Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «что делать если арендодатель умирает». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если умер арендодатель, что делать простому гражданину? Обычно такая ситуация возникает, если умер арендодатель квартиры, которую снимает гражданин. Проблему можно решить двумя путями: открыв отдельный счет в банке или обратиться к нотариусу.
Алгоритм действий арендатора в случае смерти арендодателя
В первом случае следует предпринять следующие шаги:
- Обратиться в любой банк.
- Объяснить ситуацию и заключить договор, в котором прямо будет прописано, что эти деньги вносятся как арендная плата за конкретное имущество.
- Перечислять деньги ежемесячно в срок, указанный в договоре.
- После предъявления наследником свидетельства о праве собственности на имущество, перевести денежные средства на его счет. Либо выплатить их наличными, взяв расписку о том, что наймополучатель платит арендную плату.
- Договориться с наследником о продлении договора после истечения его срока (в случае необходимости).
Для арендаторов юридических лиц (ЮЛ) и индивидуальных предпринимателей (ИП) лучше использовать вариант, которым могут также воспользоваться граждане.
- Обратится к нотариусу по месту нахождения имущества или жительства умершего.
- Написать заявление с указанием обстоятельств, по которым не можете выполнять свои обязательства.
- Оплатить услуги нотариуса.
- Внести депозит и продолжать вносить его в сроки, указанные в договоре.
Вариант 2. Перечислять арендную плату на публичный депозитный счет, открытый у нотариуса.
Статья 327 ГК РФ предусматривает возможность внесения денежных средств на депозит нотариуса в случае невозможности исполнить обязательство непосредственно кредитору. Обратиться к нотариусу можно по месту нахождения арендуемого имущества или арендатора путем подачи заявления о принятии денег в депозит. Затем, нотариус передаст деньги наследникам, либо нотариусу, у которого открыто наследственное дело. Однако норма ст. 327 ГК РФ предусматривает право, а не обязанность должника внести причитающиеся с него денежные средства на депозит нотариуса. Кроме того, данный вариант предполагает дополнительные расходы со стороны арендатора. Размер нотариального тарифа в данном случае составит, в соответствии со ст. 22, подп. 8 п. 1 ст. 22.1 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 28.06.2022), 0,5 % от суммы на депозите, но не менее 1 000 рублей.
Вопрос-ответ: смерть арендодателя, как избежать неустойки?
Надо ли заключать дополнительное соглашение к договору аренды земли в случае смены арендодателя? Для кого эта статья: для сельхозпроизводителей, которые арендуют земельные участки. Из этой статьи вы узнаете: прекращает ли действие договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя, какие документы подтверждают факт смерти, кому и за какой период после смены собственника земли нужно выплачивать арендную плату, а также как ее облагать налогами. Прекращается ли договор аренды земельного участка в случае смерти арендодателя? Нет, не прекращается, за одним исключением — если такая причина прямо предусмотрена договором ст. Что имеется в виду? По общему правилу договор продолжает действовать.
Роман Бевзенко, профессор Российской школы частного права, партнер юридической компании «Пепеляев Групп» Договор — это один из наиболее универсальных гражданско-правовых инструментов,который позволяет удовлетворить интересы обеих его сторон. Однако далеко не всегда прекращение договорных обязательств наступает вследствие достижения целей договора.
Арендодатель умер. Считается ли договор аренды расторгнутым? Кому оплачивать арендную плату? Ответ: Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Арендную плату можно не оплачивать до момента, пока не будет известен новый собственник помещения, либо можно вносить плату на депозит нотариуса. Подробности ниже. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Почему не следует платить аренду предполагаемым наследникам
Допустим, что через пару месяцев после смерти владельца помещения к арендатору приходит женщина и говорит, что она вдова покойного, а значит – его наследница. Соответственно, деньги за пользование помещением теперь нужно платить ей.
Арендатор вправе попросить женщину показать свидетельство о праве на наследство. Если этого документ отсутствует, то гражданин не обязан платить. При этом он может продолжать работать в офисном помещении. Если женщина – действительно вдова покойного владельца помещения, но у нее нет свидетельства, то она является лишь предполагаемым наследником. То есть, она имеет законное право на наследство, но не факт, что точно его получит.
