Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать, если забор соседа стоит не по кадастру. Инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Установление границ земельного участка.
Требование об установлении границ земельного участка является основным в исковом
заявлении, но вместе с ним часто предъявляются и дополнительные: об устранении
препятствий в виде заборов, построек, ограждений; об освобождении проезда, о переносе
коммуникаций, колодца, осветительного оборудовании, о внесении изменений в
генеральный план садового товарищества.
Обычно такие споры по земельным участкам возникают, когда один из владельцев
проводит межевание с целью постановки на кадастровый учет, а владельцы смежных
участков отказываются письменно согласовать определенные в межевом плане границы.
Иногда такое исковое заявление подается при изменении генерального плана садовым
обществом и несогласии с ним владельца конкретного участка.
С иском может обратиться только законный владелец, ответчиком в этом случае будет
сосед, отказывающийся согласовать план. К делу привлекаются кадастровые инженеры,
представители садового общества. В большинстве случаев окончательное решение
выносится после назначения землеустроительной экспертизы.
Новое направление работы юристов — разрешение конфликтов без обращения в суд. Помогают найти решение: адвокат, юрист, геодезист, медиатор, специалист по недвижимости, оценщик и/или эксперт. Коллектив специалистов (не обязательно все), иногда достаточно одного профессионала, анализирует ситуацию, и имея опыт работы по таким делам, может предложить ряд решений, удобных для обеих сторон, или аргументированно доказать каждой стороне ее правоту или неправомерные действия. Итогом работы будут различные документы, заканчивающие спор на взаимовыгодных сторонам условиях, например, соглашение, акт согласования границ, обязательство, нотариальная гарантия, депозит нотариуса, аккредитив, перераспределение земельных участков и пр.
Примеры из практики судебных споров по границам земельных участков
Пример 1. Гражданка С. является собственницей земельного участка № 15. Гражданка П., замерив свой участок № 16, «вдруг» поняла, что у нее не хватает 1,5 сотки, и что, конечно же, их (наверно, когда-то) у нее захватила гражданка С. Тогда хозяйка участка № 16 начинает по всей границе между участками рыть новую разделительную канаву на расстоянии 40 см от старой, захватывая землю участка № 15 и подрывая фундамент у дома, возведенного на участке № 15 уже более 20 лет назад. Возник судебный спор.
Пример 2. Купив престижный земельный участок в границах города, гражданин М. стал строить свой дом в одном метре от границы. Более того, высотность дома предполагала 3 этажа. Строительство было начато вдали от старого фундамента, без разрешений и проекта. Силами наших юристов строительство дома было приостановлено. Дальнейшие действия гражданин М. смог решить только после урегулирования конфликта с соседями.
Пример 3. Администрацией Сельского Совета в 1991 году был предоставлен земельный участок в аренду под строительство (ИЖС). Гражданин А. обнес забором участок. Построил в соответствии с архитектурным проектом дом, произвел кадастровую съемку земельного участка. В результате точной съемки оказалось, что часть участка гражданина А. находится на земле Лесфонда, а часть — на сельскохозяйственных землях ОАО «М». Возникло большое и долгое судебное дело, потребовавшее серьезной доказательственной базы, дополнительного сбора огромного количества документов.
Пример 4. В СНТ были предоставлены по генеральному плану участки различных площадей: вдоль дороги — по 8 соток, далее — по 9 соток. Во время проведения кадастровой съемки гражданка Н., у которой участок находился около дороги, геодезистам показала для обмера участок с заступом на соседний, в итоге получив 9 соток земли. Смежный участок гражданина Б. обмеру не подлежал. Третий участок от дороги был приватизирован в своих границах. Через несколько лет гражданин Б тоже решил приватизировать свой участок. Но после обмера участка площадь земли была на 2 сотки меньше той, которой он пользовался фактически и которая была указана в его садовой книжке. Возник спор о границах участка. Земля принадлежит к особой ценности, плюс является привлекательным объектом для вложения капитала. Поэтому важно «не навредить» вначале непрофессиональными действиями, и главное — выиграть в конце с помощью грамотного специалиста. И еще в земельных вопросах важно действовать быстро!
