Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «ТОП-10 ошибок при сдаче помещения в долгосрочную аренду». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На практике под перезаключением контракта понимают подписание нового документа с теми же или измененными условиями. Возобновление договора аренды на тот же срок и на тех же условиях имеет место в случае, если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Риски
Бессрочный договор менее надежен, поскольку каждая из сторон может в любой момент отказаться от его исполнения в одностороннем порядке без объяснения причин (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Рекомендации
Зафиксируйте начало и окончание периода пользования имуществом. Обычно период указывают в месяцах, в годах или от одной календарной даты до другой (с 1 января по 1 октября 2020 г.).
При заключении долгосрочного договора аренды на год и более договоритесь о его регистрации (кто и за чей счет это делает). Предложите арендатору оплатить расходы, если он хочет регистрировать договор, так как ему это нужнее (у него больше рисков без регистрации). Если регистрировать вы не хотите, укажите срок 11 месяцев, а не «с 1 января по 31 декабря», так как это считается годом.
Риски
Помещение может быть неоднократно пересдано неизвестным лицам, которые могут ухудшить его состояние или использовать его не в тех целях, которые вы изначально согласовали. По умолчанию арендатору нужно только ваше согласие, других ограничений нет (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Рекомендации
Не давайте согласие прямо в договоре и тем более заранее на все случаи субаренды, не зная, кому будут сдавать помещение. Потом не сможете отозвать согласие, придется менять договор (см. Позицию ВС РФ).
Оговорите дополнительные условия, при которых помещение можно сдавать в субаренду, перенаем и т.п. Например, согласие должно быть строго предварительным, с описанием условий сделки и касается также вторичной и последующей субаренды.
Что важно учесть арендатору
- Назначение помещения. Арендуя коммерческое здание или помещение, в первую очередь необходимо убедиться, что оно действительно подходит для тех нужд, для которых оно будет использоваться. Так, важно, чтобы оно имело коммерческое назначение: использовать жилой дом или квартиру под офис, магазин или салон красоты нельзя. А производство, мастерские, а также центры детского досуга нельзя размещать в подвальных помещениях.
- Правильность составления договора. В первую очередь речь идет о законности прописанных в нем условий, соответствии их законодательству. Договор, не соответствующий требованиям закона, могут признать незаключенным или недействительным. В таком случае при обращении собственника помещения в суд арендатора обяжут его покинуть. Для бизнеса это огромный риск и потеря вложений, особенно если в помещении был произведен дорогостоящий ремонт, и адрес уже известен клиентам.
- Наличие дополнительных документов. В первую очередь это акт приемки-передачи, в котором описывается состояние помещения при заключении сделки, а также при его освобождении. Чем чревато его отсутствие при окончании аренды? Пока не подписан акт приемки-передачи, помещение все еще считается сданным в аренду, а значит, арендодатель может потребовать оплату, хотя фактически недвижимость была свободна.
Субаренда и в чем ее опасность.
Риск того, что договор субаренды расторгнут досрочно, гораздо выше, чем в случае аренды. Так, условия, при которых субарендатор будет вынужден возвратить полученное имущество, не ограничиваются указанными в законе и в договоре субаренды. Они тесно связаны с основаниями, прописанными в договоре аренды.
Кроме того, субарендатор серьезно зависит от добросовестности первоначального арендатора. Риск негативных последствий в таком случае несет не только субарендатор, вынужденный возвратить полученное имущество, но и арендатор, у которого, в связи с этим может возникнуть обязанность компенсировать убытки партнера по сделке.
Чтобы обеспечить интересы обеих сторон, следует сопоставить основания досрочного расторжения договора субаренды с аналогичными правилами в первоначальном арендном договоре. Если договор субаренды предусматривает тот же или больший перечень оснований, риск того, что субарендатор возвратит имущество без учета данных требований, снижается.
Важным риском договора аренды является то, что прекращение его действия влечет прекращение договора субаренды. Однако у субарендатора возникает право на заключение договора аренды, но фактически это нереализуемо при отказе собственника. Поэтому субарендатор, вкладывающий деньги в помещение, получающий лицензии под определенное помещение, сильно рискует, лучше выбрать прямой договор аренды.
