Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение комнаты в квартире в натуре». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Вопрос о выделении доли в квартире в натуре может возникнуть в различных условиях. Не всегда необходимость обратиться за помощью юриста является обязательной. В некоторых случаях, если владельцы квартиры могут достичь соглашения по выделу доли самостоятельно, без правовой поддержки, они могут успешно разделить свое имущество.
Нужна ли помощь юриста
Однако в условиях сложных правовых споров, наличия судебных разбирательств между собственниками и другими сложностями, помощь опытного юриста необходима. Квалифицированный специалист поможет разобраться в законодательстве, правилах и способах выделения долей в натуре, а также защитит интересы клиента в суде.
Каких конкретно услуг может потребоваться от юриста? В первую очередь, юрист сможет оценить сложность вашей ситуации и дать рекомендации по правильным действиям. Он поможет составить и подготовить необходимые документы, такие как заявления, соглашения и протоколы. Юрист также сможет проконсультировать по возможным способам выдела доли в натуре и защитить ваши права в случае возникновения спорных ситуаций.
Стоит отметить, что помощь юриста не всегда обязательна, но при выделении доли в квартире в натуре в сложных условиях или при наличии разночтений между собственниками, обратиться за юридической поддержкой будет разумным решением, чтобы обезопасить свои интересы и обеспечить справедливое разделение имущества.
- Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
- Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
- Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
- Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
- Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Судебное урегулирование
Если соглашение между собственниками не может быть достигнуто, вопрос о распределении доли собственности может быть решен в суде. Для этого заинтересованные стороны должны обратиться в окружной суд. Следует обратиться в суд по месту жительства обвиняемого.
В этом случае это сделают другие владельцы. Если их много и они проживают по разным адресам, вы можете обратиться в суд той квартиры, к которой относятся истец и ответчик.
Рекомендуется поручить подготовку иска специализированному юристу. Он составляется в соответствии со статьей 131 Гражданского процессуального кодекса и содержит следующую информацию
- Название суда, название
- название документа, подлежащего депонированию; и
- информация об истце и ответчике (ФИО, дата рождения, домашний адрес, данные политического паспорта). Если заявитель не может проверить всю информацию об ответчике, он записывает известную ему информацию. Остальное судья уточнит во время слушания.
- Характер иска, т.е. каковы права истца? Здесь следует подчеркнуть, что технически возможно сделать технический разрез и сослаться на технический проект. Необходимо представить подробное описание всего имущества и доли, которую заявитель намерен предоставить. Очень важно определить детали права собственности на недвижимость.
- Предлагаемая доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля доля
- Ссылка на применимое законодательство, подтверждающее правильность требований заявителя; и
- список документов, которые должны быть приложены к заявлению; и
- подпись истца с расшифровывающей подписью.
К исковому заявлению в соответствии со статьей 132 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации должна быть приложена пачка документов.
- Документы, удостоверяющие личность всех владельцев; если кому-либо меньше 14 лет, необходимо свидетельство о рождении. Для всех остальных — политический паспорт, паспорт
- выписка из реестра Росреестра о правах собственности на недвижимость, а также
- Правоустанавливающие документы на собственность
- подземные и технические планы; и
- Экспертное заключение от СОО о возможности снижения доли натуральной оплаты, на
- Получение платежей по государственным обязательствам. Сумма определяется в соответствии со статьей 333 Налогового кодекса и зависит от стоимости имеющейся акции. Минимальное обязательство — 400 рублей, максимальное — 60 000 рублей.
- другие документы, если истец считает, что они помогут ему выиграть дело.
Истец должен просто подготовить копию документа. Прототип представляется по требованию судьи уже во время слушания.
Иск может быть подан следующими способами
- Отправка заказным письмом на адрес суда.
- Доставить заявление непосредственно в офис судебного органа.
Хорошо или плохо, если доля выделена в натуре?
- Жених не может принять решение о продаже неотчуждаемой доли в квартире, если у проживающей там матери нет другой комнаты. А если у каждого будет своя комната? Если разделение возможно.
- Например, неделимая доля составляет 700 000 рублей или обособленная доля — 1,5 миллиона рублей; более 500 000 рублей могут заставить владельца продать ее, даже если он не хотел ее изначально.
- Распределенные доли могут быть созданы более конкретными способами. Например, вы дарите или наследуете определенные предметы.
- Например, вы можете установить замок на комнату в вашем доме, чтобы никто не мог войти (это невозможно сделать в случае неделимых долей).
Если имущество распределено, стороны могут решить все мирно и даже цивилизованно. Осталось только узаконить разделение. Однако назначение разницы (дом, квартира, интрига) не всегда можно разделить на равные части по квадратам, полезности и легкости.
В случае с одним активом (например, комната, или уникальный груз-дендрон в одном углу), совершенно невозможно распределить его в одном месте, не затрагивая другие. Необходимо сделать уступку или уступки.
В любой ситуации (например, развод, наследство, совершеннолетие детей) распределение объектов (домов, квартир, земли) может быть
- Спонтанно.
- В процессе медиации (досудебного урегулирования споров).
- Судебная.
Соглашение об определении долей в квартире
Стандартный вариант договора об определении долей между сособственниками обязательно должен содержать следующую информацию:
- наименование документа;
- место и дату составления документа;
- ФИО, паспортные и адресные данные, сведения о рождении каждой из сторон;
- данные об объекте недвижимости – местонахождение квартиры, с указанием полного адреса и размера общей площади;
- реквизиты свидетельства о собственности либо иного правоустанавливающего документа на квартиру;
- регистрационный номер записи в ЕГРП о регистрации прав собственности на объект недвижимости;
- кадастровый номер квартиры;
- размер долей участников соглашения;
- все имеющиеся сведения об обременениях, наложенных на общую собственность участников соглашения;
- количество экземпляров, в которых составлено данное соглашение;
- подписи каждой из сторон.
