Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Повторная приватизация/расприватизация». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приватизация в России началась в далёком 1992 году, и с тех пор государственный жилищный фонд опустел на 80% – именно такой процент всего жилья перешел в частную собственность граждан и юридических лиц. Но вместе с тем потребовалось узаконить обратную процедуру – возврат приватизированного жилья обратно государству. Вскоре это стало доступно и даже получило отдельное название.
✅ Можно ли расприватизировать квартиру? (Таблица)
Обратная приватизация жилья регламентируется сразу несколькими нормативно-правовыми актами:
- Жилищным кодексом – а именно, ст. 20 и ст. 49 ЖК РФ;
- ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» (от 04.07.1991) – ст. 19.1;
- Закон города Москвы № 60 «О передаче…» (от 6.11.2002) – регламентирует передачу приватизированного жилья в собственность столичных властей.
Расприватизация квартиры имеет несколько особенностей. Рассмотрим некоторые из них в таблице.
| Ситуация | Особенности |
|---|---|
| Без согласия собственника | Случается, что один из собственников приватизированной квартиры не согласен на возврат – деприватизация невозможна. Зато можно расприватизировать жилье в судебном порядке. Разумеется, при наличии веских аргументов. Например, отсутствие прав на перевод жилья или нарушение установленной процедуры по переводу квартиры в собственность граждан. |
| С ребенком | Если в квартире проживает несовершеннолетний, то расприватизация происходит при участии органов опеки. Случается, что взрослые нарушают процедуру. Тем самым, оставляя ребенка без права на жилой объект. Приходится оспаривать сделку, но обращение в суд возможно только с согласия ООП. |
| Расприватизация доли в квартире, жилье | Приватизированное жилье может принадлежать не одному, а сразу нескольким владельцам – по праву долевой собственности. Вернуть только свою долю государству нельзя. Но если собственники договорятся, то могут возвратить квартиру целиком – согласно деприватизации. Если обращаться в суд, то нужно иметь веские основания. Приватизация будет признана недействительной, если в ходе нее были допущены серьезные юридические ошибки. |
Чем отличается расприватизация от деприватизации
И расприватизация, и деприватизация – это процедура, которая подразумевает возврат жилья в собственность государства/муниципалитета. И тот, и другой термин в российском законодательстве отсутствует. Хотя само явление в практике есть.
В то же время, некоторые юристы утверждают следующее: расприватизация – это установление приватизационного договора недействительным, а деприватизация – добровольное аннулирование договора по передаче объекта недвижимости в личную собственность.
Установить недействительность договора можно исключительно в судебном порядке. Основания для этого – неправильное оформление договора, нарушение имущественных прав и интересов жильцов, которые из-за определенных обстоятельств не участвовали в приватизации, хотя по закону должны были это сделать.
Особенности оформления расприватизации
При желании расприватизировать жилье необходимо учитывать следующее.
- Если собственник не согласен на процедуру, то провести ее не удастся. Допускается расприватизировать квартиру через суд, если собственника признали малоимущим. Если приватизацию провели неправильно, расприватизировать жилье допускается вне зависимости от отношения собственника к этой процедуре.
- Если одним из собственников жилья выступает родитель с ребенком до 18 лет, без письменного разрешения со стороны сотрудников органов опеки процедуру провести не получится. Уполномоченные лица должны увидеть, что имущественные права детей не нарушаются, что расприватизация не приведет к ухудшению условий проживания для несовершеннолетних.
- Допускается расприватизировать долю в жилье, но для этого нужно получить разрешение со стороны каждого собственника жилья. Процесс проводится точно так же, как и расприватизация жилья целиком.
Отличие расприватизации от деприватизации квартиры
В связи с тем, что ранее в законодательстве не было предусмотрено возможности передать свою квартиру в собственность городу на добровольной основе, существуют и разграничения в значениях таких терминов, как расприватизация и деприватизация. Несмотря на их схожесть в произношении, эти две процедуры все-таки имеют определенные различия.
Деприватизация – принципиально другой способ передачи квартиры в собственность государства или муниципального образования, базирующийся на принципе добровольности.
