Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Титульное страхование недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипoтeкa — oдин из мнoгиx финaнcoвыx инcтpyмeнтoв, нecyщий в ceбe бoльшиe pиcки для бaнкa. Bo мнoгoм этo cвязaнo c длитeльным cpoкoм cтpaxoвaния: нaпpимep, зa 10–15 лeт квapтиpa мoжeт cгopeть, a caм зaeмщик yмepeть или пoтepять paбoтy. Пoэтoмy бaнки cтpeмятcя минимизиpoвaть pиcки, в тoм чиcлe c пoмoщью paзличныx cтpaxoвыx пpoдyктoв.
Oбязaтeльнo ли титyльнoe cтpaxoвaниe пpи ипoтeкe
3aкoнoдaтeльнo чeлoвeк, кoтopый xoчeт пoлyчить ипoтeкy, дoлжeн oфopмить тoлькo cтpaxoвaниe пpeдмeтa зaлoгa — тo ecть caмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa — oт пoвpeждeния либo пoлнoгo yничтoжeния.
Дpyгиe дoгoвopa cтpaxoвaния нe пpeдycмoтpeны зaкoнoдaтeльcтвoм, зaeмщик имeeт пpaвo oткaзaтьcя oт ниx.
Нo мнoгиe бaнки xoтят cвecти pиcки пpaктичecки к минимyмy, пoэтoмy выдaют ипoтeкy тoлькo пpи кoмплeкcнoм cтpaxoвaнии. Oбычнo в тaкoй пaкeт вxoдит cтpaxoвкa:
- пpeдмeтa зaлoгa, тo ecть caмoй нeдвижимocти;
- жизни зaeмщикa — ecли oн yмpeт, ocтaвшyюcя чacть дoлгa выплaтит cтpaxoвaя кoмпaния;
- тpyдocпocoбнocти зaeмщикa — ecли oн пoлyчит тpaвмy и нe cмoжeт paбoтaть, cтpaxoвaя кoмпaния тaкжe выплaтит дeнeжныe cpeдcтвa;
- титyлa — ecли зaeмщик лишитcя нeдвижимocти, кoмпaния кoмпeнcиpyeт финaнcoвыe зaтpaты нa ee пpиoбpeтeниe, и oн cмoжeт выплaтить ипoтeкy.
To ecть бaнк caм peшaeт, тpeбoвaть ли c зaeмщикoв oфopмлeниe cтpaxoвки титyлa, или пpeдocтaвлять ипoтeкy бeз дoпoлнитeльныx гapaнтий. Нo пpoцeнтнaя cтaвкa пo пpoгpaммaм, нe тpeбyющим дoпoлнитeльныx cтpaxoвoк, oбычнo вышe — этo пoзвoляeт финaнcoвым opгaнизaциям xoть кaк-тo кoмпeнcиpoвaть pиcки.
B любoм cлyчae вoзмoжнo дoбpoвoльнoe титyльнoe cтpaxoвaниe бeз ипoтeки. To ecть ecли вы пoкyпaeтe жильe зa нaличныe, вы мoжeтe тoжe зacтpaxoвaть титyл. Oднaкo cтoит пoмнить o тoм, чтo пpи пoкyпкe квapтиpы зa нaличныe cpeдcтвa, пpи cтpaxoвaнии титyлa, пepeчeнь дoкyмeнтoв зaпpaшивaeмыx Cтpaxoвoй Кoмпaниeй нe yмeньшaeтcя. Нa пpaктикe этoт вид дoбpoвoльнoгo cтpaxoвaния тяжeлo зacтpaxoвaть.
От каких рисков защищает титульное страхование
Страховой полис защищает от потери титула, то есть от утраты недвижимости по независящим от покупателя причинам, например, по решению суда.
Возможные причины:
- Признание покупки недействительной.
- Подача виндикационного иска. Такой иск предполагает обращение в суд третьих лиц, которые могут доказать свои права на спорный объект. Чтобы получить компенсацию в таком случае, новый владелец должен подтвердить статус добросовестного покупателя. Другими словами, он должен подтвердить, что не имел цели нарушить чьи-либо интересы при совершении сделки.
- Нарушение интересов детей, наследников, предыдущих собственников. Например, такая ситуация может возникнуть, если продавец совершил сделку без согласия супруги.
- Некорректно оформленные документы во время совершения сделки. Это могут быть ошибки в договоре, неверно оформленные выписки из реестров, неполный пакет документов и т.д.
