Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы сделки по купле-продаже земельного участка с домом». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продать дом сложнее, чем квартиру. В нашей стране дом нельзя продать отдельно от земельного участка, на котором он стоит. Таким образом к сделке добавляется еще один объект — земля. Поэтому для продажи нужно больше документов.

Чем продажа дома отличается от продажи квартиры

На цену дома влияет расположение, площадь участка, техническое оснащение, качество отделки и прочее. При покупке важна и степень завершенности стройки. Квартиры почти всегда продают в пригодном для жизни состоянии. С домами иначе. «Дом» по документам на деле может оказаться полуразрушенным строением или коробкой без коммуникаций.

У покупателей домов часто много требований. Они дольше принимают решения, чем те, кто ищут квартиру. Кроме того, спрос на частные дома ниже, чем на квартиры, поэтому продажа иногда затягивается.

Сделка по купле-продаже загородной недвижимости может быть заключена как в простой письменной форме, так и в нотариальной. В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора купли-продажи обязательно: например, если собственником или одним из сособственников недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный, а также в случае продажи доли в праве общей собственности.

«Нотариальная форма будет очень кстати, если продавец и покупатель загородной недвижимости находятся в момент сделки в разных городах и не хотят или не могут тратить время или нести дополнительные расходы для встречи в одном месте. Сегодня нотариусы оформляют сделки дистанционно, когда каждая из сторон договора идет в удобную для себя нотариальную контору, а выбранные ими нотариусы уже связываются между собой электронно», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Главный риск в сделке купли-продажи загородной недвижимости для продавца — это этап расчета. Если стороны заключают договор в простой письменной форме и принимают на себя ответственность за время и порядок проведения расчетов, то возможны самые разные последствия — от перечисления неполной суммы до отказа покупателя платить вовсе. Могут возникнуть сложности в случае приостановления или отказа в регистрации перехода права собственности в ЕГРН. Именно поэтому продавцу важно обратить внимание на пункт договора, касающегося момента передачи денег, рекомендует нотариус.

По словам Ольги Фрик, при оформлении нотариально удостоверенной сделки вся ответственность за сделку ложится на плечи нотариуса. Деньги за недвижимость поступают на публичный депозитный счет нотариуса, который переводит средства на счет продавца сразу после прохождения процедуры регистрации права собственности в Росреестре. Если сделка по какой-то причине сорвется, то деньги будут возвращены покупателю.

«Удобно использовать депозитный счет и при покупке недвижимости с рассрочкой платежа, когда покупатель не может сразу внести полную сумму за дом. Стороны заключают договор, определяют срок внесения платежей, и только после поступления последнего платежа на свой счет нотариус передает документы на регистрацию в Росреестр. Когда переход права собственности будет зарегистрирован, нотариус переведет всю сумму на счет продавца», — говорит нотариус Ольга Фрик.

Особенности ДКП дома с земельным участком

Покупка дома схожа с покупкой любой другой недвижимости. Данный процесс также требует оформления договора купли-продажи, сбора документации и передачи объекта от старого владельца новому. Но продажа дома имеет определенную специфику, ведь здание нельзя отделить от земельного участка.

Особенности ДКП дома с земельным участком:

• При продаже строения и земли по общему договору в документе должно быть полное описание обоих объектов.
• В характеристике строения описывается его точный адрес, назначение, площадь и вид документа, по которому продавцу было дано право собственности (договор купли-продажи, дарения, наследования или судебное решение).
• При описании земельного надела необходимо указать его кадастровый номер, тип земли, расположение, размер участка и тип документа на обладание объектом.
• Сумма, которую покупатель должен будет выплатить продавцу. Чаще всего фиксируются разные виды сумм – общая и отдельные за дом и участок.

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

1. Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
2. Подписывают договор на каждой странице;
3. Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
4. Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
5. Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
6. Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Юридические особенности ДКП дома с участком

С правовой точки зрения, дом и участок неразрывно связаны между собой. Все операции, совершаемые с участком, действуют в равной степени и для дома, стоящем на нем.

Об этом свидетельствуют соответствующие положения из ГК РФ:

• При передаче права собственности на дом, обязательна передача прав и на земельный участок;
• Передача прав на землю предполагает и передачу прав на дом и все постройки, находящиеся на территории (за исключением случаев, когда земля и строения принадлежат разным субъектам);
• Все операции купли-продажи земельных участков и недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации и внесению в Росреестр.

Поэтому для покупки или продажи дома и участка достаточно оформить один ДКП.

