Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Возможно ли лишиться единственного жилья?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Просроченные платежи и задолженность перед организациями и банками часто заканчиваются судебными разбирательствами и последующим принудительным взысканием. Арест доли в квартире – первая ограничивающая мера, которая применяется к должнику, если он игнорирует требования кредиторов.
Юридические сложности при оспаривании ареста
Чтобы исключить превышение полномочий со стороны сотрудников ФССП, следует немедленно обратиться к опытному юристу за консультацией, как только возник риск ареста имущества за долги.
Поскольку снятие ареста нередко требует обращения в судебный орган с исковым заявлением и пакетом документации, следует поручить этот процесс юристу, имеющему специализацию в урегулировании финансовых и имущественных претензий.
Пример № 3. «Красиво жить не запретишь или все-таки можно?»
Еще один пример, когда банк может забрать единственное жилье за долги по кредиту.
Теоретически давайте представим следующую ситуацию: вы являетесь счастливым обладателем скромного трехсотметрового единственного жилья с видом на Кремль. Но одновременно вы — обладатель астрономического долга перед кредиторами (предположим, банками), кредитные договоры с которыми заключены без ипотеки.
Но во время процедуры вашего банкротства собрание кредиторов, то есть банков, «по-братски» решает обеспечить вас другим жильем. Это жилье также пригодно для постоянного проживания, и находится на территории города-героя Москва. Но оно — с видом на Тульскую область (Новая Москва).
А вот ваши царских хоромы банки предлагают продать, и за счет вырученных средств погасить долги.
На сегодняшний день, данная процедура законодателем не предусмотрена. Но она также и не запрещена! А это позволяет кредиторам пользоваться данной лазейкой для защиты своих прав и законных интересов.
Интересен еще и тот факт, что главный российский суд высказался против такого добровольно-принудительного обмена. Казалось бы, что тема на этом должна быть закрыта, однако в том же документе Верховный суд делает оговорку о «роскошном жилье, превышающим разумную потребность в жилище», оставляя поле для маневра и надежды кредиторам.
В 2021 году по поводу единственного, но при этом роскошного жилья успели высказаться и Конституционный (в конце апреля), и Верховный суды (в августе). Общий итог таков — излишнее по площади для проживания должника и его семьи жилье можно изымать и продавать, если должник приобрел его в тот период, когда он уже имел долги перед кредиторами.
Но такое жилье может быть продано только в том случае, если кредиторы приобретут должнику квартиру, приемлемую по нормам санитарных и жилищных стандартов того региона, где живет должник.
С чего началась история об изъятии у должника единственного жилья
Был долг. Должник был должен кредитору. Оба — физические лица.
В 1999 году суд общей юрисдикции решил взыскать с должника в пользу кредитора 772 500 рублей. Как часто бывает, судебное решение о взыскании так и осталось на бумаге — должник заплатил частично, большая часть долга осталась непогашенной. Исполнительное производство было возбуждено в 2006 году. Из Постановления КС неясно, почему решение о взыскании было вынесено в 1999, а исполпроизводство началось только в 2006, но это неважно для данного дела.
В 2009 году должник покупает квартиру площадью 110 м.кв. Цена квартиры намного превышала размер долга. Последующие судебные баталии разворачивались по поводу именно этой квартиры.
В 2018 году кредитор обратился в суд за индексацией долга, и суд долг проиндексировал. 772 500 руб превратились в 3,9 млн руб.
В 2019 году должник стал банкротом. Кредитор включился в реестр требований кредиторов и требовал, чтобы квартира была включена в конкурсную массу и продана с торгов. Финансовый управляющий и суды стояли насмерть — эта квартира является единственным жильём должника, она не в залоге, а следовательно, в конкурсную массу она попасть не может. Статья 446 Гражданского процессуального кодекса прямо это запрещает, да и Верховный суд на эту тему высказывался в Постановлении Пленума от 25 декабря 2018 года №48 — исполнительский иммунитет единственного жилья действует и в банкротстве.