Также необходимо проверить запрет в договоре аренды на заключение договоров субаренды, так как заключение договора вопреки этому запрету влечет его недействительность. Кроме того, необходимо проверить соблюдение условий заключения договора субаренды, так как несоблюдение данных требований может тоже повлечь негативные последствия.
Кроме того, важно проверить соблюдение порядка заключения договора аренды основному, так как его несоблюдение может повлечь ничтожность, а она, в свою очередь, влечет ничтожность договора субаренды.
Эпидемия коронавируса и карантин существенно изменят рынок коммерческой аренды недвижимости. «Мы видим процессы, в рамках которых корпорации и небольшие компании отправляют сотрудников на удаленную работу. В дальнейшем перед топ-менеджерами и собственниками встанет вопрос, насколько можно использовать данный опыт в новой реальности. Мы увидим еще более значительное проникновение онлайн-сервисов, онлайн-магазинов, ресторанов, онлайн-обучения, онлайн-кинотеатров. Люди еще больше привыкнут и оценят эти сервисы, что в дальнейшем снизит спрос на сервисы в офлайн-режиме», — прогнозирует Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group.
Дальнейшее снижение цен на нефть и экономические последствия от COVID-19 серьезно повлияют на экономику нашей страны в целом и курс рубля в частности, считает Рябинин. «Для инвесторов, рассматривающих возможность приобретения объектов недвижимости для последующий сдачи в аренду, я бы посоветовал запастись терпением и отслеживать новые предложения на рынке летом и осенью этого года, принимая во внимания глобальные изменения. Момент ожидания лучше всего пересидеть в валюте (может быть, даже лучше наличные в банковской ячейке). Правило кризиса cash is the king никто не отменял», — резюмировал эксперт.
Риски по договору аренды помещения, если меняется его собственник
Недвижимость, сданная в аренду, может поменять собственника. Как быть в этом случае арендатору, и чем он рискует?
Есть хорошая новость – Гражданский кодекс защищает права арендатора при смене арендодателя. Статья 617 ГК РФ оговаривает, что переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. То есть, арендатор не будет ущемлен в своем праве продолжать пользоваться недвижимостью на условиях существующей арендной платы, по крайней мере, до тех пор, пока договор аренды помещения продолжает действовать.
Сложности в этой ситуации могут возникнуть при перечислении арендной платы новому собственнику, причем риски могут возникнуть как у арендатора, так и у арендодателя. Арендатор может перечислить арендную плату не тому собственнику, в результате чего может быть обвинен в нарушении договорных обязанностей, а новый арендодатель рискует не получить арендную плату.
Если арендатор по незнанию внес арендную плату прежнему арендодателю (которого еще называют ненадлежащим), то новый арендодатель может обратиться за истребованием платежа как к арендатору, так и к прежнему собственнику.
Рискованной будет ситуация, когда арендатор внес арендные платежи по старым реквизитам более двух раз подряд. В этом случае он нарушает свои обязанности перед новым собственником, и тот может досрочно расторгнуть договор аренды помещения.
Конечно, в судебном порядке у арендатора есть все шансы доказать добросовестное исполнение договорных обязанностей, ссылаясь на статью 382 ГК РФ (уведомление о смене кредитора), но ведь проще обойтись без таких разбирательств.
Чтобы избежать таких рисков, арендатор должен знать о моменте перехода права собственности и изменения платежных реквизитов арендодателя. Никакой специальной процедуры оформления смены арендодателя Гражданский кодекс не предусматривает, поэтому стороны договора аренды помещения должны предусмотреть этот вопрос в тексте договора.
Обычное письменное уведомление о смене собственника для арендатора еще не является основанием платить по новым реквизитам. Арендатор должен запросить подтверждение перехода права собственности — свидетельство о госрегистрации права на недвижимость и договор, на основании которого арендованное помещение сменило собственника. Если арендатор не обратиться за таким подтверждением, то на него ложится риск оплаты ненадлежащему арендодателю и последующих за этим санкций (статья 312 ГК РФ).
Регистрация договора аренды помещения
Статья 651 ГК РФ обязывает регистрировать договор аренды помещения, если его срок не менее года. Более того, если срок аренды недвижимости превышает год, то и договор аренды будет считаться заключенным только с момента государственной регистрации.