После заключения договора о выделе долей, собственники должны подать заявление на государственную регистрацию права собственности, приложив следующие документы:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- выписка из ЕГРП;
- поэтажный план квартиры из БТИ;
- квитанцию об оплате государственной пошлины;
- другие документы, например, доверенность на представителя.
Когда появляется необходимость для выделения доли в натуре
Необходимость выделения из общей собственности доли в квартире может возникнуть в ряде случаев, объединенных одним общим признаком — невозможностью совместного использования собственниками одной жилплощади. Выделение доли в натуре является выходом во многих случаях, таких как:
- желание одного из собственников продать свою часть квартиры (нужны деньги, переезд и пр.),
- развод и как следствие невозможность дальнейшего совместного проживания супругов-собственников квартиры,
- наследование жилья двумя и более наследниками, не планирующими совместного использования жилплощади,
- нежелание совместного проживания родственников в следствии новых личных обстоятельств (изменение семейного положение, проблемы со здоровьем одного из родственников и т.п.),
- желание одного из владельцев квартиры подарить/оставить свою долю недвижимости третьим лицам, не имеющим родственных отношений с собственниками,
- другие случаи.
Когда может потребоваться помощь юриста
Если собственник решил выделить свою долю в недвижимости в натуре, ему обязательно понадобится помощь специалистов. В первую очередь нужно получить консультацию квалифицированного юриста, чтобы оценить свои шансы на положительный исход дела. Если они высоки, надо разработать план действий. И в этом тоже поможет юрист. Он даст перечень документов, которые следует подготовить, направит к техническим специалистам для получения экспертных заключений.
В случае необходимости юрист может провести переговоры с прочими жильцами и при достижении положительной договоренности составит письменное соглашение. Если прочие собственники против, нужен иск в суд. Составить его самостоятельно очень сложно. Для этого требуется хорошо знать действующее законодательство. Юрист же напишет заявление таким образом, чтобы шансы на положительное решение по делу возросли. А при необходимости специалист будет защищать интересы своего клиента в суде.
Физические изменения при переводе доли в комнату
Перевод доли в квартире в отдельную комнату может вызвать ряд физических изменений в жилом помещении. Вопрос выделения комнаты из общей жилплощади регулируется законодательством и требует определенных действий и документов.
Для начала необходимо составить письменное заявление на выделение комнаты из общей квартиры. Истец должен предоставить весь комплекс документов по недвижимости, включая паспорт квартиры, выписку из государственной реестровой книги и документы, подтверждающие долевую собственность на квартиру.
Далее, должен быть произведен кадастровый учет жилого помещения и получена выписка о характеристиках помещения. Также необходимо определить размер выделяемой комнаты и ее местонахождение. Заявитель может обратиться за консультацией к специалистам в области недвижимости.
Для предъявления к суду по иску на выделение комнаты из общей квартиры необходимо сформировать доказательства, подтверждающие право заявителя на имущество. Натуре исковые требования зачастую связаны с компенсацией заливов, взломов, краж и других нарушений прав на имущество.
В процессе ведения иска на выделение комнаты из общей квартиры необходимо учитывать, что остальные владельцы квартиры могут протестовать против данного решения. В таком случае иск может быть перенесен на добровольном основании.
При успешном выделении комнаты имеет место физическое изменение жилого помещения и, соответственно, увеличение жилплощади. Владелец комнаты обретает право самостоятельно владеть и пользоваться выделенным помещением.
Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?
У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.
Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.
К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.
Раздел жилых помещений в коммуналке
В действующем федеральном законодательстве отсутствует понятие «коммунальная квартира». Фактически под такой квартирой понимается жилое помещение, состоящее из 5 или более комнат, которые принадлежат лицам, не являющимся членами одной семьи.
Внимание! В настоящее время закон не допускает выдел в натуральной форме доли в коммунальной квартире, поскольку владельцы не вправе осуществить организацию отдельного входа в помещение с отельными коммуникациями.
Реализовать возможность на выдел можно, когда комнаты в квартире располагаются на первом этаже. В этом случае организовать в помещение отдельный вход возможно. С другой стороны это повлечет за собой значительную потерю денежных средств.
Условия для раздела квартиры
Действующее законодательство определяет следующие условия:
1. Раздел возможен, если есть возможность организовать пригодное для проживания помещение с отдельным входом и независимыми коммуникациями. То есть площадь должна быть не менее 28 кв. м. (СНиП 31-01-2003), а работа инженерных систем не может быть поставлена в зависимость от воли иного лица. Именно поэтому невозможен выдел доли в натуре в однокомнатной квартире, так как в помещениях будет технически невозможно создать независимое подключение к канализации, водоснабжению, отоплению.
На практике разделить без особых проблем можно только жильё большой площади, где в наличии несколько санитарных комнат (ванные, туалеты) либо квартиры, которые находятся на 1 этаже. В последнем случае есть возможность устроить отдельный вход и провести независимые коммуникации.
2. Самовольные перепланировки не принимаются в расчёт при разделе квартиры. Более того, их наличие может стать причиной отказа в предоставлении разрешений на выдел доли.