Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доплачивать ли, если площадь квартиры больше заявленной?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Но, при подаче иска, нужно понимать одну важную вещь: перед требованием от дольщика доплаты за «лишние» метры, застройщик направляет ему уведомление, в котором говорится о необходимости погашения задолженности. Тем самым застройщик сохраняет для себя возможность отказа от исполнения договора при непогашении задолженности за 2 месяца.
Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
В случае, если дольщик не хочет доплачивать и предъявляет иск о передаче квартиры, нужно учитывать следующее:
- С того момента, как застройщиком предъявилось требование о нужности погашения задолженности до момента назначения судом заседания по иску дольщика, проходит больше, чем 2 месяца. В данный период застройщик вполне может успеть направить дольщику уведомление с односторонним отказом от договора из-за неуплаты, и такой отказ сочтется правомерным. В таком случае судом будет отказано в удовлетворении иска, из-за расторжения договора.
- В случае, если застройщиком не было направлено уведомление об отказе, он также может предъявить иск о взыскании с дольщика доплаты за эти самые метры, а также неустойке в размере 1/300 ставки рефинансирования за ежедневную просрочку. Такие иски, как правило, удовлетворяются.
Если вы все-таки не собираетесь оплачивать «лишние» метры, мы рекомендуем подавать иск не только с требованием об обязательстве застройщика передачи квартиры по акту, но и с требованием о признании незаконности условия об увеличении платы за квартиру из-за превышения площади. Шансы на успех возрастут, ведь после признания такого договора недействительным, расторжение в одностороннем порядке исключено. Договор будет оплачен, и суд обяжет застройщика все-таки передать квартиру.
Все же для решения таких сложных вопросов обращайтесь к специалисту – ведь только специалист поможет грамотно оценить ситуацию и принять верное решение.
Процесс передачи объектов долевого строительства
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Если при приемке будут обнаружены несущественные недостатки (например, трещины на дверях), то стороны должны указать их в акте приема-передачи. Застройщик обязан устранить их за свой счет. При наличии разногласий между застройщиком и дольщиком недостатки определят по акту осмотра, который должен составить специалист.
Застройщик обязан устранить замечания в течение 60-дней со дня подписания документа о разногласиях. В противном случае суд снизит стоимость ДДУ на сумму устранения недостатков или обяжет застройщика возместить расходы покупателя.
Может ли измениться цена ДДУ после заключения
Цена ДДУ – это одно из существенных условий, подлежащих включению в договор (пункт 3 части 4 статьи 4 ФЗ-214). Цена ДДУ равна стоимости создаваемого объекта, и она обязательно должна быть обозначена в договоре. Помимо этого, в нем должны быть прописаны сроки и порядок уплаты стоимости помещения. В противном случае договор будет считаться незаключенным (часть 5 статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ).
Принципиально важным для дольщика является условие ДДУ, позволяющее изменить цену договора после того, как он заключен.
Если обратимся к закону, то мы увидим, что после того, как ДДУ заключен и все его условия оговорены, стороны могут изменить его цену лишь в том случае, если такая возможность допускается самим договором, при этом, очень важным требованием закона является то, что допуская изменение цены договора стороны также должны определить, в каких случаях и на каких условиях это возможно (часть 1 статьи 5 Федерального закона № 214-ФЗ).
Следовательно, если договор позволяет изменить его цену, то в нем также должны быть предусмотрены случаи изменения цены, а также соответствующие условия.
Можно смело утверждать, что самый распространенный случай, указываемый в качестве основания для изменения цены ДДУ — это модификация объекта строительства. Хотя изменения вполне могут коснуться не только площади объекта, но в большинстве случаев ДДУ предусматривает соразмерное изменение цены договора именно ввиду несоответствия фактической площади возведенного объекта долевого строительства его исходной (ориентировочной) площади. Такие отклонения определяются до передачи квартиры на основании данных кадастрового учета и инвентаризации (контрольных обмеров ПИБ).
Напомним, что фактические характеристики передаваемого объекта, в том числе итоговая площадь, указываются в соответствующем передаточном акте на основании данных государственного технического учета, эти же данные отражаются в паспорте помещения.
Формально, по закону, застройщик должен гарантировать точное соответствие метража передаваемой дольщику квартиры, но определенно точно нельзя утверждать, что застройщик может обеспечить такую гарантию.
Безусловно, застройщик, как сторона-исполнитель, обязан обеспечить точное соблюдение заданных параметров строительства, и все связанные с отклонением от проекта риски должен брать на себя. Но нужно признать, и все это прекрасно понимают, что точное совпадение планируемых и итоговых характеристик объекта строительства практически невозможно. Будущий участник строительства уже на этапе подписании ДДУ должен четко понимать, что возможность расхождения в метраже в той или иной степени имеет большую вероятность, и это неизбежно повлечет дополнительные расходы для дольщика после окончания стройки.
