Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить квартиру в собственность после покупки по ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При приобретении квартиры в ипотеку на вторичном рынке необходимо удостовериться в соответствии документов определенным требованиям до проведения перерегистрации права собственности. Особое внимание рекомендуется уделить таким важным моментам, как отсутствие задолженности перед коммунальными службами, законность перепланировки и т.д.
Покупка квартиры на вторичном рынке: как оформить право собственности
Кроме того, необходимо выяснить количество продавцов, убедиться в их согласии на продажу недвижимости и в отсутствии прописанных в ней несовершеннолетних детей. Защитить свои интересы в этом случае покупатель может, оформив титульное страхование.
Для оформления регистрации права на квартиру на вторичном рынке заемщик должен предоставить стандартный пакет документов. После одобрения и регистрационной процедуры покупатель получает выписку из ЕГРН.
Какой срок предоставления документов
Если кредитный договор подписан до 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — 3 года с даты получения ипотеки, если собственность не оформлена раньше.
Если кредитный договор подписан с 29.11.2022 года, крайний срок предоставления документов — срок передачи ключей согласно договору долевого участия или договору уступки прав требования + 6 месяцев на оформление собственности.
Если застройщик задерживает сдачу недвижимости, и вы понимаете, что не успеете предоставить документы в срок, необходимо сообщить об этом в банк. Сделать это нужно до истечения срока, установленного кредитным договором. Достаточно написать заявление о продлении сроков и приложить документы, подтверждающие нарушение сроков застройщиком. Менеджер банка поможет разобраться, какие документы потребуются. В данном случае при отсутствии документов банк также может начислить неустойку.
Какие документы потребуются для оформления собственности на квартиру, купленную по ДДУ?
Если вы приобрели квартиру с помощью договора участия в долевом строительстве, потребуются следующие документы:
- заявление участника долевого строительства о регистрации права собственности;
- заявление о регистрации залога;
- паспорт;
- договор участия в долевом строительстве;
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- акт приема-передачи квартиры;
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Moжнo ли нe тopoпитьcя c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa квapтиpy в нoвocтpoйкe
3aкoнoдaтeльнo нac нe oбязывaют cpoчнo peгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти нa пpиoбpeтeннyю нeдвижимocть. Фaктичecки вы мoжeтe зaнятьcя этим чepeз мecяц, двa, тpи или пoлгoдa пocлe пoкyпки. Oднaкo чeм paньшe вы пoлyчитe выпиcкy из EГPН, тeм лyчшe. Oнa пoзвoлит вaм:
✏ Пpoпиcaтьcя в квapтиpe caмoмy и пpoпиcaть в нeй члeнoв вaшeй ceмьи, чтo мoжeт быть oчeнь вaжнo для oфopмлeния дpyгиx дoкyмeнтoв
✏ Пpoвecти pяд cдeлoк c нeдвижимocтью — нaпpимep, пpoдaть, cдaть, пoдapить, oбмeнять или ocтaвить в нacлeдcтвo
✏ Oфopмить льгoтный тpexлeтний пepиoд, ocвoбoждaющий oт yплaты НДФЛ, или пoлyчить кoмпeнcaцию в paзмepe 13% oт cтoимocти жилья
✏ Oфopмить дoтaции и льгoты нa oплaтy жилищнo-кoммyнaльныx ycлyг, дocтyпныe oпpeдeлeнным кaтeгopиям гpaждaн
✏ Bыдeлить плoщaдь для нecoвepшeннoлeтниx, нaпpимep, пpи иcпoльзoвaнии для пoкyпки мaтepинcкoгo кaпитaлa
Пакет документов для регистрации права собственности на объект, приобретенный с помощью ипотеки
Каждая законодательная процедура предусматривает формирование определенного пакета документации. Необходимость эта обусловлена соблюдением всех букв Закона, согласно конкретной процедуре. Регистрация права собственности на квартиру не является исключением и предусматривает подачу определенных документов.
