Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше, аренда или наем жилого помещения и в чем разница ?!». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.
Преимущество заключения нового договора на съем жилья
Отдельно рассмотрим законодательные нормы в отношении преимущественного права продления (перезаключения) договора арендатором и нанимателем.
При наличии договора найма и его по истечении наниматель квартиры обладает особым правом заключения договора с новым сроком. Эта норма, указанная в 684 статье Гражданского кодекса, не может быть отменена в тексте договора между наймодателем и нанимателем. И если владелец жилья передумал его сдавать, он обязан известить нанимателя за три месяца до истечения договора. Если же наниматель не будет извещен своевременно и добровольно не откажется снимать жилплощадь, то после истечения договор найма законом считается перезаключенным с сохранением прежних условий и на аналогичный срок.
В случае своевременного предупреждения нанимателя и истечения срока найма, наймодатель не в праве сдать жилье другим квартиросъемщикам на протяжении одного года. Если квартира все же будет сдана новым квартирантам, то у недавнего нанимателя имеется право оспаривания этого договора в суде и истребования убытков. Впрочем, практически доказать факт сдачи оказывается сложно – квартировладелец и квартиранты заявят безвозмездную передачу жилья на время, в рамках дружеской или родственной договоренности.
Отличие аренды жилья от найма
Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).
Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.
Перечислим все отличия аренды от найма:
- в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
- для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
- по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.
Основные отличия договора аренды от договора найма
Для понимания разницы между этими двумя видами договоров для начала вспомним главы Гражданского кодекса РФ, которые содержат правовые нормы, регулирующие рассматриваемые виды договоров.
До сих пор, многие юристы спорят о причинах побудивших авторов первой редакции Гражданского кодекса РФ (1996 г.) разделить договор найма жилого помещения и договор аренды, но на данный момент – это два разных вида договора.
О спойлерах. В серых полосах скрыт различный текст, например правовых норм или комментарии автора. Для того чтобы их прочитать, нажмите на полоску — чтобы скрыть, нажмите еще раз.
В настоящий момент Гражданский кодекс РФ содержит Главу 34 «Аренда» в которую включены:
- прокат — §2
- аренда транспортных средств — §3
- которая в свою очередь делится на:
- аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации
- аренда зданий и сооружений — §4
- аренда предприятий — §5
- финансовая аренда (лизинг) — §6
Разница между договором найма и договором аренды.
Договор найма или договор аренды?
Очень часто сайты агентств недвижимости предлагают скачать типовой договор аренды квартиры. Уже из одного этого предложения можно судить о квалификации агентства и сотрудников. С одной стороны, придраться не к чему, договор аренды также может быть востребован посетителем сайта агентства недвижимости. С другой стороны, подавляющее большинство сдающих квартиру нуждается не в договоре аренды, а в договоре найма. Так в чем же разница? Постараемся объяснить.
Договор найма и договор аренды — не просто разные договоры, отношения по ним, регулируются совершенно разными главами Гражданского Кодекса РФ. Глава 35 ГК РФ посвящена договору найма, а договор аренды регулируется главой 34 ГК РФ.
Договор аренды используется, если за плату сдается любое недвижимое имущество, кроме жилых помещений. Кроме того, договор аренды используется в случае, если жилое помещение передается во владение и (или) пользование юридическому лицу (п.2 ст. 671, п.1 ст.677 ГК РФ). Но если жилое помещение передается во владение и пользование физическому лицу, то используется договор найма.
При договоре найма – собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо будет называться наймодатель, другая сторона – наниматель. При договоре аренды стороны будут называться арендодатель и арендатор.
И договор аренды, и договор найма – это договоры имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ.
А выбирать между этими двумя типами договоров, как правило, не приходится, так как тип используемого договора определен объектом (жилое или нежилое помещение) и субъектным составом сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект).
Нужно ли делать опись имущества перед сдачей квартиры?
Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Этот документ следует приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
Форма договора и необходимость его регистрации
Договор найма жилого помещения должен обязательно заключаться в письменной форме.
Для договора аренды письменная форма обязательна только в случаях, когда сумма сделки превышает 10000 рублей, а также если он заключается на срок более года. То есть в случае недорогой (менее 10 тысяч рублей за весь срок) и непродолжительной (менее года) аренды договор в письменном виде можно не заключать.
Договор аренды жилья, заключенный на срок один год и более, должен быть зарегистрирован. Обращаем внимание на то, что речь идет именно о регистрации самого договора.
Требование о государственной регистрации договора найма законом не установлено. Однако обязательной является регистрация ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года. Заявление о регистрации ограничения (обременения) права собственности нужно подать в Росреестр (как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав) не позднее чем через один месяц со дня заключения договора.
В случае нарушения установленного порядка регистрации законом предусмотрена административная ответственность.
Так, при несоблюдении порядка регистрации договора аренды накладывается административный штраф в размере от 1500 до 2000 рублей (на граждан) и от 30 до 40 тысяч рублей – для юридических лиц.
При найме помещения несоблюдение срока подачи заявления о государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на жилое помещение влечет административный штраф для граждан в размере 5000 рублей.
В чем разница между договорами?
Все вопросы, касающиеся темы найма жилых помещений, регламентируются Гражданским кодексом РФ. Именно на него ориентируются юристы, составляя договоры найма, оформляя сделки, прописывая порядок заключения и расторжения, решая спорные вопросы в связи с возникающими имущественными отношениями между сторонами и т.д.
Договор найма – это документ, который оформляется при передаче владельцем помещения жилого назначения во временное пользование другому лицу на определенный срок и за определенную плату.
Если хотя бы одна из сторон (а может, и обеими сторонами) в данных отношениях является юридическим лицом, тогда оформляется уже договор аренды.
ВАЖНО! Продукция, полученная стороной-арендатором во время действия соглашения в результате использования арендуемого помещения, является его собственностью. Арендодатель не вправе претендовать на него.
Соответственно, договор аренды/найма – это подтверждение того, что между сторонами достигнута договоренность, с четким и понятным раскрытием условий подобного рода сотрудничества.
Что по-другому в договоре аренды?
По сути, этот договор также составляется между двумя сторонами и предусматривает практически те же права и обязанности. Имеет очень схожую с договором найма структуру. Однако некоторые нюансы и различия, все же, в нем есть:
- если по поводу договора найма законом четко не прописано требование регистрации договора, то в случае аренды жилого помещения сроком более, чем на 1 год такой пункт обязателен, договор должен быть зарегистрированным.
Сделать это необходимо, обратившись с соответствующим заявлением в Росреестр в срок не позже 1 месяца с момента его подписания сторонами.
- если договор найма может быть аннулирован в силу ряда предусмотренных договором обстоятельств или по согласованию сторон, то договор аренды можно аннулировать только через суд.
Минимальный срок для договора найма не определён, то есть можно устанавливать какой угодно. Известны примеры заключения соглашения при предоставлении жилья на час, и оно будет полностью законным. А вот максимальный ограничивается 5 годами, хотя никто не мешает его продлить. Если в соглашении не указан срок действия, он принимается равным именно за 5 лет. У договора аренды ограничений по сроку действия нет, его полностью вольны определять стороны.
Среди договоров найма выделяются краткосрочные – не превышающие года. Они отличаются тем, что их не нужно регистрировать в Росреестре, а кроме того права нанимателя в них не столь широки, как в обычных. Такое соглашение не даёт нанимателю возможность свободно вселять других жильцов, сдавать жильё в субнайм или передавать свои права аренды, также он не получит права на приоритетное заключение нового договора. Хотя эти привилегии могут быть даны, если их отдельно указать в соглашении.
Перечень документов для заключения договоров.
Если квартира или офис, который вы собираетесь снять, были приобретены владельцем до июля 2016 года, то у него на руках должно быть свидетельство о собственности, в остальных случаях — выписка из ЕГРН. Для того, чтобы заключить договор аренды или найма понадобятся только паспорта сторон, а также сам бланк договора. Найти образец можно на просторах интернета или же попросить бланк у юриста.
Еще раз обращаем ваше внимание на важность углубления в детали и тщательного изучения всех пунктов договора. Не бойтесь задавать вопросы и просить разъяснения по непонятным для вас пунктам!
Ну а если вас интересует аренда жилой или коммерческой недвижимости в Сочи, то вы всегда можете обращаться к специалистам АН «Винсент Недвижимость», которые поделятся с вами лучшими предложениями в каждом из сегментов, а также возьмут на себя все хлопоты, связанные с юридическим сопровождением сделки!
Ответственность в договоре
За нарушение договора. Всегда указывайте, что отвечать за просрочку оплаты вы будете только в случае вашей вины. Это избавит вас от головной боли за те случаи, когда хозяин был за границей и не смог забрать деньги или когда банк наймодателя никак не мог зачислить деньги на его счет.
Сначала читать, потом подписывать
Если вы решили платить в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день списания денег с вашего счета.
Закон не предусматривает никаких особых требований к ответственности по договору найма жилого помещения, поэтому стороны вольны устанавливать свои правила игры.
Пропишите, что день оплаты — день списания денег с вашего счета.
Прописывайте ответственность наймодателя за нарушение важных для вас условий. Например, постарайтесь прописать в договоре штраф за то, что наймодатель нарушил срок предупреждения о досрочном расторжении договора.
За имущество наймодателя. По закону вы несете ответственность за состояние квартиры во время проживания в ней. Поэтому обязательно пишите в акте приема-передачи, какие вещи наймодателя остаются в квартире. Все суповые тарелки, конечно, перечислять не надо, но крупные и ценные вещи — обязательно.
Перечень таких вещей можно оформить в акте приема-передачи, там же описывайте состояние этих предметов. Лучше потратить лишний час на описание, чем доказывать, что угол шкафа был помят еще до вас.
Договор аренды имеет следующую особенность: объектом может служить жилое и нежилое помещение. Арендатором выступает юридическое лицо, собственник может быть гражданином или организацией. Несмотря на общую суть юридического акта, существуют следующие различия:
- тип объекта недвижимости. Возможность заключить арендный договор предоставляется на жилое и нежилое помещение;
- юридический статус участников: в найме только граждане участвуют, в аренде юридическое лицо хотя бы с одной стороны;
- название и юридическое обозначение участников сделки;
- законодательная база: при найме работает гл.35, при аренде ситуация регламентируется гл.34;
- судебные инстанции рассматривают споры по обоим видам договоров, но найм может быть прекращен судебным приказом;
- платежеспособность квартиранта, когда юридическому лицу отдается предпочтение по сравнению с гражданским лицом;
- форма договора различна и устанавливается ст.609 и ст.674 ГК.
Долгосрочные договора выгодны квартиранту, краткосрочные соглашения ограничивают его права и выгодны владельцу объекта. По существующим правилам, договор найма должен быть зарегистрирован и отмечен в налоговой службе, если получаемых доход выше 10МРОТ. Долгосрочный договор найма требует обязательной регистрации в течение первого месяца проживания, приводит к ограничению прав собственника. Административное наказание за отсутствие регистрации в Росреестре составляет 1,5-2 тыс. рублей.
Если квартирант и собственник не соблюдают правила КоАП, то владелец может быть привлечен к материальной ответственности до 5 тыс. рублей по ст. 19,21 административного кодекса.
Еще одним отличием являются сроки, на которые могут быть заключены данные договора.
По закону договор найма заключается на срок не более 5 лет.
А вот договор аренды может быть заключен на любой срок, оговоренный сторонами.
При этом, если в тексте договора сроки не прописаны то:
- Договор найма считается заключенным на 5 лет.
- Договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.