Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новый закон об аренде: как выйти из сделки без согласия собственника». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При наступлении срока прекращения договора аренды по любым основаниям, в том числе, при досрочном расторжении, важно оформить возврат помещения и произвести взаиморасчеты. Арендная плата прекращает начисляться с даты фактического возврата имущества. Поэтому важно задокументировать момент возврата помещения арендодателю в акте, подписанном обеими сторонами.
Если соглашение между арендодателем и арендатором регистрировалось, при разрыве правовых отношений необходимо снова пройти эту процедуру. Для этого стороны приходят в уполномоченный орган и регистрируют факт расторжения в ЕГР. Бытует мнение, что регистрация проходит в автоматическом режиме. Но это не так. Этот процесс обязателен и делается вручную при окончании сроков или прекращении сотрудничества вне зависимости от оснований.Если не сделать эту работу, объект будет числиться в категории арендуемых. В дальнейшем это приводит к спорным моментам при попытке оформить новый договор аренды с другим арендатором. Для регистрации факта расторжения необходимо иметь при себе следующие бумаги:
- соглашение о разрыве сотрудничества.
- постановление судебного органа о расторжение или уведомление (если срок действия договора не определен).
- факты, свидетельствующие об отправке уведомительного письма.
- арендное соглашение, прошедшее процесс регистрации.
- акт возврата имущества владельцу.
- чек, подтверждающий выплату пошлины.
- прочие бумаги (по требованию).
Список документов внушительный, поэтому их сбором лучше заняться заблаговременно.
Почему сторонам невыгодно досрочное расторжение договора найма?
Арендодателям досрочное прекращение договоренностей грозит следующими хлопотами:
- поиск новых квартирантов;
- простои квартиры в случае затянувшегося процесса поиска новых арендаторов;
- лишние финансовые хлопоты в случае, если собственник жилья проживает в другой местности или часто отсутствует в городе, а его присутствие для подписания соглашений обязательно.
Арендаторам досрочное освобождение квартиры тоже невыгодно по следующим причинам:
- необходимость финансовых затрат при поиске нового жилья посредством услуг агентств недвижимости;
- временные потери при поиске новой квартиры;
- возможные финансовые затраты в случае, если жилое помещение обустраивалось «под себя» (например, устранялись имеющиеся косметические дефекты или переклеивались обои).
Возврат помещения: безопасный порядок действий
На практике встречаются ситуации, когда арендодатель в нарушение действующих норм отказывается от приемки имущества при прекращении аренды (см. Определение ВС РФ от 17.05.2021 № 305-ЭС21-5117).
Порядок действий на случай, если арендодатель уклоняется от подписания акта, законодательно не определен. С учетом судебной практики арендатору важно обеспечить себя доказательствами того, что он освободил помещение и предпринял все надлежащие меры по его возврату (Решение АС Томской области от 20.09.2018 по делу № А67-6812/2018, Определение ВС РФ от 02.10.2020 № 307-ЭС20-14070).
Чем отличается одностороннее расторжение договора от отказа исполнять обязательство
Иной раз, осуществляя хозяйственную деятельность, с точки зрения получения наиболее благоприятного исхода или материальной выгоды, целесообразно не расторгнуть в одностороннем порядке договор, а отказаться от обязательств по нему. На первый взгляд под «расторжением договора» и «отказом от исполнения» можно усмотреть некоторое сходство. Но право определяет эти термины как самостоятельные институты.
Действующие правовые нормы не допускают возможность одностороннего отказа от сделки. В противном случае появилась бы возможность нарушить стабильность всей хозяйственной системы, что недопустимо. Однако при наличии особого соглашения между сторонами арендных правоотношений, отказ исполнить обязательства реален. Единственное условие для этого – обеспечение несогласия гарантией выплаты определенной денежной суммы. Важная оговорка – такое несогласие, применим только при исполнении предпринимательского договора.
Расторжение договора аренды по соглашению сторон
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ любой Договор можно расторгнуть до окончания срока его действия, если согласны стороны. Это самый безболезненный вариант. Арендодатель предлагает расторгнуть договор, объясняет причины. При согласии арендатора составляется дополнительное соглашение о досрочном расторжении договора.
В нем нужно указать какой договор и с какого момента считается расторгнутым.
Но сперва нужно составить и подписать акт приема-передачи предмета аренды. В качестве примера я буду использовать аренду помещения, но все то же самое будет относится к аренде другого имущества (зданий, сооружений, транспортных средств и т. д.).
Акт подтверждает возврат имущества арендодателю и фиксирует его состояние на момент передачи (внешний вид, коммуникации и т. д.). Пригодится, если к состоянию помещения возникнут претензии.
