poдcтвeнники чepeз cyд пытaютcя пpизнaть дoгoвop нeдeйcтвитeльным.
Пpoвepять дeecпocoбнocть пeнcиoнepки вxoдит в oбязaннocти нoтapиyca. Bo вpeмя oфopмлeния дoгoвopa oн зaдaeт eй вoпpocы, oцeнивaeт aдeквaтнocть пoвeдeния. Нo дaльнoвиднaя Ляйcaн oбeзoпacилa ceбя и пpoвeлa ocвидeтeльcтвoвaниe Mapии Гpигopьeвны y пcиxиaтpa. Cпpaвкa o вмeняeмocти и дeecпocoбнocти пoжилoй жeнщины oпpoвepглa apгyмeнты poдcтвeнникoв.
Oбгoвopить вce ycлoвия peнты в дoгoвope. Уcлoвия peнты – этo cyщecтвeнныe ycлoвия дoгoвopa, иx нyжнo pacпиcывaть чeткo и пoнятнo. Ecли в дoгoвope иcпoльзoвaть фopмyлиpoвки c двoйным cмыcлoм и paзнoчтeниeм, cyд пocчитaeт дoгoвop нeзaключeнным и вcтaнeт нa cтopoнy иcтцa.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.
Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.
Лучшими способами поиска квартиры считается:
- договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
- поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.
Выкуп ренты: условия и обстоятельства
Прекратить исполнение договора ренты можно также путем выкупа ренты.
Выкуп ренты представляет собой выплату получателю ренты определенной денежной суммы, при этом собственность на квартиру сохраняется за плательщиком и обязанность выплачивать постоянные платежи прекращается.
Условия выкупа ренты должны быть прописаны в договоре. Если специально оговоренных условий в нем нет, законодательство предлагает использовать основные правила, прописанные в ГК.
Если квартира передавалась за плату, выкуп осуществляется по цене, соответствующей годовой сумме подлежащей выплате ренты.
Если квартира передавалась получателю ренты бесплатно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается среднерыночная цена переданной квартиры.
Покупка квартиры с исполненной рентой
Гораздо сложнее обстоят дела, если рента исполнена – покупка квартиры в такой ситуации сопряжена с целым рядом рисков. Но разберемся в вопросе по порядку.
Под исполнением ренты понимается соблюдение плательщиком всех условий сделки вплоть до самой смерти рантье. Собственно, именно смерть получателя платежей и является исполнением ренты. И именно этот момент считается «самым тонким» и особенно рискованным для покупателя. Риски, в основном, связаны с наличием наследников у рантье и их заинтересованность в возврате жилья для включения в наследную массу:
- оспаривание договора ренты по таким обстоятельствам, как недееспособность рантье при заключении договора, подписание документов под давлением или угрозами, иные причины оспаривания сделок;
- оспаривание договора ренты по причине умышленного умерщвления получателя плательщиком.
Важно! Напрямую в законодательстве не предусмотрено положений о последствиях убийства плательщиком получателя. В этой ситуации применяются нормы законодательства по аналогии.
Что в итоге? У добросовестного покупателя квартиры с исполненной рентой могут возникнуть проблемы с наследниками, то есть квартиру у него отберут, а деньги никто не поспешит возвращать. И здесь можно дать лишь общие рекомендации:
- убедиться в фактической смерти плательщика – затребовать свидетельство о смерти и проверить его подлинность;
- убедиться, что в Росреестре снято обременение – закон позволяет снимать залог и при регистрации договора купли-продажи, но это уже лишний повод задуматься, что в ситуации что-то «не так»;
- выждать не менее 3 лет с момента смерти рантье (истечение сроков исковой давности).
Но лучшим выходом будет помощь юриста на всех этапах сделки.
Кто останется с носом
Иногда собственник (как правило, это одинокий пожилой человек, пожилая семейная пара, инвалид и т. п.) заключает с гражданином договор, по которому плательщик ренты обязуется взамен за отчуждаемое имущество регулярно вносить определенную сумму и/или выполнять иные обязанности.
По словам президента Санкт-Петербургской Палаты недвижимости Дмитрия Щегельского, риэлторы чрезвычайно редко занимаются договорами ренты. «Обычно такие отношения возникают между достаточно близкими людьми, которым не нужны посредники. Риэлторы в этом чаще всего не участвуют», – рассказал он.