Нередко в семьях возникают наследственные споры касательно того, какое имущество кому принадлежит. В ходе таких разбирательств кого-то могут обделить, и тогда обиженный претендент отправляется в суд и добивается перераспределения наследственной массы. Кроме того, покойный наследодатель мог составить завещание на свою дочь, сестру, любовницу или близкого друга, и тогда его вдова не будет претендовать на имущество, хоть по закону она и является наследницей первой очереди.
Таким образом, претендент на наследство может быть очевиден, но имущество в итоге получит совершенно другой человек. Соответственно, арендатору нет смысла рисковать и платить за помещение непонятно кому.
Процессом распределения движимого и недвижимого имущества наследодателя занимается нотариус. Он же и выдает наследникам нотариальные свидетельства. По умолчанию это происходит спустя полгода после смерти наследодателя.
Нотариальное свидетельство – это документ, подтверждающий права человека на наследство. В нем указана следующая информация:
- ФИО наследника;
- его доля;
- имущество, перешедшее по наследству.
Свидетельство о праве на наследство – это документ, на основании которого наследник вправе требовать от арендатора оплаты ежемесячного взноса за пользования помещением. Если же преемник не имеет на руках этой бумаги, то может произойти следующее: в течение 6 месяцев арендатор исправно вносил платежи, но затем объявился реальный наследник и потребовал оплаты. И требования этого человека будут законными, ведь у него есть свидетельство.
По закону имущество считается собственностью наследника с момента смерти наследодателя. Поэтому в вышеописанной ситуации арендатору придется вновь платить за аренду, но уже другому человеку. С неправильного же наследника можно будет получить деньги в судебном порядке, если он откажется возвращать их добровольно. Однако это также время и нервы.
Поэтому платить за аренду нужно только тому человеку, у которого есть свидетельство о праве на наследство. Пока этот документ готовится, арендатор может откладывать деньги на оплату помещения.
Когда арендное соглашение не имеет юридической силы
Договор аренды квартиры не имеет юридической силы, если в нем не отражены существенно важные условия.
|
Существенно важные условия: |
|
предмет соглашения; |
|
обязанности сторон; |
|
стоимость аренды. |
Как съехать из квартиры, если собственница умерла
Я просмотрел все ваши статьи о наследстве и съемных квартирах, но не нашел ситуацию, похожую на мою.
Мы с однокурсником снимали квартиру в Москве у одинокой пенсионерки с 2012 года. По инструкции из вашей статьи узнали, что какое-то время назад бабушки не стало.
Сначала квартиру снимал мой однокурсник, с 2014 года я тоже живу в ней. Договор на аренду жилья был заключен в 2012 году на 11 месяцев через риелтора, но позже его не продлевали. Все эти годы мы жили без договора. Никто, кроме бабушки, в квартире не зарегистрирован.
В 2015—2016 годах я оплачивал ЖКУ и телефон в квартире со своей банковской карты. С 2017 года собственница настоятельно просила передавать ей плату за ЖКУ и аренду наличными. Договор с интернет-провайдером оформлен на моего одногруппника. Я часто плачу за интернет со своей банковской карты. Недавно я вызывал на этот адрес сантехников из ГБУ «Жилищник». Сам делал заявку через диспетчерскую города Москвы, и мне даже пришло письмо от «Мос-ру».
Я знал, что в январе собственница квартиры планировала ложиться в больницу. С тех пор я не мог до нее дозвониться. Однажды, придя с работы, я увидел на двери две странные записки с одним и тем же номером мобильного телефона и просьбой позвонить в связи со смертью собственницы.
Я позвонил по этому номеру. Ответил мужчина, который представился наследником. Он предложил мне заключить новый договор и сменить замки. Мне показалось подозрительным, что он ничего не знал про другую квартиру женщины, куда мы привозили деньги, квитанции, письма из налоговой и куда к ней еженедельно приходила соцработница. Он не смог назвать даже станцию метро или улицу, где находится квартира.
Единственная живая родственница, о которой покойная упоминала, — ее племянница, живущая в одной из стран СНГ.
Сколько времени у нас есть на то, чтобы съехать из этой квартиры? Я не рассчитываю жить в ней пять лет, как героиня другой статьи Т—Ж, и сомневаюсь, что у нас есть даже полгода — период, после которого наследники вступают в свои права. Но есть ли хотя бы пара месяцев, чтобы найти другую квартиру и перевезти свои вещи?
Как быть с оплатой квартиры до тех пор, пока мы не съедем? Не выставят ли нам потом наследники счет? Могу ли я оформить у нотариуса какой-то документ, разрешающий проживание на прежних условиях?
