Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог на коммерческую недвижимость с 2020 года». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
Сдача недвижимости ИП: с каким налоговым режимом работать?
Даже если объект недвижимости был приобретен физлицом в статусе ИП (например, по коммерческому договору купли-продажи с другим хозяйствующим субъектом), то в свидетельстве о праве собственности будут приведены личные данные владельца без каких-либо поправок на наличие у него статуса предпринимателя.
При использовании недвижимости в предпринимательской деятельности, то есть при сдаче его в аренду, доход от этой деятельности будет облагаться налогами в соответствии с той системой налогообложения, которая выбрана у ИП. Это может быть ОСНО, УСН или ПСН, если патент приобретен на сдачу помещений в аренду.
Какой режим лучше выбирать для такой деятельности, зависит от многих нюансов и факторов: регион ведения деятельности, размер ожидаемого дохода и расходов и так далее.
Режим «самозанятости» по сдаче нежилых помещений в аренду применять нельзя, что прямо запрещено законом.
Как вести бухгалтерский учет ООО на ЕНДВ? Какие налоги платить и какие отчеты сдавать в инфографике
Организация может самостоятельно принять решение об уплате единого налога на вмененный доход. ЕНВД – не обязательный режим, применяется только при соответствии определенным условиям и присутствии желания юридического лица уплачивать налог с вмененного дохода. В статье мы рассмотрим правила работы ООО на ЕНВД, бухгалтерский учет на предприятии и основные положения по его ведению.
ВНИМАНИЕ! Начиная с отчетности за IV квартал 2018 года, будет применяться новая форма налоговой декларации по единому налогу на вмененный доход, утвержденная Приказом ФНС России от 26.06.2018 N ММВ-7-3/414@. Сформировать декларацию ЕНВД без ошибок можно через этот сервис, в котором есть бесплатный пробный период.
Чтобы применять ЕНВД, нужно чтобы:
- вид деятельности, по которому планируется уплата вмененного налога, входил в перечень п. 2 ст.346.26 НК РФ – перечень закрытый и исчерпывающий;
- на территории, где ведется деятельность, был введен ЕНВД в ее отношении;
- ООО не являлось крупнейшим плательщиком налогов;
- Число служащих в среднем за двенадцать месяцев находилось в пределах 100 человек;
- Процент доли других лиц в УК ООО не выходил за рамки в 25%.
Если ООО решает вести деятельность с уплатой ЕНВД, то следует заранее проинформировать об этом в налоговую с помощью подачи типовой формы уведомления. Организации для информирования ФНС заполняют и подают заявление формы ЕНВД-2. Порядок постановки на учет регулируется третьим пунктом ст.346.28 НК РФ.
Нужно ли регистрироваться в качестве ИП, чтобы сдавать помещение в аренду?
В соответствии с российским законодательством осуществление предпринимательской деятельности без официальной регистрации в соответствующих государственных органах влечет за собой административную (ст. 14.1 КоАП) и уголовную ответственность (ст. 171 УК РФ), если получаемый доход составляет более или менее 2,25 млн рублей в год соответственно. Однозначный ответ на вопрос о том, является ли сдача помещения предпринимательской деятельностью, получить довольно сложно, поэтому суды, рассматривая такие дела и вынося решение, учитывают множество факторов и конкретные обстоятельства дела. Например, если в аренду сдается жилое помещение, а причиной тому является отсутствие необходимости в его использовании для собственного проживания, такой вид дохода не будет являться предпринимательской деятельностью, однако налог 3-НДФЛ владельцу помещения все же оплачивать придется. Вместе с тем, можно выделить несколько признаков, свидетельствующих о том, что сдача в аренду помещения будет рассматриваться как вид предпринимательской деятельности с получением дохода:
- Сдача в аренду объекта нежилого фонда. В этом случае учитывается тот факт, что нежилое помещение не может быть использовано для удовлетворения бытовых или семейных потребностей граждан, а значит данный объект сдается в целях извлечения прибыли.
- Если помещение сдается в аренду юридическому лицу. Соответственно, организация, арендовавшая нежилое помещение, будет отмечать в статье расходов сумму, затраченную на аренду.
- Если помещение приобретается специально для дальнейшей сдачи в аренду.