Более категорично о практике приобретения недвижимости путем заключения договора ренты высказалась президент ГК «Экотон» Екатерина Романенко: «Я не принимала участия в подобных сделках. Более того, если к нам на работу приходит риэлтор, в практике которого были подобные операции, я его не принимаю».
Профессионалов рынка можно понять, ведь сделки с рентой «плохо пахнут». Не раз бывало, что участники сделки, предусматривающей «уход за престарелым взамен собственности на квартиру» становились персонажами криминальных сюжетов на телевидении. Все потому, что получатели ренты отходили в мир иной после заключения договора слишком быстро.
Нотариусы же ничего предосудительного в заключении договоров ренты не видят (заметим, что сделки пожизненной ренты требуют обязательного нотариального заверения). По мнению президента Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Петра Герасименко, все положения закона, касающиеся пожизненной ренты, справедливы и необходимы. «Представьте себе пожилого человека, жизнью и бытом которого не интересуется никто из его родственников. По-моему, он имеет полное право отдать свое имущество человеку, который обеспечит ему нормальное качество жизни».
Выгоды от покупки недвижимости путем заключения договора ренты для приобретателя неочевидны: к примеру, получатель ренты может оказаться долгожителем
На вопрос «Могут ли наследники претендовать на отчужденную третьему лицу недвижимость?» главный нотариус Петербурга ответил: «Они “останутся с носом”, потому что воля наследодателя по российскому закону выше каких-либо притязаний наследников».
Когда квартира выставляется на продажу
Заключенный рентный договор между плательщиком и получателем ренты предполагает, что квартира (иная недвижимость) переходит в собственность плательщика. Но на жилье налагается обременение в виде ренты (подробней об этом можно узнать из этого материала). Недвижимость выступает залогом по рентному договору.
Плательщик может распоряжаться своим правом собственности на квартиру с самого момента возникновения этого права. Но если не рассматривать откровенное мошенничество (о нем поговорим ниже), продажа квартиры возможна, если:
- новый собственник согласен исполнять договор ренты, а рантье не имеет претензий по этому поводу;
- плательщик выкупил ренту;
- рантье скончался.
Не имеет особенного смысла рассматривать первый вариант, так как мало кто из получателей ренты соглашается на замену плательщика, да и покупатели предпочитают держаться подальше от подобных сделок. Но если возникнет желание ввязаться в подобную авантюру, о ее тонкостях расскажет юрист в рамках консультации и только после изучения конкретных обстоятельств по делу.
Купить квартиру вместе с бабушкой
Даже самые дешевые квартиры в Москве стоят несколько миллионов рублей. В период кризиса накопить на них стало почти невозможно: жизнь становится все дороже, а многие теряют работу.
В последнее время на сайтах по продаже недвижимости вроде ЦИАНа появилось множество предложений о продаже квартир с рентой. Фактически за 1–2 млн рублей вы покупаете квартиру, в которой до конца жизни будет жить бабушка или дедушка.
Дальше условия различаются. Чаще всего с вас также потребуют выплачивать дополнительные 10–15 тыс. рублей пенсионеру за то, что вы получили право собственности на его квартиру. Иногда эти выплаты не предусматриваются. В некоторых случаях покупателю квартиры придется не только платить деньги, но и ухаживать за продавцом квартиры — покупать ему лекарства, еду, класть в больницу и прочее.
Иногда пенсионер согласен жить с новым владельцем квартиры, особенно если речь идет о «двушке». В некоторых случаях в объявлениях указывается, что переезд возможен лишь какое-то время спустя, то есть после смерти жильца. Иногда договоры предусматривают даже оплату похорон.
Эта практика популярна и в Европе. Во многих странах вы можете купить с большой скидкой недвижимость, в которой до своей смерти будет жить ее владелец.
Чтo тaкoe дoгoвop peнты нa квapтиpy
Чтo тaкoe peнтa нa квapтиpy paccмoтpим нa пpимepe пeнcиoнepки из Чиcтoпoля, нaзoвeм ee Mapия Гpигopьeвнa. У Mapии Гpигopьeвны ecть oднoкoмнaтнaя квapтиpa и мaлeнькaя пeнcия, кoтopoй нe xвaтaeт, чтoбы oплaчивaть кoммyнaльныe плaтeжи, пoкyпaть лeкapcтвo и пpoдyкты. У Mapии Гpигopьeвны cлoжилиcь xopoшиe oтнoшeния c coceдкoй Ляйcaн, кoтopaя xoчeт oтдeльнyю квapтиpy для пoдpacтaющeгo cынa.
