Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передаются деньги при продаже квартиры продавцу». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Данный документ формируется в простой письменной форме в произвольном виде на обычном листе бумаги. Допускается печатать расписку и на компьютере, но такой вариант не считается лучшим, поскольку в случае, если возникнет необходимость в проведении графологической, почерковедческой экспертизы, такая расписка станет не самым удобным объектом исследования.
Можно ли списать долги?
Списать задолженность по ЖКХ могут только по предписанию судебного органа. Чтобы провести рассматриваемую операцию, нужно быть готовыми к тому, что возникнут последствия в виде особой налоговой отчетности. Существует несколько законных оснований, которые предусматривают возможность не покрывать долги:
- Прошел срок давности подачи исков. Этот период составляет 3 года. Причем важно, чтобы поставщики услуг не напоминали о том, что существует долг, и не пытались его взыскать. Можно воспользоваться этим методом, если коммунальщики обращаются в суд уже после того, как прошло 3 года с момента образования долга. Автоматически применить рассматриваемую меру не получится. Коммунальные службы способны подать иск практически в любой момент. Если должник подтверждает долги и подписывает соглашение по погашению задолженности по оплате коммунальных услуг, сроки будут приостановлены, и отсчет начнется заново.
- Коммунальные службы некачественно оказывают услуги. В таком случае не платить долги можно исключительно через суд. Причем доказывать свою правоту вынужден именно истец. Когда появятся доказательства того, что коммунальщики не выполняют свою работу, требуя за эти услуги деньги, долги будут списаны. Но чтобы это случилось, в иске нужно указать требование признать плохим качество услуг и списать долг.
- Плательщик имеет долг выше 500 тысяч рублей и признал себя банкротом. Чтобы реализовать это, также нужно обратиться в суд, предъявив там доказательства неплатежеспособности. Учтите, что признание банкротства влечет за собой невозможность взять кредит, оформлять собственность.
- Нет источников дохода. Так приставы сделают постановление, что невозможно выполнить взыскание. Наличие рассматриваемого документа позволяет прекратить действие соглашения о погашении задолженности по оплате ЖКУ.
Как провести расчет за недвижимость между покупателем и продавцом
Приобрести квартиру можно на первичном или вторичном рынке. Если вы выбираете жилье в новостройке, потребуется заключить договор со строительной компанией. Все условия транзакции прописаны предварительно.
Сделки на вторичном рынке недвижимости заключаются между физическими лицами. Оплата производится наличными или переводом (для субсидий, ипотеки).
Покупка квартиры по договору долевого участия позволяет рассчитаться через счета эскроу, которые защищают от мошенничества. Условный депозит хранит деньги до того, как продавец выполнит все условия, а банку присвоена роль независимого посредника. Таким же образом можно передать нотариусу денежные средства для хранения до выполнения определенных обстоятельств.
Передача денег при покупке квартиры без документального подтверждения — риск, потому что один из участников сделки может не выполнить условия договоренности. Схем мошенничества очень много, и всегда лучше перестраховаться. Всего существует 5 основных методов расчета при приобретении жилья:
- безналичный;
- наличный;
- расчеты у нотариуса;
- аккредитив;
- банковская ячейка.
Для чего необходима расписка
Расписка продавца в получении денег от покупателя подтверждает произведенную оплату покупателем продавцу за недвижимость и уменьшает риск оспаривания сделки из-за неполучения денег продавцом по сделке. Поэтому расписка нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через банковскую ячейку или депозит нотариуса), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того.
Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости (если предусмотрен условиями сделки) и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью, тем не менее передаточный акт не является платежным документом и подтверждает завершение сделки путем передачи недвижимости. Передаточный акт является своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретенную квартиру и выполнил свои обязательства. Если по сделке были расчеты посредством банковской ячейки, то расписка о получение денег не может быть заменена передаточным актом и требуется обязательно.