- Если договор аренды заключается на очень длительный срок или установлен факт многократного перезаключения договора аренды. Данный аспект рассматривается судом как признак систематического получения прибыли владельцем помещения.
Правила предоставления объектов в аренду
Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:
- физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
- ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
- компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.
При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.
Правила составления акта приема-передачи
Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.
Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.
В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:
- состояние напольных и настенных покрытий;
- наличие сантехнических приборов;
- места расположения и технические особенности коммуникаций.
Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.
Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.
Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.
«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.
- ставка 15%;
- база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
- минимальные отчисления – 1% поступлений.
- ставка 6%;
- база – выручка, т. е. все поступления;
- есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.
В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.
Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.
Недвижимость в предпринимательской деятельности: платить ли налог на имущество?
ИП на ОСН платит имущественный налог на общих основаниях. При этом ему может быть выгоднее не включать объект налогообложения в состав имущества, используемого в предпринимательской деятельности, поскольку на такое имущество не распространяются налоговые льготы (п. 2 ст. 407 НК РФ).
ИП на УСН и ЕНВД вправе не уплачивать налог на недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, если только оно не относится к объектам, перечисленным в подп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. В число таких объектов входят:
- административно-деловые здания, торгово-развлекательные центры и любые помещения внутри данных объектов;
- объекты, внутри которых располагаются (или могут располагаться в соответствии с назначением, которое отражено в документах технического учета) офисы предприятий, магазины, рестораны, кафе, точки бытового обслуживания.
Конкретный перечень таких объектов утверждается для каждого региона отдельным постановлением властей.
Факт использования или неиспользования объектов, перечисленных в ст. 378.2 НК РФ, в предпринимательской деятельности значения не имеет: налог на имущество ИП платит по ним в любом случае.
Так или иначе условимся, что ИП все же использует нежилую недвижимость в коммерческих целях, а именно в целях сдачи в аренду. На практике арендаторами объекта могут быть:
- ИП и юрлица;
- физлица, не зарегистрированные как ИП.
В каждом случае налогообложение ИП имеет особенности.
ИП сдача в аренду отражение выручки по отгрузке
В соответствии с п. 3.4. ст. 213 НК РБ днем сдачи имущества в аренду признается последний день каждого месяца, к которому относится арендная плата по такой сдаче, но не ранее даты фактической передачи объекта аренды арендатору, если конкретный период, к которому относится арендная плата, превышает один календарный месяц и (или) договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, днем сдачи помещения в аренду признается:
- последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды;
- день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды).
Например. ИП оплатили аренду за март и апрель по 100 р. 21.03.2020 г., всего 200 р. ИП 100 р. отразит по дате 31.03.2020, и включит в налоговую базу 1 кв., и 100 р. отразит по дате 30.04.2020, и включит в налоговую базу 2 кв.
Необходимые документы
По договорам, заключенным на срок от 12 месяцев, проводится государственная регистрация. Для этого формируется следующий пакет документов:
- заявление установленного образца;
- договор аренды со всеми приложениями;
- кадастровый паспорт;
- российские паспорта – для физических лиц, правоустанавливающие документы – для юридических лиц;
- доверенность, если документы подает представитель;
- нотариальное согласия супруга или супруги, если объект находится в совместной собственности или был приобретен в браке;
- разрешение из органа опеки и попечительства, если имущество оформлено на недееспособного или несовершеннолетнего гражданина;
- письменное разрешение от залогодержателя, если имущество находится в залоге;
- квитанция об оплате госпошлины.
Что будет, если не пройти регистрацию в качестве ИП?
Если человек нарушает статьи закона и начинает осуществлять предпринимательскую деятельность без регистрации, в его отношении будет начато судебное производство. Гражданин может быть привлечен к административной или уголовной ответственности.
В его отношении может быть применено одно из следующих наказаний:
- денежное взыскание 500-2000 руб (статья 14.1 КоАП РФ);
- денежное взыскание до 300000 руб (статья 171 УК РФ);
- привлечение к обязательным работам продолжительностью 480 часов (статья 171 УК РФ);
- арест на срок до полугода (статья 171 УК РФ);
- штраф в размере дохода за 2 года (статья 171 УК РФ).
Инспекция Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, рассмотрев Ваше обращение в части отнесения к предпринимательской деятельности и необходимости регистрации в качестве индивидуального предпринимателя при предоставлении в аренду одного помещения одному субъекту хозяйствования, сообщает следующее.
