Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доверенность на продажу квартиры: как оформить и какую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если полномочия ранее были делегированы, но на руках в нужный момент не оказалось подтверждающего документа, актуализируется вопрос – как восстановить доверенность у нотариуса. Официально процедура называется – выдача дубликата.
Что такое генеральная доверенность?
Генеральная доверенность — это документ, дающий право другому человеку представлять ваши интересы в каком-либо вопросе. Она должна быть заверена нотариусом. Срок действия такого документа — до 3 лет. Если дата окончания не указана, документ действует 1 год.
Иногда встречаются и бессрочные доверенности, но редко. Нотариусы удостоверяют такие документы неохотно. Главное требование к доверенности — составить ее может только дееспособный человек. Этот документ — односторонняя сделка. Доверенное лицо вполне может даже не присутствовать при оформлении на него полномочий.
Если доверитель решил отозвать удостоверенную доверенность, ему придется снова обратиться к нотариусу. Идти необходимо в ту же нотариальную контору, где был выдан первичный документ.
Причины для отмены доверенности могут быть самые разные. Например, утрата доверия или расторжение контракта. Доверитель не обязан озвучивать их и объяснять, почему он решил отменить этот документ. Одновременно с отзывом бумаги отменяется также право передоверия.
Во время визита к нотариусу необходимо взять с собой паспорт. Это единственный необходимый для данной процедуры документ.
Тонкости отзыва полномочий
В практике случается много различных нюансов, с которыми могут столкнуться лица, выдавшие доверенность. Попробуем рассмотреть самые распространенные случаи и дадим рекомендации относительно эффективных и законодательно правильных действий.
- Доверенность выдана нескольким лицам, а отменить полномочия нужно только у одного или некоторых. В такой щекотливой ситуации уведомления нужно направить всем лицам, указанным в доверенности, а также кругу, для которого она предназначена. В тексте уведомления нужно четко указать, чьи именно полномочия упраздняются. При этом не имеет значения, вместе или по отдельности действовали все поименованные в документе представители: права остаются только у оставшихся.
- Ограничение полномочий. Если вы не хотите полностью прекратить действие доверенности, а отменить действия лишь отдельных полномочий, то в уведомлении нужно подробно описать, на какие действия поручитель больше не имеет права, а какие остаются в силе. При ограничении прав поручитель не возвращает доверенность, и есть риск, что он захочет воспользоваться полным объемом представительства. Поэтому рекомендуется все же отменить доверенность полностью. А затем выдать представителю новую – с ограниченным кругом полномочий.
- Отмена передоверия. Закон позволяет поручителю, в свою очередь, выдать доверенность кому-нибудь еще, при этом первый доверитель может не знать ни об этом факте, ни о личности перепоручителя. Если первичный доверитель не хочет этого допускать, он должен отменить это полномочие, сообщив об этом поручителю в установленном порядке. При отмене доверенности первичным доверителем право передоверия утрачивается автоматически, о чем доверитель должен сообщить не только поручителю, но и перепоручителю. Если же перепоручитель неизвестен первичному поручителю, ответственность за его уведомление ложится на лицо, выдавшее право передоверия. Если же субститут (перепоручитель) такого уведомления не получил, закон защищает его добросовестные действия – согласно п.2 ст.189 ГК РФ, если он предъявил третьим лицам доверенность, об отмене которой они не были уведомлены, доверитель обязан признать права и обязанности.
- Отмена доверенности на сотрудника. Если организация выдала своему работнику доверенность и желает ее отозвать, сначала необходимо издать внутренний приказ, с которым под визу ознакомляют лишаемого прав поручителя. Так же необходимо действовать, если сотрудник-поручитель увольняется.
- Компания, выдавшая доверенность, ликвидируется. В таком случае действие всех доверенностей прекращается само собой. Извещения контрагенты получат в порядке ликвидации предприятия.
- Другие основания прекращения действия доверенности, не требующие ее отзыва это истечение срока, смерть доверителя или поручителя, а также другие случаи, предусмотренные ст.188 ГК РФ.