Чтобы избежать необходимости государственной регистрации, стороны довольно часто заключают договор аренды помещения на меньший срок, например, 11 месяцев, а затем продлевают его на такой же срок. Это неплохой вариант, если арендатор и арендодатель взаимно заинтересованы в дальнейшей аренде объекта.
Интересно, что по мнению юристов, если срок действия договора аренды помещения вообще не указывать, то его регистрация тоже не потребуется, ведь положения статьи 651 ГК РФ ясно указывают на определенный срок аренды — не менее года.
Производится регистрация договоров аренды помещения территориальными кадастровыми органами. Порядок государственной регистрации указан в Методических рекомендациях (приказ Минюста России от 1 июля 2002 г. № 184), там же приведен перечень необходимых документов. В него входят:
- заявление о регистрации;
- документ об уплате госпошлины (2 тысячи рублей, если заявитель физическое лицо и 22 тысячи рублей, если это организация);
- документ, подтверждающий полномочия представителя (если регистрация происходит по доверенности) или полномочия руководителя организации;
- документы, устанавливающие право на недвижимость;
- кадастровый план объекта недвижимости.
Документы нужно представить в оригиналах или нотариально заверенных копиях, кроме документа, подтверждающего полномочия лиц, подписавших договор (решение или протокол о назначении генерального директора). Его можно заверить печатью самой организации. Срок государственной регистрации договора аренды помещения — один месяц со дня приема заявления и документов.
Если заранее известно, что договор придется регистрировать, то в его тексте надо предусмотреть условие о том, какая сторона берет на себя обязанность по регистрации, т.к. законодательство не дает никаких указаний на этот счет.
В 2017 году изменилось законодательство о государственной регистрации юридических лиц, и теперь регистрирующий орган вправе вносить сведения о недостоверном адресе, если у него есть для этого основания.
Что это означает? Налоговый инспектор должен приехать и лично удостовериться, что ваша компания действительно существует по указанному в учредительных документах адресу. На практике никто не приезжает. Вместо этого вы получаете «письмо счастья» с требованием подтвердить адрес места нахождения. И если в течении 30 дней вы не сможете это сделать, то в ЕГРЮЛ появится запись, что адреса регистрации не существует. Вслед за этим налоговая инспекция блокирует счета компании, пока та не исправит «ошибку» в регистрационных документах. Часть ваших контрагентов после появления такой записи уже не так охотно будут с вами работать.
Перед подписанием договора аренды важно узнать, предоставляет ли арендодатель юридический адрес? В большинстве случаев это бесплатная услуга, иногда юридический адрес предоставляют за плату.
Но суть одна — юридический (фактический) адрес должен совпадать с адресом места нахождения компании.
Кaк paбoтaть c кoммepчecкoй нeдвижимocтью
- 3aкaжитe выпиcкy из EГPН, чтoбы ycтaнoвить влaдeльцa пoмeщeния. Ecли пoмeщeниeм влaдeeт чacтник, cдeлкa пpoвoдитcя пo cтaндapтнoмy cцeнapию.
- Ecли пpoдaвeц — opгaнизaция, ycтaнoвитe, ктo из coтpyдникoв yпoлнoмoчeн пoдпиcывaть дoгoвop кyпли-пpoдaжи, нeт ли y opгaнизaции кpyпныx дoлгoв и дpyгиx пpeтeндeнтoв нa нeдвижимocть. Для кpyпнoй cдeлки нyжнo пoлyчить paзpeшeниe нa пpoдaжy oт yчpeдитeлeй.
- 3aкaжитe oцeнoчный oтчeт, чтoбы oпpeдeлить pынoчнyю cтoимocть oбъeктa.
- Пoдгoтoвьтe нeoбxoдимыe дoкyмeнты.
- Пpoвoдитe взaимopacчeты c opгaнизaциeй тoлькo бeзнaличным cпocoбoм: co cчeтa нa cчeт или чepeз aккpeдитив.
Как проверять помещения офиса
Первым делом выясняется наличие данных о помещении в службе Росреестра. Арендатор должен знать, кто действительно владеет офисом – увидеть выписку из ЕГРН или свидетельство права собственности. Проводится проверка обременения помещений, устанавливается отсутствие судебного разбирательства в отношении прав собственности. Последнее важно, поскольку арендодатель может замалчивать действительную ситуацию.