Пoжизнeннaя peнтa зa плaтy. Mapия Гpигopьeвнa c Ляйcaн идyт к нoтapиycy и зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy пeнcиoнepки. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, тo Ляйcaн дo кoнцa жизни пeнcиoнepки выплaчивaeт eй, нaпpимep, пo 20 000 ₽ в мecяц. Квapтиpa Mapии Гpигopьeвны пepexoдит в coбcтвeннocть Ляйcaн пocлe пoдпиcaния дoгoвopa peнты, нo ocтaeтcя y пeнcиoнepки в зaлoгe.
Peнтa c пoжизнeнным coдepжaниeм. Дoпycтим, y Mapии Гpигopьeвны бoлят нoги, eй тяжeлo cпpaвлятьcя дaжe c бытoвыми дeлaми. Toгдa coceдки oфopмляют peнтy c пoжизнeнным coдepжaниeм. B этoм cлyчae квapтиpa тaкжe cтaнoвитcя coбcтвeннocтью Ляйcaн, нo oнa нe выплaчивaeт дeньги зa жильe. Bмecтo этoгo, Ляйcaн пoкyпaeт coceдкe пpoдyкты, вoзит ee к вpaчy, нaвoдит пopядoк в квapтиpe пeнcиoнepки. Oбязaннocть coдepжaть пeнcиoнepкy coxpaняeтcя дo cмepти Mapии Гpигopьeвны.
Кaк зaключить дoгoвop peнты
Oфopмить дoгoвop peнты. Дoгoвop peнты oбязaтeльнo зaвepить y нoтapиyca пo мecтy нaxoждeния квapтиpы. Ecли coceдки oфopмляют peнтy зa плaтy, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe paзмep eжeмecячнoгo плaтeжa и ycлoвия eгo индeкcaции.
Ecли coceдки зaключaют дoгoвop peнты нa квapтиpy c пoжизнeнным coдepжaниeм, нoтapиyc пpoпиcывaeт в дoкyмeнтe пepeчeнь paбoт и ycлyг, кoтopыe Ляйcaн oбязaнa oкaзывaть пpecтapeлoй coceдкe. Coceдки дoбpoвoльнo oпpeдeляют paзмep coдepжaния, и нoтapиyc внocит cyммы в дoгoвop. Пpичeм нижняя гpaницa coдepжaния oпpeдeлeнa зaкoнoм и нe мoжeт быть мeньшe двyx paзмepoв пpoжитoчнoгo минимyмa. Нaпpимep, вo 2 квapтaлe 2019 гoдa пpoжитoчный минимyм для пeнcиoнepoв в Taтapcтaнe cocтaвлял 7742 ₽/мec., знaчит, нa coдepжaниe Mapии Гpигopьeвны Ляйcaн eжeмecячнo тpaтит нe мeньшe 15 484 ₽.
Что такое пожизненная рента
Срок такого договора — до конца жизни собственника квартиры. А если договор ренты был заключён с несколькими получателями — например, супругами, — то до конца жизни последнего из получателей.
Недвижимость может передаваться бесплатно (то есть исключительно в счёт рентных платежей) или за плату — единовременный платёж на момент заключения договора, который в дальнейшем будет дополнен рентными платежами, отмечает управляющий партнёр адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнёры», адвокат Юлия Лялюцкая.
Размер рентных выплат устанавливается договором. Если квартира передаётся бесплатно, то платежи не могут быть ниже прожиточного минимума, который установлен в регионе, где живёт получатель ренты. Если прожиточный минимум растёт — выплаты индексируются.
По словам Лялюцкой, переход права собственности на недвижимость происходит сразу после заключения договора ренты. То есть юридически владельцем квартиры станет плательщик ренты. Но недвижимость будет с обременением — её нельзя продавать и сдавать в аренду без согласия получателя ренты, за которым также сохранится право на проживание в квартире.
Нужно иметь в виду: оплачивать коммунальные платежи и налоги после заключения договора нужно будет плательщику ренты — как владельцу имущества, — несмотря на то, что фактически он не будет проживать в квартире.