Когда отозвать доверенность нельзя
Существуют предусмотренные законом РФ ситуации, когда аннулировать доверенность до окончания срока ее действия или наступления тех обстоятельств, о которых в ней говорится, невозможно. Это так называемая «безотзывная доверенность», составление которой предусматривает ст. 188.1 Гражданского Кодекса РФ. Она составляется исключительно в нотариальной форме и не предусматривает права передоверия. От обычной формулировка безотзывной доверенности отличается лишь одним пунктом – запретом на отмену до истечения срока или наступления оговоренных событий.
Такой документ более рискован для доверителя, чем обычная форма доверенности, поэтому ее заключают для разовых правоотношений или сделок с очень четко оговоренными границами условий.
Прекращение действия безотзывной доверенности досрочно возможно только по особым, исключительным поводам, предусмотренным в законодательных актах, а именно:
- ее цель достигнута либо ясно, что никогда не будет достигнута по объективным причинам;
- доверитель или поручитель скончался;
- у доверителя есть доказательства, что поручитель злоупотребляет или с высокой вероятностью собирается злоупотребить полномочиями по этой доверенности;
- по условиям, которые были указаны в самом документе.
Нельзя сказать, что аннулирование «безотзывной» доверенности абсолютно невозможно, точнее будет констатировать, что его порядок затруднен по сравнению с обычной формой доверенности.
Порядок аннулирования документа
Отзыв нотариально заверенной доверенности общего характера существенно отличается от отмены простой письменной формы. Так, для того, чтобы отозвать простой доверительный документ, составленный в письменной форме, достаточно уведомить об этом доверенное лицо (узнать о том, как правильно оформить уведомление об отзыве доверенности, можно здесь). В случае же отмены генеральной доверенности не обойтись без помощи нотариуса.
Для этого нужно обратиться к нотариальному служащему, у которого была оформлена и выдана аннулируемая доверенность. В том случае, если вы никак не можете посетить нотариальный кабинет, выдавший ту самую бумагу, закон допускает обращение к любому зарегистрированному нотариусу на территории России.
Больше о том, как отозвать нотариально удостоверенную доверенность, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете, какова стоимость этой услуги у нотариуса.
Как отозвать доверенность?
Жить по доверенности с недавнего времени стало очень популярным в России. Чтобы понимать, как грамотно взаимодействовать с этим документом, нужно знать, что это такое.
Доверенность – это поручение представлять кого-либо или действовать от имени другого лица.
Доверенности бывают разных видов:
- разовая выдается для совершения одного конкретного действия, например, подписания договора или продажи автомобиля;
- специальная доверенность составляется для совершения нескольких одинаковых действий, например, такая доверенность может быть актуальной для управления транспортным средством;
- генеральная форма доверенности дает право на неограниченный объем действий от лица доверителя, с помощью такой доверенности можно полностью распоряжаться имуществом доверителя в период его долгого отсутствия.
По срокам действия доверенности разделяются на срочную, подразумевающую определенный срок действия и бессрочную (но срок действия все равно не будет превышать 3-х лет).
Доверенность – это серьезный юридический документ, дающий поверенному большие полномочия. Поэтому составлению доверенности стоит уделить максимум внимания, а лучше делать это совместно с практикующим юристом.
Доверителю необходимо максимально четко, полно и понятно описать те действия, которые он доверяет поверенному. Перед подписанием доверенности следует проверить документ на наличие ошибок и неточностей в формулировках.
Проверяем личность продавца
Если продавец умер, признан безвестно отсутствующим или недееспособным сделка не состоится. Но представитель может об этом не узнать.
Вот реальный пример. Пришел на консультацию сын, отец при жизни выдал доверенность на продажу квартиры, но отец умер. Сын был уверен, что имеет право «успеть» продать квартиру в ближайшее время. Но такая доверенность, как и само отчуждение квартиры ни-чтожны. А потому не лишним будет на момент совершения сделки убедиться в правоспособности продавца, от имени которого действует представитель. Для этого можно использовать видеоконференцсвязь, сделав видеозапись.