Фотографий потенциального арендного офиса недостаточно. Обязательно требуется выехать на адрес и осмотреть помещение лично, внутри и снаружи (со всех сторон здания). Необходимо выяснить заранее допустимость размещения фасадных вывесок, указателей и пр.
Подчеркнем, что если помещение принадлежит нескольким собственникам, то требуется подписывать договор аренды с каждым в отдельности. Иначе суд вправе признать сделку аренды недействительной.
Если компания-арендатор имеет намерение разместить в офисе дочерние компании, то необходимо выяснить у наймодателя возможность субаренды заранее. Важно уточнить допустимость регистрации адреса арендатора в налоговой службе, поскольку некоторые арендодатели ее запрещают.
Следует выяснить отсутствие земельных ограничений (сервитутов) на подход и подъезд к помещению офиса. Дорожный маршрут к арендному помещению может проходить по частной территории третьего лица (другого собственника), который вправе требовать оплату проезда.
Риски при заключении договора аренды
Как и при заключении любого другого вида договора, при заключении договора аренды стороны могут столкнуться с определенными рисками, которые если не предусмотреть заранее, впоследствии могут обернуться спорами между сторонами, в том числе и судебными.
Постараемся рассмотреть наиболее часто встречающиеся риски при заключении рассматриваемого вида договора.
После подписания договора об аренде потребуется заключить акт передачи. День подписания этого документа считается началом аренды коммерческой недвижимости. Перед его подписанием следует тщательно проверить имущество. При обнаружении дефектов, следует указать их в акте. Это позволит избежать возможных расходов по ремонту.
Также проведении подобного анализа позволит затребовать предварительное исправление неисправностей или снижение стоимости аренды. Если состояние помещение не удовлетворяет арендодателя, договор может быть расторгнут.
По истечению срока действия договора помещение будет приниматься по этому акту, и если некоторые неисправности небыли зафиксированы, то арендодатель имеет право возместить расходы.
Регистрация в Росреестре
Обязательно регистрируется договор, имеющий долгосрочный период. При нарушении этого закона участники должны будут выплатить штраф, величина которого зависит от стоимости договора. После согласования договора его сдают на регистрацию по месту нарождения недвижимости. Действительным договор будет являться с момента внесения в базу данных. После этого участники получают права и обязанности, указанные в договоре.
Порядок действий при регистрации договора следующий:
- Подача документов в срок регистрации.
- Проверка документов на наличие ошибок.
- Внос данных в единую государственную базу.
- Оформление документов с постановкой штампов.
- Возврат бумаг заявителю.
Процедура оплачивается заявителем. Её стоимость для юридических лиц составит 22000 рублей, для физических лиц – 2000 рублей.
В список необходимых документов входит следующее:
- Заявление на проведение регистрации.
- Договор аренды.
- Кадастровый паспорт.
- Документы удостоверяющие правовой статус участников.
- Нотариальные согласия супругов (при наличии брака).
- Квитанция об оплате госпошлины.
Порядок проверки коммерческой недвижимости
- Невозможность Арендатора в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
- Необоснованное повышение арендной платы.
- Невозможность размещения рекламы без согласования с собственником.
- Трудности проведения перепланировки помещения по своему плану.
- Другие ограничения и санкции.
Нередки и ситуации, когда Арендатора буквально без предупреждения выкидывают из арендуемого помещения.
- Заверенные копии Свидетельства о государственной регистрации (с 2017 года данное свидетельство не выдается), Свидетельства о постановке на налоговый учет.
- Выписка из ЕГРЮЛ (либо ЕГРИП, если арендодатель является индивидуальным предпринимателем).
- Копия протокола общего собрания участников (акционеров) или решения единственного участника (акционера) контрагента о назначении на должность директора и приказ о назначении руководителя (для юр. лиц).
- Копия доверенности на подписанта, если договор подписывает иное лицо;
- Справка из банка о банковских реквизитах контрагента;
- Копия паспорта (если арендодатель является индивидуальным предпринимателем, если физ.лицо – копия паспорта и СНИЛС).
- При отсутствии печати у контрагента – письмо, подтверждающее ведение им деятельности без печати.
- Документы, подтверждающие право передачи помещения в аренду/субаренду (Свидетельство на право собственности, либо первичный договор аренды с согласием арендатора на передачу помещения в субаренду!)