Как правильно съехать с этой квартиры? Надо ли вызывать работников ГБУ «Жилищник» и Мосэнерго, чтобы они записали показания счетчиков, перекрыли воду в квартире, отключили электричество и составили соответствующий акт? Кому отдавать ключи от квартиры? Нотариусу, который указан в нотариальном деле? Или обратиться к участковому полицейскому? Кто должен составлять акт осмотра жилого помещения?
Как оповестить о случившемся единственную родственницу покойной? Мне известно, что бабушка звонила ей в прошлом году со своего городского телефона. МГТС же не предоставит мне детализацию телефонных звонков другого абонента? Даст ли МГТС эти данные нотариусу или участковому, и если да, то как мне настоять на передаче таких данных мне либо на том, чтобы нотариус или участковый сами оповестили предполагаемую наследницу?
Просто хочется, чтобы квартира не перешла государству или, что еще хуже, каким-то мошенникам, которые нарисуют завещание задним числом, а досталась хотя бы племяннице.
Сергей, вы жили в квартире по договоренности с собственником. Только собственник может распоряжаться квартирой — сдавать ее или выселять из нее людей. Если бабушка умерла, то через шесть месяцев кто-то вступит в наследство, станет новым собственником — и будет вправе вас выселить или перезаключить с вами договор найма квартиры.
Если собственница умерла в январе, то еще почти полгода квартира находится под охраной нотариуса. У человека, который с вами связался, сейчас не может быть никаких документов, дающих ему право перезаключить договор. Возможно, если вы поменяете замки и отдадите ключи незнакомцу, то поспособствуете мошенничеству. Вы и сами об этом догадываетесь.
Сергей, вы не можете повлиять на наследование. Но если хотите очистить совесть, то попробуйте самостоятельно найти племянницу. Может быть, бабушка называла ее по имени, а фамилия у них одинаковая. Вдобавок вы знаете страну проживания — попробуйте поискать в соцсетях. Всем подходящим женщинам можно написать, что умерла их возможная родственница, после которой остались две московские квартиры. Чтобы получить наследство, все равно необходимо подтвердить родственные связи, так что мошенничество вы не спровоцируете.
Бабушка наверняка дружила с соседками по тому адресу, где на самом деле жила. Может быть, у них есть информация о родственниках, которым надо сообщить о произошедшем. А возможно, племянницу известили и без вас. Если считаете нужным, съездите туда и поговорите с соседями.
В любом случае не бросайте пока квартиру. Пустая она будет более легкой добычей для мошенников. А если найдете наследницу и ей некогда будет продавать квартиру, сможете продолжать ее снимать.
Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.
Вариант 3. Внесение арендной платы на счет, указанный Доверительным управляющим.
Если в составе наследства имеется имущество, требующее не только охраны, но и управления (предприятие, доля в уставном (складочном) капитале корпоративного юридического лица, пай, ценные бумаги, исключительные права и тому подобное), нотариус, в соответствии со ст. 1026 ГК РФ, в качестве учредителя доверительного управления заключает договор доверительного управления этим имуществом (п. 1 ст. 1173 ГК РФ).
В договоре доверительного управления имуществом указывается состав имущества, передаваемого в доверительное управление; наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя); размер и форма вознаграждения управляющему (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). На практике стоимость подобных услуг часто устанавливается в процентном отношении к выручке, получаемой при управлении имуществом учредителя.
Таким образом, если по заявлению наследников или иных заинтересованных лиц учреждено доверительное управление наследственным имуществом, арендная плата может быть внесена на счет, указанный доверительным управляющим.
Почему не нужно платить аренду предполагаемым наследникам
Допустим, через месяц после смерти ИП приходит его вдова и говорит: «Я наследница, теперь за аренду платите мне». Вы можете попросить показать свидетельство о праве на наследство, а если его нет, отказаться платить и продолжать работу, оставаясь в офисе. В этом случае вдова — только предполагаемый наследник.
Предполагаемые наследники — это люди, которые имеют право на наследство, но не факт, что точно его получат. В семье могут возникнуть споры, что и кому принадлежит, может объявиться забытый наследник, который будет претендовать на наследство, или, наоборот, кто-то добровольно откажется от своей доли. То есть реальным наследником может оказаться совсем другой человек.
Раздел денег и недвижимости оформляет нотариус, он выдает наследникам свидетельства о праве на наследство. Как правило, это происходит через шесть месяцев после смерти наследодателя.