Есть еще один риск — подделка доверенности от имени продавца. Когда мошенник завла-девает личными документами на квартиру и паспортом, после чего от имени потерпевшего оформляет доверенность на имя другого мошенника в целях продажи квартиры.
Например, лицо изготовило поддельную доверенность от имени владельца квартиры для подачи документов на госрегистрацию. Внешне никто не мог заподозрить обман. Ведь доверенность содержала поддельную удостоверительную надпись нотариуса.
Какие сложности могут возникнуть
Продажа квартиры по доверенности увеличивает риск как самого собственника, так и покупателя. Владелец квартиры рискует тем, что действия доверенного лица могут противоречить пожеланиям доверителя. Поэтому в документе нужно четко очерчивать круг полномочий представителя. Подписывать генеральную доверенность, которая позволяет определять стоимость продажи квартиры или иные важные условия, нужно лишь в случае крайней необходимости.
Существуют риски и у покупателя. Один из них — возможность столкнуться к поддельной или отозванной доверенностью. Также существует шанс на то, что действие доверенности может быть прекращено судом, например, по причине недееспособности доверителя. Если это произойдет уже после сделки, то она будет отменена. И хотя формально нотариус несет ответственность за совершение нотариальных действий, серьезные последствия в таком случае грозят лишь покупателю, рискующему своими деньгами.
Чтобы не попасть в сложную ситуацию, следует заранее проконсультироваться с юристом. Он разъяснит права всех сторон соглашения, поможет определить необходимый круг полномочий поверенного и поможет составить текст доверенности.
Основные риски для покупателя
Купля-продажа – одна из самых распространенных сделок с недвижимостью, поэтому и мошеннические действия при ее совершении встречаются очень часто. Либо могут быть допущены ошибки при оформлении доверительного документа, из-за которых сделка способна сорваться.
Риски покупателя при приобретении недвижимости, продаваемой по доверенности, имеются следующие:
- Доверенность теряет свою юридическую силу после подписания соглашения о купле-продаже. Доверенное лицо может забрать денежные средства и скрыться.
- Гражданин, являющийся собственником квартиры, может умереть до окончания действия нотариальной доверенности. В этом случае решение о продаже будут принимать родственники умершего. Они могут отказаться от совершения сделки.
- Оформление доверенности в нотариальной конторе не может точно гарантировать, что доверитель является дееспособным лицом. Если окажется, что доверитель был на момент подписания документа частично или полностью недееспособным, родственники вправе оспорить доверенность в суде. В результате сделка купли-продажи будет аннулирована. Поэтому важно запрашивать у доверителя справку из психоневрологического диспансера о состоянии его здоровья.
- Доверитель и доверенный могут оказаться мошенниками, задачей которых является умышленное выманивание денежных средств. Обычно они нацелены на доверчивых покупателей, к примеру, пожилых людей.
В связи с указанными рисками граждане с неохотой соглашаются на совершение сделки через представителей. Для собственника данный вариант же очень удобен, особенно когда он не может физически заключить договор самостоятельно. Хотя риски у продавца также имеются.
Чтобы не нарваться на мошенников, покупателю стоит внимательно проверить подлинность доверенности. Ведь подлог – это наиболее частая схема незаконных действий при совершении сделок с недвижимым имуществом.
Провести проверку можно следующим образом:
- Внимательно рассмотреть документ, он должен быть составлен на специальном бланке доверенности, не иметь никаких исправлений, опечаток, подчисток.
- Проверить, действительно ли существует нотариус, который заверял передачу полномочий. Найти телефон или адрес юриста можно в любом справочнике или базе данных в интернете.
- Посетить нотариальную контору, в которой оформлялись полномочия доверенного лица, вместе с гражданином, составившим ее.