Расторжение ДКП после регистрации в Росреестре

Расторгнуть договор купли-продажи, после того как он уже зарегистрирован в Росреестре, тоже можно. Однако этот процесс гораздо более сложный и займет больше времени. Это можно сделать как по желанию одной стороны, так и по соглашению Продавца и Покупателя.

В случае, если зарегистрированная в Росреестре сделка расторгается по согласию сторон, в этой ситуации самым оптимальным вариантом будет оформление так называемого «Обратного» договора, при котором Покупатель теперь уже выступает в роли Продавца, а Продавец становится Покупателем. После его подписания, создается новая запись в Росреестре, и старый собственник возвращает все права на принадлежащую ему недвижимость.

В случае, если договор расторгается в одностороннем порядке, уже после регистрации в Росреестре, сторонам следует быть готовыми к тому, что процесс расторжения будет длительным, и может затянуться на несколько недель, и даже месяцев.

Поэтому сторонам выгоднее всего уладить все разногласия без суда. Для этого потерпевшей стороной составляется досудебное (мировое) соглашение и отправляется заказным письмом другой стороне сделки. Если документ не подписан другой стороной в течение месяца, или от нее отсутствует ответ в течении 30-ти дней, можно обращаться в суд.

Порядок совершения сделки

Основные этапы, которые необходимо пройти для того, чтобы заключить договор продажи земельного участка с домом и сделку в целом:

• Владельцу необходимо найти покупателя на недвижимое имущество. Источники поиска могут быть разными, т.к. законодательство не регулирует этот процесс: лицом, покупающим надел и коттедж, может быть как родственник, так и сторонний человек. В последнем случае используется объявление в СМИ, опрос знакомых и проч.
• После того, как потенциальный покупатель найден, согласуются условия – стоимость, сроки подписания, оплаты, форма передачи денежных средств и проч.
• Собственник подготавливает объект и документы, необходимые для процедуры.
• Оформляется проект документа купли-продажи.
• К составленной бумаге прикладывается акт приема-передачи объектов.
• Осуществляется выплата денег, определяющих стоимость недвижимости (либо конкретно в срок, указанный в договоре).
• На этом этапе продавцу можно отдать ключи от дома покупателю.
• Собственник обращается в местный отдел Российского реестра либо Многофункциональный центр – для того, чтобы зафиксировать продажу в государственной базе данных.
• Итоговый шаг – учреждение выдает зарегистрированный документ и выписку ЕГРН. Последняя подтверждает передачу полного права собственности. Договор купли-продажи жилого дома с участком заключен.

Купля-продажа дома через нотариуса

Помимо оформления сделки купли-продажи недвижимости посредством обращения в МФЦ, есть и иные. Например, можно обратиться к нотариусу.

Законодательно-нормативная база, регулирующая подобного рода сделки состоит из:

1. Федерального закона № 218-ФЗ, принятого в 2015 году. В нем указаны правила регистрации недвижимости;
2. Налоговый кодекс РФ;
3. Семейный кодекс Российской Федерации.

Купля-продажа дома через нотариуса нужна в следующих ситуациях:

1. продажа недвижимости, принадлежащей сразу нескольким лицам;
2. участие в сделке лица, не достигшего 14 лет;
3. продажа дома в случае расторжения брака;
4. нахождение недвижимости на доверительном управлении;
5. если недвижимость, выставленная на продажу, находится в распоряжении опекунов.

Этапы оформления сделки через нотариуса:

1. составление предварительного договора купли-продажи с указанием сроков, стоимости и иных важных условий сделки. Данный документ должны подписать и продавец и покупатель;
2. сбор требуемых документов и справок;
3. доработка окончательного варианта договора и его подписание сторонами в присутствии нотариуса;
4. удостоверение подлинности документа;
5. предоставление нотариусом всех необходимых документов в Росреестр для регистрации сделки.

Стоит отметить, что услуги нотариуса оплачиваются отдельно. Это может сделать как продавец, так и покупатель.

Продавцы часто задаются вопросом: — «Как правильно продать?» Для разрешения этого вопроса надо уделить должное внимание оценке имущества, так как нельзя установить цену дома, полагаясь только на рыночную стоимость вашего или подобного дома с земельным участком на торгах, биржах и так далее.

Для установки стоимости стоит воспользоваться услугами оценщика, который по итогу создаст отчёт, в котором будет проведён полный анализ рынка. Отчёт в форме отдельного документа, который также прилагается к договору.

При оценке недвижимости учитываются следующие моменты:

• Местоположения земельного участка и дома.
• Проектный план, в котором указаны материалы, этажность, площадь, наличие или отсутствие коммуникаций – характеристики недвижимости.
• Год и износ постройки (иногда включают сведения, касающиеся дальнейшей износоустойчивости).
• Наличие иных объектов на земельном участке (бань, теплиц и тому подобное).
• Качественные характеристики земельного участка.

