Жилая и общая площадь квартиры: что входит, как определить и рассчитать

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилая и общая площадь квартиры: что входит, как определить и рассчитать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Пo Пpикaзy Mинзeмcтpoя PФ oт 04.08.1998 № 37 к жилoй oтнocятcя тeppитopии вcex жилыx кoмнaт квapтиpы. Чтoбы oпpeдeлить жилyю плoщaдь квapтиpы, cчитaйтe ee, иcпoльзyя фopмyлы или cyммиpyйтe квaдpaты пoмeщeния пo дoкyмeнтaльнoй плaниpoвкe.

Кaк пocчитaть жилyю плoщaдь квapтиpы

Bы мoжeтe yвeличить жилyю плoщaдь зa cчeт клaдoвыx, кopидopoв, лoджий и тaк дaлee. Для этoгo пoтpeбyeтcя пepeплaниpoвкa и oфopмлeниe cooтвeтcтвyющeй дoкyмeнтaции. Пepeплaниpoвкy нeoбxoдимo зapeгиcтpиpoвaть в тexпacпopтe.

Ecли вы измeнили плaниpoвкy, нo нe лeгaлизoвaли ee, вaши дoпoлнитeльныe жилыe квaдpaты бyдyт нeдeйcтвитeльны. Пepeд pacчeтoм жилoй плoщaди, coглacyйтe измeнeния c мecтными opгaнaми влacти.

В различных сделках площади квартир описывают, как общие, жилые, вспомогательные (подсобные). Под «жилыми» подразумевают пространство комнат различного назначения, где, собственно, люди проживают.

К вспомогательным относят участки бытового назначения (кухонные зоны, санузлы, кладовые, вмонтированные шкафные секции). За площадь квартиры принимают все ее зоны, исключая балкон, лоджию, веранду.

Здесь следует пояснить, почему эти объекты не считают при сложении метров квартиры.

Навесные балконные конструкции, прилегающие террасы и лоджии в строительной проектной документации относят к общим типам помещений, они значатся холодными и являются общим видом имущества, как и лестничные марши, площадки, лифтовые кабины, тамбуры.

В современных постройках в этих зонах все чаще стали добавлять лестницы, проходящие с первого до последнего этажа, особенно в высотках. Эти сооружения классифицируют, как запасной пожарный выход, их запрещено демонтировать и перекрывать к ним доступ.

Понятие «Общая площадь квартиры» применяется в строительной терминологии и используется при разработке проектной документации. Она нужна для подсчета метров квадратных, занятых всеми участками жилплощади в доме. При этом подсчете к площадям квартир прибавляются метры балконов или лоджий с поправочным понижающим множителем 0,3 и 0,5 соответственно.

К террасам применяют значение коэффициента – 1,0. Это делают с целью прибавки к смете затрат на эти участки, так как строительные материалы для них требуются в меньших объемах, чем в основных зонах. Также эта формулировка используется и в статуправлениях, которые занимаются подсчетом количества строящегося жилфонда.

Иногда возникает неразбериха в понимании термина общая жилплощадь помещения.

В ст. №15 ЖК РФ – это все метры пространства квартиры без балконных конструкций и лоджий. В инструкции по учету жилфонда – то же самое, но с учетом этих участков.

Кроме того, в инструкции есть понятие «площадь квартиры», которое имеет одинаковый смысл с термином, применяемым в ЖК – «общая жилплощадь».

На что влияет площадь квартиры?

Законодатель различает три вида площадей жилых помещений:

1. общая;
2. жилая;
3. площадь жилья.

Общая площадь жилого помещения используется в целях:

• расчета размера платы за отопление;
• расчета доли собственника жилья в общем имуществе многоквартирного дома (доля пропорциональна размеру общей площади);
• расчета налоговой базы при уплате налога на землю, находящейся в общей долевой собственности (пропорционально размеру общей площади);
• расчета налоговой базы при уплате налога на жилое помещение и налогового вычета по налогу на имущество физических лиц;
• определения размера стоимости 1 м2 общей площади при передаче гражданам жилых помещений в случае признания их прежнего дома аварийным и включения его в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда;
• определения нормы предоставления жилья;
• определения учетной нормы жилого помещения исходя из размера которой, выявляется уровень обеспеченности граждан жильем;
• определение размера площади жилья, выделяемого по договору социального найма либо в собственность различным категориям лиц (военнослужащие, инвалиды, сироты и прочее);
• расчета размера социальной выплаты участникам подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» Федеральной целевой программы «Жилище» на 2015-2020 гг.;
• расчета размеров безвозмездных социальных выплат на жилье с привлечением средств федерального бюджета.