Аргумент кредитора, что это нехорошо — покупать дорогую квартиру, когда на тебе висит долг по исполнительному производству — судей не впечатлил.
В январе 2021 года Верховный суд не принял жалобу кредитора, и он пошёл в Конституционный суд.
Как происходит процедура
Процесс применения данной ограничительной меры зависит от причины, по которой она необходима. Например, если требуется обеспечить сохранность имущества, то выполняются следующие этапы:
- во время судебного разбирательства судья применяет арест, если истец подает иск с финансовыми требованиями, к которому прикладывается ходатайство о применении ограничительных мер на регистрацию доли в квартире по ст. 140 ГПК;
- ходатайство рассматривается судьей 3 дня;
- могут запрашиваться документы, подтверждающие необходимость ограничительных мер, чтобы ответчик не смог оперативно продать недвижимость;
- поскольку истец может не знать, какое именно имущество принадлежит ответчику, то не нужно указывать реквизиты доли в квартире;
- при удовлетворении ходатайства формируется распоряжение, которое передается работникам Росреестра для внесения корректировок в реестр относительно ограничений на продажу и заключение других аналогичных сделок.
Если арест накладывается судебным приставом после открытия исполнительного производства, то выполняются следующие этапы:
- первоначально пристав-исполнитель должен предложить должнику добровольно погасить долг, для чего ему передается копия судебного решения, вступившего в силу;
- на погашение долга в добровольном порядке дается три дня, а также дополнительно начисляется сбор в размере 7% от суммы, но он не может быть меньше 1 тыс. руб.;
- если должник не желает добровольно погашать задолженность, то адресуется имущество, стоимость которого сопоставима с размером долга;
- пристав направляет сотрудникам Росреестра специальное заявление о применении ограничительных мер на имущество должника.
Наложить арест на долю в квартире за долг по коммунальным услугам в размере 3 тыс. руб. невозможно за счет отсутствия соразмеримости стоимости имущества с задолженностью, поэтому в таких ситуациях списываются деньги с карточек или счетов должника.
Когда пристав вправе наложить арест на недвижимое имущество?
В юридической практике часты случаи, когда путают понятия наложение взыскания на имущество и арест недвижимости
. В первом случае производится принудительное изъятие с выселением. Затем имущество продается с торгов, и вырученная сумма идет на покрытие долгов. Под арестом подразумевается наложение ограничений, но жилая площадь остается в пользовании должника.
Взыскание на единственное жилье заменяется на арест в следующих случаях:
- при соблюдении должником правил проживания в квартире;
- в случае обнаружения намеренного уклонения от выплаты образовавшейся задолженности;
- при необходимости пресечения сделок с недвижимостью, когда есть в этом потребность.
Арестовать могут долю человека, который ответственен по выплате задолженности, в общей собственности. Тогда пристав должен по этому поводу обратиться в суд. После этого судья принимает решение по выделению отдельно взятой доли в натуральном обозначении, то есть указывает конкретную часть квартиры (дома), площадь, предназначение. На основании этого документа составляется постановление и акт во время наложения ареста.
Условия изъятия недвижимого имущества
Могут ли отобрать единственное жильё за долги, определяется наличием обременений и доказательствами относительно наличия или отсутствия другой недвижимости. Взысканию подлежит жилое помещение:
- Являющееся предметом залога. Помимо ипотечного кредитования, в договоре которого непогашение ипотеки влечёт передачу залогового имущества залогодержателю, оформление потребительского кредита или займа под залог конкретного помещения даёт право на изъятие. Банк продаёт квартиру за долги по ипотеке или потребительскому кредиту, обеспеченному залоговым имуществом, возмещая положительную разницу заёмщику.
- Признанное не единственным. Такая ситуация возможна при проживании должника с семьёй в муниципальном объекте или в арендованном помещении. Формально при регистрации и проживании по договору социального найма собственником является государство, однако для исключения подобных инцидентов следует прописываться в объекте собственности.