Жилые помещения, передаваемые гражданами городу в собственность в порядке деприватизации, будут предоставляться этим москвичам в пользование на основании договоров социального найма.
Если, говоря о расприватизации, имеют в виду переход прав собственности в результате решения суда, то под деприватизацией понимается такой переход квартиры в собственность государства, который основан на добровольном соглашении обеих сторон.
То есть, и собственник квартиры и город согласны на проведение данной процедуры, а после деприватизации полагается, что собственнику возвращается данные квадратные метры в качестве съемного жилья.
Права на жилье после деприватизации
У многих пользователей возникает закономерный вопрос, касающийся дальнейшей судьбы собственника после расприватизации.
Согласно действующим принципам законодательства, одним из важнейших условий проведения процедуры является признание квартиры единственным жильем для собственника. В подобной ситуации, даже если он откажется от своих собственнических прав в пользу муниципалитета, он сохранит за собой пожизненное право проживания в квартире.
Следовательно, расприватизация квартиры повлечет за собой ряд последствий, среди которых:
- Сохранение пожизненного права проживания в деприватизированном жилище. С бывшим собственником будет заключен договор соцнайма, который подтвердит его права на жилье;
- Пользователь лишиться возможности самостоятельно распоряжаться недвижимость. Следовательно, подарить или продать принадлежащее жилище он не сможет, так как в процессе деприватизации утратит права собственности;
- Квартиру нельзя будет сдать в аренду на законных основаниях. Если же пользователь пустит квартиранта, и об этом станет известно, он будет признан нарушителем, и против него откроют административное судопроизводство, итогом которого окажутся штрафные санкции или расторжение договора соцнайма.
Расприватизация через суд: тонкости
Данный способ расприватизации имеет определенные риски для лиц, купивших приватизированную квартиру. Если кто-то из бывших владельцев выиграет в суде дело и приватизация будет признана незаконной, квартира должна быть возвращена первому собственнику — государству или муниципалитету. Но нет никакой гарантии, что продавцы квартиры вернут деньги, полученные при продаже приватизированной квартиры последним владельцам.
Но и плюсы такого способа также очевидны: лица, расприватизировавшие квартиру, смогут использовать свое право на безвозмездное получение жилплощади от государства или муниципальных властей еще раз, поскольку последствием признания сделки недействительной является восстановление у каждой из сторон статуса, имеющегося до сделки.
Есть два варианта проведения процедуры. Если собственник самостоятельно решает отказаться от приватизированного объекта, можно попытаться решить вопрос по деприватизации жилья во внесудебном порядке, обратившись в администрацию:
- Процесс деприватизации предполагает обращение в муниципалитет с документами, подтверждающими наличие оснований.
- По рассмотрению обращения администрация готовит соглашение об обратной процедуре перевода в муниципальный фонд с дальнейшим переоформлением права через Росреестр.
- Спустя 2 месяца объект переоформляется в муниципальную собственность, а бывшие участники приватизации заключают договор соцнайма для продолжения пользования жильем на правах нанимателей.
Оформление добровольной передачи приватизированной квартиры в собственность муниципалитета
Пошаговая инструкция выглядит следующим образом.
- В местные муниципальные органы (Департамент Жилищной политики) подаётся заявление от собственника о намерении передать жилплощадь в собственность государства и предоставляется необходимый пакет документов.
- Если квартирой владеют несколько человек, то при подаче документов должны присутствовать все совладельцы, включая детей от 14 лет. Все они должны будут поставить свою подпись в заявлении.
- После принятия документов будет выдана выписка с датой принятия заявления.
- В течение месяца заявление будет рассмотрено и вынесено решение.
- При положительном результате с бывшим собственником заключается договор социального найма квартиры.
Процесс деприватизации длится от двух месяцев до полугода.
Необходимая документация такова.
- Заявление на деприватизацию.
- Удостоверения личности всех собственников.
- Письменное согласие каждого совладельца на деприватизацию, заверенное нотариально.