Решив купить или продать дом и любую недвижимость, вам необходимо провести процедуру по алгоритму, установленному нашим законодательством. При покупке дома документы для оформления стоит собирать заранее, дабы сэкономить время, соответственно с этим мы и выстроили пошаговую инструкцию. Оформляя покупку недвижимости, сделайте следующее:

1. Проведите полную оценку собственности, даже если продавец уже выставил ценник. Это позволит выявить мелкие недочёт здания и более серьёзные проблемы, а также сэкономить до 10% в среднем, накручиваемых риелторами и физическими лицами.
2. Попросите продавца собрать весь список документов, описанных ниже и необходимых, чтобы заверить нотариально.
3. Сходите к юристу с готовыми наработками, пусть он ещё раз всё перепроверит.
4. Оплатите пошлины и налоги на операцию купли-продажи или оговорите с продавцом, как будет решаться этот момент.
5. Отнесите заявление со всей необходимой документацией в соответствующие органы для регистрации в базах данной недвижимости на нового владельца.

Предварительный договор

Предварительный договор составляется при подготовке описанной выше документации для удобства проведения сделки. В него стоит включать сразу несколько возможностей для расторжения сделки в одностороннем порядке. Так покупатель перестрахуется от «двусторонней ловушки». Если сделка проводится с участием юридических лиц, и присутствуют их представители, то они должны быть идентифицированы согласно всем правилам, включая нотариально заверенный документ о представительских полномочиях физического лица. Предварительный договор включает внесение задатка/авансового платежа, показывающего серьёзность его намерений. Однако если сделка будет расторгнута без продолжения бюрократической волокиты, аванс необходимо вернуть в полной мере.

Но учитывайте, что при прописывании односторонних возможностей расторжения договора ни один продавец не позволит вам получить обратно задаток в такой ситуации. Соответственно, чаще всего в документе указывается необходимость вернуть аванс лишь в случае, если сделка была разорвана с согласием обеих сторон или в одностороннем порядке, но от лица продавца. Поэтому следует воспользоваться «лазейками» для отмены сделки или правилами приведения договора в исполнение и санкциями. Этот пункт позволит чётко обозначить каждый нюанс передачи собственности во время составления основного договора и разорвать его на правовой основе, если продавец попытается выйти за рамки оговоренных правил. Соответственно и аванс вернётся обратно к покупателю, без необходимости покидать сделку в заведомо проигрышном положении.

Основной договор, акт п/п и передача денег

Договор составляется с учётом его последующего внесения в РосРеестр для регистрации правового статуса нового владельца собственности. Таким образом, все риски, связанные с махинациями мошенников и сроком истечения «действительности» документа, сводятся к минимуму. Составляя документ, имеющий юридическую силу, учитывайте:

1. Договор является двухсторонним и может потребовать обе стороны для его расторжения. Соответственно, при составлении необходима подпись обоих участников, включая заполнение данных в шапке.
2. В документе должна быть зафиксирована полная стоимость участка, в том числе прописью во избежание недопонимания.
3. Пропишите в документе время, валюту и форму, в которой будет передаваться оговоренная сумма, а также санкции на тот случай, если минимальный платёж в случае оплаты по частям не будет предоставлен к сроку.
4. Если продавец проживает на территории покупаемого участка или имущество внутри дома не вносилось в сумму сделки, уточните время вывоза собственности и полного переезда из дома текущего владельца.
5. Если в дополнение к дому переходит участок, подготовьте соответствующий список документов.
6. Отразите все нюансы в передаточном акте и не подписывайте его, пока не убедитесь в его корректности.

Какие документы нужны для продажи частного дома с земельным участком?

Для совершения сделки вам потребуется собрать следующий пакет документов:

• Паспорта продавца и покупателя;
• Разрешение супруга/супруги продавца на продажу недвижимости (если дом и земельный участок были приобретены в браке);
• Разрешение органов опеки и попечительства (если в сделке принимает участие несовершеннолетний ребенок);
• Свидетельство о государственной регистрации права на дом и земельный участок;
• Технический и кадастровый паспорт;
• Поэтажный план дома;
• Межевой план участка.

Обратите внимание! В статье приведен примерный список — в зависимости от конкретной ситуации продавцу и покупателю могут понадобиться и другие документы.

Похожие записи:

• Выслуга учителям по новой пенсионной реформе в 2023 году
• Регистрация права собственности на квартиру, недвижимость, участок в 2023 году
• Выделение доли детям без нотариуса в 2022-2023 году с учетом изменений в законе