Но ведь одно дело, когда речь идет об относительно незначительных отклонениях от проектной площади, которые объективно могут быть связаны с неизбежными строительными погрешностями, допустимыми по правилам СНиП отклонениями фактического расположения стен и перегородок от их осевых линий по проекту. Площади составных частей объекта долевого строительства могут быть увеличены либо уменьшены в результате проведения строительно-монтажных или даже отделочных работ, при этом, не повлияв на качество объекта в целом, и не нарушая его основных характеристик.
Однако, если речь идет о существенных отклонениях от заданных параметров объекта, что нередко может достигать нескольких квадратных метров, которые можно было бы исключить при надлежащем контроле застройщика за процессом строительства на всех его этапах, то участник строительства вправе будет принимать решение относительно продолжения дальнейших правоотношений с данным застройщиком.
Под существенным расхождением в метраже понимается 5% от общей площади помещения (п. 2 ч. 11 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ). Следовательно, с учетом общего размера квартиры доплата может оказаться слишком ощутимой – от нескольких сотен тысяч рублей и больше – ведь даже в квартире или студии размером около 30-40 кв.м. превышение метража на 5% составит 1,5-2 кв.м., а потому до подписания ДДУ нужно максимально трезво и объективно оценивать свои финансовые возможности в будущем.
В настоящее время практически во всех ДДУ отдельно прописывают, что указанная в договоре площадь объекта долевого строительства является примерной (ориентировочной, не окончательной) и подлежит уточнению по результатам данных ПИБ, т.е. фактическое изменение метража предполагается заранее.
Окунёмся в действительность
А имеем мы по состоянию на конец 2022 года предостаточно. Вот уж точно все смешалось в доме Облонских… Тут вам и не отзвучавшее еще эхо пандемии с ее изоляциями, удаленками и падением уровня доходов населения; СВО; бешеные скачки ключевой, и, как следствие, ипотечной ставки; падение доллара; мобилизация; прогнозируемое завершение льготных ипотечных программ. Кажется, вся худо-бедно выстроенная экономическая система рухнула, и совершенно непонятно, с чего начинать восстановление. В первую очередь обнажились слабые места – зависимость от западного кредитного финансирования и материально-технического обеспечения, которое у нас также заграничное – тут и строительные материалы/технологии, техника и еще много чего, что напрямую повлияло на удорожание себестоимости строительства.
Кратко — как быть, если застройщик просит доплачивать за квартиру
Любое требование доплатить за квартиру сверх суммы, указанной в договоре, это повод всё перепроверить. Сразу же платить, например, потому что так решили остальные дольщики, не нужно.
- Небольшие расхождения в площади, на 1–2% — это нормально. Если фактическая площадь отличается на 5% и больше процентов — это не только грубая ошибка, но и нарушение закона. И, возможно, хитрость или мошенничество застройщика.
- Если разница в площади до 5% от указанной, стоит оплатить эти метры.
- Если не хочется платить, можно поторговаться с застройщиком. Например, есть распространенная практика — дольщик не требует от застройщика выравнивания стен и закрывает глаза на другие незначительные проблемы на стройке, а застройщик не требует платы за дополнительные метры.
- Когда застройщик отказывается идти на компромисс, закажите экспертизу — возможно, в замерах допущена ошибка.
- Вы имеете право отказаться от квартиры, если с вас требуют оплату больше 5% расхождений. И потребовать свои деньги плюс неустойку.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
- Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
- Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
- На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
- в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.
Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика — Новостройки — Журнал Недвижимости
Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК
ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.
Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.
Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.
— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».
ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.
ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить Пай и т. д.
На сколько фактическая площадь квартиры может отличаться от проектной?
Чаще всего расхождения между проектной и реальной площадями квартир встречаются в домах, созданных по индивидуальному проекту. Так, в монолитном доме «погрешность» может достигать 10 кв. метров. В типовых сериях новостроек разница между фактической и реальной площадью не так велика – до 1 кв. метра. Вообще, в соответствии с п. 1.1 ст. 9 214-ФЗ, допустимые расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. Если процент больше, то дольщик вправе потребовать в суде расторгнуть ДДУ, сославшись на существенные изменения проектной документации. Никакими другими нормативными актами изменения площади квартир не регулируются.
В большинстве случаев необходимость произвести перерасчет стоимости объекта недвижимости при обнаружении «лишних» или «недостающих» квадратных метров прописывается в договорах долевого участия. Иногда, чтобы избежать дополнительной бумажной волокиты из-за очень незначительных расхождений в метраже, застройщики предусматривают пункт о пересмотре цены только при существенных отклонениях в площади — более 0,5 кв. метра.
