Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Почему растёт налог на недвижимость и как его можно понизить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Налоговый орган имеет право направить налоговое уведомление об уплате налога на имущество не более чем за три предшествующих года. Но бывает, что квитанции об уплате налога на недвижимость вообще не доходят до собственников жилья.
Чтo тaкoe кaдacтpoвaя cтoимocть и нa чтo oнa влияeт
Кaдacтpoвoй cтoимocтью cчитaeтcя pынoчнaя cтoимocть oбъeктa нeдвижимocти, ycтaнoвлeннaя пpи гocyдapcтвeннoй кaдacтpoвoй oцeнкe. Ee ycтaнaвливaeт Pocpeecтp пpи пpoвeдeнии cдeлки c oбъeктoм либo пpи плaнoвoй пepeoцeнкe вcex имeющиxcя в бaзe дaнныx oбъeктoв.
C 2015 гoдa дeйcтвyeт зaкoнoпpoeкт, кoтopый дeлaeт нaлoг нa нeдвижимocть зaвиcимым oт кaдacтpoвoй cтoимocти, a нe oт инвeнтapизaциoннoй cтoимocти, кaк paньшe. Нaлoг пo кaдacтpoвoй cтoимocти yжe плaтят житeли Mocквы, Caнкт-Пeтepбypгa, Ceвacтoпoля и дpyгиx гopoдoв фeдepaльнoгo знaчeния, a к 2020 гoдy измeнeния кocнyтcя вcex peгиoнoв Poccии. Чeм вышe cтoимocть жилья в Pocpeecтpe — тeм бoльшe пpидeтcя плaтить нaлoг кaждый гoд.
Насколько велик шанс, что кадастровая стоимость, которая вас не устраивает, будет пересмотрена? Здесь имеет смысл ориентироваться на статистику Росреестра: с 1 января по 30 ноября 2017 года комиссиями было принято 57,7 тыс. заявлений (доля физлиц в этом объеме – около 40%). При этом 54 тыс. заявлений касались принятия кадастровой стоимости, равной рыночной, и только в 2900 речь шла о недостоверности оценки.
Положительное решение принято по 23,3 тыс. заявлений о рыночной стоимости и всего по 848 заявлениям о неправильной оценке.
Результаты рассмотрения заявлений в судебном порядке за тот же период: 11,5 тыс. споров (чуть меньше половины заявителей – физлица), из них 842 – о недостоверной оценке и более 10 тыс. – о принятии кадастровой стоимости, равной рыночной. В 50% всех случаев требования удовлетворены, в 7% – нет, остальные дела на момент публикации материала находятся на рассмотрении.
Для уменьшения имущественных поборов некоторые граждане используют и другие варианты. Например, переоформляют квартиру на родителей-пенсионеров или родственников, имеющих группу инвалидности. Данные категории граждан пользуются льготами при уплате налога. Однако стоит помнить о том, что льготой по уплате налога гражданин, имеющий право на ее получение, может воспользоваться только в отношении одного объекта недвижимости. То есть если в собственности пенсионера уже имеется какая-либо недвижимость, то за вторую и последующую ему уже придется платить налог в полном размере.
Также, если сумма налога кажется вам слишком большой, не лишним будет перепроверить правильность расчета его суммы в самих налоговых органах. Случается, что сотрудники налоговой совершают ошибки, поэтому может произойти так, что именно после самостоятельного перерасчета у Вас получится снизить размер налога.
Надеемся, что информация в данной статье действительно поможет вам снизить налог на недвижимость физических лиц.
Как получить максимум
- Выбирайте правильную форму собственности: если вам не нужны преимущества ООО, то выбирайте ИП — дешевле получать прибыль.
- Выбирайте правильную систему налогообложения. Если вы экспортер или вашим клиентам нужен входящий НДС, то выбирайте ОСН. Если вам не нужна ОСН, то выбирайте УСН. Если вы ИП, то выбирайте патент.
- Проанализируйте льготы, которые предоставляют регионы на ваш вид деятельности. Рассмотрите возможность открытия бизнеса в регионе с уменьшенными ставками.
- Работайте с подрядчиками на НДС, если у вас ОСН и запрашивайте у подрядчиков счет-фактуры на аванс, если вы попадаете в кассовые разрывы из-за НДС.
- Правильно оформляйте документы, согласуйте с бухгалтером учетную политику и используйте лизинг с амортизационной премией, чтобы уменьшить налоги.
- Используйте структуризацию бизнеса, если хотите разделить бизнес на отдельные направления и уменьшить налоговую нагрузку на группу в целом. Но делайте это грамотно с опытными налоговыми юристами.
- Используйте агентский договор (договор подряда), если вы являетесь посредником. В некоторых ситуациях он позволит применять УСН и снизить налоговую нагрузку.