- Документы БТИ (технический или кадастровый паспорт с экспликацией или поэтажным планом, на котором отмечено помещение предоставляемое в аренду).
- Первым делом необходимо проверить право арендодателя на владение, пользование либо распоряжение помещением и выяснить наличие каких-либо ограничений в отношении помещения (например, имущество находится в залоге либо под арестом). Если собственник и арендодатель по договору не совпадают, следует выяснить, на каком именно основании арендодатель осуществляет распоряжение имуществом. В этом случае у арендодателя должно быть письменное согласие на передачу помещения в аренду / субаренду.
- Также стоит проверить и полномочия непосредственно подписанта. Если арендодатель юридическое лицо, договор должен быть пописан либо исполнительным органом, действующем на основании Устава без доверенности (директор, ген.директор и тд.), либо уполномоченным представителем – лицом, имеющим соответствующие полномочия на основании доверенности (при отсутствии такой доверенности договор может быт признан недействительным).
- Кроме того, рекомендуется осуществить дополнительную проверку контрагента путем направления запроса в различные госучреждения.Так, рекомендуется самостоятельно запросить выписку из ЕГРЮЛ/ ЕГРИП в отношении арендодателя. Не будет лишним «пробить» арендодателя на сайтах Судов общей юрисдикции, сайте Арбитражного суда, ФССП России, и т.д. В случае выявления факта претензий к контрагенту, либо его имуществу со стороны третьих лиц напрашивается вывод о его недобросовестности при осуществлении своей хозяйственной деятельности.
- Рекомендуется также запросить выписку из ЕГРП в отношении арендуемого имущества. Данная выписка может быть запрошена в электронном виде на сайте Росреестра.
Непосредственно при согласовании договора аренды, в первую очередь, следует обратить внимание на такие условия договора, как дата и место заключения договора, предмет аренды, срок, цена договора, реквизиты сторон. Если договором не будут определены все существенные условия, договор может быть признан не заключенным. Кроме того, неудобные условия договора, в дальнейшем могут вылиться в существенные проблемы для Арендатора. Предлагаю по порядку разобрать те моменты, на которые стоит обращать внимание при подписании договора.
Особое внимание следует уделить предмету договора аренды, являющемуся существенным условием договора. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если таких данных в договоре нет, или предмет договора недостаточно конкретизирован договор аренды может быть признан не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Объект аренды может быть идентифицирован следующими признаками:
- адрес местоположения объекта аренды, этаж;
- наименование объекта аренды (нежилое помещение, часть нежилого помещения и тд);
- инвентарный номер;
- функциональное назначение (нежилое — производственное, складское, торговое, административное и тд);
- площадь помещения (общая и передаваемая в аренду).
Кроме того, п. 3 ст. 26 Закона N 122-ФЗ указывает, что в случае сдачи в аренду здания, сооружения, помещений в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Мы же рекомендуем, к любому договору аренды прилагать как минимум план помещения, либо поэтажный план здания с отмеченным помещением, передаваемым в аренду.
Особенно внимательно следует отнестись к договорам аренды нестационарных объектов (павильоны, киоски, торговые палатки и т.д.), как правило, предмет договора в таких правоотношениях не имеет надлежащей идентификации – зачастую встречаются такие размытые формулировки как «павильон на остановке», «киоск на пересечении улиц» и так далее. При таких формулировках есть риск признания договора недействительным.
Рекомендуется при аренде нестационарных объектов прописывать максимально подробный адрес:
- Указать на ориентиры месторасположения.
- К договору прикладывать план земельного участка с отметкой о месте расположения объекта и фото-привязку.
- В обязательном порядке запрашивать все имеющиеся право-устанавливающие документы на нестационарный объект, будь-то договор купли-продажи, дарения, первичной аренды.
- Требовать подтверждения разрешения от муниципальных (городских) властей на установку, ввод в эксплуатацию нестационарного объекта, включения его в соответствующие реестры.
В случае, если объект аренды является самовольной постройкой и установлен без каких-либо разрешений, есть риск его сноса или демонтажа. Поэтому в договоре рекомендуется устанавливать меру ответственности арендодателя на этот случай.
Кроме того, в арендных правоотношениях, где право собственности на объект аренды невозможно с точностью установить, всегда имеется потенциальный риск мошенничества со стороны контрагента.