Пример 5. Внутри участка А располагался участок Б, к которому многие годы вела подъездная дорога. После перепродажи участка Б, собственник участка А отказал в проезде собственнику Б на его земельный участок. В результате нашим юристом был установлен сервитут.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Зачем нужно межевания и кто его проведёт?
Для начала важно выяснить, имеет ли место соседский конфликт, а также возможный факт захвата части земли, находящейся во владении другого. Споры с соседями могут приобрести затяжной характер, если процесс межевания не был проведён. В связи с этим возникнут сложности при предоставлении доказательств собственной правоты. Если имеется желания не вступать в такие конфликты, лучше в официальном порядке закрепить свои земельные границы.
Необходимо межевание в ситуации, когда один из соседей претендует на «ничейную территорию». Суть в том, что земля не может не принадлежать никому. Она обязательно находится во владении государства, физических или юридических лиц.
Провести необходимую процедуру может юридическое лицо или кадастровый инженер. Конечно, у специалиста должна быть соответствующая лицензия на осуществление своей деятельности. При её отсутствии даже в случае правильного выполнения всех действий результат окажется официально недействительным.
Контроль над осуществлением закона в этой сфере проводит Комитет по землеустройству и земельным ресурсам. В этой организации землевладелец может получить технический паспорт земли, план границ земельного участка и документ о контроле над их сохранностью.
Как правильно оформить землю
Чтобы точно знать границы своего земельного надела, землепользователь – собственник или арендатор – должен иметь на руках:
- документ, подтверждающий право находиться на этом участке и пользоваться им. Это может быть выписка из ЕГРП о праве собственности или арендных отношениях;
- основание для возникновения этого права: свидетельство о наследстве, договор аренды, дарственная, договор купли-продажи или мены;
- справка или выписка из Кадастровой палаты. В ней содержится вся техническая информация о земельном наделе: адрес, площадь, размеры, количество и характер строений, назначение земли, собственник, и тд. В этом документе имеется графическая часть: план местности с участком;
- межевой план с уточнением границ.
Последний документ и является решающим в спорах о границах.
При использовании земли
Какие споры по поводу границ наделов наиболее часто встречаются в судебной практике? К ним относятся:
- незаконный захват чужой земли. Это происходит, например, когда человек приобретает в собственность участок с уже установленными границами. А владельцы соседней территории утверждают, что предыдущий владелец захватил их землю.
Чтобы разрешить вопрос, придется пройти процедуру межевания и точно определить пределы каждого из участков; - строительство на соседней, «ничейной» земле. На самом деле, это невозможно, поскольку вся земля в России кому-нибудь принадлежит.
Соответственно, нужно определить, кто является владельцем, и получить у него разрешение; - несоблюдение нормативов. При возведении здания нужно принимать во внимание многочисленные правила, связанные с санитарными, пожарными и строительными нормативами.
Если их нарушить, сосед может обратиться в суд, и человека либо заставят снести постройку, либо другим образом исправить недостатки и привести их в прямое соответствие с законодательными требованиями.
Что нужно будет оспаривать и доказывать в суде
Прежде всего я хочу, чтобы у граждан было представление о том, с чем им придется столкнуться на суде в споре с соседями. Каждая ситуация индивидуальна, но есть некоторый общий план действий. Нужно учесть уйму нюансов — от разницы границ по документам до поведения сторон в суде. А пока разберемся с теорией.
Стороны в судебных разбирательствах:
- Истцы — собственники участка, при межевании которого выявлена проблема с наложением соседних кадастровых границ. Вместо истцов участвовать в суде могут их представители, например, земельный юрист/адвокат;
- Ответчики. Их может быть несколько: 1) Собственники соседних участков, с которыми у нас есть спор. У ответчиков тоже может быть представитель. 2) Представители администрации местного муниципального образования. Они тоже будут участвовать, потому что по суду мы также будем устанавливать границы своего участка (об этом ниже);
- Третья сторона: 1) Представители местного отделения Росреестра и Кадастровой палаты. 2) Председатель товарищества, если участки находятся в товариществе.
Совет — если при подготовке к суду появятся обстоятельства, которые ослабляют нашу позицию, можно и не сообщать об этом судье и, тем более, ответчику. Это нормально когда не говоришь о своих слабостях. Пусть ответчик их выявляет и доказывает, а мы будем искать его слабости. Суд — это состязательный процесс. Слабых сторон я коснусь дальше.
Чтобы победить в судебном разбирательстве, нужно оспорить межевание соседнего «спорного» участка и получить положительное решение на установление границ нашего участка.
Урегулировать самые распространенные конфликты между соседями помогают законы о тишине, праве собственности и о мелком хулиганстве.
Большую часть конфликтов с соседями разрешает ФЗ-52 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» . Этот же закон определяет права и обязанности государственных структур и самих граждан по отношению друг к другу.
В 1999 году был установлен допустимый уровень шума. В дневное время не более 55 дБА, в ночное — не более 45 дБА. Для примера, плачь ребенка может достигать 80 дБА, а крик взрослого — 90 дБА. Нормальным считается уровень в 30-40 дБА.
Закон жестко регулирует следующие моменты:
- Запрещается шуметь в ночное время с 23:00 до 7:00;
- Запрещается шуметь во время «тихого часа», т.е. с 13:00 до 15:00. Под шумом в это время подразумеваются ремонтные работы;
- Запрещается шуметь по выходным и праздникам с 22:00 до 10:00;
- В ночное время запрещается шуметь на расстоянии менее чем 100 метров от жилых домов. Эта поправка касается пьяных компаний и подростков, гуляющих ночью под окнами многоквартирных домов.
В разных регионах интервал ночного времени может отличаться, так, в Москве и области ночное время начинается в 22:00. А в Краснодаре заканчивается в 6:00.
Большую часть конфликтов с соседями регулирует именно ФЗ-52, однако некоторые случаи попадают под юрисдикцию других нормативных актов.
Проблемы захвата земли в ходе ремонта или строительства решает статья 7.1 КоАП РФ «Самовольное занятие земельного участка». Закон подразумевает возмещение 1-1,5 процентов кадастровой стоимости земельного участка (но не менее 5 тыс.р.) — для физического лица. 1,5-2 процента (но не менее 20 тыс.р.) для должностного лица. И 2-3 (не менее 100 тыс.р.) процента для юридических лиц. В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, физических лиц обяжут выплатить от 5 до 10 тыс.р., должностных — от 20 до 50 тыс.р., юридических — от 100 до 200 тыс.р.
В случае провокации, неадекватного поведения со стороны соседей или причинения ущерба людям и жилью, юристы обращаются к КоАП 20.1 «Мелкое хулиганство». Им считается выражение явного неуважения к обществу или конкретным лицам, сопровождающееся нецензурной бранью, приставанием к гражданам, нарушение общественного порядка и повреждение имущества. Последствия нарушения для физических лиц: административный штраф в размере от 500 до 1000 р. или арест на срок до 15 суток. Для должностных лиц штраф от 1000 до 2500 р. или арест на тот же срок.
В случаях причинения физического вреда действует статья 112 УК РФ «Умышленное причинение средней тяжести вреда здоровью». Наказание — лишение свободы сроком до 3 лет или принудительными работами на тот же срок.
Детальные описания отдельных моментов проживания регулируют постановления Правительства № 25 «о правилах проживания в МКД» и №491, определяющее понятие общего имущества. Также, Гражданский Кодекс (ГК РФ), Жилищный Кодекс (ЖК РФ), Конституция РФ. Основные статьи:
- : пользоваться жилым помещением можно только по прямому назначению, разрешается использовать в качестве базы для индивидуального предпринимательства, если это не нарушает права соседей. : жилое помещение — это изолированное помещения для проживания граждан на правомерных началах. : в случае перепланировки жилья необходимо согласовать ремонт с соседями, подать заявление о переустройстве, подкрепленное документами собственника жилья. : каждый имеет право на жилище и не может быть произвольно лишен жилья. : гражданин отвечает за своё имущество, в случае нарушения прав третьего лица обязан возместить все убытки.
Права и обязанности граждан по отношению к соседствующим жильцам
Права и обязанности соседей по многоквартирному дому регулирует Жилищный Кодекс РФ. Он действует при наличии прав собственности или законного найма определенного помещения. Так, владелец коммунальной квартиры имеет право сдавать на основании договора жилье или часть жилья или прописывать третьих лиц по своему усмотрению. При этом необходимо помнить о минимальной жил. площади на человека — 12 кв.м.
Если гражданин не является собственником, то он имеет право сдавать жилье в аренду с согласия собственника и соседей. Причём жилым помещением разрешается пользоваться только по прямому назначению, как и общими коридорами и лестницами. Это значит, что не допускается снос несущих стен, вынос мусора на общую площадку и т.п. Однако по желанию разрешается внести незначительные изменения в территорию общего пользования: развести палисадник, украсить подъезд к Новому году и т.д.
В коммунальной квартире местами общего пользования считаются:
- коридор;
- ванная;
- кухня;
- туалет;
- прихожая.
В стандартном многоквартирном доме общим имуществом будет:
- лестничная площадка;
- лифт и лестница;
- детская площадка или палисадник;
- крыша и ограждения;
- подвальные помещения.
Так как в соответствие со ст.2 ФЗ-52 граждане имеют право на жизнь в экологически чистой среде, то уборка общей территории попадает под юрисдикцию этого закона. Жильцы обязаны в установленные дни проводить уборку общего помещения. При полном отказе жильца убираться в доме, соседи имеют право пожаловаться в СЭС или управляющую компанию. В этом случае суд может заставить соседа убираться, возместить материальный ущерб за то время, когда уборку производили вместо соседа, или же съехать с места жительства.
Соседи имеют право устанавливать свои собственные правила проживания, не противоречащие вышестоящим законам, однако нарушение таких правил не повлечет санкции от государства.
Виды споров с соседом о границе участка
В ситуации, когда границы земельного участка фактически не соответствуют границам, определенным после межевания или границам, указанным в кадастровом паспорте земельного участка, и один сосед, например, установил свой забор на участке другого намеренно или случайно, но отказывается перемещать забор или какое-то строение, тут и возникает спор, результатом которого должно быть решение суда, например, об обязании нарушителя перенести свой забор. Соответственно, после переноса забора изменится фактическая площадь земельного участка, которая будет соответствовать площади по документам.
Ситуации могут быть иными, когда лицо фактически захватило часть чужого земельного участка, но собственник захваченной части земли готов продать эту часть захватчику, тут конечно спора нет, но нужно иметь ввиду, что при определенных условиях можно изменить границы по соглашению сторон.
Досудебное урегулирование споров о границе с соседом
Законодательством не установлено правило об обязательном соблюдении истцом досудебного порядка по урегулированию земельного спора. Таким образом, истец, обнаружив нарушение своих прав, может сразу обращаться в суд с иском. НО, иногда суды возвращают истцам подобные иски, ссылаясь как раз на то, что не соблюден досудебный порядок, в этом случае у истца два пути: либо обжаловать определение суда, либо предоставить письменные доказательства (письмо, претензию), что он предпринимал меры по урегулированию спора до обращения в суд.
Кроме того, принятие мер по разрешению спора мирно до суда, в том числе, путем ведения истцом переговоров с соседом, не будет лишним, поскольку, если удастся договориться без суда, это позволит сторонам найти какое-то решение удобное для них, а также сэкономит время. Помимо этого стороны могут пригласить кадастрового инженера, чтобы он определил координаты характерных точек границ участков, и на основании этого сделать выводы, кто неправ.
Споры между соседями после межевания
Причиной возникновения споров по межеванию земли может быть две:
- Границы установлены, но соседи считают, что вы занимаете больше, нежели вам положено. Если возникла подобная ситуации ее достаточно просто решить. Для этого стоит обратиться к землемерной организации, получить на руки данные, из кадастрового реестра и перенести все данные на территорию. Таким образом, представитель землемерной организации выставит маячки, по которым можно будет ориентироваться. Данным маячки и станут границей межевания участков двух соседей. После проведения подобного определения границ стоит провести переговоры между соседями с дальнейшим закреплением границ. Если ситуация не решена может возникнуть необходимость обратиться в суд.
- Вторая причина будет более проблематичной. Спор между соседями может возникнуть в ситуации, когда межевание не было проведено и в кадастровом реестре нет информации о земельном участке. В данной ситуации надо провести измерение участков соседей, у которых возникли споры, и параллельно с ними измерять прилагающие участки. Такая процедура даст возможность сравнить фактическую и реальную площадь, которую занимает каждый из соседей. Дальше земельная служба оформляет все необходимые документы и отправляет их в судебные органы.
Межевой план и проект
Вопросы определения площади надела и его принадлежности, находятся на контроле у региональных органов исполнительной власти. Отвечающих за вопросы землеустройства и земельных ресурсов.
Сотрудники данных органов власти выдают собственнику технический паспорт, определяют план границ и составляют акт контроля за их сохранностью. Споры по межеванию они не решают, но прилагают максимуму усилий для того, чтобы таковых не возникало.
Межевой план представляет собой документ, в котором указываются точные размеры и границы собственности, перечислены подъездные пути, а также инженерные постройки, имеющие общественное значение.
Межевой план является основой для составления кадастрового реестра, представлен в виде текста и графических рисунков. Разработкой его занимается организация, которой владелец собственности доверил заниматься геодезической съемкой.
Данные об участке для межевания (размер, границы, пути подъезда, наличие водопровода, газовой трубы и т.п.) вносятся в межевой план исключительно после утверждения проекта о межевании земли. Работы в области межевания производит кадастровый инженер, руководствуясь действующими нормами законодательства РФ.
Основным законом, регулирующим вопросы межевания земельных участков, на данный момент является Федеральный закон от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О землеустройстве» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2016).
После составления проектной части межевого плана, инженер представляет ее на рассмотрение и дальнейшее утверждение собственнику. Если таковых несколько, то межевой проект, во избежание межевого спора, направляется на согласование всем, кто имеет имущественный интерес.
Как только собственник поставил свою подпись под межевым проектом, он вправе обратиться за получением свидетельства о собственности на имущество со всеми, произведенными изменениями. Новые сведения о межевании заносят в кадастровый реестр, где они хранятся до внесения последующих изменений.
Перестать быть собственником на недвижимость можно только в двух случаях: после отчуждения участка или по решению суда.
Таким образом, если собственник в течение долгого времени не использовал участок — это не становится причиной для его изъятия.
Совершенно другая причина заключается в том, что свидетельства о собственности, выдававшиеся ранее 90-х годов, не отличались точной информацией об участке. В связи с этим и появляются чаще всего проблемы с определением границ. Исковая давность в данном случае составляет 3 года, начинается со дня, когда владелец узнал о несоблюдении своих прав в части определения границ.
Но дело в том, что такую дату установить практически невозможно, поэтому по факту исковой давности для определения границ участка не бывает. Истец может в любое время прийти в органы судебной власти и подать иск.
Итак, мы рассмотрели, как решаются соседские споры о границах участка. Конечно, прежде всего, лучше попробовать договориться с владельцем прилегающей территории мирным путем. Это сэкономит деньги, время и нервную систему собственника. Если же не удается прийти к обоюдному согласию, необходимо обращаться в суд.