Для каждого индивидуального случая список свой, но основные не меняются:
- Документы, идентифицирующие личность каждого участника сделки;
- Заявление о проведении государственной регистрации изменений в Росреестре;
- Платежное поручение из банковского учреждения об уплате пошлины за регистрационные мероприятия;
- договор купли-продажи;
- Правоустанавливающее свидетельство предыдущего собственника;
- Договор ипотеки и закладная, в которой оговорены условия возврата денежных средств и условия вступления заемщика в полное право владения объектом недвижимости;
- Технический паспорт на квартиру;
- Справка их ЖЭКа о прописанных лицах в квартире;
- Документальное подтверждение отсутствия долгов по коммунальным платежам;
- Если квартира в совместном владении – то нотариальное согласие второй половинки или долевых собственников;
- Специальное опекунское разрешение, в случае, когда среди продавцов имеется несовершеннолетний ребенок.
Куда обращаться для регистрации права собственности?
Органом, регистрирующим переход права собственности на объекты недвижимости, является Росреестр. Однако подать документы на регистрацию можно разными способами:
- Зарегистрировать право собственности на приобретенное жилое помещение можно, обратившись в отделение Росреестра. Чтобы избежать проблем с очередями и сэкономить свое время можно зарегистрироваться на портале «Госуслуги» и в личном кабинете сайта Росреестра заранее выбрать дату и время приема.
- Сдать документы на регистрацию можно также через любой офис МФЦ. Ждать оформления документов придется на несколько дней дольше. Точное время получения готовых документов можно будет узнать на сайте МФЦ по номеру выданной расписки либо по телефону горячей линии МФЦ региона.
- Если договор купли-продажи подлежит нотариальному заверению в силу закона либо сторонами сделки принято такое решение, то после совершения всех необходимых действий нотариус сам может направить документы на регистрацию в Росреестр.
Оформление собственными силами либо через представителя в МФЦ
Для регистрации права собственности только на квартиру, самостоятельно или через представителя, необходимо собрать пакет документов.
Документы необходимо предоставить в МФЦ, а заявление должно быть составлено сотрудниками МФЦ по стандартным формам
акт приема-передачи квартиры
После подачи заявления МФЦ выдает расписку. В ней указывается дата, к которой должно быть получено право собственности. Обычно срок составляет 10 рабочих дней с даты подачи заявления.
В течение этого времени процесс полностью завершается. Владелец получает все юридические права и разрешения на зарегистрированную собственность. Свидетельство об этом берется из Единого государственного реестра юридических лиц.
Если на момент подачи заявления о государственной регистрации права собственности происходит переустройство квартиры в новостройке, она должна быть предварительно узаконена.
регистрацию у доверенного лица или уполномоченной организации.
В этом случае процедура не отличается от процесса легализации собственником. Уполномоченное лицо, т.е. орган, уполномочивающий владельца представлять собственность во всех компетентных органах, должно быть юридически обязательным.
Если проект делегируется организации, необходимо подписать и должным образом зарегистрировать договор. Кроме того, может быть создана доверенность для конкретного представителя этой организации. Регистрация права собственности на новопостроенные квартиры с ипотекой не требует ограничения доверенности.
Ипотека накладывает ограничения на собственника. Он может проживать в квартире, сдавать ее в аренду и ремонтировать. Право собственности на ипотечную квартиру принадлежит владельцу. Однако любая продажа, дарение или другая сделка вплоть до регистрации или выселения жильца может быть осуществлена только с разрешения банка.
Какие документы вы получаете в результате
Начиная с 2017 года существовавшие ранее гербовые свидетельства о регистрации права собственности упразднены. Некоторое время их еще печатали на обычном листе формата А4, а затем вообще ликвидировали.
Теперь регистрация существует только в виде информации, внесённой в реестр. Если понадобится «бумажное» подтверждение – просто берется выписка из ЕГРН. Запасать их «на все случаи жизни» не нужно – все равно потребуют свежую.
В некоторых случаях, впрочем, собственнику даже не понадобится самостоятельно ее брать – заинтересованная инстанция сама сделает запрос. За это спасибо уже упомянутому ранее электронному документообороту.