Кроме того, расписка о получении денег после произведенных расчетов всегда остается на руках у покупателя и может быть использована, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
Что должно быть в расписке
Ключевой принцип составления «правильной» расписки — полнота сведений, которые в ней отражены. В документе требуется указать:
- стороны, участвующие в подписании этой бумаги (ФИО, паспортные данные, дата и место рождения);
- во исполнение какого обязательства (например, передача денег за наем) она была принята;
- точную сумму денег, которая была передана. В случае передачи денег с процентами — займа — должны быть указаны точные проценты и итоговая сумма с учетом этих процентов;
- условия возврата оговоренной суммы, будет ли это единоразовый платеж или ежемесячный;
- подпись.
Для чего нужна расписка
Расписка – документ, который подтверждает то, что деньги были переданы от одного физического или юридического лица какому-либо человеку в долг или по другим основаниям.
Расписка содержит информацию о том, сколько денежных средств, на каких условиях было отдано и в какой период они должны быть возвращены займодавцу.
В случаях, когда между кредитором и должником возникают разногласия и кто-либо из них решает обратиться в судебную инстанцию, именно расписка становится той официальной бумагой, которая доказывает факт передачи денег, а также показывает условия их использования и сроки, в которые они должны были быть отданы обратно.
Расписка не относится к числу обязательных документов, которые должны сопровождать передачу наличности (к слову, в отношениях между гражданами таких документов вообще нет), но является рекомендованной.
Для чего необходима расписка
Расписка продавца в получении денег от покупателя нужна в самых разных ситуациях, которые могут возникнуть в процессе купли-продажи квартиры. Например, если в договоре имеется запись о том, что денежные средства передаются при некоторых конкретных условиях (через аккредитив или банковскую ячейку), то сам по себе этот договор представляет собой некое письменное обязательство сторон сделки выполнить определенные действия, и не более того. Полностью исполненными обязательствами сторон по сделке могут считаться только те, которые подтверждены такими документами, как передаточный акт (акт приема-передачи) недвижимости и расписки в получении денежных средств (или банковского платежного документа).
В передаточном акте (акте приема-передачи) квартиры, как правило, также производится запись о том, что стороны сделки не имеют взаимных претензий и что расчеты между ними выполнены полностью. Расписка о получении денег в таком случае становится своего рода дополнительной страховкой для Покупателя в том, что он рассчитался за приобретение квартиры и выполнил свои обязательства.
Кроме того, этот документ всегда остается на руках у покупателя и может быть использован, например, в случае возникновения каких-либо споров по сделке. Более того, наличие такого документа прямо упоминается в действующем законодательстве. О расписке говорится в ст. 408 ГК РФ «Прекращение обязательства исполнением».
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
Способы передачи денег
Предоплату покупатель передает по договоренности с продавцом. Это может произойти при втором или последующем просмотре недвижимости, когда потенциальный собственник понял, что хочет владеть именно этим жильем.
Если покупаете недвижимость в ипотеку, предоплату вносите сразу, а первоначальный взнос отдаете собственнику квартиры при совершении сделки. Оставшуюся сумму владельцу переводит банк – после изменения права собственности или в день сделки, все зависит от финансовой фирмы.
Если покупаете недвижимость не в ипотеку, о передачи денег договариваются стороны. Но покупатель должен себя обезопасить и передать деньги после того, как все обязательства были выполнены: права собственности переданы, статус официального владельца недвижимости получен.
Расчет с продавцом недвижимости – важный этап при заключении сделки. Сегодня риэлторы выделяют 6 способов передачи денег, действующих на рынке. Вы можете выбрать любой из них, главное, это безопасность, гарантии и комфорт.
Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга
Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.
Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.
Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.
Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.
Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.
Минусы:
- Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
- Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.
Правильная расписка в получении денег за квартиру
Расписка в получении денег за квартиру или другую недвижимость — это обязательный документ в сделке и Покупатель имеет право требовать ее у Продавца. Без расписки деньги не передавайте!
Расписка является единственным документом, подтверждающим получение от Вас денег Продавцом (физическим лицом) и составляется в единственном экземпляре!
