Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в долевую собственность, на двоих или на семью с детьми». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно для оформления квартиры на несколько человек каждому из них приходится совершать множество формальностей, поэтому многие семьи предпочитают оформлять жилье на одного человека (на так называемого титульного собственника). Тем более что любое купленное в браке имущество считается совместно нажитым, и при разводе будет неважно, на кого оно оформлено. Но об этом ниже.
В каких случаях необходимо нотариальное оформление?
Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.
С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.
У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.
Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:
- приватизация недвижимости на семью;
- покупка недвижимости у единоличного собственника;
- покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.
Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.
Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.
Расходы, льготы и сроки
Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:
- договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
- составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
- нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
- услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
- государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.
В случае приобретения квартиры в браке возврат подоходного налога (НДФЛ) имеет свои определенные особенности. Несмотря на то, что собственность супругов является общей, налоговый вычет может предоставляться по-разному. Это зависит опять-таки от формы собственности, которая была выбрана супругами при приобретении квартиры.
Чтобы получить налоговый вычет, необходимо учитывать следующее. Если квартира оформлена на имя одного супруга, а платежные документы на имя другого, то высока вероятность отказа в предоставлении вычета. Для возврата подоходного налога необходимо в обязательном порядке предоставлять документы, удостоверяющие оплату денежных средств за квартиру, а также право собственности на нее. Можно разделить вычет на двоих супругов, но в этом случае у обоих должен быть постоянный официальный доход, чтобы была возможность воспользоваться возвратом налога. Есть вариант возврата подоходного налога на одного из супругов в полной мере – в этом случае другой оставляет за собой возможность воспользоваться вычетом в будущем.
Когда покупка совершена, а право собственности зарегистрировано, супруги могут делать ремонт. Большая часть продающихся квартир нуждается в серьезных изменениях, мало какая жилплощадь полностью соответствует всем предпочтениям новых владельцев.
Хотите поменять окна, обновить сантехнику, сделать теплые полы, натяжной потолок? Планируете обустроить квартиру в стиле лофт, арт-деко, прованс или другом? Все ваши желания исполнит компания, которая занимается комплексными ремонтами квартир. Талантливый архитектор подскажет вам современные идеи перепланировки, поможет с выбором материалов, а мастера быстро и качественно реализуют все решения.
Уютная квартира, стильная и функциональная — теперь это не мечта, а реальность, и помогает в этом комплексный ремонт!
Что такое долевая и что такое совместная собственность
При заключении договора купли-продажи квартиры, на нового владельца оформляется право собственности на данный объект. И если владелец один, то с такой ситуацией все понятно. Но чаще всего квартира приобретается в браке либо несколькими физическими лицами, переходит по наследству детям, а может быть оформлена и дарственная на несколько человек. В этом случае ответ неоднозначен, и означает, что собственность становится не единоличной, а общей. В свою очередь, общая собственность имеет два варианта: совместная и долевая.
Долевая собственность – это когда у объекта недвижимости существует несколько владельцев, доли которых строго распределены между ними. Каждому выдается свидетельство о собственности, в котором четко указано, сколько долей принадлежит тому или иному человеку в конкретной квартире. Такая доля является обособленной, а значит, ее можно продать. Именно при долевой собственности можно реализовать часть квартиры, таким образом раздробив ее и сделав из цельного объекта недвижимости фактически коммунальную квартиру. Конечно, перед тем, как реализовать свою долю, необходимо предложить ее выкупить владельцу второй доли, причем на тех же условиях, что и на свободном рынке. Если он отказывается, то доля может быть продана кому угодно на общих основаниях.
Что касается совместной общей собственности, то она возникает чаще всего в браке. Совместную собственность нельзя раздробить, поделить, продать ее часть и т.д. Это единый объект, принадлежащий двум людям. В этом случае на бумаге квартира имеет одного собственника – например, одного из супругов, а фактически ею владеют двое. И что-либо сделать с квартирой – продать, поменять, заложить и т.д. – без согласия второй стороны невозможно.
При приобретении квартиры, по умолчанию собственность считается совместной, но по желанию супругов ее можно разделить и на доли.
Оформление права собственности на одного из супругов
Выбор этого варианта обусловлен более простым процессом оформления недвижимости: нет необходимости все бюрократические формальности совершать обоим супругам. С января 2017 года не требуется обязательное согласие второй половины на покупку жилья (ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости») — Росреестр в любом случае зарегистрирует переход права, в ЕГРН будет внесена информация об отсутствии согласия второго супруга.
Важно понимать, что вне зависимости от того, на кого оформлена квартира, при разводе все равно все будет делиться поровну либо с учетом интересов несовершеннолетних детей. Процесс раздела осуществляется в досудебном порядке (мирно) или в суде (если договориться полюбовно не удалось).
Нюанс №1: Если квартира получена в дар или в наследство.
Квартира, полученная мужем/женой в дар или в наследство в браке либо до него — не считается совместной собственностью.«Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также полученное одним из супругов во время брака в дар или в порядке наследования, является его собственностью» (статья 256 Гражданского Кодекса РФ). «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью» (статья 36 Семейного кодекса).
Такая квартира при разводе остается у владельца и делению не подлежит. Исключением может стать ситуация, когда после получения наследства/дара одним из супругов второй вкладывался в увеличение стоимости этого имущества (например, оплачивал ремонт, обстановку в квартире).
Нюанс №2: Если квартира куплена целиком на доходы владельца.