Порядок обращения граждан и юридических лиц в государственные органы, иные организации и порядок рассмотрения таких обращений установлен Законом Республики Беларусь от 18.07.2011 №300-З “Об обращениях граждан и юридических лиц” (далее – Закон), Указом Президента Республики Беларусь от 15.10.2007 №498 “О дополнительных мерах по работе с обращениями граждан и юридических лиц” ( далее — Указ), которые определяют, что государственные органы рассматривают обращения граждан и юридических лиц в пределах своей компетенции.
На основании статьи 108 Налогового кодекса Республики Беларусь, а также постановления Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2001 № 1592 “Вопросы Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь” в обязанности налоговых органов входит, в частности, контроль за соблюдением налогового законодательства, правильностью исчисления, своевременностью и полнотой уплаты налогов, иных обязательных платежей в бюджет, проведение разъяснительной работы по вопросам применения налогового законодательства.
Согласно пункту 21 Перечня государственных органов, иных организаций, ответственных за рассмотрение обращений по существу в отдельных сферах жизнедеятельности населения, утвержденного Указом, предпринимательская и ремесленная деятельность (вопросы, не связанные с налогообложением) населения, рассматриваются в структурных подразделениях местных администраций…
Учитывая изложенное, за разъяснением вышеуказанного вопроса, необходимо обратиться в местную администрацию района г. Минска.
На этом заканчивается ответ на первый вопрос.
Вместе с тем, известно, что существует разъяснение Высшего Хозяйственного Суда РБ от 24.05.2006 № 03-29/1013 «О сдаче нежилого помещения в аренду, принадлежащего физическому лицу», в котором указано, что решение о необходимости регистрации в качестве Индивидуального предпринимателя зависят от того, насколько процесс сдачи в аренду носит “системный характер”. Указанная деятельность без соответствующей регистрации является незаконной предпринимательской деятельностью, когда сдача имущества в аренду направлена на систематическое получение прибыли.
Таким образом, собственнику нежилого офисного помещения перед началом рассматриваемого вида деятельности в его конкретном случае лучше письменно обратиться в местную администрацию, опираясь на вышеприведённые законодательные акты, за получением ответа.
Для плательщиков – физических лиц предусмотрен ряд льгот по налогу на недвижимость (пункт 4 статьи 228 НК), в том числе несовершеннолетним детям. Однако, в отношении нежилого помещения (офиса) льгота по уплате налога на недвижимость отсутствует.
Дополнительно сообщаем, что согласно пункту 1 статьи 27 Гражданского кодекса РБ (далее ГК) за несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет (малолетних) сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 27ГК, могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны.
Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением указанных в пункте 2 статьи 25 ГК, с письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей (пункт 1 статьи 25ГК).
Имущественную ответственность по сделкам несовершеннолетнего в возрасте до четырнадцати лет, в том числе по сделкам, совершённым им самостоятельно, несут его родители, усыновители или опекун.
Имущественную ответственность по сделкам, совершенным в соответствии с пунктом 1 статьи 25 ГК несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, несёт несовершеннолетний, а субсидиарную ответственность – лицо, давшее согласие на совершение сделки.
Таким образом, если Ваша недвижимость оформлена на несовершеннолетнее лицо, к данном контексте, это не дает никаких преимуществ.
С целью выравнивания для всех физических лиц условий, связанных с исчислением налога на недвижимость, с 2022 года НК предусмотрен один способ определения стоимости недвижимости, базирующийся на расчетной стоимости 1 кв. м типового капитального строения (здания, сооружения) (пункт 3 статьи 229 НК).
Стоимость принадлежащих физическим лицам капитальных строений, их частей определяется на 1 января налогового периода исходя из:
- расчетной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади (для машина-мест –площади) садового домика, дачи, гаража, иного нежилого здания и сооружения, машина-места, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
- расчётной стоимости одного квадратного метра типового капитального строения и общей площади жилого помещения или жилого дома, жилого помещения в многоквартирном или блокированном жилом доме, а также указанных объектов, не завершенных строительством;
- расчетной стоимости одного метра типового капитального строения и протяженности сооружения, у которого отсутствует площадь.