Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Незаконная перепланировка нежилого помещения — куда жаловаться». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
О перепланировке помещения власти могут узнавать не сразу. Зачастую помещение может годами стоять уже переделанным и никто этого не заметит, по крайней мере до тех пор пока не пожалуются заинтересованные лица или это не обнаружится при какой-либо проверке. Если о самовольной перепланировке еще не стало известно, то узаконить ее можно том же порядке как она была бы согласована.
Узаконивание через суд
Ели зарегистрировать в проект «мирно» не удалось, например из-за расхождения в позициях с БТИ останется обращаться в суд. Для этого потребуется:
- Получить письменный отказ в БТИ;
- Получить все возможные разрешения от других инстанций, в том числе от ТСЖ и ЖЭУ;
- Оплатить пошлину в 1000 рублей и получить квитанцию;
- Подготовить проект перепланировки;
- Заказать выписку из ЕГРН, ЕГРП и технический паспорт;
- Получить поэтажный план;
- Составить самостоятельно или с помощью профессионалов исковое заявление;
- Собрать нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на объект;
- Сделать копию паспорта заявителя.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Выполненная несогласованная перепланировка помещения или квартиры может быть выявлена в нескольких случаях:
- поступила жалоба на незаконную перепланировку от соседей из-за шума ремонтных работ, плохой звукоизоляции, личной неприязни и так далее;
- при обходе квартиры или надзоре управляющей компанией, если она подаст заявление о незаконной перепланировке в соответствующие органы;
- при выходе техника БТИ;
- для нежилых помещений при внеплановой проверке Жилищной инспекцией в Москве;
Если произведенная неузаконенная перепланировка не выявлена согласующим органом (Жилищной инспекцией для Москвы или органом местного самоуправления для Московской области) и не засвечена в инвентаризационных планах (не отображена на планах БТИ), то её можно вернуть в исходное положение без всяких предписаний. Если она не имеет каких-либо законодательных нарушений ( то есть согласно принятой нами в этой статье терминологии это- просто неузаконенная перепланировка квартиры или нежилого помещения), то её можно согласовать ещё как только планируемую (иными словами, задним числом), сэкономив при этом деньги и не «засвечивая» её в планах БТИ. В таком случае также удастся избежать наказания за незаконную перепланировку в виде штрафа.
Теперь посмотрим на ту же ситуацию со стороны продавца. Продать квартиру с незаконной перепланировкой достаточно трудно. Во-первых, необходимо найти покупателя, который будет готов осуществить покупку такой квартиры и взять всю ответственность за её перепланировку на себя. Многих покупателей такая продажа отпугивает и они не хотят идти на такие условия сделки. Во-вторых, в случае согласия на такую покупку многие покупатели требуют предоставления на неё скидки за последующие услуги по узакониванию. В-третьих, покупатель должен иметь «прямые деньги», а не ипотечные, так как большинство банков просто не одобряют покупку такой квартиры в ипотеку. Поэтому продавать квартиру с согласованной перепланировкой гораздо легче.
Однако, в общем, продать жилье с несогласованной перепланировкой возможно. При продаже такого жилья каких-либо ограничений от Росреестра по данному вопросу нет. В договор купли-продажи это как-то отдельно не вписывается.
Для внесения полученных изменений в техническую документацию требуется полное соблюдение законной процедуры перестройки и всех предусмотренных санитарных норм и правил. Преобразование коммерческого объекта будет считаться оконченным после получения от приемной комиссии акта о завершении.
Для соблюдения процедуры необходимо предварительное составление технического проекта. Если вся документация будет соответствовать требованиям законодательства, то шанс на получение одобрения от контролирующего органа будет достаточно высоким.
Условия, которым должно соответствовать переоборудование недвижимости:
- точное выполнение всех санитарных норм и строительных правил;
- абсолютное соблюдение требований противопожарной безопасности;
- отсутствие угрозы для здоровья жизни для других лиц.
Согласование перепланировки
Для одобрения перестройки коммерческой собственности потребуется соблюсти целую процедуру. Специальный порядок согласования на проведение работ состоит из нескольких этапов:
- составление предварительного проекта. Для этого необходимо обратиться в проектное бюро;
- если на руках отсутствует технический паспорт на недвижимость, его нужно будет получить в БТИ;
- сбор дополнительных документов, предусмотренных ст. 26 ЖК РФ;
- если перестройку планирует выполнить арендатор, следует получить разрешение собственника;
- подача официальных бумаг и соответствующего заявления в орган, выдающий разрешение (Администрация, Жилинспекция или БТИ). Документы в Жилинспекцию можно подать через МФЦ.
После получения разрешения начинаются строительные работы.
Затраты на оформление документации или регистрацию самовольной перестройки зависят от масштабности работ и количества инстанций, через которые необходимо будет пройти. Цена может варьироваться в зависимости от объема требуемых документов. Возможные расходы:
- получение консультации;
- составление технического проекта;
- сбор необходимой документации и разрешений от санэпидслужбы, противопожарной безопасности, Жилищной инспекции и т.д.;
- получение техпаспорта, если он отсутствует;
- подача документов в орган, выдающий разрешение на проведение изменений;
- уплата штрафа, если была произведена самовольная постройка.