- Используйте простое товарищество, если вам нужно формализовать отношения группы компаний и вам нужно использовать общие ресурсы.
- Используйте займ компании, чтобы получать дешевую прибыль и вводить деньги в компанию.
- Работайте с самозанятыми и ИП, если вам не требуется оформлять физических лиц по трудовому договору.
Приобретение и ликвидация основных средств
Если планируется приобрести транспорт, оборудование или иные подобные объекты, можно рассмотреть вариант лизинга. Нужное оборудование будет предоставлено лизингодателем, а компания будет отчислять ему платежи. До окончания выплат техника будет находиться в собственности у лизингодателя, организация же сможет её использовать в своей деятельности.
Оптимизация налога на прибыль в следующем: лизинговые платежи входят в себестоимость продукции и снижают базу. Если же оборудование купить за счёт собственных средств, то в расходы можно принять только сумму амортизации.
Часто новая техника приобретается взамен старой, которая подлежит списанию. Связанные с её ликвидацией затраты – на демонтаж, разборку, вывоз – можно списать как внереализационные расходы в том периоде, когда происходит ликвидация. В эти же затраты включается и недоначисленная амортизация списанных объектов.
Как узнать налоговую ставку для своего региона?
Имущественный налог рассчитывается отдельно на дома (индивидуальное жилищное строительство), дачные строения, квартиры, комнаты. Такой же порядок применяется в отношении единых недвижимых комплексов, если в их составе есть хотя бы одно жилое помещение. Для проживающих в многоквартирных домах предусмотрено освобождение от оплаты за площадь, относимую к общему имуществу жильцов.
Нормативная ставка установлена законом, она составляет 0,1%. Однако властями региона она может быть уменьшена или увеличена (не больше чем в 3 раза). Например, для Москвы действуют следующие размеры:
| Кадастровая стоимость объекта | Ставка |
| До 10 млн. рублей | 0,1% |
| От 10 млн. рублей до 20 млн. рублей | 0,15% |
| От 20 млн. рублей до 50 млн. рублей | 0,2% |
| От 50 млн. рублей до 300 млн. рублей | 0,3% |
Посмотреть нормативные документы и размеры ставок можно на официальном сайте ФНС, выбрав из выпадающего списка свой регион.
Неподъемные пошлины – налоговую ставку хотят увеличить еще втрое
До того, как российские власти решили внести коррективы в схему налогообложения недвижимости граждан, средняя российская квартира обходилась своим владельцам достаточно дешево – налог на имущество колебался в пределах 1000 рублей в год. К примеру, рыночная стоимость при покупке двухкомнатной квартиры составляла 5 млн рублей, кадастровая – 3 млн рублей, а инвентаризационная – лишь 300 тысяч. С переходом на расчёт по кадастру и налоговый коэффициент 0,1 % владельцы такого жилья заплатят в казну уже порядка 3000 рублей. А если налоговую ставку увеличат втрое, цифра окажется еще более внушительной.
Допустим, квадратный метр в квартире площадью 65 кв. м в панельном доме стоит порядка 73 тысяч рублей за кв. м. Её владелец вычитает из общей площади 20 кв. м, которые не облагаются налогом, а остаток умножает на кадастровую стоимость и коэффициент. При налоговой ставке 0,1 % он должен отдать государству 3285 рублей в год, а при коэффициенте 0,3 % — уже 9855 рублей.
Идея повысить коэффициент принадлежит регионам и Московской области. Местные власти предложили правительству дать им возможность самостоятельно повышать налог. Чиновники сочли, что ставка 0,1 % слишком низка для индивидуальной недвижимости и нанесет ущерб казне.
Чтобы удостоверится в размере инвентаризационной стоимости, нужно получить соответствующую официальную справку. Такой документ имеет ограниченный срок действия, а значит, заказать его следует непосредственно перед тем, как он потребуется. Справка, как заключение об инвентаризационной оценке, заказывается в БТИ. Запросить ее имеет право владелец недвижимого объекта, наниматель муниципального жилья или квартиросъёмщик, заключивший с собственником официальный договор и имеющий нотариальную доверенность.
В Бюро технической инвентаризации есть несколько подразделений. Обращаться нужно по месту расположения недвижимого объекта. Чтобы узнать адрес, куда следует подойти, можно воспользоваться официальным сайтом БТИ. Там же можно посмотреть, какие услуги предоставляет данный орган и сколько это стоит.
Из-за чего она часто выше рыночной?
Рыночная цена основывается на показателях, которыми оперирует рынок. В условиях сделок купли-продажи, окончательной стоимостью квартиры можно назвать сумму, за которую покупатель готов приобрести объект. Рыночное достоинство нельзя назвать объективным или стабильным, но оно стратегически важно для каждого владельца. Недвижимость продается по завышенной и заниженной стоимости, конкретные примеры для рынка нивелируются, главное, понять, объективную востребованность для покупателя.