Подготовительный этап
До подписания договора нужно проверить состояние квартиры (все ли работает, нет ли протечек и повреждений) и зафиксировать его в договоре. «Все, что находится в квартире на этапе сдачи, является ответственностью наймодателя, по факту сдачи квартиры — все это переходит под ответственность нанимателя, и тогда, в случае обнаружения каких-то неисправностей, доказать и взыскать за это деньги будет весьма проблематично», — отметила Юлия Дымова.
Еще один важный момент на этом этапе — проверка документов, подтверждающих, что квартира находится в собственности наймодателя. Причем документы должны быть оригиналами, а не копиями.
«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены», — добавила эксперт.
Как правильно составить договор аренды квартиры
После того как наниматель оценил состояние квартиры, проверил документы, можно приступать к составлению договора найма. В договоре есть обязательные условия, без которых он не действует, и есть дополнительные условия, которые стороны могут указать по желанию. Если они этого не сделают, будут действовать общие нормы закона, отметил Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора найма относятся:
- Предмет договора
В данном пункте прописывают все сведения об арендуемой квартире: полный адрес, ее площадь и кадастровый номер. Там же указывается детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование жильцу. Здесь также необходимо указать, что снимаемое жилье не находится в залоге и не обременено правами других лиц.
- Стороны договора
Здесь прописываются паспортные данные наймодателя и нанимателя, а также иных лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. К примеру, если наниматель заселяется один, но к нему могут приезжать родители или родственники, он может прописать это в договоре. Если наймодатель увидит, что в квартире «толпа», которая не предусмотрена договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.
- Срок действия договора
Срок действия договора найма стороны выбирают сами. Он может быть заключен на короткий срок (до 11 месяцев) или на длительный (от 1 года). Если стороны не указали срок действия договора, он считается бессрочным.
- Особенности оплаты
В этом пункте необходимо прописать размер оплаты, сроки ее внесения и порядок. Например, ежемесячно, по 10-м числам, наниматель перечисляет деньги на карту. Если оплата осуществляется наличными, то необходимо предусмотреть выдачу расписки. Здесь также следует подробно прописать, что включает в себя арендная оплата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги и какие именно. Традиционные условия — это когда оплачивается аренда, а сверху оплачиваются услуги по счетчику. Здесь же прописывается возможность или периодичность пересмотра оплаты. Также можно предусмотреть неустойку за просрочку.
- Порядок внесения и возврата депозита
В данном пункте необходимо прописать сумму обеспечительного платежа (как правило, она равна месячной оплате) и как она будет вноситься. Иногда собственник разрешает разбить депозит на несколько месяцев — это тоже лучше указать в договоре. Также необходимо уточнить порядок возврата депозита (четко прописать пункты, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.
- Права и обязанности каждой стороны, а также ответственность
Основная обязанность наймодателя — в согласованный срок передать квартиру в пригодном для использования состоянии. Основная обязанность нанимателя — вносить вовремя плату за квартиру и содержать ту в надлежащем состоянии. Также наниматель должен использовать квартиру исключительно для проживания там лиц, указанных в договоре, а не в иных целях — например, для организации маникюрного салона (если это не указано в договоре). В противном случае последует расторжение договора в одностороннем порядке. Подробнее права и обязанности сторон можно посмотреть в образце договора.
- Заключение договора
Что делать, если арендодатель умер
В случае, когда наступила смерть арендодателя, договор найма жилого помещения не считается аннулированным. Наем также действителен и продолжает иметь свою силу. Но второй стороной становится наследник имущества.
Права, ответственность и обязанности по наследству аренды имущества переходят наследнику по закону или по завещанию сразу же и не требуют каких-либо переоформленных документов. Это четко прописано в Гражданском Кодексе РФ в статье 1152 части 4.
Но стоит отметить, что наследник не имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, так как право на наследование квартиры не предоставляет ему таковой возможности.
По закону будущий арендодатель сможет начать переоформлять документы на собственность только по истечению полугода после смерти владельца квартиры. В таком случае перед арендатором встает вопрос, куда и как вносить плату за съем квартиры. Лучше всего делать это на депозит нотариуса. Также арендодатель может осуществлять платежи наследнику. Последний хоть и не может предоставить документально право владения, но имеет его с момента наследования, то есть с момента смерти владельца жилой площади. Но важно все выплаты заверять документально в виде расписок с указанием даты и суммы.