В акте нужно указать:
- между кем составлен акт, в т. ч. реквизиты сторон;
- имена и должности представителей сторон;
- причина составления акта — в нашем случае это будет расторжение договора аренды;
- адрес помещения (индивидуализирующие признаки иного предмета аренды, например, номера транспортного средства);
- описание состояния помещения (внешний вид, состояние коммуникаций и т. п.);
- факт отсутствия у сторон претензий друг к другу, а если они есть, то их подробное описание.
Акт в двух экземплярах должны подписать обе стороны. Один экземпляр остается у арендодателя, второй — у арендатора.
Односторонний отказ от исполнения, прекращения и расторжения договора аренды — Московские юристы
В представленной статье комплексно исследован вопрос о возможности расторжения срочного договора путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон и соответствии такого права действующему законодательству Российской Федерации. Данная тема, несомненно актуальна в связи с большим количеством отказов от исполнения различных договоров из-за сложившейся экономической ситуации в России.
В статье ставится также вопрос о разнице в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения на примере договора аренды.
Результатом исследования является обоснованная позиция автора, подтвержденная судебной практикой, о возможности расторжения срочного договора аренды путем одностороннего отказа от его исполнения любой из сторон, если такая возможность предусмотрена в договоре самими сторонами.
Однако, как указано Высшим Арбитражным Судом РФ, данный вопрос (о возможности одностороннего отказа от исполнения договора аренды) различным образом разрешается арбитражными судами и представляет значительный интерес для установления единообразной практики рассмотрения споров, связанных с расторжением договоров аренды.
Правоотношения между субъектами гражданского права имеют свойство возникать, изменяться и прекращаться. Побуждающим их началом являются сделки, т.е. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 150 Гражданского кодекса РФ).
В большинстве случаев такие действия носят обоюдный характер, в которых стороны договариваются, например, заключить договор, внести в него изменения или, наоборот, расторгнуть, в том числе по договоренности, в судебном порядке.
В соответствии с пунктом 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Это значит, что предпосылки к изменению или расторжению договора могут быть предусмотрены самими сторонами отношений, и эти положения не должны противоречить нормативным актам Российской Федерации.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (ст. 450 ГК РФ).
Однако в чем разница в понятиях одностороннего отказа от исполнения договора, его расторжения и прекращения в российском законодательстве? Попытаемся ответить на данный вопрос на примере договора аренды.
Как указано в Гражданском кодексе РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом по требованию арендодателя или арендатора договор может быть досрочно расторгнут судом, и только в случаях, если:
- арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшающими имущество;
- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
- не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;
- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;
- не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором сроки;
- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, не оговоренные арендодателем при заключении договора, заранее не известные арендатору и не обнаруженные им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;
- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования (ст. ст. 619 и 620 ГК РФ).
Данные нормы могут быть применены только к срочным отношениям арендодателя и арендатора, так как порядок отказа от исполнения договора, если он заключен на неопределенный срок, установлен в статье 610 ГК РФ: каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца, что не мешает им, в свою очередь, установить в договоре иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды.
Из анализа статей 619 и 620 ГК РФ можно сделать вывод: стороны имеют право расторгнуть договор только в случаях, связанных с неисполнением какой-либо стороной своих обязательств, указанных в этих статьях.
При этом может возникнуть ситуация, когда, например, арендатор не нуждается в арендуемом помещении и желает расторгнуть договор, но другая сторона выступает против этого.
Комментарий к ст. 619 ГК РФ
1. По общему правилу договор аренды расторгается по истечении срока его действия. Однако арендодатель может заявить требование о досрочном расторжении договора аренды в следующих случаях:
— использование арендатором имущества с существенным нарушением условий договора либо неоднократным нарушением;
— существенное ухудшение арендатором состояния имущества;
— невнесение более двух раз подряд в срок арендной платы;
— неосуществление капитального ремонта имущества при условии, что осуществление такого ремонта является обязанностью арендатора.
На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением. Из материалов судебной практики следует, что в этом случае суды анализируют период невнесения арендной платы и приходят к выводу, что, например, невнесение арендной платы в течение трех месяцев является общим основанием для расторжения договора аренды — существенное нарушение условий договора либо неоднократное их нарушение.
Также длительное невнесение арендной платы — общее основание расторжения договора аренды.
В договоре аренды могут быть установлены и иные основания для его расторжения по требованию арендодателя до истечения срока действия договора аренды.
Реализовать свое право на досрочное расторжение договора аренды при наличии основания арендодатель вправе только при условии направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
2. Судебная практика:
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
— информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;
— Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;
— Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014;
— Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2013 N 17АП-9975/2013-АК;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2013 N 15АП-4118/2013;
— Постановление ФАС Московского округа от 19.03.2007 N КГ-А40/1697-07-П-1,2.
Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке
Как расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке?
Наименьшее количество проблем возникает, когда договор аренды расторгается по обоюдному согласию сторон. В такой ситуации, достаточно составить еще один документ (дополнительное соглашение к договору).
Также должен быть составлен передаточный акт, в котором идет речь о том, что арендатор передает эксплуатируемое им по договору аренды имущество арендодателю.
Важный нюанс: если соглашение составлялось на срок, равный 1 году и более, а также был зарегистрирован в Росреестре, все дополнительные соглашения также должны пройти данную регистрацию (в том числе, и документ о расторжении договора).
Однако практика показывает, что обоюдное согласие сторон – это большая редкость. В подавляющем большинстве случаев, ситуация выглядит так, что одна сторона требует немедленного расторжения соглашения об аренде, а другая всеми силами пытается этого не допустить.
Такие ситуации разрешаются в соответствии с правилами, закрепленными в законодательстве, и прописанными в договоре условиями.
Нормативным правовым документом, содержащим основания для одностороннего расторжения арендного соглашения, является п.2 ст. 401 Гражданского кодекса РФ и ст.556. Во второй статье указываются основания для расторжения арендного соглашения в суде по иску одной из сторон.
Расторжение договора аренды арендодателем
По общему правилу расторжение договора аренды арендодателем возможно досрочно в судебном порядке в следующих случаях.
Так, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, если арендатор использует имущество с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В судебном порядке расторжение договора аренды арендодателем возможно, если арендатор существенно ухудшает имущество.
Кроме того, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.
Наконец, расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно, когда арендатор в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки, не производит капитальный ремонт имущества – в случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Кроме того, в судебном порядке досрочное расторжение договора аренды арендодателем, так же, как и арендатором, возможно и по общим основаниям, предусмотренным законодательством для расторжения договора в судебном порядке по требованию одной из сторон: при существенном нарушении договора аренды другой стороной, в иных случаях, прямо предусмотренных законодательством или договором.
При этом в законе указано, что по общему правилу досрочное расторжение договора аренды арендодателем в судебном порядке возможно только после того, как арендодатель направит арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Расторжение договора аренды через суд
Расторжение соглашения осуществляется по основаниям, зафиксированным в ГК РФ. Дополнительные основания могут быть предусмотрены сторонами в соглашении. Главное – чтобы они не противоречили действующему законодательству и устраивали обоих контрагентов.
В каком случае возможно обращение в суд от арендодателя?
Детально этот вопрос разбирается в 619 ст. Собственник может требовать расторжения договора аренды в случае:
- при эксплуатации временный собственник вредит имуществу, его состояние ухудшается. Под ухудшение не подпадает нормативный износ, который не выходит за пределы нормы при эксплуатации объекта. Если как основание выбран именно этот аргумент, то собственнику придется убедить суд, что действия арендатора привели к тому, что полезные свойства его имущества снизились существенно и стали причиной убытков. Сюда относится и перепланировка квартиры, если в документе об аренде этот пункт не был упомянут или если не было согласования проведения работ с собственником;
- нарушает условия эксплуатации, закрепленные в договоре. Пример – в договоре владелец квартиры запретил жильцам заводить домашних животных, арендатор нарушил это правило. Многократные нарушения условий договора могут стать причиной досрочного прекращения договора аренды;
- игнорирования необходимости проведения капремонта. Касается только тех случаев, когда именно временный собственник должен его проводить (это может быть указано в документе аренды);
- при нарушении сроков оплаты. В документе этот пункт обычно оговаривается отдельно, устанавливается пеня за просрочку, возможны и дополнительные санкции. Но если это разовый инцидент, арендатор погасил долг, он не повторяется, то собственник имущества не может использовать его в будущем. Суд сочтет это злоупотреблением правами арендодателя;
Как и в предыдущем случае расторжение договора аренды происходит в 2 этапа:
- сперва письменное обращение к арендатору. В нем указываются причины такого решения со стороны собственника;
- если ответа нет, временный собственник обращается в суд.
Такой порядок (расторжения) позволяет урегулировать конфликт самостоятельно. Обращение в суд – крайняя мера.
Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора
Инициативой прекращения договора аренды до окончания срока его действия обладает не только арендодатель, но и арендатор. В разделе, посвященном основаниям расторжения договора, также отражены основания для расторжения договора арендатором. То есть, если арендатор установит наличие оснований для расторжения договора досрочно, соответственно он уведомляет об этом арендодателя.