- При наличии несовершеннолетних детей – свидетельства о рождении, паспорта при достижении четырнадцати лет и разрешение от органов опеки.
- Правоустанавливающие документы на жилплощадь.
- Техпаспорт.
- Справка о количестве всех зарегистрированных жильцов.
- Сведения из Росреестра, что жильё не находится в обременении (срок действия – семь дней).
- Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
Постановление Правительства РФ от N 549 (ред
В случае если первая фактическая подача газа абоненту-гражданину имела место до оформления договора, такой договор считается заключенным с момента первого фактического подключения внутридомового газового оборудования в установленном порядке к газораспределительной (присоединенной) сети.
В случае если абонент заблаговременно уведомил поставщика газа о непредставлении сведений о показаниях прибора учета газа в связи с тем, что все граждане, проживающие в жилом помещении (жилом доме), газоснабжение которого обеспечивается в соответствии с договором, будут отсутствовать по этому месту жительства более 1 месяца, положения настоящего пункта не применяются.
Расприватизация квартиры через суд
В некоторых случаях могут потребоваться дополнительные справки. Наиболее точный перечень необходимых бумаг можно узнать непосредственно при обращении в уполномоченный орган.
В соответствии с ФЗ, регулирующим введение в действие ЖК, эта категория лиц имеет право передать жилье, принадлежащее им по праву собственности, муниципалитету или государству. Уполномоченные органы, в свою очередь, обязаны принять такие помещения и заключить с бывшими владельцами договоры соцнайма. Однако и в этом случае должны соблюдаться определенные условия. В первую очередь приватизированная квартира должна являться единственным местом постоянного жительства. Кроме этого, она должна быть свободна от обязательств. К примеру, если она в залоге по кредитному договору, то расприватизировать ее можно только после погашения обязательства. Это же положение распространяется и на долги за коммунальные услуги.
Основания для принудительной приватизация квартиры через суд и нюансы судебной расприватизации
Не во всех случаях можно претендовать на получение квартиры в личную собственность. Существует перечень жилых помещений, которое государство не может передать во владение частным лицам (закон «О приватизации жилищного фонда РФ», ст. 4). К ним относятся:
- Жилой дом, в котором находится квартира, не включен в список ЕГРП.
- При оспаривании правого статуса жилплощади, например, если нужно определить, является квартира служебной или нет.
- Если не все ответственные квартиросъемщики согласны на процедуру получения жилья в личное владение (в этом случае необходим их письменный отказ от своей доли, заверенный у нотариуса).
Расприватизация встречается достаточно часто. Причем стороны могут сперва воспользоваться добровольным возвратом жилья муниципалитету (см. “Отмена приватизации квартиры“). Если договориться не удастся, стоит прибегнуть к принудительной процедуре.
Но как показывает практика, расприватизация касается случаев признания договора о передаче жилья недействительным. Нарушения могут быть самыми разными, начиная от несогласия с приватизацией, и заканчивая переоформлением недоступного жилья.
Сложившаяся судебная практика такова, что процент выигрышных дел по делам о расприватизации достаточно высок. Очень часто суд не расторгает сделку, а обязывает включить потерпевшего в число собственников квартиры. Следуя логике, доли остальных участников приватизации будут урезаны – «новичок» получит причитающуюся ему часть.
Пример:
Кузнецов А. отбывал наказание в местах лишения свободы. До своего ареста он проживал в муниципальной квартире. Тут же проживала сестра вместе со своим супругом. Учитывая тюремное наказание, Кузнецов считался временно отсутствующим по месту жительства, но имел права на муниципальную жилплощадь. Спустя некоторое время жильцы решили приватизировать квартиру. Но они не уведомили о своем решении осужденного члена семьи. Выйдя на свободу, Кузнецов узнал о том, что квартира уже приватизирована, а сам он не имеет никакой доли. Мужчина обратился в суд с требованием признать незаконной сделку о приватизации жилья.