Покупка квартиры у юридического лица
Но расписка не является самостоятельным документом в сделке с недвижимым имуществом. Ведь в соответствии с требованиями закона такие сделки заключаются только в письменной форме — договором, иначе они ничтожны!
Расписка является приложением к договору.
Еще более подробные разъяснения по купле-продаже недвижимости можно получить в рассылке обучающих материалов. Подписаться можно тут
Предварительный договор купли-продажи( Договор задатка) легко составить с помощью Юридического конструктора договоров. Форму Соглашения о задатке и правильный шаблон расписки вы получите вместе с договором.
Подробная видео консультация об оформлении Соглашения о задатке здесь
Денежные средства передаются как на основании предварительного так и на основании основного договора купли-продажи. Разберемся подробнее:
Для чего нужна расписка при продаже квартиры?
«Зачем еще и расписка? У нас же договор подписан!» — такие возгласы нередко слышат наши специалисты от продавцов недвижимости в процессе оформления сделок купли-продажи недвижимости.
Расписка является документом, который подтверждает, что продавец фактически получил денежные средства от покупателя. Договор сообщает о принятых сторонами обязательствах, но только расписка и акт приема-передачи объекта недвижимости подтверждают, что обязательства были выполнены.
Отсутствие расписки может создать серьезные проблемы в будущем, в первую очередь, для покупателя.
Во-первых, без расписки покупатель не сможет доказать, что он заплатил указанную в договоре сумму.
В практике имеются случаи, когда недобросовестный продавец требовал расторгнуть сделку и вернуть ему квартиру, заявляя, что никаких денег он не получал.
А как же свидетельские показания, записи камер, договор аренды банковской ячейки и прочее? Увы, суд вряд ли примет подобные доказательства передачи денег.
Во-вторых, расписка – один из обязательных пунктов в перечне документов, предъявляемых покупателем недвижимости в налоговую инспекцию для возврата налога на доходы физических лиц. Налоговый орган хочет убедиться, что заявитель действительно уплатил указанную в договоре сумму.
Но не всякая расписка защитит интересы покупателя, она должна быть грамотно составлена. Текст расписки пишет продавец собственноручно.
Документ должен содержать ряд обязательных пунктов, а именно: подробные данные продавца и покупателя, уплаченная сумма цифрами и прописью, точное указание на приобретаемый объект недвижимости, дата, место составления и подпись продавца.
Расписку можно составить в присутствии двух свидетелей, которые также ставят в ней свои подписи.
В какой момент составляется расписка? Если сумма передается в наличном виде из рук в руки, то момент написания расписки очевиден. А вот когда оплата недвижимости производится через банковскую ячейку, возможны разные варианты. Большинство риэлтеров рекомендует две схемы:
- В момент закладывания денег в ячейку продавец пишет расписку, а покупатель заверяет ее своей подписью. Расписка остается у продавца. После регистрации сделки купли-продажи продавец передает покупателю расписку, а покупатель передает продавцу ключи от ячейки.
- Расписка закладывается в отдельную ячейку. Покупатель получает доступ к ней, предъявив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности на недвижимость.
В любом случае, уделите этому вопросу должное внимание. Опытный риэлтор поможет вам правильно оформить все документы по сделке. Обращайтесь за юридическим сопровождением сделок купли продажи квартиры. Квалифицированные специалисты нашего агентства помогут вам разобраться во всех деталях сделки.
Что делать, если продавец скрыл долги?
Иногда продавцы пытаются скрыть от покупателей, что на квартире висит долг по услугам ЖКХ. Их расчет строится на том, что покупатель не станет проверять наличие задолженностей и заплатит полную стоимость жилья без учета суммы долга. Подобные действия не имеют практического смысла.
Как уже говорилось, задолженность останется не за покупателем, а за бывшим владельцем квартиры, за исключением платежей по капремонту. Даже если квитанции будут приходить по адресу проживания покупателя, он не обязан их оплачивать. Любой суд легко докажет его правоту.