Но в первый раз выписку вам выдадут. А также вернут все оригиналы документов, которые вы подавали. На основном документе правообладания должен стоять регистрационный штамп.
Проследите за этим моментом! В некоторых случаях штамп регистрации избавит вас от необходимости получать новую выписку из ЕГРН.
Что вы можете делать с ипотечной квартирой?
Делать ремонт. Владелец ипотечного жилья вправе делать ремонт по своему усмотрению – выбрать любые отделочные материалы, сантехнику, мебель. Согласовывать с кредитором он обязан только те действия, которые ведут к изменению технического паспорта квартиры, то есть перепланировку. К ней относятся: объединение санузлов внутри квартиры, присоединение балкона или лоджии к жилой комнате и т. д.
Такие действия нужно согласовывать не только с банком, но и со специальными государственными организациями.
В Санкт-Петербурге, если не прибегать к услугам частных компаний, узаконить перепланировку необходимо в МВК – межведомственной комиссии при администрации того района, где находится квартира.
Сдавать в аренду. Кредитор не препятствует сдаче ипотечного жилья в аренду. Но перед тем, как приступить к поиску жильцов, рекомендуется перечитать договор с банком. В договоре может быть указано, что наем нужно сперва согласовать с кредитором. Если вы нарушите это условие, а банку каким-либо образом станет известно, что залоговое жилье предоставляется для временного проживания третьим лицам, то он будет вправе разорвать с вами ипотечный договор и потребовать досрочного погашения кредита.
Прописать в квартиру других людей. Речь идет о регистрации места жительства – временной или постоянной. Собственник ипотечного жилья имеет право прописывать в нем членов семьи по своему усмотрению. Кредитор не может запретить регистрацию в залоговой квартире родственников заемщика, это противоречит Жилищному кодексу РФ.
Продать или подарить квартиру. Продавать и совершать иные сделки с залоговым жильем заемщик вправе только с согласия банка.
Если требуется переоформить квартиру на другого человека, то оптимальный вариант – сперва погасить весь остаток ипотечного долга досрочно. С квартиры официально будет снято обременение, а владелец сможет совершать с ней любые сделки без уведомления банка.
Если погасить ипотеку досрочно не представляется возможным, то квартиру можно продать вместе с ипотекой. То есть переоформить ипотечный кредит на того человека, кому вы продаете или дарите жилье. Здесь существует риск, что банк не одобрит покупателю вашего жилья выдачу ипотечного кредита.
В таком случае вы можете подыскать покупателя, которому не требуется ипотека для покупки квартиры. Он погасит за вас ипотеку, и далее вы продадите ему свою недвижимость уже без обременений. Такая сделка вполне безопасна для покупателя, так как гарантом получения денег выступает банк-кредитор. Но учтите, что поиск покупателя может затянуться. Не все хотят связываться с залоговым жильем и ждать окончания сделки, которая может длиться несколько недель из-за снятия обременения в Росреестре.
Завещать ипотечную квартиру. Собственник квартиры может завещать ее другим людям по своему желанию, даже если квартира в ипотеке. Согласие банка на составление завещания не потребуется.
Но есть важный нюанс. Если завещание вступит в силу, а долг по ипотеке еще не будет выплачен, то он перейдет к наследнику или наследникам вместе с жильем. Если наследников это не устроит, они вправе отказаться от оформления наследства.
Регистрация права собственности на новостройку
В том случае, если за счет ипотечного кредита приобретается жилье в новостройке, оформление права собственности имеет некоторые особенности.
Во-первых, регистрация права собственности возможна лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, а участник ДДУ принял квартиру по передаточному акту. Если же ипотека оформляется на квартиру в не сданном доме, то регистрации подлежит договор долевого участия, а не право собственности.