До 1 января 2020 г. все субъекты РФ должны перейти на порядок исчисления налога на имущество исходя из кадастровой стоимости квартиры.

На данный момент, на такой порядок перешли 28 субъектов РФ, в том числе г. Москва, Бурятия, Башкортостан, Владимирская, Ивановская области и т.д. В связи с таким изменением порядка исчисления налога, увеличивается налоговая нагрузка на граждан, поэтому законодатель установил вычеты (не облагаемые налогом площади) в отношении объектов жилого назначения в размере 20 м2 общей площади — для квартиры, 10 м2 — для комнаты, 50 м2 — для дома.

Определение размера жилой площади целесообразно для:

• определения размера санитарной нормы жилья;
• предоставления жилья в общежитии (не менее 6 м2 на одного человека) (ст. 105 ЖК РФ);
• оценки жилья для заключения договора купли-продажи недвижимости;
• составления акта обследования жилищно-бытовых условий жизни несовершеннолетнего органами опеки и попечительства;
• заключения договора ипотеки;
• составления акта приема-передачи по договорам купли-продажи, мены, аренды, социального найма.

Определение площади помещения осуществляется в целях:

• определения размера жилья, находящегося в собственности гражданина, при предоставлении ему квартиры по договору социального найма;
• статистического учета жилищного фонда в РФ, расчета размеры оплаты жилья и коммунальных услуг, определения социальной нормы жилья и других целей;
• расчета стоимости оплаты за общедомовые нужды;
• расчета размера субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Таким образом, три категории площадей жилых помещений используются в различных целях и важно определять, когда и какая категория используется в соответствии с законодательством РФ.

На что оказывает влияние ОП

От величины ОП квартиры зависят некоторые важные моменты:

1. Стоимость объекта недвижимости для покупателя. Неопытный человек при поиске жилья может ошибочно заострять внимание на величине ОП. Выбирая подходящий для покупки вариант, в первую очередь следует сконцентрироваться размере жилплощади.
2. Сумма платежей за отопление. Коммунальные службы ведут расчет на основе совокупного метража.
3. Сумма взноса за капитальный ремонт дома. Величина платежа за общедомовой капремонт напрямую зависит от квадратуры всей квартиры каждого конкретного собственника.
4. Комфорт проживания. Размер жилплощади оказывает прямое влияние на комфортабельные условия жизни каждого человека. Но ОП не менее важна, так как включает и другие помещения, играющие важную роль для удобства проживания (ванные, кладовки, шкафы в нишах, кухня).

ОП является важным параметром для собственника квартиры. От нее зависят многие моменты: начиная от рыночной цены и заканчивая комфортабельностью проживания. Общую квадратуру следует отличать от жилой, которая включает только жилые комнаты. Основным законодательным документом, регулирующим вопросы, имеющие отношение к квадратуре жилья граждан, является ЖК РФ.

Что подразумевается под жилой площадью

Для того чтобы знать, что входит в жилую площадь квартиры, следует выявить составляющие жилого пространства в доме. Чаще всего под этим термином подразумевается суммарное значение пространства во всех комнатах, которые пригодны для жилья.

Сложно правильно сделать подсчеты в квартирах, которые переделаны в студии. Некоторые ошибочно полагают, что кухня входит в жилую площадь квартиры. Согласно Жилищному кодексу, это утверждение является ошибочным. Исходя из определения можно сказать, что кухня не входит в список помещений, подходящих для проживания. Не будут исключением даже те кухни, в которых есть оборудованные спальные места.

Получается, что в жилую площадь квартиры входят все помещения, пригодные для проживания. С помощью подсчетов можно выявить итоговую сумму.

При чем тут имущество

Эти выплаты впервые назначили в 2020 году, и постепенно выяснилось, что право на господдержку имеют семьи, в которых взрослые официально или фактически не работают. У некоторых получателей выплаты было в собственности по несколько квартир и машин — но по документам семьи считались малообеспеченными. Кто-то получал зарплату в конверте, другие действительно жили только на пособия: по меркам регионов общая сумма выплат на нескольких детей сравнима с зарплатой обоих родителей.

Даже если семья не нуждалась, родители все равно обращались за господдержкой, тем более что это можно сделать онлайн.

Чтобы выплаты стали более адресными, введены два новых правила для отказа:

Теперь соцзащита проверяет, чем владеют члены семьи, которая обратилась за господдержкой. И если имущества больше, чем установлено правилами, — это повод для отказа.

То есть владеть тремя квартирами семье никто не запрещает. Но получать при этом деньги на детей старше трех лет она не сможет, даже если остальные условия соблюдаются.

В целом задумка неплохая, но, как обычно, не учитывает слишком многих нюансов.

Жилая и общая площадь квартиры: разница

Статья акутальна на: Апрель 2021 г.

Среднестатистический россиянин вряд ли знает, какие квадратные метры относятся к общей площади квартиры, а какие — к жилой.

Куда, к примеру, причисляются ванная и кухня? И как быть с балконами, лоджиями и лестницей в двухуровневой квартире? На первый взгляд, эти юридические тонкости кажутся не слишком нужными в повседневной жизни.

Однако от цифр, указанных в документах на квартиру, напрямую зависят многие статьи коммунальных расходов и рыночная стоимость жилья.

Основная терминология

Для начала надо сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения.

В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят.

Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.

Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37).

В ней дается следующее определение.

Как провести расчет для строящегося объекта

Перед покупкой объекта в новостройке необходимо определить, что входит в жилую площадь квартиры. Особенностью маркетинговых решений застройщиков может являться изменения общего порядка расчета. Поэтому покупатель при приеме квартиры может быть удивлен, узнав, что балкон это жилая площадь. Хотя закон предполагает обратное.

Требования к помещениям квартир закреплены нормами САНПИНА от 31-01-2003. Минимальный размер квартир по САНПИНАМ не включает балконы, мансарды, лоджии, террасы, тамбуры, холодные кладовые и веранды. Такой принцип применяется не только при застройке, но и при кадастровом учете.

Однако застройщик может дать иную информацию. Поэтому изучение принципа расчета необходимо производить до подписания договора. После проставления подписей и постановки на учет в Росреестр, Гражданин сможет обжаловать ситуацию исключительно в случае значительного нарушения.

Подразделение на виды

Информация о видах помещений является составляющей кадастрового паспорта. На кадастровом плане специалист размечает различную территорию разными цветами. Как правило, красный цвет означает Жилое помещение, а синий – нежилое.

Определив, что такое жилая площадь квартиры, необходимо оговорить исключения, в нее не входят:

• ниши, высотой меньше 1,8 м.;
• место, расположенное под лестничным проемом, если высота лестницы меньше 1,6 м. (если квартира имеет два уровня);
• территория под камином или печью (при условии, что они функциональные);
• проемы для дверей;
• арки, шириной менее 2 м.

Таким образом, жилая площадь — это сумма всех комнат, за исключением нежилых помещений. Рассмотрим, для чего необходимо разделение помещений квартиры по видам.

В первую очередь на основании таких расчетов проводится начисление коммунальной платы за жилье. Величина платы за отопление напрямую зависит от жилой площади.

Вторым платежом, рассчитанным на основе площади, являются затраты на общедомовые нужды. Величина общего платежа за дом делится пропорционально между всеми жильцами, соответственно размеру их жилых помещений.

Как считается жилая площадь квартиры?

Жилая площадь определяется путем простого суммирования площадей жилых комнат за вычетом встроенных шкафов. Для самостоятельного измерения потребуется запастись рулеткой и иными инструментами, если комната имеет нестандартные габариты.

Площадь прямоугольных и квадратных помещений является произведением двух значений измерений: ширины и длины.

Например, ширина составила 4 метра, а длина 5 метров. Площадь будет 20 кв.метров.

Сложнее вычислить площадь нестандартных помещений. Тогда потребуется визуально разбить их на правильные фигуры, вычислить их площадь отдельно и сложить полученные значения.

Для круглых помещений используется формула:

S = p × R ², где

• p = 3,14;
• R – радиус.

Если комната или ее часть имеет форму треугольника, то расчет производится по формуле:

S = ½ × B * H, где

• B – размер одной из сторон комнаты,
• H – длина перпендикуляра, опущенного на измеренную сторону из противоположного ей угла.

Жилая площадь квартиры

Так как жилая площадь помещения жилого предназначения состоит из комнат, то совершенно очевидно, такое помещение должны причисляться к жилым согласно определенному документу. Таким образом, еще на стадии проектирования здания или сооружения, такие помещения определяются в качестве жилых. Считается, что вышина не может быть менее 2,2 метров. Если говорить сухим формальным языком, то во многих документах, основанных на жилищном законодательстве РФ, можно увидеть, что жилые комнаты предназначены для проживания в них граждан в постоянном порядке. Кстати дополнить к вышеизложенному: в жилую площадь включены такие территории, как альков и гардеробная. В принципе, то же самое касается такого понятия, как жилая площадь дома. При обращении к специалистам, например, при продаже дома, они с удовольствием объяснят все нюансы, связанные в определением размеров помещения. В ответе на вопрос о том, что такое жилая площадь квартиры, многие из граждан путают такой термин с общими габаритами жилого помещения. Площадь общего порядка определяется суммой площадей помещений, куда включены:

• шкафы встроенного вида;

• лоджии;

• веранды;

• кладовые помещения.

Зачем мерить площадь в квартире?

Значение площади, указанное в проектной документации, может различаться с итоговой. Эта ситуация часто приводит к возникновению конфликтных ситуаций между застройщиком и покупателем (дольщиком). Решить проблему можно несколькими способами в зависимости от того, на каких условиях заключалась сделка между сторонами.

Еще перед подписанием договора проверьте, есть ли в нем сценарии действия в случаях, когда реальная площадь не совпадает с проектной.

• Итоговая площадь меньше. Замеры проводят представители БТИ. Если они подтверждают несоответствие, застройщик возвращает часть суммы, заплаченной покупателем за недвижимость.
• Итоговая площадь больше. В этом случае платить придется покупателю. Он не сможет получить полный пакет документов на квартиру, пока не компенсирует разницу.

Некоторые застройщики предлагают ещё одно решение – устанавливают определенный «коридор». Если отклонение входит в его рамки, разница не компенсируется. Но в подобных ситуациях покупатели чаще остаются в проигрыше.

Что делать, если выявили расхождения?

Допустим, вы обнаружили отклонения. Что делать, куда обращаться? В большинстве случаев различия незначительные, поэтому владельцы спокойно принимают объект, получают ключи и начинают проводить ремонтные работы. Но действовать можно и по другому сценарию – составить претензию, требовать компенсацию. Согласно нормативно-правовым актам несоответствие даже на 0,1 кв.м. – это уже повод для того чтобы начать разбирательство.

Принять квартиру в только построенном жилом доме или начинать спор со строительной компанией – решение за вами. Кто-то требует возмещение через 0,1 кв.м., а кто-то готов закрыть глаза на расхождение в 0,5 кв.м., только бы поскорее получить документы на квартиру. Если вы всё же решили воспользоваться своим правом на компенсацию недостающей квартирной площади, рекомендуем действовать по такому алгоритму:

1. Направление претензии застройщику (ценным письмом через сервис Почта России или лично). В документе разъясните, что реальная ОП не соответствует заявленной в ДДУ, а также требуйте повторного проведения замеров с участием кадастрового инженера.
2. Если застройщик отреагировал положительно, предложите ему урегулировать спор. Наиболее эффективный выход из этой ситуации – предоставление денежной компенсации, то есть, возвращение части денег, уплаченных за квартиру, покупателю. Сумму определите самостоятельно, учитывая разницу между проектной и реальной стоимостью, а также цену за метр квадратный.
3. При игнорировании претензии строительной компанией проведите экспертизу с привлечением экспертов, начинайте готовить документы для суда.
4. Суд изучает материалы дела, назначает проведение независимой экспертизы. На основании полученных результатов принимается решение по делу.

Что нужно для того чтобы отстоять свои интересы? Безупречное знание законов. Если вы не сильно разбираетесь во всех этих законодательных нормах, а времени вникать нет, заручитесь поддержкой квалифицированного адвоката, который специализируется на разрешении подобных конфликтов.

Похожие записи:

• Минимальная пенсия в России в 2023 году: таблица по всем регионам
• Как отчитаться об иностранных дивидендах в 2023 году
• Продление миграционного учета 2023