Как получить разрешение?
Чтобы переделать нежилое помещение, находящееся в жилом доме, под свои нужды, необходимо предпринять следующие шаги:
- Владелец помещения подаёт заявление в орган, дающий разрешение. Им может быть БТИ, архитектурный отдел местной администрации и т. д. К заявлению прилагается план работ по переделке помещения.
- Если затрагиваются соседние помещения или общедомовое имущество, дополнительно проводится общее собрание, на котором собственники квартир в жилом здании дают (либо не дают) своё согласие на предстоящие работы.
- Владелец перепланируемого помещения получает разрешение от всех служб, в чьём ведении находятся соответствующие вопросы. Это будут газовщики, электрики, Роспотребнадзор (СЭС) и т. д.
- После того, как везде получены разрешения, а работы согласованы, можно приступать непосредственно к переделке нежилого помещения.
Больше о порядке оформления разрешения на перепланировку нежилых помещений мы рассказывали в этом материале.
Виды незаконного переустройства
Незаконная перепланировка помещений может быть двух видов и этот факт тоже необходимо учитывать, если вы уже попали в подобную ситуацию, сделав ремонт сами, или уже приобретя квартиру с проблемами:
- Проведенные работы считаются незаконными в отсутствии разрешительных документов. Под данную категорию попадают изменения, которые не противоречат закону, но жилец по каким-то причинам не оформил необходимые бумаги. Эта оплошность и перевела обычную перепланировку в незаконную.
- Проведенные работы изначально не могут быть одобрены законом. К примеру, вы произвели снос стены, считающейся несущей. Даже при попытке узаконить этот процесс, необходимые бумаги вы не получите.
Имейте в виду, что ответственность за подобное переустройство несет не только собственник жилья, произведший ремонтные работы. Если вам подарили подобную квартиру или вы сами не были внимательны и купили ее за свои же деньги, то проблемы с незаконной перепланировкой придется решать уже вам самим. В судебном порядке вас могут обязать привести жилье в надлежащий вид (по техническому паспорту) и взыскать штраф. Переложить эти проблемы на бывшего собственника помещения, ставшего виновником проблемы, вам не удастся. За все изменения ответственность будет нести сегодняшний собственник квартиры.
Ипотека: можно ли делать перепланировку
Этим вопросом задаются многие собственники жилых помещений, так как большинство квартир в последние годы приобретается именно в ипотеку. Если вы задумали масштабный ремонт, то стоит помнить о том, что ипотечная квартира обычно находится в залоге у банка. А значит, жильцы пока не выплатят ипотеку не могут предпринимать каких-либо мер по переустройству помещений без разрешения кредитной организации.
В первую очередь, собственники должны обратиться в банк с заявлением на одобрение перепланировки. Если разрешение будет получено, то необходимо приступать к разработке проекта, который могут сделать только в специальных организациях. Имейте в виду, что банк будет контролировать этот процесс на всех этапах. Его сотрудники могут даже приезжать к вам в квартиру во время ремонта и сверяться с проектной документацией.
Однако хотелось бы отметить, что кредитные организации очень редко соглашаются на проведение масштабных ремонтных работ в залоговых квартирах. Чем грозит владельцу ипотечного жилья самовольная перепланировка? Давайте выяснять.
Штрафы за перепланировку без разрешения
Незаконная перепланировка квартиры в Москве является не большей редкостью, чем перепланировка согласованная в установленном порядке, то есть, встречается повсеместно. Несмотря на то, что многим удается скрыть свои нарушения, часто случается так, что награда находит своего героя.
Предположим, каким-либо образом, властям стало известно о том, что у вас произведена самовольная перепланировка квартиры. Первоначально, вам выпишут штраф. Его размер от 10 до 25 МРОТ. Далее контролирующий орган, в лице жилищной инспекции выпишет предписание о оформлении перепланировки квартиры в соответствии с установленном порядком. В данном документе будет стоять срок в 4-6 месяцев, до которого самовольная перепланировка или переоборудование должны быть узаконены.
Обычно данного срока вполне достаточно что бы начать предпринимать действия по узакониванию перепланировки. При уклонении от данного предписания, на собственника накладывается повторный штраф и дело передается в суд для дальнейшего исполнения. В некоторых случаях, узаконить самовольную перепланировку проще, чем согласовать как планируемую, однако в большинстве случаев выгоднее двигаться законным путем.
Вопрос: В ходе выполнения ремонта сосед повредил перекрытия и капитальные стены. Дом является памятником архитектуры, поэтому любая переделка запрещена законом. На данный момент есть реальная угроза, что здание будет признано нежилым. При этом сам нарушитель не проживает в квартире, и нет возможности установить его местонахождение. Можно ли подать иск в суд и получить денежную компенсацию морального ущерба?
