Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Санкции за неуплату налога могут быть разными, размер зависит от суммы дохода и от того, намеренно ли собственник укрывался от налоговой. В самых сложных случаях речь может идти не о пенях или штрафах, а о принудительных работах и даже лишении свободы, подчеркивают юристы.

Какой предусмотрен штраф за неуплату налога от сдачи квартиры в аренду?

Для собственников предусмотрен штраф как за сдачу квартиры в аренду без уплаты налога, так и за несвоевременную уплату налога и подачу декларации 3-НДФЛ:

• Всю сумму неуплаченного налога (за три последних года);

• Штраф в размере от 5 до 30% суммы неуплаченного в срок налога за каждый полный месяц просрочки для подачи налоговой декларации (подать декларацию надо до 30 апреля года следующего за тем, в котором вы получали арендную плату);

В чем плюсы самозанятости?

Многие собственники не хотят регистрироваться в качестве самозанятого, боясь бумажной волокиты и строгой налоговой отчетности. Однако получая нелегальный доход со сдачи квартиры, они рискуют получить штраф.

Платить налог с дохода от аренды нужно в любом случае, а при переходе на НПД налоговая ставка составляет всего 4-6%. И это не единственное преимущество самозанятости. Плюсы режима НПД:

• Ведение легальной деятельности;
• Не нужно самостоятельно считать налоги – все происходит автоматически;
• Отсутствие обязанности по уплате страховых и социальных взносов;
• Никакой строгой отчетности;
• Возможность получить налоговый вычет 10000 рублей, который можно потратить на уплату налогов.

Речь здесь не о мошенничестве и серых схемах. Мы говорим о случаях, когда, согласно документам, жилое имущество принадлежит жене, детям, брату или сестре. Самозанятые могут сдавать в аренду не только собственное жилье. Однако в таком случае следует разобраться с документами.

В таблице ниже рассмотрим ситуации, когда арендодатель – самозанятый, и аренда квартиры потребует дополнительных документов:

Если жилье – не ваше
Недвижимость была приобретена до брака	Если супруга купила жилье до брака, то оно считается ее личной собственностью. Чтобы муж мог сдавать его в аренду, потребуются обоснования (доверенность на право управления квартирой либо договор ссуды).
Жилье приобрели в браке	Супруги вправе распоряжаться совместной собственностью посредством заключения договора от своего имени. Исключение: случаи, когда сделки с недвижимостью подлежат госрегистрации.
Недвижимое имущество принадлежит несовершеннолетнему	Подобные договоры и доход от сдачи жилплощади будут контролироваться органами опеки.
Жилая недвижимость принадлежит третьему лицу	Гражданин, уплачивающий налоги в режиме ПНД, вправе сдать жилье с помощью договора субаренды. Т.е. заключить договор аренды с собственником квартиры, а затем пересдать квартиру посредством договора субаренды.

Сколько платит налог самозанятый со сдачи квартиры?

На 2022 год правила таковы:

1. при сдаче квартиры ФЗ – 4%;

2. при сдаче квартиры юридическому лицу – 6%;

3. государство предоставляет вычет 10000 рублей для уменьшения налоговой ставки.

Доход самозанятого от аренды можно рассчитать по-разному:

• арендодатель получает от жильцов только аренду, а коммунальные услуги он оплачивает сам. Так налог считается только от аренды;

• арендодатель получает от жильцов и арендную плату, и деньги на оплату коммунальных услуг. Деньги, потраченные на оплату услуг по счетчику (вода и свет), не считаются доходом. А с оплаты ЖКУ, ОДН, тепла налог считается;

• залог или страховой депозит налогом не облагается, если полностью возвращается жильцам. Если часть средств арендодатель удерживает, например, за восполнение ущерба, то на эту сумму налог будет начисляться. В этом случае, если арендаторы испортили мебель или испачкали стены, арендодатель может не возвращать депозит;

• переменные расходы доходом не считаются, поэтому если арендатор портит ремонт в квартире или имущество, выплаченный им арендодателю штраф налогом облагаться не будет (если это не депозит). Но обычно все эти нюансы должны быть прописаны в договоре для безопасности обеих сторон.

Что такое самозанятость

Многие россияне предпочитают трудиться самостоятельно, не имея начальников и подчиненных, полагаясь только на свои умения. Государство пошло им навстречу, ввело новый налоговый режим НПД — налог на профессиональную деятельность (на самозанятость). Он небольшой, всего 4–6%, в зависимости от того, с какими клиентами работает самозанятое лицо: с физическими или юридическими.

Самозанятость — это работа на себя, которая имеет ряд преимуществ:

• Никаких претензий от налоговой службы, если плательщик не скрывает доходы и ежемесячно платит налоги.