Скорее именно продавец заинтересован в том, чтобы покупатель посетил управляющую компанию и офисы поставщиков услуг, чтобы заключить новые договора на свое имя. До тех пор, пока он этого не сделает, квитанции будут приходить на имя гражданина, продавшего жилой объект. Даже продав квартиру, формально он останется потребителем коммунальных услуг, пока новый собственник не заключит новые соглашения.
Без сообщения о задолженности
- Если собственник жилья скрыл задолженность, и новый владелец узнает о наличии долга только при оформлении жилья в свою собственность, сделка может быть признана незаконной, она легко аннулируется. Лицо, которым совершенна покупка квартиры, подает на продавца в суд и расторгает договор в судовом порядке.
- Продавец обязан известить о наличии долга за коммунальные услуги. Вместе с покупателем он решает вопрос о порядке его погашения после подписания договора. Различные варианты решения этой проблемы, выгодные для обеих сторон и законные, может предложить опытный юрист.
- Если она работает в сфере недвижимости, наверняка сталкивался с данной проблемой и знает лучшие пути ее решения. Один из простых способов погашения долга – уменьшение на его величину цены квартиры.
- Продавец может также оформить с покупателем договор, согласно которого он будет оплачивать долг частями. При подписании договора выдается покупателем авансовый платеж. Все документы по данному вопросу нужно показать хорошему нотариусу, подписать у него.
- Если покупатель передает первую сумму в счет погашения долга по квартплате, этот факт должен быть письменно зафиксирован в документе с подписью обеих сторон.
- Продавец, получая аванс за дом по предварительному договору купли-продажи, обязан заплатить долг по коммуналке.
- Когда снижается стоимость квартиры из-за наличия долга, и покупатель обязуется оплатить его, оформляется такое действие, как переуступка долга.Оформление переуступки долга производится с учетом статей 389, 391 ГК РФ.
- В договоре купли-продажи обязательно указывается данный факт. И с ним должна быть ознакомлена Управляющая Компания, обслуживающая дом, она должна дать письменное согласие на переуступку. Согласие от компании обязательно, ведь она может потерять свои средства.
Предварительный договор
Это данные, которые приводятся во всех договорах. При наличии долга по коммуналке нужно дописать еще некоторую важную информацию:
- В договоре прописывается сумма долга, такая информация должна быть открытой. Если продавец скрывает положение дел с оплатой коммуналки, покупатель может оспорить договор, расторгнуть его.
- Дальше текст зависит от договоренности между сторонами. Если переуступка долга не производится, в основном договоре указывается сумма долга и обязанности прежнего владельца о его оплате.Обязательно нужно указать, в какой срок продавец рассчитается с долгом по квартплате, рекомендуется устанавливать срок короткий (например, неделю).
- Возможно, коммуналка была оплачена из аванса от покупателя. В таком случае цена квартиры будет снижена на величину аванса.
Правила заполнения расписки при покупке жилья
Не существует конкретных требований по оформлению данного документа. Ее можно составлять в свободной форме, однако при условии добавления всех необходимых реквизитов. Разберемся, какая информация должна содержаться в документе:
|
Что указать в расписке при покупке/продаже квартиры |
|
|
Заголовок |
Название документа (например, “Расписка в получении задатка при покупке квартиры”). |
|
Сведения об участниках |
ФИО и другие данные сторон. В роли продавца можно указать как одного, так и нескольких собственников. В последнем случае всем им следует поставить подпись в документе. Также в расписке о приобретении квартиры нужно указать паспортные данные участников. |
|
Реквизиты договора |
Информация об оформленном договоре купли-продажи (ДКП). То есть следует указать, на основании какого соглашения производится передача средств. Здесь же надо прописать информацию об объекте недвижимости: указать квадратуру, место расположения, этаж и пр. |
|
Сумма операции и денежная единица |
Валюта и сумма в числовом и буквенном отображении. |
|
Назначение о передаче денежных средств |
Информация о том, за что именно покупатель передает денежные средства второй стороне. Тип оплаты значения не имеет, это может быть залог, аванс или внесение всей суммы целиком за жилье. |