Причины несоответствия реальной и планируемой площади
Незначительные расхождения между фактической площадью и указанной в ДДУ, имеют место в 99 % случаев, и не всегда это происходит по вине застройщика. На этапе проектирования не всегда возможно с точностью до сантиметров рассчитать, какой на самом деле будет метраж помещения после окончания строительства. Особенно это актуально для монолитных конструкций, где в силу особенностей строительства, чаще всего наблюдаются расхождения между реальной и планируемой площадью. В панельных домах такое встречается намного реже.
Небольшое отклонение площади от проектной может быть связано с различными техническими строительными нюансами. Например, по действующему СНиПу возможны отклонения толщины железобетонных стен на 5 мм. Также при проведении проектных расчетов площади квартир, архитектор обычно округляет цифры, которые приводят к небольшим изменениям метража при строительстве объекта. Нередко встречаются ошибки и неточности при проведении замеров сотрудниками БТИ. В итоге реальная площадь жилья может измениться в ту или иную сторону. Как правило, допустимые отклонения не превышают 0,4 кв.м.
Почему фактическая площадь больше проектной
Когда вы покупаете у застройщика строящееся жилье, вы покупаете то, чего еще не существует. Право собственности на квартиру возникает только тогда, когда застройщик ее построил, прошел государственную проверку и сдал жилье властям, потом передал вам по акту, а вы свои права на жилье зарегистрировали у государства. До этого всего у вас есть только право требовать у застройщика передать вам квартиру когда-нибудь в будущем, когда он ее построит.
Это не значит, что строители могут как угодно менять площадь дома, размеры комнат, толщину стен и высоту потолков. Но в процессе стройки могут быть погрешности, на которые сложно повлиять, даже если точно соблюдать все нормы.
Окончательные обмеры квартир проводятся после завершения строительства, и выполняет их государственное предприятие — Бюро технической инвентаризации ( БТИ ). Только на основании этих обмеров составляют акты приема-передачи квартиры. Именно эта площадь будет числиться в собственности у владельца, а не та, что указана в договоре.
В панельных домах отклонения по площади встречаются реже, потому что все детали дома делает завод. А вот в монолитных и кирпичных домах часто появляются какие-то погрешности в размерах. Это еще не значит, что застройщик хотел вас обмануть. Возможно, разница возникла из-за допустимых отклонений при монтаже.
Представьте стену длиной 6 м. Если сместить ее на 10 мм, то площадь комнаты изменится на 600 см², или 0,06 м². А если таких стен в комнате две, а в квартире четыре комнаты? Выходит уже 0,48 м². К доплате может получиться приличная сумма — несколько десятков тысяч рублей.
Бывают случаи, когда фактическая площадь отличается на несколько квадратных метров, а доплачивать требуют даже сотни тысяч. Строительными отклонениями такое расхождение объяснить нельзя. Это хитрость застройщика или вообще злоупотребление и мошенничество.
Любое требование доплатить, если вы уже внесли всю сумму за квартиру, — это повод как минимум разобраться. Возможно, платить вам ничего не придется, а если застройщик будет настаивать, то еще останется вам должен.
Стоит ли обращаться в суд
Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.
Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.
Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.
Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.
Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.
Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.
Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.
Особый случай: застройщик требует доплату за лишние метры
А что, если квартира оказалась на несколько метров больше оплаченной по ДДУ? В этом случае дольщик может пользоваться положениями ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» — и вот почему: застройщик — это профессионал в строительстве жилых домов, дольщик — частный инвестор, профессионалом в строительной сфере не являющийся.
Потребитель не имеет возможности ни проконтролировать соответствие площади квартиры проекту, ни повлиять на ее изменение, а вот застройщик по ДДУ обязуется:
- передать участникам долевого строительства объект, соответствующий проектной документации;
- принимать на себя предпринимательские риски, включая несоответствие площади возведенного объекта проекту.
Важно знать: если площадь квартиры окажется меньше оплаченной по ДДУ, частный инвестор вправе требовать снижения цены и возврата части денег.
Как застройщик должен уведомить дольщиков об изменении метража по обмерам БТИ?
Застройщик требует, чтобы мы произвели доплату после проведения обмеров БТИ, но при этом мы не видели никаких подтверждающих документов, что площадь квартиры действительно больше, чем по договору. Должен ли застройщик прислать уведомление о проведенных обмерах и как оно должно выглядеть? Плюс ко всему генеральный директор просит, чтобы оплату произвели на счет, который не прописан в договоре участия в дол. Застройщик действительно обязан известить вас о том, чтобы получить помещение было изменено. Обычно в договоре долевого строительства всегда предусматривается условие, что если получить каким-либо образом изменяется, то происходит доплата случаи увеличения площади, либо обратный перерасчет, в случае ее уменьшения.
В кризис усиливается желание компаний обезопасить себя от претензий дольщиков. Поэтому на некоторые аспекты договора покупателям жилья нужно обращать особое внимание.
Изменение площади квартиры при долевом строительстве
Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.
Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.
На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:
- в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
- в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.
При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра.