Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как передать по наследству или унаследовать муниципальную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проживающие в неприватизированной квартире граждане имеют определенные права пользования данным жилым объектом. Квартиросъемщики муниципального жилья не имеют права распоряжаться им, в том числе продавать, дарить. Но имеют право владеть им и пользоваться.
Умер наниматель, он же ответственный квартиросъемщик
Проблемы если начинаются, то еще при жизни основного нанимателя квартиры. Кто-то не живет в квартире по личным причинам, кого-то не пускают жить. Кто-то не зарегистрирован, хотя живет вместе с нанимателем. Кто-то не оформил документы — сам договор социального найма или не может доказать родство.
В моей практике эти четыре проблемы встречались и путь их решения только судебный.
Если вдруг, родственники или администрация согласны с заключением договора, то Вам не ко мне. Порядок действий, цена и срок установлен админ. регламентом, который есть в каждой администрации. Только не читайте эти советы на Цианах/Правоведах. Все проще, чем кажется: долги по квартире платить не надо, квартира достанется тому кто был родственником и жил вместе с нанимателем.
Но я работаю с проблемами (к моему большому сожалению) поэтому, расскажу о них.
Смерть квартиросъемщика
Смерть нанимателя совершенно не означает прекращения или расторжения договора социального найма.
Право пользования помещения перейдет к кому-либо из его дееспособных членов семьи. Лица, зарегистрированные в указанном жилье, со смертью нанимателя не теряют права продолжать там жить.
Статья 82 ЖК РФ гласит, что после смерти нанимателя социального жилья любой из его близких родственников пишет ходатайство в уполномоченный орган.
Там следует потребовать признать его ответственным квартиросъемщиком на основании заключенного ранее соглашения найма квартиры.
Очень важно, чтобы было соблюдено следующее условие: все остальные члены семьи должны согласиться с новой кандидатурой. Это делается путем написания коллективного заявления.
Когда имеется несогласованность во мнениях, вопрос будет рассматриваться в процессе судебного разбирательства. Поскольку на это придется потратить время и деньги, рекомендуется договориться в досудебном порядке и не переводить все в юридическую плоскость.
Кому достанется неприватизированная квартира после смерти нанимателя
Распоряжение квартирой, которая была передана по договору социального найма, ограничивается, поскольку гражданин, получивший право проживать и пользоваться жильем, не может в полной мере осуществлять правомочия, предусмотренные для собственника. Соответственно, нельзя продать, подарить, завещать и совершить иные сделки с неприватизированной квартирой.
Когда наниматель умирает, то квартира, которой таковой пользовался на основании социального найма, не изменяет статуса неприватизированной и остается в собственности муниципалитета. Согласно ст. 82 ЖК РФ, член семьи умершего человека может переоформить договор найма на собственное имя, сохранив прежние условия соглашения.
Претендовать на переоформление договора на прежних условиях могут только те лица, которые проживали с умершим человеком, даже если таковые не являются родственниками. Если таких людей не было, то муниципалитет вправе передать право пользования жильем иным лицам, не связанным с предыдущим нанимателем.
Учтите! По вопросам переоформления и передачи жилья родственникам умершего лица законодатель предусматривает следующее:
- под членами семьи законодатель понимает супругов, детей и родителей, которые проживали совместно с нанимателем неприватизированного жилья. Если человек не считается родственником, но проживает с нанимателем и признается иждивенцем такового, то этот субъект также сможет претендовать в итоге на переоформление договора;
- каждый член семьи независимо от того, родитель это, супруг или ребенок, наделяется одинаковым объемом полномочий. Если дееспособность таких родственников ограничена, то ответственность будет распределяться солидарно;
- лица, признаваемые членами семьи, должны быть точно прописаны в тексте соглашения;
- если супруги разведутся, то бывший муж или жена в случае дальнейшего проживания с нанимателем сохраняют права на переоформление договора после смерти пользователя жильем. При этом в любом случае требуется оформление нового договора, преимуществом родственников выступает лишь сохранение прежних условий соглашения.
Лица, которые могут претендовать на рассматриваемую привилегию, четко обозначаются в законе, а также подробно дублируются в тексте договора, поскольку при несоблюдении этого условия сделка не будет возможна.
Посмотрите видео. В случае смерти родителей кому достанется квартира?
Процесс переоформления муниципальной квартиры на нового квартиросъемщика
В каждом регионе определен свой порядок обращения – в уполномоченный отдел при администрации, либо МФЦ. При подаче документов члены семьи после смерти основного квартиросъемщика должны определиться, кто теперь будет выступать в качестве главного лица, на которого переоформят договор соцнайма. Перед подачей пакета документации предварительно снимают с учета умершего родственника.
После принятия положительного решения и переподписания договора обращаются в управляющую компанию, где произведут необходимые изменения в лицевом счете, оформленном на эту жилплощадь.
Иногда не удается достичь общего решения о назначении ответственного лица. Отсутствие согласия вынуждает обращаться в судебную инстанцию для установления квартиросъемщика, на которого будет оформлен договор.
Для начала разберемся, какие права есть у ответственного квартиросъемщика. По закону он может вселить в квартиру членов своей семьи, разрешать проживание временным жильцам, требовать от проживающих своевременной оплаты коммунальных услуг. С другой стороны не может он продавать или передавать в дар используемую жилплощадь – это возможно только после оформления приватизации.
При этом, по словам партнера юридической фирмы «СМБ Консалт» Максима Плетнева, у каждого нанимателя есть равные права на приватизацию квартиры. Таковы нормы Жилищного кодекса.
Не обязательно для этого быть «главным» квартиросъемщиком, достаточно просто иметь право постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма.
«Оформление права собственности на жилое помещение возможно даже после смерти основного квартиросъемщика. Исключение – если он являлся единственным нанимателем квартиры», – объясняет адвокат Владимир Постанюк.
Другие наниматели жилья должны быть указаны в договоре социального найма, как члены семьи ответственного квартиросъемщика и иметь регистрацию в этой квартире, говорит председатель коллегии адвокатов «Бурцева, Агасиева и партнеры» Адвокатской палаты Московской области Светлана Бурцева.
К членам семьи нанимателя относятся супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, а также иждивенцы, вселенные в квартиру в качестве членов семьи главного квартиросъемщика.
«После его смерти право пользования жилым помещением, а равно и право на приватизацию этого помещения переходит к любому из членов семьи путем заключения с ним нового договора социального найма. Обязательным условием является наличие родственных связей и согласие остальных проживающих на заключение нового договора. Если согласие не удается получить, то этот вопрос необходимо решать в судебном порядке. После оформления нового договора социального найма, новый наниматель (ответственный квартиросъемщик) обращается с заявлением к собственнику жилого помещения о заключении договора приватизации», – указывает Бурцева.
Исключением, по ее словам, является ситуация, когда ответственный квартиросъемщик выразил желание оформить жилое помещение в собственность, совершив при этом определенные действия. Например, подав заявление или оплатив государственную пошлину, но не успел при жизни оформить договор. Тогда приватизация может быть завершена, жилье оформлено в собственность, оно перейдет наследникам по закону, либо по завещанию.
Наша читательница Елена вместе с родителями зарегистрированы в квартире бабушки и являются нанимателями жилья. Таким образом они смогут приватизировать жилплощадь после смерти пожилой родственницы.
Особенности составления договора соц. найма
Форма договора социального найма установлена действующим законодательством. В документе содержатся сведения о предоставляемом помещении, а также о лицах, проживающих на территории жилплощади. Дополнительно обозначаются права и обязанности граждан, арендующих недвижимость. Положения договора можно изменить. Коррективы должны быть внесены в соответствии с нормами Жилищного кодекса РФ.
Так, если наниматели проживают в коммунальной квартире, они имеют право оформить общий документ на занимаемое помещение, но только в том случае, если они стали членами одной семьи.
Если все жильцы квартиры согласны, и представитель уполномоченного органа разрешил проведение действия, помещение можно переоформить на одного из дееспособных проживающих. Аналогичное правило выполняется и в случае кончины нанимателя квартиры. В действующем законодательстве обозначены ситуации, при наступлении которых договор социального найма квартиры может быть расторгнут.
Переоформление договора
Перед оформлением договора необходимо определиться кто будет фигурировать как основной наниматель. Для регистрации необходимо предоставить в органы, специализирующие на этом такие документы:
- Заполненное собственноручно заявление, бланк можно получить непосредственно у уполномоченного органа;
- Документ подтверждающий личность;
- Договор социального найма, который действовал до смерти предыдущего нанимателя;
- Свидетельство подтверждающее смерть нанимателя;
- Справки о составе семьи и лиц, которые проживают в данной недвижимости;
- Письменное согласие лиц, которые официально были прописаны в договоре.
Специализирующий орган может потребовать другие документы, если заподозрит обман или мошенничество. В основном переоформлением занимается Департамент имущественных и земельных отношений, но в крупных городах эту работу могут взять на себя МФЦ. Сроки переоформления зависят от загруженности инспекторов по приему и выдачи документов, наибольший срок 30 календарных дней.
✔ Апелляционное определение Московского городского суда от 22 апреля 2021 г. по делу № 33 – 16713/2021
После смерти нанимателя в муниципальной квартире остались зарегистрированными шесть человек — члены его семьи. Один из них — старшая дочь умершего, которая захотела внести изменения в договор социального найма и выступить новым нанимателем спорной квартиры.
Для этого она обратилась в суд, куда подала иск к Департаменту городского имущества г. Москвы и остальным членам семьи, зарегистрированным в указанной квартире.
Свои требования истец обосновывает тем, что является старшей дочерью умершего нанимателя, находится дома в связи с выходом на пенсию, поэтому имеет возможность следить за техническим состоянием квартиры, своевременно сообщать в службу ОДС об аварийных ситуациях, производить мелкий текущий ремонт и уборку жилого помещения.
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований.
• Дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору соцнайма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя (ч. 2 ст. 82 Жилищного кодекса РФ).
• В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (ч. 2 ст. 686 Гражданского кодекса РФ).
Вынося решение по данному делу, суд исходил из того, что «действующее законодательство не предусматривает ни возможности установления судом преимущества одного члена семьи нанимателя перед другим при решении вопроса об изменении договора найма, ни возможности признания нанимателем одного из членов семьи при отсутствии согласия других членов семьи»
Истица не согласилась с вынесенным решением и подала апелляционную жалобу. Свое несогласие она мотивировала тем, что решение было принято в отсутствие надлежащего извещения истца и двух ответчиков о слушании дела.
Правила пользования муниципальным жильем
Наниматели государственного жилья вынуждены подчиняться всем правилам, на него распространяющимся. Их довольно много. Кроме запрета на продажу, существует еще ряд норм ограничивающего характера. Они таковы:
- перепланировку внутреннего пространства можно сделать только с разрешения муниципалитета;
- капитальные работы выполнять самостоятельно запрещено, ими занимается специальная служба за государственные средства;
- вселение совершеннолетних родственников проводится с разрешения владельца.
Жильцы за свои деньги могут проводить ряд работ в государственных квартирах:
- косметический ремонт;
- замена дверей и окон исключительно в места, предусмотренные планом;
- усовершенствование условий проживания путем внедрения съёмных технических средств (кондиционеры, к примеру).
Для сведения: незаконная перепланировка без соответствующего разрешительного документа будет оспорена властями. Жилец получит предписание:
- узаконить строительство (если это возможно);
- или демонтировать конструкции и привести помещение к первоначальному виду.
Муниципальная квартира — права проживающих
Нанимателям квартир муниципального, государственного и иного жилищных фондов предоставлены широкие полномочия для полноценного использования предоставленного жилья:
- Предоставлять квартиру для проживания любых граждан при условии соблюдения норм ЖК РФ, в том числе сдавать квартиру в поднаем;
- Производить обмен жильем с другим нанимателем;
- Безвозмездно получать услуги по капремонту как непосредственно жилой недвижимости, так и общедомового имущества;
- Получать необходимые коммунальные услуги на возмездной основе.
В свою очередь, квартиросъемщик обязуется:
- Пользоваться жильем по прямому назначению, то есть для проживания;
- Производить необходимые ремонтные работы и поддерживать эксплуатационное состояние объекта недвижимости и расположенных в нем коммуникаций;
- Оплачивать наем квартиры и компенсировать затраты за потребленные коммунальные услуги.
Если вы хотите узнать, как вступить в наследство, если прошло много лет и срок вступления пропущен, советуем вам прочитать статью.
Члены семьи нанимателя учитываются в договоре социального найма (ДСН), в соответствии с которым осуществляется пользование конкретным помещением. Такие лица имеют правомочия, аналогичные статусу нанимателя.
К членам семьи нанимателя ЖК относит его:
- Супруга или супругу;
- Детей;
- Отца и мать;
- Прочих родственников, иждивенцев, вселенных в качестве членов семьи.
- Новые члены семьи (дети, супруг) могут быть прописаны в нанимаемую квартиру с письменного согласия родственников уже проживающих с нанимателем и внесенных в ДСН.
- Для регистрации других членов семьи дополнительно потребуется разрешение наймодателя, который может отказать, если в этом случае будет нарушен установленный норматив площади на жильца.
- Разрешения не требуется только для вселения малолетних детей, родители которых прописаны в муниципальной квартире.
Кто может претендовать
Согласно п. 2 ст. 49 ЖК на муниципальное жилье могут рассчитывать граждане, признанные малоимущими и нуждающимися в получении жилплощади. Порядок признания таковыми определяется в порядке, предусмотренном законом субъекта РФ, исходя из доходов семьи и стоимости принадлежащего им имущества. При этом семья должна состоять на учете в муниципалитете, как нуждающаяся в жилье.
Также получить временное место проживания по договору соцнайма могут следующие льготные категории населения:
- дети-сироты без официального опекунства;
- граждане, расселенные из помещений, признанных аварийными;
- граждане, лишившиеся жилья в результате стихийных бедствий;
- военнослужащие;
- вынужденные переселенцы, признанные таковыми в соответствии с законом от 19.02.1993 № 4530-1;
- ветераны войн и участники ликвидации техногенных катастроф;
- граждане, переехавшие из районов Крайнего Севера;
- лица, имеющие заболевания хронического характера, представляющие опасность для окружающих.
Как наследуется неприватизированная квартира
Даже если наследодатель не оформил жилплощадь в собственность, он может передать ее наследникам.
Завещатель вправе совершить завещание, содержащее распоряжение о любом имуществе, в том числе о том, которое он может приобрести в будущем. (ст. 1120 ГК РФ).
Это значит, что завещатель может распоряжаться данным видом имущества только в том случае, если процедура приватизации им уже начата и она может быть закончена наследником. В этом случае наследодатель вправе указать, кому и на каких условиях передает квартиру.
Также наследники могут претендовать на жилплощадь, если проживали вместе с умершим и пользовались квартирой на общих основаниях. В этом случае они могут перезаключить договор соцнайма и впоследствии приватизировать квартиру.
Если нет завещания, наследники определяются по закону: это супруг умершего, его несовершеннолетние дети и родители.
Как отказаться от наследования?
Собственником муниципального жилья является государство, поэтому наследовать ее члены семьи нанимателя не могут.
Лица, имеющие прописку в муниципальной квартире, имеют право пользоваться ею, даже если умер ответственный квартиросъемщик. Необходимо переоформить договор соцнайма на другого члена семьи.
Для того чтобы распоряжаться квартирой, ее необходимо приватизировать, т.е. оформить в собственность на бесплатной основе. Оформить собственность на муниципальную квартиру имеют право все, кто имеет в ней постоянную прописку. Однако члены семьи могут отказаться от своего права в пользу другого родственника.
Принятие наследства, также как и отказ от него является добровольным. Если наследник не хочет принимать имущество, необходимо написать соответствующее заявление у нотариуса. В этом случае ходатайство о перезаключении договора соцнайма может подать другой член семьи, при условии совместного проживания с завещателем. Если никто не изъявит желания принимать наследство, неприватизированная квартира отойдет обратно муниципалитету.
Права жильцов в государственной квартире
Порядок эксплуатации жилого муниципального объекта регулируется ст. 60, 65 и 67 ЖК РФ. В договоре социального найма собственником жилья выступает муниципалитет, то есть наймодатель, а нанимателем считается лицо, которое проживает в этой квартире.
Наследование неприватизированной квартиры после смерти невозможно. Преемники не имеют право требовать жилье в свою собственность после смерти прежнего нанимателя. Даже если он оставил завещание, оно будет считаться недействительным.
Как наследуется жилье? Жильцы могут только пройти процедуру приватизации и стать собственниками жилья по праву приватизации, а не по праву наследования.
Что будет с квартирой после смерти квартиросъемщика? Неприватизированное жилье не теряет правовой статус и продолжает принадлежать муниципалитету. Все прописанные лица имеют право жить в квартире и пользоваться помещениями.
Среди них выбирается главный и ответственный за эксплуатацию и сохранность жилья. После его смерти аналогично выбирается другой жилец. Все они имеют право просить переоформить договора о соц. найме.
Наниматели обязаны:
- оплачивать аренду квартиры и потребленные коммунальные услуги;
- производить ремонтные работы и поддерживать эксплуатацию коммуникаций;
- пользоваться жильем только для проживания.
Если в этой квартире с прежним квартиросъемщиком никто из членов семьи не был зарегистрирован и не проживал, государственный орган вправе отдать недвижимость любому другому лицу, заключив с ним договор.
В договоре социального найма учитываются члены семьи нанимателя, они наделены такими же правомочиями. Кто имеет право:
- отец и мать;
- супруг (а);
- дети;
- иные члены семьи или иждивенцы.
Предлагаем ознакомиться Дарение права собственности на недвижимость и движимое имущество: переход имущественных прав от дарителя к одаряемому и его государственная регистрация в Росреестре
Если родители прописаны в неприватизированной квартире, то для вселения детей разрешение не требуется. Для регистрации иных родственников оно необходимо.
Если нарушается установленный норматив площади, то наймодатель может отказать. Пользование жилплощадью по договору социального найма ограничивает право распоряжаться недвижимостью.
Итак, права проживающих лиц в квартире:
- После смерти нанимателя квартира так и остается за муниципальным жилищным фондом.
- Наниматель не имеет право продавать, дарить или завещать жилой объект, так как право собственности принадлежит субъекту РФ.
- Согласно со ст. 82 ЖК, любой дееспособный член семьи умершего нанимателя имеет право переоформить договор соц. найма на себя.
- Если же с умершим наследователем никто не проживал, муниципалитет может предоставить жилье по договору социального найма лицам, имеющим на него право.
Кому достанется неприватизированная квартира после смерти нанимателя
Распоряжение квартирой, которая была передана по договору социального найма, ограничивается, поскольку гражданин, получивший право проживать и пользоваться жильем, не может в полной мере осуществлять правомочия, предусмотренные для собственника. Соответственно, нельзя продать, подарить, завещать и совершить иные сделки с неприватизированной квартирой.
Когда наниматель умирает, то квартира, которой таковой пользовался на основании социального найма, не изменяет статуса неприватизированной и остается в собственности муниципалитета. Согласно ст. 82 ЖК РФ, член семьи умершего человека может переоформить договор найма на собственное имя, сохранив прежние условия соглашения.
Претендовать на переоформление договора на прежних условиях могут только те лица, которые проживали с умершим человеком, даже если таковые не являются родственниками. Если таких людей не было, то муниципалитет вправе передать право пользования жильем иным лицам, не связанным с предыдущим нанимателем.
Учтите! По вопросам переоформления и передачи жилья родственникам умершего лица законодатель предусматривает следующее:
- под членами семьи законодатель понимает супругов, детей и родителей, которые проживали совместно с нанимателем неприватизированного жилья. Если человек не считается родственником, но проживает с нанимателем и признается иждивенцем такового, то этот субъект также сможет претендовать в итоге на переоформление договора,
- каждый член семьи независимо от того, родитель это, супруг или ребенок, наделяется одинаковым объемом полномочий. Если дееспособность таких родственников ограничена, то ответственность будет распределяться солидарно,
- лица, признаваемые членами семьи, должны быть точно прописаны в тексте соглашения,
- если супруги разведутся, то бывший муж или жена в случае дальнейшего проживания с нанимателем сохраняют права на переоформление договора после смерти пользователя жильем. При этом в любом случае требуется оформление нового договора, преимуществом родственников выступает лишь сохранение прежних условий соглашения.
Лица, которые могут претендовать на рассматриваемую привилегию, четко обозначаются в законе, а также подробно дублируются в тексте договора, поскольку при несоблюдении этого условия сделка не будет возможна.
Неприватизированная квартира после смерти квартиросъемщика
Если квартиросъемщик проживал в муниципальном жилье один и на данной площади не были прописаны другие лица – члены его семьи, то права проживать в квартире после его смерти заинтересованные лица не могут получить.
Квартира снова поступает в муниципальный жилищный фонд и предоставляется лицам, в соответствии с законодательством, имеющим право на социальное жилье.
При других обстоятельствах существуют нормы, которые гарантируют проживание:
— лицам, имеющим родственные связи с покойным нанимателем,
— тем, которые получили такие полномочия в судебном порядке.
После смерти квартиросъемщика неприватизированная квартира может перейти в пользование других лиц:
— если они являются членами семьи покойного и проживали с ним совместно,
— если наниматель вселил в квартиру нетрудоспособных иждивенцев, причем, только в случае ведения с ним совместного хозяйства,
— иные граждане, признанные в судебном порядке членами семьи.
Все перечисленные категории граждан, на основании ЖК РФ имеют право оформить на себя договор социального найма при условии, что их данные внесены в первоначальный договор.
Для переоформления договора социального найма на другое лицо необходимо подать в муниципалитет:
— заявление с приложением письменного согласия других жильцов на проведение данных действий,
— документ, подтверждающий личность,
— справку о составе семьи, проживающей на оформляемой жилплощади.
После получения договора меняются лицевые счета, и новый наниматель имеет право приватизировать квартиру, если ранее он не участвовал в подобном процессе.