Всегда возникает вопрос, как делится квартира и делится ли вообще, если доход приносил только один из двух супругов. В статье 34 Семейного кодекса имеется пункт: «Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода». Может сложиться впечатление, что формулировка «другие уважительные причины» не включает тунеядство, зависимости от психотропных веществ или увлеченность виртуальными играми вместо работы. Но на практике суды считают, что все это осуществляется по согласию второго супруга, а значит в любом случае квартира подлежит разделу. Нюанс может крыться лишь в пропорциях деления квартиры: так, в пункте 2 статьи 39 СК уточняется, что «суд вправе отступить от начала равенства долей супругов в их общем имуществе <...> в случаях, если другой супруг не получал доходов по неуважительным причинам или расходовал общее имущество супругов в ущерб интересам семьи».
Долевая и совместная собственность
После заключения специального договора при купле-продаже (обмене) квартиры владелец получает право полной собственности на приобретаемый объект. Когда владелец один, сама ситуация простая и понятная. Однако в браке стараются квартиру оформлять сразу на двоих хозяев, при этом оговаривается возможность передачи ее потом в наследство. Тогда собственность уже не считается единоличной. Она становится общей, при этом имеет два отдельных варианта: совместная или долевая.
Долевая собственность – официальное юридическое понятие, характеризующее объект недвижимости (комната, квартира, дом), у которого имеется несколько владельцев и доли соответственно разделены между ними. Тогда каждый имеет отдельное свидетельство собственности, где указывается количество долей каждого владельца конкретной квартиры (дома). Каждая доля считается обособленной, ее потом можно продать или обменять.
Зачастую долевые собственники реализуют, продают или сдают, свою долю, делают из
объекта общей недвижимости коммунальное жилье. Конечно, по закону перед реализацией доли владелец сначала должен предложить ее для выкупа владельцу оставшейся доли.
Важно, что условия (стоимость) будут рыночными. Если же второй владелец откажется, долю можно спокойно продавать на рынке, используя общие основания.
Общая собственность – такое понятие чаще встречается в браке. Сама совместная собственность едина, не подлежит делению или продаже частями. Один объект, хозяевами которого являются супруги. Если по бумаге у квартиры собственник один – когда при покупке оформили просто на мужа, то продать или обменять жилье без согласия супруги невозможно.
Когда жилье приобретается вместе в браке, оно автоматически считается совместным. Однако супруги могут при желании разделять ее потом на доли. Интересно, что полноценную долевую собственность официально можно оформлять между любыми людьми. Неважно, вступили они в брак, родственники, близкие друзья или просто знакомые.
Согласно законодательству, супруги могут рассчитывать на оформление и последующую выплату материнского капитала, если в семье у них родится второй ребенок. Выдается капитал единовременно и фиксированной суммой. На руки супруги получают сертификат, который чаще всего используют для приобретения или улучшения своих жилищных условий. Впрочем, капитал можно отложить, чтобы потом использовать для финансового подспорья подрастающим детям (оплата учебы).
Решение куда и как потратить капитал принимается супругами совместно.
Плюс – семья получает отличное подспорье, особенно полезное после оформления квартиры в ипотеке на двух собственников. Капиталом можно «закрыть» первый взнос.
Минус – выплата не дается деньгами, а оформляется как сертификат.
Имущество, приобретаемое за или с помощью выданного материнского капитала, тоже считается совместным. Однако для этого супруги должны уже состоять в браке. Поэтому жилье будет оформляться как общая собственность.
Договор купли-продажи автомобиля 2019 года
Вторая сложность – доля перейдет в совместное владение: 50% продавцу (мужу) и 50% покупателю (жене), что опять же не выгодно. Супруги могут заключить между собой брачный договор.
Отчасти согласия можно избежать, но для этого у покупателя должны иметься личные средства (например, унаследованный вклад в банке). Текст документа должен включать пункт о том, что «приобретаемое в браке имущество переходит в индивидуальную собственность получателя этих доходов». Читайте «Как правильно составить и оформить брачный договор?
Таким образом, при продаже доли в квартире супругу она перейдет к покупателю, а не станет совместным имуществом (п. » Есть ли смысл продавать долю квартиры супругу в браке? Зато это актуально при разводе – когда нужно разделить общие активы, а уже потом распоряжаться ими по своему усмотрению.
Супругам предстоит: Пример: Супруги подали заявления на развод, получили свидетельства в ЗАГС и поделили общую квартиру.
Когда жилье приобретается в браке, подоходный налог вычитывается с учетом некоторых особенностей. Оно находится в общей собственности мужа и жены, но предоставление налоговых вычетов может осуществляться разными путями, в зависимости от выбранной супругами формы собственности при приобретении жилья.
С целью получить налоговый вычет, нужно обратить внимание на то, что в случае оформления квартиры на одного супруга, а платежных бумаг на другого, в вычете могут отказать.
На заметку: Чтобы подоходный налог был возвращен, нужно будет предоставить бумаги об оплате денежных средств за жилье и праве собственности на него.
Вычет может быть разделен на два супруга при наличии у каждого регулярного официального дохода. Только так можно будет вернуть налог.
Можно запросить возврат налога полностью на одного супруга. Тогда у другого будет возможность использования вычета в будущем.
Особенности приобретения жилья в ипотеку в браке
Важно! Как правило, ипотеку оформляет на себя только один из супругов – тот, кто имеет стабильный доход, он же после погашения ипотеки будет записан в Росреестре как собственник.
Второй супруг может выступать в качестве:
- созаемщика (при этом запись в Росреестре будет зависеть от того, кто является покупателем по ДКП);
- поручителя (формально не является участником купли-продажи квартиры в ипотеку).
Возможен вариант, при котором супруг не участвует в сделке. Как правило, это происходит при наличии брачного договора, по которому квартира, приобретенная в ипотеку, находится в собственности только заемщика. Если брачного договора нет, потребуются:
- нотариальное согласие на залог квартиры;
- заверенное согласие супруга на совершение этой сделки.
В соответствии со ст. 220 НК РФ после погашения ипотеки также можно получить налоговый вычет.