Нередки случаи, когда россияне по потребительским кредитам накапливают долги, по размеру близкие к стоимости квартиры. В этом случае единственное жилье будет только арестовано – без последующего изъятия. Но на «неединственную» квартиру обратить взыскание кредитор все же попробует.
Вряд ли такое развитие ситуации окажется для должника неожиданным. Как поясняет начальник отдела продаж ипотечных кредитов Санкт-Петербургского филиала Банка Москвы Ольга Патракеева, ее банк готовит документы для передачи дела в суд уже при сумме задолженности свыше 10 тыс. руб. «Право банка досрочно взыскать задолженность зависит не от объема задолженности, а от количества дней просрочки, – поясняет специалист. – Закон “О потребительском кредите” устанавливает этот срок – более 60 дней». То есть у должника всегда есть время на решение проблемы.
Другое дело, что тянущий с гашением долгов гражданин постоянно пребывает под угрозой уголовного преследования. Так, по итогам 10 месяцев 2015 года дознавателями Управления Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу было возбуждено 36 уголовных дел по статье 177 УК РФ «Злостное уклонение от уплаты кредиторской задолженности». На настоящий момент судом рассмотрено три уголовных дела, по всем вынесен обвинительный приговор с назначением наказания в виде обязательных работ на срок от 200 до 400 часов.
«Кредиторская задолженность представляет собой любой вид неисполненного обязательства должника перед кредитором, включая денежное обязательство, возникающее из любых видов гражданских договоров, а также вследствие причинения вреда», – поясняют в Управлении Федеральной службы судебных приставов по Санкт-Петербургу. Примерами кредиторской задолженности может служить задолженность по кредитному договору, договору займа, задолженность по оплате товаров и услуг в сфере предпринимательской деятельности.
По законодательству на скамье подсудимых за злостное уклонение от уплаты кредиторской задолженности могут оказаться недобросовестные руководители фирм-должников либо граждане, накопившие долг свыше 1,5 млн руб.
Злостным считается уклонение от уплаты кредиторской задолженности, когда должник знает о решении суда, о своей обязанности заплатить долг, имеет возможность исполнить эту обязанность, но делать этого не собирается. К примеру, получает доход от трудовой деятельности либо владеет имуществом, но вместо того, чтобы предоставить их службе судебных приставов, он либо продает, либо скрывает имущество и доходы.
Ипотечные обязательства являются одними из самых частых в плане невыплат и возможных споров с кредитными учреждениями. А они в таких ситуациях часто становятся победителями в спорах.
В соответствии с действующим законодательством банк вправе отобрать у задолжавшего лица единственное жилье лишь в том случае, если оно было приобретено в рамках ипотечного кредитования.
В иных случаях сделать это труднее. При этом судебный орган вероятнее всего будет пытаться уменьшить санкции для должника, давая ему разные возможности решения спора.
Помимо этого, суд не позволит кредитному учреждению отбирать имущество, если основанием для дела станет неуплата долга в срок до трех месяцев, а сумма обязательства будет меньше 5% от стоимости существующего жилья.
Арест квартиры – это наложение запрета на совершение сделок с объектом недвижимости. Процедура носит распространенный характер и применяется по следующим основаниям:
Гражданин, на имущество которого наложен арест, не может его:
- продать;
- подарить;
- обменять.
Ситуации, в которым может применяться обременение:
- Объект подлежит конфискации по решению суда.
- Имущество должно быть реализовано для возмещения долга.
- Объект является собственностью третьего лица, а гражданин его незаконно удерживает.
В качестве обеспечения долгового обязательства может быть арестовано следующее имущество:
- находящееся в личной собственности гражданина;
- находящееся в совместной собственности супругов (при отсутствии брачного контракта;
- находящееся в долевой собственности гражданина и третьих лиц.
| 1 | Вещи, необходимые для получения профессионального дохода (инструмент, автомобиль, другие объекты для работы) |
| 2 | Единственное Жилое помещение или долю в нем |
| 3 | Объекты собственности других граждан и членов семьи должника |
Что такое арест доли в квартире?