Существуют прецеденты, когда будущий собственник желает расторжения договора и хочет выселять жильцов. Попытаться сделать это он может только в судебном порядке. Но, как правило, суд в очень редких случаях выносит свое решение в пользу наследника. Особенно это касается тех случаев, когда арендатор своевременно вносит платежи. Так что даже если наследник обнаглел и хочет выгнать квартиросъемщика из квартиры, то это вряд ли у него получится сделать законно.
Иногда бывают ситуации, что владелец квартиры, неожиданно ушедший из жизни, не имеет родственников и не составил завещания. В таком случае квартира и все остальное имущество считается выморочным и переходит во владение государству. Но даже в такой ситуации у арендатора договор продолжается и прекращение его возможно по истечению срока, а также по соглашению всех сторон договора.
В результате можно сделать вывод, что независимо от того, кто наследует имущество, в случае смерти владельца квартиры у квартиросъемщика не происходит никаких изменений.
Наследование обязанностей и прав арендатора
Потенциальные наследники получают в процессе оформления наследства не только имущество, но и обязанности, связанные с ним. Так, наследство – иногда приносит с собой не только желаемый доход, но и долговые обязательства. К примеру, в качестве такой расходной части наследства может выступать денежный долг наследодателя, который он не выплатил при жизни.
СПРОСИТЬ ЮРИСТА – БЫСТРЕЕ чем читать ! ПОЛУЧИ БЕСПЛАТНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ пока остальные за это ПЛАТЯТ!
При этом, принятие таких обязательств происходит в автоматическом порядке независимо от способа принятия наследства:
- По закону – если наследодатель не составил завещание и имущество распределяется по принципу очерёдности наследников.
- По завещанию – если при жизни наследодатель составил открытое или закрытое завещание, определив самостоятельно лиц, которые получат его собственность после его кончины.
В случае, если наследодатель являлся арендатором, оформив соответствующий договор аренды, право аренды после его смерти переходит к наследнику с остальными обязанностями и правами. Данный порядок в 2020 году останется закреплённым в Гражданском кодексе Российской федерации.
Комментарий к Ст. 617 ГК РФ
1. Права арендатора обременяют имущество и сохраняются в силе при смене собственника этого имущества (п. 1 комментируемой статьи).
Следовательно, правам арендатора присуще свойство следования за арендуемой вещью. Право следования наряду с наделением арендатора возможностью использовать вещно-правовые средства защиты объясняется наличием вещных элементов в арендном обязательстве.
При перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
2. В п. 2 комментируемой статьи рассматривается частный случай смены арендатора, когда: 1) арендатор является гражданином и одновременно 2) предметом аренды является нежилое недвижимое имущество (жилое помещение предоставляется гражданину не по договору аренды, а по договору найма жилого помещения — см.
ст. 671 ГК, в котором есть свои особенности перехода прав и обязанностей нанимателя в случае его смерти — см. п.
2 ст. 672, п. 2 ст.
686 ГК РФ).
Смысл нормы о переходе к наследникам арендатора прав и обязанностей по договору заключается не в том, чтобы констатировать, что обязательство, как правило, не прекращается со смертью гражданина, — это положение закреплено в общих нормах ст. 418 ГК. Напротив, в ч.
1 п. 2 комментируемой статьи основной акцент делается на том, что стороны при заключении договора могут оговорить условие, по которому договор прекращается в связи со смертью гражданина-арендатора.
Более того, в соответствии с ч. 2 п. 2 комментируемой статьи права и обязанности могут не перейти на наследника, даже если прямого запрета на это в договоре нет.
Данная норма является еще одним исключением из правил ст. 418 ГК, согласно которым обязательство прекращается смертью гражданина, если оно было неразрывно связано с его личностью. В рассматриваемом случае арендодатель наделен правом отказать наследнику во вступлении в обязательство, если арендные отношения были обусловлены всего лишь личными качествами арендатора.
Что касается арендатора — юридического лица, то его ликвидация однозначно прекращает договор аренды (см. ст. 419 ГК РФ). С другой стороны, из норм комментируемой статьи следует, что реорганизация юридического лица не дает оснований арендодателю ставить вопрос о прекращении договора — аналогия здесь неуместна.
3. Ограничений по переходу прав и обязанностей арендатора-гражданина к его наследникам при аренде движимого имущества комментируемая статья не содержит. Тем более не может быть ограничений при реорганизации юридического лица.