В настоящее время есть более легкий способ узнать подлинность документа. Это можно сделать, не выходя из дома. Все, что требуется, – доступ в интернет. Необходим зайти на официальный сайт ФНС РФ, заполнить реквизиты доверительной бумаги. Сервис выдаст краткие сведения о документе.
Таким образом, доверенность на продажу квартиры оформляется в нескольких видах, помогает собственнику недвижимости облегчить процесс совершения сделки. Но купля-продажа по данному документу имеет свои риски для сторон, которые необходимо учитывать, прежде чем соглашаться на заключение договора.
Отменил доверенность на автомобиль
В настоящее время, чтобы пользоваться транспортным средством, всем посторонним лицам уже нет необходимости возить с собой доверенность. Однако нужно учесть тот факт, что без данной бумаги такие лица не смогут проводить все юридические процедуры, связанные с этим автомобилем.
Как и для любой другой доверенности, владелец также имеет право её отозвать. Для того, чтобы реализовать данную процедуру, необходимо обратиться в Госавтоинспекцию. В тексте же самого заявления следует уточнить все действия, которых лишается доверенное лицо. В основном это запрет регистрации ТС, нет возможности забрать автомобиль со штраф-площадки и выполнять прочие действия.
После всего вышеперечисленного требуется обратиться непосредственно к поверенному, сообщить ему об отмене данной доверенности и потребовать у него вернуть этот документ.
Когда документ является отозванным
Срок прекращения действия всех видов документов поручения определяется следующим образом:
- если извещение об отмене (простой письменной и нотариально заверенной) направлено нотариально, срок ее действия заканчивается на следующий день после обращения к нотариусу и размещения информации в реестре (п. 1 ст. 189 ГК РФ в редакции закона № 332-ФЗ);
- если извещение об отмене в простой письменной форме было разослано доверяемому и третьим лицам без нотариального удостоверения, по почте с уведомлением, срок ее действия заканчивается в день получения;
- передоверие прекращается в случае отмены основной доверенности (п. 3 ст. 188 ГК РФ).
В каких случаях отзывают
В ст. 188 ГК РФ перечислены основания, по которым разрешается отозвать доверенность у представителя:
- отказ гражданина от полномочий;
- истечение срока действия документа;
- отмена поручения уполномочивающей стороной;
- ликвидация, реорганизация юридического лица, выдавшего поручение;
- смерть, признание недееспособным или безвестно отсутствующим гражданина, которому выдано или который выдал поручение;
- ведение в отношении доверителя и уполномоченного процедуры банкротства, при которой лицо теряет право выдавать документы.
Поручение отзывается до истечения срока его действия, если:
- изменились обстоятельства и доверитель намерен сам присутствовать в процессе или заниматься сбором и подготовкой документов;
- представитель по любой причине утратил доверие.
Сторона, выдавшая документ, не обязана объяснять причины прекращения его действия.
Когда документ является отозванным
Срок прекращения действия всех видов документов поручения определяется следующим образом:
- если извещение об отмене (простой письменной и нотариально заверенной) направлено нотариально, срок ее действия заканчивается на следующий день после обращения к нотариусу и размещения информации в реестре (п. 1 ст. 189 ГК РФ в редакции закона № 332-ФЗ);
- если извещение об отмене в простой письменной форме было разослано доверяемому и третьим лицам без нотариального удостоверения, по почте с уведомлением, срок ее действия заканчивается в день получения;
- передоверие прекращается в случае отмены основной доверенности (п. 3 ст. 188 ГК РФ).
Основания прекращения доверенности
Перечень оснований, которые предусматривают прекращение доверенности, носит закрытый характер.
В ч.1 этой статьи предусматриваются основные случаи утраты полномочий по этому документу, а ч. 2 устанавливает дополнительное основание.