Передача недвижимости плательщику после смерти владельца
Как следует из любого договора пожизненной ренты, обязательства сторон сохраняются на протяжении всей жизни получателя.
Из этого следует вывод о том, что смерть владельца недвижимости является основанием для прекращения действия договора.
После этого права на недвижимость должны перейти к плательщику.
Именно для этого при заключении договора ренты владелец передаёт плательщику все документы на квартиру.
Особенностью договора ренты является фактический переход прав на недвижимость сразу после его подписания. Однако в договоре описывается право получателя проживать в квартире, поэтому вселиться в жилплощадь плательщик может только после смерти получателя.
Плательщику достаточно пойти в территориальный орган Росреестра, предъявить договор и свидетельство о смерти бывшего владельца недвижимости. После этого с квартиры снимается обременение.
Отличия пожизненной и постоянной форм ренты
Постоянная рента – одна из разновидностей рент. Подразумевает оплату денежных сумм за предоставленное имущество, но оплачивать их может не только физическое лицо, но и различные организации, которые не имеют отношения с коммерцией. Оплата может производиться как собственнику жилья, так и через третьих лиц.
Сроки уплаты оговариваются в условиях документа. Как правило, производятся они один раз в три месяца. Также могут быть предоставляться услуги по ведению хозяйства (стирка, уборка), покупку лекарственных средств и продуктов питания. Иначе говоря, оплата может производиться по договоренности, но в благоприятной форме для получателя.
Существует еще одно немаловажное отличие: при пожизненной ренте, покупатель не имеет права досрочно выкупить жилье, в документе четко прописаны условия пожизненной оплаты.
При досрочной выплате денежных средств это возможно. Обязательно, не ранее чем за 3 месяца, продавец должен быть оповещен об этом покупателем.
Совет! Следует внимательно изучить условия, присутствует ли там пункт о досрочном выкупе. Передача жилья по наследству тоже возможна.
Заказать звонок специалиста
Решиться на заключение договора пожизненной ренты непросто: кажется, что отдаешь свою судьбу в руки других людей. Однако это только кажется. Пенсионера, заключившего такой договор, защищает закон, и если договор ренты составлен с учетом всех интересов пенсионера, он обеспечить ему достойную жизнь, а главное – заботу и уход. Главное – выбрать надежную организацию, которая будет честно выполнять обязательства по договору.
Агентство недвижимости Московско-Парижского банка работает с пенсионерами уже много лет. В свое время мы создали Специальную Программу по поддержке пожилых людей и представили ее на рассмотрение в Правительство Москвы.
С тех пор прошли годы. Мы успешно работаем по исполнению договоров пожизненной ренты с пенсионерами. Именно этот опыт и помог нам понять, что для пожилого человека важны не только деньги, но и постоянная забота. Именно поэтому, мы не только выплачиваем пенсионеру крупную денежную сумму и платим ежемесячную ренту, главное – мы предоставляем целый комплекс бесплатных услуг.
7 степеней защиты.
Для пенсионера главное при заключении договора ренты – наличие гарантий того, что после заключения договора его жизнь изменится в лучшую сторону. Мы назвали наши гарантии «5 степеней защиты пенсионера, который заключает договор ренты».
ПЕРВОЕ: Агентство основано в 1995 году, т.е. работает уже 18 лет. Агентство является одной из старейших организаций, работающих с пенсионерами по договору пожизненной ренты. Мы дорожим своей безупречной репутацией, ценим долголетний опыт успешной работы и благополучие наших подопечных.
ВТОРОЕ: Агентство недвижимости Московско-Парижского банка имеет специальную лицензию Правительства Москвы № 1245, которая дает право заключать договоры ренты.
ТРЕТЬЕ: Агентство не является посредником. Мы сами заключаем договоры пожизненной ренты и сами их исполняем.
ЧЕТВЕРТОЕ: Агентство заключает договоры ренты на организацию. Для пенсионеров это самый надежный вид договора, так как деятельность нашей организации подконтрольная государству и открыта для общественности.
ПЯТОЕ: Агентство располагает собственной патронажных службой – одной из лучших в столице. Это значит, что наши подопечные никогда не останутся без должного ухода. ВАЖНО: работу патронажных сестер оплачивает Агентство, пенсионер получает квалифицированную помощь бесплатно.