Ответ: В данном случае обращение в суд — это единственная возможность урегулировать сложившуюся ситуацию, так как он может обязать владельца выплатить моральный и материальный ущерб. Но размер компенсации будет зависеть от целого ряда нюансов и обстоятельств. Чтобы узнать данные собственника, следует запросить выписку из Росреестра.
Вопрос: Как правильно поступить, если выяснилось, что в приобретенной квартире выполнена незаконная перепланировка?
Ответ: В зависимости от того, какие работы были выполнены предыдущим владельцем, можно попробовать узаконить перепланировку через местную администрацию или суд, а в крайнем случае — вернуть жилью первоначальный вид.
Вопрос: Собственник квартиры выполнил незаконную переделку. Но нет возможности собрать соответствующие доказательства, так как он никого к себе не пускает. Как поступить в такой ситуации, если владелец не реагирует на требование предоставить допуск комиссии Жилищной инспекции?
Ответ: Если владелец отказывается предоставить доступ в добровольном порядке, потребуется соответствующее решение суда. Но важно, чтобы требования, которые ранее ему направлялись, были составлены в письменной форме и в соответствии с нормами профильного законодательства. В противном случае суд откажет в удовлетворении иска.
Вопрос: Управляющая компания сначала игнорировала заявление по факту переноса коммуникаций в одной из квартир, а потом прислала ответ, что ремонт был выполнен без нарушений и он не нанес вреда конструкции здания. Как привлечь нарушителя к ответственности, и наказать управляющую компанию?
Ответ: Если есть доказательства, указывающие на то, что ремонт был выполнен с нарушением действующих норм, следует обратиться в Прокуратуру. Предпочтительно, чтобы это была коллективная жалоба от жильцов дома. К обращению следует приложить копию ответа из управляющей компании.
Обжалование предписания или штрафа за незаконную перепланировку
Обжаловать предписание инспектора можно руководителю соответствующего органа или в вышестоящий орган, либо в суд.
С учетом того, какое лицо (физлицо, юрлицо) и при каких обстоятельствах обращается в суд, в арбитражный суд подается заявление о признании предписания незаконным по правилам АПК РФ, в районный суд подается административный иск по правилам КАС РФ.
Порядок и срок обжалования постановления о назначении штрафа за то, что была произведена незаконная перепланировка, должен быть указан в самом постановлении о привлечении к ответственности и назначении штрафа.
Если ГЖИ рассмотрено административное дело и назначен штраф за незаконную перепланировку по ст. 7.21 КоАП РФ, то обжаловать постановление необходимо в суд в течение 10 дней со дня получения соответствующего решения.
Незаконная перепланировка. Узаконить перепланировку / Москва 2020
Незаконная перепланировка – это любые изменения, вследствие которых планировка квартиры не соответствует документам БТИ. В случае выявления таковой, в результате жалобы соседей либо при проведении юридических действий с квартирой, жилищная инспекция может наложить на собственника различные санкции.
Незаконная перепланировка затруднит проведение любых сделок, требующих государственной регистрации (покупки или продажи квартиры).
При несоответствии поэтажного плана фактическому состоянию квартиры в государственной регистрации сделки может быть отказано.
То же ожидает и тех, кому необходимо будет обменять или подарить такую квартиру, получить кредит в банке под залог этой квартиры или передать ее по наследству.
Необходимо знать, что узаконивание перепланировки нежилого и жилого помещения возможно не всегда. Невозможной эта процедура станет в случае, если во время ремонта грубо нарушались строительные и санитарные нормы. Например, производился демонтаж капитальной стены или была нарушена общедомовая система вентиляции.
Наказание за незаконную перепланировку
- штраф: Если жилищной инспекции или ДЭЗу станет известно о вашей несанкционированной перепланировке, Вас оштрафуют. Штраф накладывает жилищная инспекция, и его размер немалый — от 9000 рублей (за квартиру) до 100 000 рублей (за офис);
- обязанность получения разрешения МВК: уплата штрафа не освобождает Вас от обязанности санкционировать перепланировку. Поэтому Вам дадут срок (2 — 3 месяца), в течение которого вы должны будете оформить разрешение МВК. Если Вы не сделаете это в срок, Вас повторно оштрафуют;
- продажа квартиры с торгов: если Вы не выполните предписание, и откажетесь санкционировать перепланировку, на Вас подадут в суд. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, суд имеет право продать Ваше помещение с торгов (с возвратом Вам разницы между стоимостью квартиры и стоимостью ремонтных работ по приведению помещения в первоначальное состояние);
- приведение помещения в первоначальное состояние: если то, что Вы сделали в помещении, невозможно будет санкционировать по причине несоответствия нормам СНиП, то Вам придется уплатить штраф и делать ремонт заново: приводить помещение в первоначальное состояние;
Наши услуги:
- узаконивание перепланировки жилого помещения ( квартиры )
- узаконивание перепланировки нежилого помещения ( здания )