- Выявление факта мошенничества при последней или предшествующих продажах. В таком случае выплата возможна, если покупатель не имеет отношения к мошеннической схеме.
- Признание недееспособности одной из сторон сделки. Например, продавец состоит на учете в психоневрологическом диспансере и не отдает отчет своим действиям.
- Сделка под давлением.
Когда страхование не работает
Страховщик может отказать в выплате возмещения по потере статуса собственника в следующих случаях:
- Страхователь не исполнил обязательства по договору, например, несвоевременно или не в полном объеме оплатил страховку.
- Возникли форс-мажорные обстоятельства. Список таких событий указан в договоре.
- Страхователь лишился квартиры в результате военных действий или недвижимость была конфискована государственными органами.
- Недвижимый объект использовался не по назначению или были нарушены правила эксплуатации.
- Страхователь продал, подарил или обменял объект недвижимости.
Кто такие скрытые собственники?
Обычно при осуществлении сделки купли-продажи недвижимости есть две стороны – покупатель и продавец, который является владельцем. Его права подтверждаются могут подтверждаться полным набором документов, включая выписку из ЕГРН. Но вполне возможна ситуация, при которой выяснится, что при оформлении собственности были нарушены права третьих лиц.
Классический пример скрытых собственников – наследники, которые по объективным причинам не знали о том, что им полагается имущество. Если их права были нарушены, они могут подать иск в суд в течение 10 лет со дня смерти собственника.
Другая распространенная ситуация связана с продажей недвижимости, приобретенной в браке. Даже если супруг по документам не значится в качестве собственника, он все равно имеет право на жилье. Подав иск в суд, он может вернуть себе право на причитающуюся долю в квартире или доме. В этом случае любые сделки, которые были проведены с недвижимостью до судебного решения, будут признаны недействительными.
Какие выплаты можно получить?
Сумма выплаты при наступлении страхового случая фиксируется в договоре страхования. Как правило она равна рыночной стоимости жилья на день заключения контракта со страховой компанией. Но в различных организациях условия могут отличаться.
Выплата чаще всего поступает в течение двух недель с момента судебного решения.
Что такое титульное страхование недвижимости
Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.
Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.
Причиной могут стать события, которые не были вам известны на момент заключения договора купли-продажи. При наличии титульной страховки вы гарантированно получите возмещение ущерба.
Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.
Когда титульная страховка не поможет
Каждая страховая компания имеет свой перечень страховых случаев. При выборе страхователя обратите внимание, в каких ситуациях вы можете рассчитывать на компенсацию, а в каких вам попросту не заплатят.
Случаи, которые обычно не считаются страховыми:
— собственник добровольно продал или подарил жилье, а потом передумал;
— квартиру забирает банк или другой кредитор в счет погашения долгов;
— объект недвижимости конфискуют по решению государственных или муниципальных органов;
— квартиру изымают, потому что собственник не содержит жилье в надлежащем виде;
— жилье забирают из-за того, что собственник нарушил закон при покупке, к примеру, приобрёл недвижимость при помощи обмана.
Обо всех рисках, которые не сможет покрыть титульная страховка, узнавайте в вашей страховой компании. С общими правилами можете ознакомиться на сайтах Росгосстраха, АльфаСтрахования или других компаний.
Договор титульного страхования недвижимости
Специального закона, регламентирующего титульное страхование, нет, страховые компании руководствуются статьями ГК РФ, связанными со страхованием недвижимости.
Обязательные пункты договора титульного страхования недвижимости:
— дата заключения договора, данные страховщика и страхователя — наименование и реквизиты компании, ваши паспортные данные;
— объект страхования — права на объект недвижимости (квартира, дом, дача, участок и т. д.);
— перечень страховых и нестраховых случаев — за что вы получите страховку, а за что нет;
— размер страховки — какую сумму вам выплатит страховая компания, если наступит страховой случай;
— расчет ущерба и компенсации — порядок определения ущерба и расчета суммы компенсации;
— срок действия договора — на какой срок заключен договор, предполагается ли его продление, когда он может быть расторгнут.
Договор титульного страхования недвижимости можно заключить на срок от 1 года до 10 лет, обычно он заключается на 3 года, пока действует срок исковой давности. Если нужно, договор продлевается.