• Нет отчетности, не нужно вести документацию, заполнять декларацию или покупать кассу.

• В год можно зарабатывать до 2,4 млн. рублей (при превышении суммы статус теряется, нужно будет перейти на иной налоговый режим).

Как владельцу квартиры платить налог с аренды в качестве самозанятого?

Одно из преимуществ этого варианта – в простоте. Вам не нужно будет оформлять отчётность, заниматься бухгалтерией, вникать в массу документов. Вы просто указываете полученный доход. Заполняется всё очень легко: достаточно внести необходимую информацию в поля формы. В качестве источника полученных средств вам надо обозначить самого арендатора (его ИНН). Приложение автоматически рассчитает ставку в зависимости от того, идёт ли речь о физическом лице или же о юридическом.

Приложение самостоятельно займётся всеми расчётами. Также автоматически применяется и вычет. А ещё приложение само отправляет чек арендатору по электронной почте или по другим контактам, имеющимся в системе. То есть вам лично делать практически ничего не нужно.

Все данные вы увидите ещё в процессе введения информации. Заодно вы сможете проверить, правильно ли вы всё указали. Если допущена какая-то ошибка, платёж можно отменить. Причём для этого потребуется сделать всего лишь один клик.

Важно: налоги начисляются до 12 числа за предыдущий месяц. Уплатить их нужно до 25. Об этом непременно придут напоминания. Есть функция автоматического списания, когда отдельно следить ни за чем не требуется.

Если ваш доход – очень маленький, настолько, что налог с него составляет меньше 100 рублей, то он будет добавлен к налогу за следующий месяц. Таким образом ФНС РФ избегает лишних переводов.

Недостатки сдачи квартиры в качестве самозанятого

Для объективности надо учесть и минусы. Они тоже имеются:

• режим доступен в 23 регионах России на 2020 год. Это значит, что воспользоваться такой возможностью получится не у всех;
• нет отчисления в ПФР. Поэтому и пенсии не будет;
• отсутствуют страховые выплаты. Это значит, что нет и каких-то гарантий, связанных с болезнями, родами и прочим;
• система – новая, могут появиться подводные камни. Далеко не все понимают, чего ждать от статуса самозанятых, как будут защищаться их интересы на практике и т. д. Нововведение только устанавливается. Следовательно, возможны некоторые корректировки. Однако ничего существенно меняться не должно.

Почему именно самозанятым выгодно сдавать жилье?

Причин популярности заработка на сдаче недвижимости – множество. Однако почему аренда является столь частым видом заработка именно для самозанятых?

Наверное, всё дело в плюсах сдачи жилья, отлично сочетающихся с самозанятостью.

Например, аренда даёт самозанятому максимальный доход за счёт возможности сэкономить на налогах. Ведь сдача жилья по НДФЛ облагается по ставке 13%, тогда как самозанятый уплачивает всего 4-6% по НПД (налогу на профессиональную деятельность).

К тому же, очень удобно сдавать квартиру как самозанятый и работать по трудовому договору – так пенсионные отчисления работодатель за вас делает, а вы себе доход получаете и на налогах экономите. Этот вид деятельности даже госслужащим разрешён, несмотря на то что предпринимательской деятельностью им заниматься нельзя.

Конечно, можно не регистрироваться самозанятым и сдавать жильё нелегально. Правда, налоговая инспекция активно борется с теневым доходом, так что такая незаконная деятельность чревата блокировкой счетов и штрафом. Поэтому многие выбирают регистрацию самозанятым и ведение деятельности «в белую».

Сдаете жилье? – Теперь закон распространяется на вас.

Статус самозанятых был в России и раньше –но механизм был очень неудобными и не распространялся на арендодателей жилья. Поэтому этим статусом воспользовалось всего несколько тысяч человек, и возможно поэтому владельцы жилья даже не слышали про это.

Что изменится теперь?

1. Теперь под действие Закона попадает также и сдача в аренду жилья.
2. Налоговая ставка по Закону ниже, чем НДФЛ и даже ниже, чем налог с ИП по упрощенной системе. Самозанятые будут платить 4% от дохода – если сдают жилье физическим лицам и 6% если сдают жилье юридическим лицам.
3. Закон действует с 1 января 2020 года в 23 регионах, поскольку это пока «эксперимент». Важно: Москва и Московская область, Санкт-Петербург и Ленинградская область входят в зону действия эксперимента с самозанятыми.
4. Самозанятым можно быть, если доход не превышает 2,4 млн. рублей в год. Для сдачи в аренду – это в среднем 200000 рублей в месяц. При этом ограничение установлено именно на сумму за год. Большинство тех, кто сдает жилье – укладываются в эти рамки.
5. Самозанятыми могут быть и физические лица, и индивидуальные предприниматели.
6. Можно по-прежнему сдавать квартиру с уплатой НДФЛ или сдавать квартиру как ИП с упрощенной системой. По меньшей мере, пока регистрация арендодателей как самозанятых не является обязательной.
7. Для уплаты налогов и взаимодействия с налоговой службой будет создано специальное мобильное приложение «Мой налог». Сняться с учета в качестве самозанятого можно будет через то же самое мобильное приложение.