Заслушав доводы сторон, суд принял решение – исковое заявление удовлетворить; включить Кузнецова в состав сособственников приватизированной квартиры и выделить ему долю. Основанием выступило отсутствие согласия Кузнецова на совершение приватизации. Несмотря на отбывание наказания в МЛС, истец был включен в договор соц найма квартиры, а значит должен был участвовать в приватизации наравне с сестрой и ее мужем.
Перед тем, как расприватизировать квартиру, следует учесть некоторые нюансы этого процесса. К ним относится:
- на приватизацию требуется согласие всех прописанных лиц, а вот для расприватизации не требуется получать согласия, но только при наличии веских оснований для проведения судебного процесса, например, при обнаружении ошибок в договоре или при выявлении нарушений в процессе приватизации;
- если одним из собственников является несовершеннолетний, то к судебному процессу непременно привлекаются работники органов опеки, так как не допускается, чтобы каким-либо образом ребенок потерял единственное жилье для проживания;
- нередко жилье принадлежит сразу нескольким гражданам на основании долевой собственности, но вернуть государству только какую-либо одну долю невозможно, поэтому возвращается только целиком вся недвижимость.
Кто может выступать истцом?
Порядок расприватизации квартиры предполагает реализацию некоторых действий. Так как этот процесс отличается от деприватизации, то выполняется он исключительно через суд. Для этого заинтересованное лицо должно подать иск в суд. Обычно истцами выступают следующие лица:
- граждане, которые прописаны в недвижимости, но не давали согласие на приватизацию;
- заинтересованные лица, представленные обычно законными представителями несовершеннолетнего гражданина, права которого были нарушены;
- государственные организации, представленные прокуратурой, ООП или другими службами, обнаружившими какие-либо существенные нарушения, допущенные во время передачи объекта в собственность граждан;
- представители муниципалитета, которые желают вернуть в собственность жилье, переданное гражданам с нарушением законодательства.
Процедура обращения в суд является стандартной, поэтому важно грамотно составить исковое заявление, к которому прикладываются другие документы и доказательства, подтверждающие правоту истца.
Правила составления иска
Расприватизация доли в квартире не допускается, поэтому процесс выполняется только в отношении всей недвижимости. Для этого необходимо грамотно составить исковое заявление. В него включаются следующие данные:
- наименование суда, в котором будет проводиться судебное разбирательство;
- информация об истце, права которого были нарушены в процессе приватизации недвижимости;
- если нарушаются права несовершеннолетнего, то истцом выступают его родители или официальные представители;
- сведения об ответчике, являющемся человеком, на которого после приватизации была зарегистрирована квартира;
- название документа, представленного исковым заявлением;
- информация о квартире, которая была приватизирована с нарушениями, причем сюда входит ее адрес, кадастровые сведения и номер договора приватизации;
- данные о нарушенных правах других граждан;
- указание на выявленные нарушения, например, отсутствие согласия на процедуру от одного жильца;
- доказательства, подтверждающие сведения, предоставленные истцом суду;
- ссылки на законодательные акты, с помощью которых осуществляется оспаривание договора о приватизации;
- исковые требования, которые заключаются в признании сделки недействительной;
- перечень документов, прикладываемых к иску;
- дата составления иска;
- подпись заявителя с расшифровкой.
Количество исков зависит от числа ответчиков, поэтому учитывается, на кого именно была зарегистрирована недвижимость после приватизации.
Преимущества и недостатки
Расприватизация квартиры имеет свои преимущества и недостатки. К плюсам можно отнести следующее:
- снижение налога на имущество;
- уменьшение расходов, затрачиваемых на капитальный ремонт;
- снижение платежей за коммунальные услуги.
Таким образом, преимущества расприватизации квартиры для собственника связаны с финансовым аспектом. Дополнительно стоит отметить и то, что муниципальная недвижимость позволяет участвует в различных государственных программах, направленных на улучшение условия проживания. Они в основном проводятся для военнослужащих, инвалидов, детей-сирот и других категорий граждан.
Недостатки расприватизации квартиры:
- отсутствие возможность продавать, менять, дарить, а также совершать другие юридические сделки с жильем;
- трудности со сдачей в аренду;
- невозможность снова приватизировать квартиру после расприватизации.