Как работает титульное страхование недвижимости
Механизм данной услуги построен на распространенных прецедентах — после регистрации права собственности заёмщика на приобретенную квартиру появлялись третьи лица, заявлявшие о своих правах на недвижимость или её долю. Отказ нового владельца от переговоров приводил к судебному разбирательству. Суд в большинстве случаев принимал сторону истцов, которыми становились представители несовершеннолетних лиц, недееспособные на момент заключения сделки люди и т.д.
Эффективным решением подобных проблем становится приобретение полиса титульного страхования. Он актуален при покупке квартиры на вторичном рынке. Сделка с объектами в новостройках не сопряжена с риском судебных разбирательств с предыдущими владельцами, поскольку держатель ипотечного кредита становится первым собственником жилья.
Полис защитит страхователя от утраты денежных средств при судебном разбирательстве и принятии решения в пользу истцов — прежних владельцев оспариваемой жилплощади. При отсутствии страховки покупатель квартиры окажется без жилья и вложенных в него денежных средств. Обязательства по ипотеке по-прежнему потребуют совершения ежемесячных выплат в пользу банка. По этой причине кредитные учреждения настаивают на приобретении защиты титула своими клиентами.
Сколько стоит страхование титула
Предложения СК по защите титула заёмщика отличаются значительным разнообразием. Каждый страховщик обладает собственным алгоритмом расчета стоимости полиса для держателя ипотечного кредита. Типичный тариф составляет 0,2-0,3% от суммы задолженности по ипотеке ежегодно. Полисы приобретаются на период от 1 года до 10 лет.
Сроки исковой давности по сделкам с недвижимостью составляют 36 месяцев, но часто суды принимают документы от истцов по истечении этого времени. С учётом этого банки рекомендуют клиентам заключать договоры со страховыми компаниями на весь срок действия кредита.
Предложения от ведущих российских СК схожи с точки зрения финансовой составляющей. Ниже представлены наиболее доступные варианты от надежных страховщиков:
- ВТБ — базовый тариф на защиту титула составляет 0,25%, итоговая сумма зависит от типа приобретаемого жилья и сведений о клиенте;
- «Сбербанк-Страхование» — ставка равна 0,3%, при заключении комплексного договора страхования клиент получает скидку на ставку по ипотечному кредиту в «Сбербанке»;
- «Альфа-страхование» — полис страхования права собственности обойдется клиенту в 0,3-0,35%;
- РЕСО — базовый тариф равен 0,2%, максимальная ставка — 0,4%;
- «Росгосстрах» — применяет один тариф для всех типов недвижимости — 0,35% в год.
Давние клиенты СК могут получить индивидуальные предложения с более выгодными условиями страховых контрактов.
Когда можно и нужно страховать титул при покупке квартиры
Как уже было сказано выше, лучше всего страховать титул еще до того момента, как права собственности на квартиру будут получены. Разумеется, полис вступает в силу лишь после получения таких прав, однако если оформлять его заранее, шанс избежать проблем и получить более выгодное предложение от СК (Страховой компании) будет больше.
Страхование титула имеет смысл только при заключении сделки купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Тут всегда есть риск, что продавец по какой-то причине оспорит договор и потребует вернуть его недвижимость. На практике, сумма, переданная ему в качестве платежа за недвижимость, не возвращается. Продавец просто объявляет, что этих денег нет и в конечном итоге истребовать их с него практически невозможно. В такой ситуации страховая компания компенсирует всю стоимость жилья исходя из его рыночной цены.
Стоимость квартиры (она же сумм полиса) указывается на момент подписания договора страхования. Логично, что для определения справедливой цены придется обращаться в оценочную компанию.
Страховать титул при покупке жилья от застройщика не имеет смысла, так как ранее не было никакого права собственности (только право требования). Как следствие, никто ничего оспорить не сможет.
Нужно учитывать, что страховка титула не распространяется на, например, принудительную продажу квартиру банком за долги.
Что нужно, чтобы застраховать титул квартиры
Чтобы застраховать титул собственности в страховой компании, необходимо заполнить заявление и анкету. Обычно каждый страховщик имеет свой образец этих документов. Анкета должна иметь такую информацию:
- персональные данные страхуемого лица;
- срок действия и начало вступления в силу страхового соглашения;
- страховая стоимость недвижимого имущества;
- документы, использовавшиеся для установления страховой стоимости;
- регистрация по месту проживания;
- количество и характер предыдущих сделок по недвижимости;
- имущество, которое указано в заявлении при страховании титула недвижимости;
- страховые риски;
- информация о факторах, которые снижают либо повышают уровень риска возникновения страхового случая.