Является ли гражданин, сдающий квартиру, самозанятым?

Совсем недавно (до 2019 г.) все граждане РФ (резиденты) должны были уплачивать единый налог со сдачи в аренду своего недвижимого имущества по ставке 13%. Большое количество граждан сознательно избегает взаимодействия с ФНС (скрывая тем самым свой доход), расценивая размер ставки неоправданно высоким.

По этой и многим другим причинам, чтобы увеличить денежные поступления в казну, законодатель пошел навстречу людям и разработал экспериментальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (или спецрежим для самозанятых).

Законопроект носит экспериментальный характер и пока проводится только в 4 регионах — Татарстан, Московская, Калужская области и Москва.

Самозанятые физические лица, которые ведут самостоятельную деятельность, получают прибыль и при этом не зарегистрированы в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляют работу без трудового договора и не нанимают сотрудников должны уплачивать налог.

Деятельность, которую государство решило обложить налогом:

1. Уход за людьми, нуждающимися в помощи сиделки.
2. Уборка.
3. Услуги репетитора.

Возникает вопрос — попадает ли сдача жилья под закон о самозанятости. Любой вид деятельности, подразумевающий регулярное получение прибыли физическим лицом, будет отнесен к профессиональному доходу.

Ошибочно полагать, что налог на профессиональной доход касается только тех регионов, где проводится эксперимент.

Аренда квартиры подразумевает заключения официального договора и систематическое получение прибыли физическим лицом, а значит необходимо отчитываться за полученный доход государству и уплачивать дань в казну за ведение предпринимательской деятельности на территории всей России.

Новый год принес с собой не только новое счастье, но и новый налоговый режим. Мечта налоговиков начать наступление на владельцев жилья, сдающих его в наем, сбылась в 2019 году. В РФ появилось понятие самозанятые. Аренда входит в виды деятельности, которые могут облагаться в рамках налога на профессиональный доход (НПД)

Новая налоговая система разработана для физических лиц, занимающихся бизнесом. Однако масштабы их деятельности значительно скромнее, чем у традиционных индивидуальных предпринимателей. В связи с этим существуют ограничения на применение НПД. Перейти на этот налоговый режим не смогут лица:

• реализующие подакцизные и подлежащие обязательной маркировке товары;
• перепродающие товары (кроме использованных для собственных нужд и впоследствии реализованных);
• добывающие полезные ископаемые и (или) реализующие их;
• являющие посредниками, действующими по договорам поручения, комиссии или агентским договорам.

Такие правила предусмотрены Законом – Федеральным законом от 27.11.2018 № 422-ФЗ .

Отметим, что для того, чтобы начать применять этот режим надо:

• вести бизнес на территории указанных регионов (Москва, Московская область, Татарстан, Калужская область);
• иметь доход, не превышающий 2,4 миллиона рублей в год;
• не иметь работодателя и наемных работников;

Таким образом, на НПД могут перейти самозанятые при аренде квартиры, находящейся в их собственности, другими лицами, если жилье находится в одном из перечисленных регионов.

Когда и на каких территориях будет введен новый налог

Кроме перечисленных регионов и Москвы относительно недавно стало известно о том, что стать одним из участников уникального эксперимента изъявил желание Кузбасс. Пока что на его территории ввода налога не будет. Власть объясняет свою позицию просто: города выбирались с учетом множества критериев и Кузбасс под них совершенно не подходит. По этой причине на сегодняшний день город продолжит платить все по действующему законодательству.

Для ранее выбранных участников пилотного проекта система будет действовать с начала нового года по конец 2028 года, то есть срок действия новой системы налогообложения – десять лет. Скрыть дом от государства уже не удастся — слишком велик риск того, что информацию о том, что вы решили сдавать недвижимость — расскажет органам власти сосед. Сегодня депутаты придумывают все больше различных идей и мотиваций для побуждения граждан к таким действиям, что логично. На территории большинства европейских стран это вполне стандартная ситуация. В таком случае лозунг некоторых граждан: «Сдавайся и плати честно» выглядит вполне логично.

Можно ли сдать имущество в аренду работодателю?

Бывает, работодателю выгодно использовать имущество, принадлежащее работнику, а не покупать новое. В таких случаях можно выплачивать работнику компенсацию за использование личного имущества или же заключить с ним договор аренды. Договором аренды часто оформляют использование автомобиля работника. Таким образом, работодатель становится налоговым агентом по НДФЛ: он удерживает с суммы аренды и перечисляет в бюджет 13% НДФЛ. А если имущество сдает в аренду самозанятый?

Для начала поясним, что работать по трудовому договору и зарегистрироваться в качестве самозанятого законодательство позволяет. То есть человек, имея основную работу, может стать самозанятым и сдавать в аренду свое имущество, уплачивая НПД с этих доходов.

Но для отношений между самозанятыми и работодателями закон вводит ограничение. В подп. 8 п. 2 ст. 6 закона № 422-ФЗ говорится, что доходы, полученные от работодателя или от лица, бывшего работодателем менее двух лет назад, не могут облагаться НПД.

Таким образом, брать в аренду, например, автомобиль у работника как у самозанятого не получится. Клиентами такого арендодателя могут быть только сторонние люди.

Налог на самозанятых граждан 2019: аренда квартиры

1. Не нужно никаких деклараций. В приложении «Мой налог» арендодатель фиксирует все доходы, и налоговая сама присылает ему расчет — какую сумму налога надо оплатить до 25 числа следующего месяца.
2. Для самозанятых предусмотрен однократный налоговый вычет в размере 10000 рублей, которая позволит снизить налог «на первое время», соответственно до 3% (если сдаете физическим лицам) и до 4% (если сдаете юридическим лицам).

Например, вы сдаете квартиру в физическому лицу за 50000 рублей, и должны были бы платить 2000 рублей в месяц (4%). А будете платить 1500 рублей в месяц (3%), и таким образом будете каждый месяц использовать льготу на 500 рублей. И так, пока льгота не кончится, т.е. 20 месяцев. Если аренда прервется, и потом вы опять будете получать доход – остаток льготы можно будет использовать.

1. В законе прямо указана возможность использовать статус самозанятого для получения доходов от аренды государственными гражданскими и муниципальными служащими.
2. Статус самозанятого не исключает возможности вступать в трудовые отношения с работодателями. Вы можете продолжать работать как по основному месту работы, так и по совместительству – при этом ваш работодатель будет за вас платить 13% НДФЛ как налоговый агент.

Налоги при сдаче жилья

Конечно, при сдаче квартиры в аренду главным плюсом самозанятого является налоговая ставка, применяемая к доходам. Если гражданин работает с физлицами, то ставка составит скромные 4%. Юрлица на рынке аренды жилых квартир встречаются существенно реже физлиц, но если собственник квадратных метров будет работать с ними, то ставка будет несколько выше, а именно 6%.

Налоговый режим, применяемый самозанятыми, сегодня является одним из самых выгодных. Например, ИП при применении упрощенной системы налогообложения платит с полученных доходов 6%. Также им нужно регулярно вносить за себя взносы на фиксированную сумму, даже если доходов совсем не было. Например, в 2020 году на пенсионное и медицинское страхование индивидуальным предпринимателям нужно отдать около 40 тыс. рублей. Если ИП получил доход на уровне более 300 тыс. рублей, то с суммы превышения нужно отдать в виде взносов еще 1%.

Если собственник жилья решит сдавать жилье без применения какого-либо налогового режима, то ему придется отдать с полученного дохода НДФЛ в размере 13%.

Ранее мы отметили, что стать самозанятым можно при помощи специального приложения. Оно же поможет гражданину при дальнейшей работе с налоговыми органами. Приложение самостоятельно суммирует доходы, высчитывает налог, направляет необходимую информацию налоговиками.

При поступлении денег на счет или при получении средств наличными гражданин должен сформировать с помощью приложения специальный чек. Для квартиросъемщика он будет доказательством оплаты, а для самозанятого отчетным документом перед налоговыми органами.

Подводя итоги, отметим, что режим самозанятости с каждым днем пользуется все большим спросом среди граждан. Во-первых, эксперимент, который начинался только в 4 регионах, сегодня проник в самые дальние уголки страны. Во-вторых, очень легко и удобно стать самозанятым через интернет без необходимости посещения налоговой инспекции. В-третьих, ставка налога в 4% при работе с физлицами – это довольно весомый аргумент, особенно, если учесть, что ставка зафиксирована на 10 лет и не будет меняться. В – четвертых, стать самозанятыми могут и ИП, при этом не утрачивая своего статуса. Им нужно всего лишь пройти онлайн-регистрацию и поставить в известность налоговые органы о применении нового режима.

Похожие записи:

• Как рассчитать земельный налог‌ в 2023 году: формула расчета‌ и примеры‌
• КБК для уплаты налогов и взносов в 2023 году
• Льготы и пенсия инвалидам 1, 2, 3 группы в последствии военной травмы