Прошу предоставить мнение специалиста по поводу возможности замены стороны умершего арендодателя в договоре аренды (длительном) на 2 наследников. И в этом же соглашении — изменить размер арендной платы и продлить срок договора. Есть ли препятствия для государственной регистрации такого соглашения?
Ответ: После смерти гражданина (арендодателя) договор аренды не прекращает свое действие, а стороны должны продолжать исполнять взятые на себя обязательства. В рассматриваемых отношениях арендодатель является кредитором. При этом обязательство арендодателя не связано с его личностью.
В ГК РФ определено, что при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из правил ГК РФ не следует иное.
Принимая во внимание, что имеется два наследника имущества, переданного наследодателем в аренду, в дополнительном соглашении к договору аренды необходимо указать каждого из наследников, которые выступают в договоре в качестве арендодателя (множественность лиц на стороне арендодателя).
Стороны также вправе, с учетом принципа свободы договора, внести в договор аренды любые изменения, которые они посчитают необходимыми. Никаких препятствий для регистрации данного дополнительного соглашения не имеется.
По отдельности, можно воспользоваться следующими формами:
Обоснование: В силу общей нормы, ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду, согласно ст. 608 ГК РФ, принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 382 ГК РФ, право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
В порядке универсального правопреемства, по закону, права арендодателя по договору аренды могут перейти его наследникам. В соответствии со ст. 1112 ГК РФ, в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.
Так, применительно к рассматриваемой ситуации, в состав наследства входят и права арендодателя по договору аренды, заключенному при жизни наследодателем.
В силу ст. 383 ГК РФ, переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
Согласно п. 2 ст. 418 ГК РФ, обязательство прекращается смертью кредитора, если исполнение предназначено лично для кредитора либо обязательство иным образом неразрывно связано с личностью кредитора.
В свою очередь, права и обязанности арендодателя, вытекающие из договора аренды, непосредственно не связаны с его личностью и переходят в порядке наследования к его наследникам.
Кроме того, согласно п. 1 ст. 617 ГК РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
«Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе)». (п. 24 Информационного письмоа Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»)
Таким образом, права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. У наследника, вступившего в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав. Смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.
Договор аренды продолжает действовать, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).
Принимая во внимание, что имеется два наследника имущества, переданного наследодателем в аренду, в дополнительном соглашении к договору аренды необходимо указать каждого из наследников, которые выступают в договоре в качестве арендодателя (множественность лиц на стороне арендодателя).
Как провести досрочное расторжение договора аренды квартиры
Как расторгнуть договор аренды квартиры досрочно, знают не все наниматели, и это может стать источником обмана (например, если собственник будет выдвигать какие-то дополнительные условия или требовать дополнительную плату).
Наниматель может расторгнуть договор в любой момент, если согласны все проживающие с ним люди. Но выехать из квартиры сразу не получится, потому что уведомить собственника надо за три месяца. Для этого необходимо оформить уведомление и вручить его лично или по почте.
Если с жильем что-то произошло и оно стало непригодным для проживания, расторгнуть договор можно через суд.
А вот собственник может расторгнуть договор в двух случаях:
- Проживающие не платят шесть месяцев и больше (при краткосрочном найме – в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа).
- Проживающие или третьи лица нанесли квартире урон, за который не хотят платить.
Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:
Каждый жилец квартиры обязан осуществлять уплату коммунальных услуг даже при отсутствии письменно оформленного договора. Эту обязанность предусматривает жилищное законодательство РФ. В данном случае договор имеет устную форму. Подтвердить факт устной сделки можно любыми письменными доказательствами (к примеру, переписка, выписка из домовой книги и др.), а также свидетельскими показаниями.
Соответственно, Вы имеете право взыскать накопленную жильцами задолженность в судебном порядке. Для этого нужно подать исковое заявление в суд по месту их жительства (то есть по месту нахождения квартиры). Если долг, который Вы потребуете погасить, не превысит 50 тысяч рублей, то иск необходимо подать мировому судье, а если превысит, то в районный суд.
Кроме того, в иске одновременно можно заявить требование о выселении жильцов в связи с неисполнением обязанности по уплате коммунальных услуг. В этом случае суд взыщет с ответчиков задолженность и вынесет решение об их выселении. Но если такое дополнительное требование будет заявлено, то иск обязательно подается в районный суд.
Следует добавить, что подача иска в суд может мотивировать жильцов погасить долг еще до заседания. Подобные действия ответчиков очень распространены на практике.