Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры с долгами по ЖКХ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Правило 6. Справки из диспансеров
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Как еще проверить продавца квартиры?
Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.
«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.
По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.
Проверка жилья перед покупкой: наличие третьих лиц
Важным моментом является проверка квартиры на предмет возможных прав на нее третьих лиц. Особенно внимательным нужно быть, если объект достался продавцу по наследству. Проверьте, не были ли ущемлены права других наследников. Важно удостовериться, что квартира была законно приватизирована. Идеально, если право собственности возникло у продавца больше трех лет назад. В таком случае вероятность того, что сделка может быть оспоренной почти отсутствует.
Важный момент проверки жилья перед покупкой – прописанные в квартире люди, которые, как вы понимаете, имеют право жить в помещении и после смены собственника. Продавец должен снять с регистрационного учета всех проживающих перед тем, как реализовать помещение. Если кто-то прописан на момент проверки, убедитесь, что у вас не будет проблем с выселением. Есть категории граждан, которые могут заявить о своем праве проживать в недвижимости. К ним относятся: проходящие военную службу, осужденные, несовершеннолетние, проживающие в воспитательных учреждениях, пенсионеры, проживающие в домах престарелых.
Проверка недвижимости перед покупкой также предполагает и осведомление об отсутствии обременений на объект (информация содержится в выписке из ЕГРН). Жилье не должно быть предметом залога, ареста, аренды или ренты. Иначе сделку могут не зарегистрировать.
Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:
Для того чтобы максимально обезопасить себя при покупке недвижимости, стоит запросить у продавца:
- свидетельство о государственной регистрации права и другие правоустанавливающие документы (договор купли-продажи или наследования, дарения, приватизации и пр.);
- выписку из ЕГРП;
- выписку из домовой книги об отсутствии зарегистрированных жильцов, которую можно получить в любом МФЦ. Этот документ подтверждает, что все лица, проживавшие ранее в квартире, сняты с регистрационного учета;
- справку о задолженности из МФЦ о наличии задолженностей по коммунальным платежам;
- справку из наркологического и психоневрологического диспансера.
С помощью выписки из ЕГРП покупатель может узнать, действительно ли продавец является собственником квартиры. При этом можно заказать как «простую» выписку, так и расширенный ее вариант. Во втором случае помимо фамилии, имени и отчества предоставляются сведения о правоустанавливающих документах либо «история» квартиры с момента первой записи о ней в едином государственном реестре. Условно говоря, этот документ позволит понять, кто был владельцем этой квартиры ранее, как часто она продавалась.
При проверке квартиры не стоит ограничиваться только выпиской из ЕГРП. Необходимо обязательно обращать внимание на следующие моменты. Нередко квартиры продаются по доверенности, и собственник практически не принимает участия в сделке. Такие объекты можно отнести к рисковой категории, ибо очень часто такие доверенности добываются обманным путем. В таком случае покупатель может перестраховаться, взяв у доверенного лица контакт непосредственного владельца недвижимости, а затем связаться с ним для подтверждения факта продажи квартиры. Или, к примеру, квартира выставлена на продажу сразу после наследования. В данном случае лучше поостеречься, потому что не исключена вероятность появления новых наследников, которые по закону в течение трех лет имеют право в судебном порядке оспорить сделку купли-продажи унаследованной недвижимости. Кроме того, в квартире могут быть невыписанные жильцы или жилье находится в собственности у нескольких человек. В выписке из ЕГРП нужно обратить особое внимание на графу «Обременение». В ней указано, находится ли квартира в залоге. Бывает так, что невыплаты по ипотеке составляют мизерную сумму, и тогда продавец может погасить задолженность из выплаченного покупателем задатка, что позволит обеим сторонам спокойно совершить сделку.
К сожалению, даже если Вы проверили юридическую чистоту по всем правилам, всегда остается вероятность того, что Вы лишитесь объекта недвижимости. Например, если гражданин сможет доказать, что его права в ходе продажи квартиры, теперь уже Вашей, были ущемлены. Причем разбираться, возможно, придется не с продавцом, а с собственником, которому квартира принадлежала до него.
Кому можно узнать о долге
Обязанность собственника жилья своевременно оплачивать услуги предполагает его осведомленность о стоимости предоставленных благ. Вместе с тем, различные обстоятельства приводят к накоплению неоплаченных счетов. Такими случаями могут быть:
- при длительной командировке владельца: из-за периодического повышения тарифов существует вероятность оплаты не в полном объеме;
- при получении квартиры в наследство: иногда накопленная годами задолженность по коммунальным платежам становится сюрпризом для наследников;
- в результате приобретения квартиры по договору дарения, мены, купли-продажи, если приобретатель не позаботился о наведении справок об отсутствии долгов.
Какие виды задолженностей необходимо проверить перед покупкой — список
По данным риэлторов, долги у продавцов вторичной недвижимости могут быть самые разнообразные.
- Жилищно-коммунальные услуги. И хотя долг по закону не переходит к новому собственнику, лучше изначально убедиться в его отсутствии, чтобы впоследствии сэкономить время и нервы.