Важный этап – составление договора страхования при покупке квартиры. Он может быть заключён на любой согласованный сторонами срок (обычно 1 год и больше). В документе обязательно должны быть указаны:
- Дата заключения и номер соглашения;
- покрываемые риски;
- обозначение сторон договора;
- страховая сумма;
- случаи, которые являются страховыми и нестраховыми;
- порядок установления ущерба и величины страховой компенсации;
- страховая премия;
- порядок действий при возникновении страхового случая;
- права и обязанности сторон;
- описание приложений к договору;
- порядок установления ущерба и величины страховой выплаты;
- описание случаев, при которых соглашение прекращает своё действие.
От чего защищает страховка титула квартиры
Гражданский кодекс РФ в статье 942 пункте 1 части 1 устанавливает, что в договоре должны быть указаны имущественные интересы сторон. Это значит, что при страховании сделок с недвижимостью необходимо перечислить риски.
Внимание! Правила страхования обязательные к исполнению лишь при ссылке на них в соглашении либо при их приложении к тексту договора.
Конкретные риски, на которые распространяется титульное страхование при покупке квартиры, российским законодательством не установлены. Это значит, что стороны должны самостоятельно их определить. На практике страховое соглашение часто обеспечивает защиту от потери права собственности на недвижимости, если суд признаёт сделку недействительной по таким причинам:
- состояние продавца не позволяло ему понимать значение своих действий и выполнять их;
- продавец, который участвовал в сделке купли-продажи, был обманут, подвергся давлению либо другая сторона злоупотребила его доверием (ГК РФ статья 179);
- продавец недвижимости признан полностью либо частично недееспособным (ГК РФ статьи 171 и 176);
- наличие в Росреестре записи в ЕГРН об ограничении сделок с квартирой, частным домом и другой недвижимостью (ГК РФ статья 174.1);
- другие обстоятельства, при которых Гражданский кодекс признаёт всю либо часть сделки недействительной.
Законодательное регулирование
Ответ на вопрос, что понимается под титульным страхованием квартиры или иного объекта недвижимости, в нормативно-правовых актах не содержится.
Наша редакция полагает, что титульное страхование – это одна из разновидностей имущественного (ст. 929 ГК РФ).
Очевидно, что риски, которые указаны в п. 2 и п. 3 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, никак не относятся к страхованию титула при покупке квартиры, так как нормами этих пунктов сказано про возможность защиты по договору имущественного страхования:
- рисков получения убытков от предпринимательской деятельности;
- рисков ответственности по обязательствам, возникающим из-за причинения вреда жизни, здоровью или имуществу третьих лиц.
А под риском утраты (гибели) или повреждения имущества, указанном в п. 1 ч. 2 ст. 929 ГК РФ, также не понимается утрата права собственности, предусматриваемая при страховании титула при покупке квартиры – утрата здесь рассматривается в значении «гибель» или как существенное повреждение, влекущее невозможность дальнейшего использования недвижимости по назначению.
Несмотря на достаточно неполное законодательное регулирование, титульное страхование – один из наилучших способов обезопасить себя от возможных потерь, связанных с мошенничеством в сфере недвижимости.
На какой срок делается титульное страхование?
[divider top=»no» style=»dashed» size=»2″][/divider]
Срок действия договора обговаривается отдельно, обычно он составляет не более 3 лет .
Именно в этот период обычно оспариваются сделки по купле-продаже недвижимости, действует срок исковой давности. Но, по желанию клиента, срок страхования титула можно увеличить.
- Обратите внимание: если вы приобретаете квартиру по ипотеке, то в этом случае титул страхуется до момента окончательного погашения суммы кредита заемщиком.
- Срок исковой давности считается НЕ с момента покупки недвижимости, а с момента когда стало известно (могло стать известно) о нарушении прав.
Однако при определении срока исковой давности немаловажно учитывать момент начала его исчисления.
Так, по искам, от подачи которых заемщик обычно страхуется, предусмотрены следующие сроки исковой давности:
- виндикационный иск — 3 года с момента, когда собственник узнал или должен был узнать о нарушении своего права;
- иск о признании сделки недействительной — 3 года с момента заключения данной сделки.
Исходя из вышеуказанных сроков, 3-годичный срок страхования от потери титула оправдан только в том случае, если первичный кредитор уверен, что к титулу могут быть предъявлены лишь иски по признанию сделки недействительной. Что касается предъявления виндикационного иска, то связка срока исковой давности со сроком страхования является сомнительной.