Истечение срока
Прекращение доверенности по этому основанию наиболее распространено. Ранее ее срок не мог превышать 3 года, однако сейчас такое ограничение не предусматривается. Если этот документ выдан без указания периода действия, то доверенность прекращает действовать через год. К этому основанию нельзя относить документы, на которых отсутствует дата совершения. В таким случае речь идет о ничтожности доверенности, к которой применяются соответствующие последствия.
Отмена
На практике, отмену нередко отождествляют с отзывом. Такие основания прекращения доверенности бывают 2-х видов.
- Отмена единственным доверителем.
- Отмена одним из коллективных доверителей.
Во втором случае, соответствующие правовые последствия наступают, если соответствующее действие совершит любое из лиц, выдавших документ. Начиная с 2021 г. будет действовать правило, предусматривающее уведомление об отмене доверенности в той же форме, что она и совершена. Кроме того, любой выданный документ можно будет прекратить, обратившись к нотариусу. Соответствующее уведомление должно отражаться в реестре доверенностей.
В обязанности доверителя входит информирование. Уведомление должно направляться как самому поверенном, так и потенциальному кругу контрагентов, с которыми может взаимодействовать доверенное лицо.
Единственным исключением из этого правила является доверенность безотзывного типа. Ее применение обусловлено исполнением конкретного обязательства, вытекающего из предпринимательской деятельности. Такой документ должен содержать прямое указание на безотзывность в течение срока действия, либо исчерпывающий перечень оснований для отмены. Кроме того, он должен совершаться в нотариальной форме.
Как отменить доверенность после 1 января 2021? Важные изменения.
Новые правила отмены доверенностей с 1 января 2021 года установил Федеральный закон от 3 июля 2021 г. № 332-ФЗ «О внесении изменений в статьи 188 и 189 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и в Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (далее – Закон № 332-ФЗ).
1. Теперь заявление об отмене доверенности делается в той же форме, в которой она выдана, либо в нотариальной.
- если представляемый выдал доверенность в простой письменной форме, заявление об отмене доверенности нужно сделать в простой письменной форме либо заверить у нотариуса;
- если представляемый заверил доверенность у нотариуса, заявление об отмене доверенности нужно заверить у нотариуса;
- если стороны включили доверенность в договор или решение собрания, то заявление об отмене доверенности нужно сделать в той же форме, в которой стороны заключили договор, либо заверить у нотариуса.
2. Сообщение об отмене доверенности направляется третьим лицам, публикуется в Коммерсанте либо реестре нотариальных действий.
Преимущество первого способа: он позволяет оперативно известить заинтересованных лиц об отмене доверенности. Недостаток: он не гарантирует, что об отмене будут знать все заинтересованные лица.
Для отмены доверенностей, выданных в письменной форме, сохраняется публикация в Коммерсанте. Для этого необходимо нотариально засвидетельствовать подпись на заявлении об отмене доверенности. Третьи лица считаются извещенными по истечении месяца со дня указанной публикации, если только доверитель не известил их об отмене доверенности ранее.
Как проверить документ покупателю?
Если есть возможность купить квартиру напрямую у её владельца, лучше не связываться с его доверенным лицом. Такая сделка потенциально опасна. Если же иного выхода нет, то рекомендуется предпринять некоторые меры для проверки подлинности документа.
В первую очередь, нужно обратить внимание на сам документ. Доверенность печатается на специальном бланке, он защищён «водяными» знаками. Не допускаются ошибки, исправления, опечатки. Если они есть в «теле», документ недействителен.
Обязательно наличие сведений о нотариусе, который выдал и заверил доверенность. Проверить его полномочия можно через интернет, с помощью специальных ресурсов. Например, через сайт ФНС. Введя данные, можно получить исчерпывающие сведения.
Если есть возможность, нужно посетить нотариальную контору и показать им документ. Через свой архив работники проверят, выписывали ли они доверенность указанного числа и года.
С помощью официального сайта ФНП можно определить подлинность и актуальность доверенности. Достаточно ввести её реквизиты и другую информацию в поле заявления. Все нужные сведения будут представлены через некоторое время. Не нужно выходить из дома!