Понятие «арест» встречается достаточно часто, но не связано с лишением свободы в отношение имущества.
Если у должника возникает просрочка по кредиту, займодатель вправе предъявить требование о выделении доли в общем имуществе. Затем долю предложат выкупить совладельцам. Если желающих не найдется, имущество уйдет с аукциона (ст. 255 ГК РФ).
Однако в случае с арестом цели могут отличаться:
- обеспечить сохранность имущества (например, перед разделом общей квартиры супругов);
- конфискация активов;
- исполнение судебного решения об аресте доли в квартире.
Далеко не все органы могут наложить взыскание. Такое право есть лишь у судов и сотрудников Службы судебных приставов (ССП). Займодатели, банки, МФО, коллекторы и прочие кредиторы не имеют полномочий на арест имущества. Однако с их стороны могут быть угрозы это сделать.
Обременение на жилье всегда имеет свою причину. Приставы не могут взять и описать ваше имущество без оснований.
Причины для ареста доли в квартире:
- Задолженность по кредиту. Просрочка по выплатам грозит обернуться взысканием на долю в квартире. Причем, банк потребует погашения «тела» кредита + штрафов и пеней за просрочку.
- Ипотечный долг. Серьезное основание для реального отчуждения жилья. Если должник взял кредит под залог, банк вправе забрать долю в квартире (см. «Как лишить собственника доли в квартире без согласия«).
- Неуплата алиментов. Санкции могут коснуться недобросовестных родителей (чаще – отцов). Первым взыскание коснется счетов и банковских карт. Если сумма долга слишком большая, а счет погашения может пойти и доля в квартире. Арест – это не взыскание, а мера обеспечения или стимул для неплательщика.
- Обеспечение иска. Встречается в случае имущественных споров между гражданами. Если у жены есть подозрение, что муж хочет продать общую квартиру, она может обратиться в суд. Заявление будет содержать требование обеспечить сохранность имущества. Одной из мер выступает арест доли в квартире.
- Преступления и уголовные дела. Экономические преступления требуют возмещения ущерба. Для того, чтобы мошенник выплатил всю сумму, пристав может описать его имущество.
Таким образом, арест призван урегулировать имущественный спор. Различают арест с последующей конфискацией и санкцию без отчуждения имущества. Какой из вариантов применить зависит от характера дела.
Возможно ли фактическое выселение из жилища по долгам
Большинство неплательщиков обеспокоены задачей, могут ли изъять квартиру за долги. В частности, если она единственное жилище для должника. Ответ несложный – отнятие квартиры за задолженность осуществляется лишь тогда, когда у должника накапала невероятная сумма. Однако пусть даже сумма чрезмерно большая, изъятие осуществляется в крайних обстоятельствах.
Фактическое выселение из квартиры за долги нереально:
- если квартира – это одно жилище должника. К тому же отсутствие другого имущества, помимо как одна квартира;
- при присутствии лиц, не достигших совершеннолетнего возраста, которые проживают с заемщиком в единственной квартире. Следовательно, отнятие нереально пусть даже задолженность приравнена либо, превзошла цену квартиры.
Строительство дома с нарушениями
Проблема встречается гораздо чаще, чем можно предположить. Вот распространённый сценарий: предприниматель возводит на участке для индивидуального строительства не частный коттедж, а многоквартирный дом. Жильцы платят деньги, перевозят вещи. А потом их выселяют приставы. Так было в Саратове Саратовцев выселили из незаконно построенного дома , Кирове «Съезжать нам в принципе некуда». Жители новостройки, приговорённой под снос, — о принудительном выселении из дома , Волгограде В Волгограде жителей незаконно построенного дома чуть не выселили из единственного жилья . Нередко местная власть пытается как‑то легализовать дома и устранить нарушения, допущенные при их постройке. А иногда сносят Пермские чиновники объяснили, почему нельзя было спасти от сноса незаконно построенный дом их.
Поэтому важно проверять все‑все документы застройщика и не гнаться за слишком низкими ценами — именно они, как правило, выдают подвох.