Рыночная цена крайне нестабильна, она может меняться даже на основе факторов, которые не касаются квартиры напрямую, политических событий или валютной нестабильности в государстве. Не говоря уже о том, что жилье распродается в разные времена года с разными наценками и темпами.
Кадастровая стоимость имеет не так много общего с рыночной, несмотря на то, что сам алгоритм был введен затем, чтобы унифицировать два показателя. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» утверждает критерии кадастрового исследования, они включают в себя определения износа здания, расходов на строительство и так далее.
Справка. На практике вышеуказанные показатели не всегда совпадают. В сложную ситуацию попадают хозяева, которые вынуждены платить налоги в соответствии с кадастровым тарифом, который оказывается выше рыночного.
Чаще всего казус происходит с квартирами, построенными в новостройках по самым современных технологиях. Такое строительство дорогостоящее, используются элитные материалы, а износа нет. Если такая постройка располагается в не обустроенном районе, то рыночная стоимость ее окажется гораздо ниже. Это только один пример того, как разные критерии оценки могут повлиять на цену квартиры.
Кого уже коснулись изменения?
В этом году квитанции с новыми налогами за 2015 год придут жителям следующих регионов:
- Москва;
- Московская область;
- Республика Башкортостан;
- Республика Бурятия;
- Республика Ингушетия;
- Карачаево-Черкесская Республика;
- Республика Коми;
- Республика Мордовия;
- Республика Татарстан;
- Удмуртская Республика;
- Амурская область;
- Архангельская область;
- Владимирская область;
- Ивановская область;
- Магаданская область;
- Нижегородская область;
- Новгородская область;
- Новосибирская область;
- Пензенская область;
- Псковская область;
- Рязанская область;
- Самарская область;
- Сахалинская область;
- Тверская область;
- Забайкальский край;
- Ярославская область;
- Ханты-Мансийский АО.
Актуальный перечень регионов с новой налоговой системой есть на сайте ФНС России . Остальная часть страны присоединится до 2020 года.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Почему увеличивается инвентаризационная стоимость дома?
— производится перерасчет стоимости объекта из базовых цен в уровень цен года оценки с помощью коэффициентов перерасчета, в данном случае в соответствии с коэффициентами, утвержденными распоряжением Правительства РС(Я) от 15 декабря 2008г. N 1295-р (Приложение N1);
Таким образом, если гражданин давно не обращался в органы БТИ и не менял технический паспорт, на принадлежащий ему дом или квартиру, то соответственно в органах инвентаризации и не имеется последних данных о характеристиках физического износа объекта. В таких случаях, собственники имущества могут подойти в БТИ за обследованием, внесением текущих изменений и переоценкой недвижимости, тогда будет установлен новый процент износа, следовательно, уменьшится и инвентаризационная стоимость объекта.
Иногда в налоговых извещениях оказываются просто удивительные цифры. Это случается из-за ошибок в определении кадастровой стоимости.
«Года два назад в моей практике был случай, когда человек за половину двухкомнатной квартиры получил квитанцию с суммой налога на 8,5 млн руб. Оказалось, что площадь объекта по ошибке посчитали как площадь многоквартирного дома, где находилось его жилище», — рассказывает президент саморегулируемой организации оценщиков «Экспертный совет» Алексей Каминский.
Если размер начислений кажется завышенным, то сначала все же придется заплатить налог и только потом добиваться справедливости, констатирует он, иначе на сумму налога будут начисляться пени, как в случае неуплаты. Если вам кажется, что налоговая ошиблась в расчетах, нужно обратиться в инспекцию, стандартный срок ответа — 30 дней, отмечает замруководителя налоговой практики «НАФКО-консультанты» Максим Волобоев.
Нередки случаи завышенной оценки кадастровой стоимости жилья или земли.
«Бывает, что у кадастровых оценщиков не хватает информации о недвижимости. Например, нет данных о годе постройки дома и его считают исходя из типичного года постройки домов в этом кадастровом квартале», — говорит Каминский.
Вариантов оспорить кадастровую стоимость объекта несколько. Например, физическое лицо может обратиться в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости при Росреестре или оспорить ее в суде.
«Технические ошибки исправляются довольно быстро, а вот на оспаривание кадастровой стоимости через суд может уйти несколько месяцев», — объясняет Каминский.
Ранее пересмотр кадастровой стоимости, если гражданину удавалось доказать ее ошибочность, происходил с даты начала разбирательства; с этого года новую стоимость применяют с момента, когда ее впервые установили, рассказывает Волобоев.
Достоверность кадастровой стоимости у многих россиян вызывает сомнения: только с января по август 2018 г. комиссии при Росреестре рассмотрели 19 594 заявления по 32 260 объектам, указано на сайте службы. Решение в пользу граждан принято по 61% заявлений.