- Налог на имущество. Его также обязан оплатить старый собственник, но лучше узнать о задолженности заранее, чтобы не разыскивать потом старого хозяина.
- Обязательные взносы на капитальный ремонт. В отличие от коммунальных платежей долги по капремонту закрепляются не за человеком, а за квартирой. Они переходят новому владельцу, отдавать их придется именно ему.
- Нахождение квартиры в залоге. Если купить такую недвижимость без согласия банка, можно остаться и без денег, и без квартиры. Росреестр в этом случае вправе отказать в регистрации собственности.
- На квартиру наложено обременение. Это значит, что права продавца недвижимости ограничены другими лицами или государством. Например, в квартире проживает ребенок, которого нельзя выселить. Собственник не может продать жилье, не нарушив права несовершеннолетнего. Если он утаит этот факт и продаст квартиру, сделка скорее всего будет признана недействительной.
- Квартира под арестом. Жилая недвижимость может быть арестована за долги по коммунальным услугам, кредитам и т.д. В этом случае накладывается запрет на ее продажу, обмен, сдачу в аренду. Такое жилье тоже лучше не приобретать, сделку скорее всего признают неправомерной.
Как проверить — инструкция
Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, не остаться без квартиры и не оправдываться за чужие долги, нужно своевременно проверить, не числится ли за квартирой долгов и иных обременений.
При этом не стоит надеяться на честность риэлтора, который может быть в сговоре с продавцом и лично заинтересован в оформлении сделки. Лучше осуществить проверку самостоятельно.
При покупке квартиры задолженность по ЖКХ проверяют несколькими способами:
- Берут у продавца квартиры квитанции на оплату ЖКУ, и по каждой услуге выясняют, есть ли задолженность.
- Предлагают продавцу предъявить справки об отсутствии долгов по ЖКУ.
- Можно узнать, нет ли долга по номеру лицевого счета в квитанции.
Узнать о налоговой задолженности можно в личном кабинете продавца, например, на портале Госуслуг, на сайте ФНС или МФЦ. Разумеется, это происходит при добровольном согласии владельца квартиры.
Как узнать задолженность родственников по коммунальным платежам
Как узнать задолженность по ЖКХ через госуслуги. Проверить задолженность по ЖКХ можно по адресу через интернет. Зарегистрируйтесь на официальном портале госуслуг, введя данные родственника, и сможете получить необходимую информацию в любое время суток. Сделать проверку задолженности по ЖКХ болеющего родственника можно и в управляющей компании.
Кто должен оплачивать долг. Если жилое помещение находится в собственности, то обязанность погашать задолженность ложится на дееспособных членов семьи, которые там прописаны. Наследники жилого помещения после смерти родственника также наследуют и его долги за ЖКХ. Необходимо заплатить за последние 3 года согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ.
Что делать новому собственнику в случае наличия долгов за ЖКУ
В некоторых случаях задолженность по коммуналке переходит к новым хозяевам, если они вовремя не обратились в УК или получили от них отказ в переоформлении ЛС. Еще иногда в договорах пишут, что долги по квартире переходят к новым владельцам. Поэтому важно убедиться в этом еще на этапе проведения сделки, тщательно перечитав соглашение.
Большая опасность для нового владельца – это признание сделки недействительной из-за действий прежнего хозяина. Когда люди долго не оплачивают счета, управляющая компания подает в суд, и жилье попадает под арест.
Особо умные граждане умудряются продать квартиру под арестом и с долгами. Это обнаруживается, и служба приставов расторгает сделку в суде. И если покупатель ранее оформил бумаги не в свою пользу, не учитывая такие форс-мажоры, то он может долго ждать возврата денег или же совсем их не получить.
Как проверить наличие задолженностей по квартире
Перед покупкой покупатель может попросить продавца взять справку из ЖЭК об отсутствии задолженностей по газу, электричеству, водоснабжению и т. д. Такая справка должна быть свежей, потому что речь идет о том, чтобы продавец оплатил все коммунальные услуги вплоть до последнего месяца. В противном случае, оплатить долги придется новому собственнику.
Если покупается квартира в элитном доме, то нужно проверить долги за домофон, охрану, консьержа и прочие дополнительные, но обязательные для жильцов платежи. Случается, что продавец неплатежеспособен и не в силах оплатить долги по квартире. В такой ситуации покупатель может оплатить сам, но в счет снижения стоимости за недвижимость. Информация об отсутствии задолженностей должна быть отображена в договоре купли-продажи.
В полученной выписке из ЕГРН найдите документы, на основании которых регистрировалось право (договоры), и проверьте давность регистрации прав. Посмотрите сами правоустанавливающие документы. Наиболее пристальное внимание нужно уделить квартирам, полученным в наследство, а также приватизированному жилью.
Еще один важный раздел выписки — ограничения и обременения. Чаще всего это залоги (ипотека), а также аресты и запреты регистрационных действий. Учтите, что для продажи заложенной квартиры потребуется письменное согласие залогодержателя — банка или другой организации, которой принадлежит закладная. Наличие запретов или арестов станет поводом для приостановки регистрации.
Чтобы не терять время впустую, обязательно требуйте от продавца снятия арестов и запретов регистрационных действий еще до подачи документов на сделку.
Аресты и запреты могут выставляться судом в качестве обеспечительной меры или судебными приставами в рамках исполнительного производства.
- Судебные аресты. Для их снятия обязательно придется обращаться в суд — собственник может подать ходатайство об отмене обеспечительных мер в рамках того же процесса, в котором они были установлены. Продавцу нужно будет получить в суде заверенную судом копию определения об отмене обеспечительных мер. Это определение нужно сдать регистратору в составе пакета документов по сделке.
- Аресты приставов. Снять наложенный приставами арест или запрет регистрационных действий иногда можно, просто обратившись к приставам. Однако если приставы откажутся снимать аресты, их действия придется обжаловать начальнику отдела приставов или в судебном порядке. Постановление приставов об отмене арестов или запретов регистрационных действий также нужно будет предоставить в общем пакете документов по сделке.
Как проверить наличие долгов перед покупкой
Верить продавцу на слово в данном случае не следует. Достоверно установить перед покупкой, что по квартире имеется долг, можно только по официальным документам.
Есть несколько каналов информации, как можно проверить наличие долгов по коммунальным платежам перед покупкой жилья:
- Попросить продавца предоставить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам из УК, ТСЖ или иной организации, обслуживающей дом. Это основной документ, на который стоит полагаться. Справка должна быть подписана бухгалтером и заверена печатью организации. Срок действия такой справки – всего 5 дней, поскольку за пределами этого периода может сформироваться новый долг.
- Если на жилплощадь приходит не один, а несколько счетов, например, отдельно по воде и отдельно по электричеству, подобные справки нужно запросить у всех коммунальщиков.
- Взносы по капитальному ремонту оплачиваются по отдельной квитанции, если счетом МКД управляет региональный фонд. Именно у регионального фонда перед покупкой нужно уточнять, имеется ли долг по взносам на конкретную квартиру – УК или ТСЖ не смогут предоставить достоверную информацию.
Обратите внимание! Бухгалтерия коммунально-снабжающей организации выдает сведения только по запросу действующего собственника. Покупателю такие справки не предоставляются. Поэтому если продавец отказывается оформлять справку, возможно, на квартире имеется многотысячный долг, который откроется после покупки.
Что за юридическая чистота квартиры и зачем ее проверять
Когда определитесь с квартирой для покупки и договоритесь о цене, надо проверить что ее вообще можно покупать. Юридическая чистота квартиры — отсутствие причин, при которых покупатель может потерять права на квартиру после покупки.
Квартира юридически чиста и ее можно покупать, если:
- нет никаких юридических препятствий для сделки;
- право собственности продавца не ограничено обременением или арестом;
- в квартире не зарегистрированы (прописаны) люди, которые могут на нее претендовать (дети, супруги, родственники);
- в будущем не возникнет причин для признания сделки недействительной.
Проверьте права третьих лиц
Удобно, если продавец и все жильцы заранее выпишутся из квартиры. Тогда вы сможете заехать сразу после сделки.
У зарегистрированных (прописанных) в квартире людей есть право проживать в ней. Поэтому перед покупкой продавец должен всех выписать.
Нельзя выписать людей, которые зарегистрированы в квартире, но не живут в ней, если они:
- несовершеннолетние и недееспособные взрослые;
- осужденных;
- пациентов психоневрологического диспансера;
- служащих в армии по призыву;
- несовершеннолетние и пенсионеры, проживающие в воспитательных учреждениях и в домах престарелых.
Возьмите у продавца выписку из домовой книги. В ней указано количество людей, которые зарегистрированы (прописаны) в квартире и сохраняют право на проживание в ней даже после продажи.
Свидетельство о государственной регистрации права собственности
Свидетельство о государственной регистрации права собственности подтверждает право собственности указанного владельца квартиры на нее или на ее часть. У тех, кто получил право собственности с 1991 года по 1996 г., такого документа на руках не будет. На правоустанавливающем документе должна быть пометка о регистрации права.
ВАЖНО! С 2016 года свидетельства отменили вовсе, и у владельцев на руках должна быть выписка из ЕГРН.
При проверке свидетельства о праве собственности следует обратить внимание на документы, которые указаны в нем в качестве основания, и сравнить с тем, что реально представляет продавец. Совпадать должны серии, номер, ну и тип документа. В свидетельстве необходимо проверить и все известные характеристики квартиры, включая этаж и назначение. В графе «Назначение» должно быть указано, что это жилое помещение.
ВАЖНО! На сайте Росреестра нужно найти кадастровый номер конкретной квартиры и обязательно его сверить с указанным во всех документах.
При наличии обременений квартиру будет купить сложно, да и рискованно. Поэтому лучше обратиться к опытному юристу, который подскажет, что в такой ситуации делать. Например, можно погасить ипотеку из своих денежных средств, но в таком случае покупатель рискует.