Во-вторых, отличается пакет документов, который предоставляется в Росреестр. В него входят:
- Паспорта всех дольщиков;
- Договор долевого участия или уступки прав требования с отметкой о регистрации;
- Выписка из ЕГРН с данными о регистрации ДДУ;
- Передаточный акт;
- Технический паспорт;
- Экспликация из кадастрового плана здания;
- Копия разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
- Документы для ипотеки (кредитный договор, закладная, если оформлялась).
Как быть со строящимся объектом
Отличительной особенностью кредита на только возводящийся объект считается тот момент, что квартира переходит в собственность при ипотеке только после завершения строительных мероприятий. Этого требует российское законодательство, так разработаны процедуры банка, но при этом появляется страховка финансового риска инвестора. Полезность в том, что, если объект так и не будет введен в эксплуатацию, компания покроет затраты уже выплаченных денег.
Оригинальные отзывы по этой теме мы собрали здесь, отзывы настоящих людей, много комментариев, стоит почитать.
Клиент банка придется на этапе фундамента платить более высокие проценты, в сравнении с классическими займами на приобретение «вторичного» жилья. Этот подход пытается возместить отсутствие залога при кредитовании квартиры в новостройке. Хотя часть финансовых организаций и запрашивает дополнительное обеспечение на этапе строительства.
Кредит без отказаКредит с просрочкамиСрочно по паспортуЗаймы на карту под 0%Карты рассрочкиЗаработок на дому
Порядок оформления нового жилища в собственность похож на процесс регистрации объекта на вторичном рынке, везде действуют общепринятые нормы госрегистрации недвижимого имущества.
Если ли возможность прописать своих родственников в квартиру, взятую в ипотеку?
В кредитном договоре четко написано, что не разрешается без согласия банка прописывать кого-либо еще в квартире. Хотя в российском законодательстве каких-то запретов по отношению к прописке членов семьи в ипотечной квартире нет. На сегодня банки почти закрывают глаза на действия заемщика, который прописывает своих родственников в квартире или доме, без согласований с кредитором. Еще в российской практике не было случая, когда кредитный договор расторгался из-за того, что владелец ипотечного жилья без согласования с банком прописал у себя своих детей, родителей или других родственников. Однако не стоит нарушать условия договора, поэтому лучше написать заявление, в котором вы попросите кредитора разрешения на прописку членов вашей семьи для того, чтобы не испортить отношений с банком в дальнейшем.
Оформление права собственности на новостройку
Первичное оформление ипотечной квартиры в собственность в новостройке проводится аналогичным образом. Только для этого вам нужно сдать не договор купли, а инвестирования в стройку или цессии (уступки права физическим или юридическим лицом). Новая квартира в ипотеке считается собственностью только после получения соответствующих документов в Росреестре. До этого времени у вас будет только законное право требования ().
Процедура оформления квартиры в собственность по ипотеке после сдачи дома:
- Получите право владения жилплощадью. Предоставлением данных бумаг может заниматься и сам застройщик. Он сдает договора сразу на несколько построенных квартир и выдает заемщику уже готовые документы.
- Полученные в Росреестре бумаги обязательны для предоставления в банк, ведь новый объект недвижимости должен быть оформлен в залог путем оформления закладной. Принесите их ипотечному менеджеру в положенный срок. Уточнить его вы сможете в тексте договора с банком, к примеру, в течение 3 месяцев после официального получения права владения квартирой.
- Специалист подготовит залоговую документацию. Если вашим кредитором практикуется составление закладной, подпишите ее и отнесите в Росреестр на оформление. Если нет, хватит предоставления выписки ЕГРН с отметкой о залоге.
Следует учесть, что постановка залога на баланс в банке происходит по рыночной стоимости недвижимости. Если выдается ипотека под квартиру в собственности, клиент сразу же заказывает оценочный отчет на нее. Если вы прибрели жилплощадь в новостройке, вам также придется сделать оценку, но уже после получения права владения. Также после предоставления документов на собственность квартиры в новостройке при ипотеке ее следует застраховать.
Какие документы нужны для снятия обременения
Часть важнейших документов, которые пригодятся в Росреестре при снятии обременений, уже получена в банке, однако, список бумаг значительно шире.