Как и в случае расторжения договора по инициативе арендодателя, у арендатора также могут возникнуть сложности в данном вопросе, поскольку арендодатель может заявить о неправомерности расторжения договора аренды арендатором, в связи с отсутствием оснований. Спор в данном случае также может перейти со стадии разрешения сторонами на стадию разрешения судом.
Штраф за отказ от договора аренды досрочно
Сторонами при заключении договора аренды могут быть предусмотрены условия о штрафах, в случаях, когда какая-либо из сторон захочет досрочно расторгнуть договор.
Условия о штрафах за односторонний отказ от договора не противоречат законодательству и впоследствии маловероятно, что суд признает такое условие незаконным. Следует помнить, что стороны свободны в заключении договоров и в определении их условий. Заключая любой договор, внимательно изучайте его условия, если договор разработан второй стороной. При не согласии с какими-то условиями обсуждайте их с контрагентом, направляйте протоколы разногласий, в частности по штрафным санкциям за досрочное расторжение договора аренды.
С другой стороны, штрафные санкции можно предусмотреть в договоре, но установить какой-то минимальный размер или оговорив условия, при которых штраф будет применяться к отказавшейся стороне.
Особенности досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя согласно ГК РФ
Статья 310 Гражданского кодекса предусматривает невозможность досрочного расторжения договора аренды одной из сторон. Однако в этом же нормативном акте описываются случаи, допускающие это сделать.
Если договор аренды заключен гражданином и индивидуальным предпринимателем, преимущественное право расторжения договора сохраняется за стороной, которая занимается предпринимательской деятельностью. Сторона, пострадавшая от такого решения, может потребовать возмещение убытков и судебных расходов.
В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса допускает одностороннее расторжение в случае непредвиденных обстоятельств.
Законодательство также регламентирует извещение второй стороны о намерении досрочного прекращения договора аренды. Чтобы процесс расторжения состоялся, потребуется собрать определенные документы.
Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке
Разорвать отношения по договору аренды можно в одностороннем порядке. Сделать это допустимо по инициативе арендатора или арендодателя на законных основаниях только в ряде случаев.
Намного проще решается вопрос прекращения договорных отношений по аренде недвижимого или движимого имущества при обоюдном согласии сторон. В случае его отсутствия обоснованность расторжения договора аренды решается судебным органом. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда инициатором является арендодатель.
Письмо о расторжении договора аренды по инициативе арендодателя в одностороннем порядке нежилого помещения: скачать Образец и бланк
Уведомление о расторжении договора аренды образец от арендодатора 2018 года: скачать бланк
Стороны вправе заключить договор аренды с указанием в нем конкретного срока или бессрочно.
Гражданский кодекс в статье 610 оговаривает ситуацию с бессрочной основой, когда для некоторых видов имущества могут быть установлены предельные сроки аренды. С истечением их действие договора прекращается.
В этой же статье устанавливается возможность любой стороны сделки отказаться от нее в период действия арендных отношений. При этом инициатор обязан предупредить вторую сторону о своих намерениях в срок.
Основания, указанные в ст. 451 ГК РФ
В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.
Пункт 2 ст. 451 ГК РФ устанавливает, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, то договор может быть расторгнут по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий :
- в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;
- изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не смогла преодолеть при той степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;
- исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;
- из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.
Одностороннее расторжение договора аренды арендодателем
Арендодателю может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды. Причины могут быть разные: например, арендатор нарушает условия договора, или просто у арендодателя появилась возможность сдать помещение в аренду на более выгодных для себя условиях.
Срок договора аренды
Если договор аренды заключен на неопределенный срок, все просто. Закон в этом случае прямо разрешает расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем. Единственное ограничение: арендатора надо предупредить об этом за один месяц (а если речь идет об аренде недвижимости, то за три месяца). В договоре могут быть предусмотрены и другие сроки уведомления. А вот установить в договоре запрет на такое одностороннее расторжение договора аренды арендодателем нельзя. Даже если в бессрочном договоре аренды написано, что арендодатель не имеет права отказаться от договора, на это можно не обращать внимания. Суд признает такое условие незаконным и откажется применять (абз. 4 п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 О свободе договора и ее пределах).
Если же договор аренды заключен на конкретный срок и период аренды еще не истек, юристу арендодателя стоит придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Соглашение о досрочном расторжении договора аренды
Сначала нужно предложить арендатору заключить соглашение о досрочном расторжении договора. Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договор.
Шаг 2. Проверка условий договора аренды
Проверить, есть ли в договоре условия, которые позволят арендодателю расторгнуть договор путем одностороннего отказа от его исполнения. Если такое право у арендодателя есть, надо проверить, в каких случаях арендодатель может им воспользоваться.