Облагается ли НДС аренда земли?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Облагается ли НДС аренда земли?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Содержание

1. Правовые основы сдачи в аренду земельных участков

2. Год 2014-й: смотрим, что изменилось

3. Об объекте налогообложения

4. Арендные платежи: расходы и НДС-вычет

5. НДС с аренды муниципального имущества в 2021 году

6. Нюансы передачи прав на территорию

7. Действуют ли в этом случае льготы

8. Об аренде государственной земли и НДС

Согласно ст. 608 ГК РФ, п. 2 ст. 22 ЗК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Однако арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
Аренда земли частного характера облагается НДС.
Субаренда любой земли облагается НДС.
В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.

В договоре аренды может указываться переменная и фиксированная плата. Первая определяется порядком формирования стоимости земли. Обязательство по аренде и ППА для ФСБУ 25/2018 формируют не все переменные платежи. Это касается, например, арендной платы по размеру ставки инфляции или по кадастровой стоимости. Учитывается такая плата в текущих расходах.
Переменные платежи, рассчитанные по кадастру, не формируют ППА, поскольку они не указаны в перечне платежей, которые формируют состав арендных платежей (ФСБУ 25/2018 п. 7). Кадастровая стоимость устанавливается государством. И арендные переменные платежи, исходящие из такой оценки, не считаются рыночными.
Важно: также не формируют ППА переменные платежи, рассчитанные из ставки за единицу площади.
Прямые нормы по учету переменных платежей по кадастру в ФСБУ 25/2018 отсутствуют. Соответственно, возможны другие варианты учета. Если тема актуальна, запросите консультацию профильного специалиста!

Правовые основы сдачи в аренду земельных участков

В отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности, собственником выступает РФ либо субъект РФ (ст. 214 ГК РФ). От имени РФ и субъекта РФ права собственника на земельные участки осуществляют государственные органы (п. 3 ст. 214, п. 1 ст. 125 ГК РФ).

В отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, собственником выступает муниципальное образование (ст. 215 ГК РФ). От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (п. 2 ст. 215, п. 2 ст. 125 ГК РФ).

Государственным (муниципальным) учреждениям, в том числе казенным, земельные участки предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1 ст. 268 ГК РФ, п. 1 ст. 20 ЗК РФ).

Стоит отметить, что имущество, в том числе земельные участки, не закрепленное за государственными учреждениями, составляет государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа (п. 4 ст. 214 ГК РФ). Имущество, не закрепленное за муниципальными учреждениями, составляет муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования (п. 3 ст. 215 ГК РФ).

Таким образом, земельные участки, находящиеся в государственной (муниципальной) собственности и не закрепленные за государственными (муниципальными) учреждениями, входят в состав государственной (муниципальной) казны. Указанные земельные участки сдаются в аренду государственными органами (органами местного самоуправления).

Государственные органы, органы местного самоуправления, государственные (муниципальные) казенные учреждения ведут бюджетный учет, руководствуясь Инструкциями N N 157н и 162н .

Инструкция по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утв. Приказом Минфина России от 01.12.2010 N 157н, в ред. Приказа Минфина России от 12.10.2012 N 134н.
Инструкция по применению Плана счетов бюджетного учета, утв. Приказом Минфина России от 06.12.2010 N 162н.

В соответствии с п. 333 Инструкции N 157н земельные участки, используемые учреждениями на праве постоянного (бессрочного) пользования (в том числе расположенные под объектами недвижимости), учитываются на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» на основании документа (свидетельства), подтверждающего право пользования земельным участком, по кадастровой стоимости (стоимости, указанной в документе на право пользования земельным участком, расположенном за пределами территории РФ).

Земельные участки, входящие в состав имущества казны, согласно п. 144 Инструкции N 157н, п. 38 Инструкции N 162н, учитываются на счете 0 108 55 000 «Непроизведенные активы, составляющие казну».

Год 2014-й: смотрим, что изменилось

С 1 января 2014 г. при совершении операций, которые не облагаются НДС по ст. 149 НК РФ, больше не нужно выставлять счета-фактуры, вести журналы учета счетов-фактур, книги покупок и продаж .

Но поправки не отменили необходимость подачи НДС-декларации налоговыми агентами, причем даже если у них были только необлагаемые операции. Для всех налоговых агентов сделано послабление лишь относительно формы подачи декларации: ее можно сдать в бумажном виде (а не в электронном) . Распространяются такие правила и на арендаторов муниципальных земельных участков .

ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Думинская Ольга Сергеевна — Советник государственной гражданской службы РФ 2 класса

«Все спецрежимники, которые являются налоговыми агентами по НДС при аренде муниципальных земельных участков, хотя и не выставляют с 2014 г. счета-фактуры, но по-прежнему должны заполнять раздел 7 декларации по НДС. Причем независимо от того, в каком виде сдается декларация — в электронном или на бумаге.

Так что в этом году сохраняется обязанность по сдаче в ИФНС декларации по НДС у упрощенцев и вмененщиков, арендующих муниципальные или федеральные земельные участки».

Напомним, что сдать декларацию нужно не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим кварталом. То есть за I квартал 2014 г. декларацию нужно сдать не позднее 21 апреля (поскольку 20 апреля — воскресенье) .

В ней, разумеется, нужно заполнить титульный лист. И посмотрим, что же надо указывать в разделе 7 декларации:

в графе 1 раздела 7 — код операции 101025118;
в графе 3 раздела 7 «Стоимость приобретенных товаров (работ, услуг), не облагаемых НДС (руб.)» по строке 010 — сумму арендной платы.

Раздел 2, в котором налоговые агенты отражают суммы НДС, подлежащие уплате в бюджет, заполнять не требуется.

Отметим, что административные штрафы за неподачу в срок деклараций остались прежними. А вот налоговый штраф за несвоевременную подачу деклараций распространяется теперь не только на налогоплательщиков, но и на налоговых агентов. В рассматриваемой ситуации он составляет 1000 руб., так как налог в бюджет перечислять не требуется .

Внимание! За неподачу в срок налоговой декларации могут оштрафовать на 1000 руб.

* * *

Инспекторам непросто выявить, должны ли спецрежимники представлять НДС-декларации. Чаще всего такие нарушения находят только при выездных налоговых проверках.

——————————-

п. 3 ст. 161 НК РФ
подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ
п. 3 ст. 129, п. 1 ст. 614 ГК РФ; ч. 1 ст. 9 Конституции РФ; подп. 1 п. 1 ст. 1, подп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ; п. 3 ст. 41, статьи 42, 62 БК РФ
Письма Минфина от 18.10.2012 N 03-07-11/436, от 01.02.2011 N 03-07-11/21; Постановление 15 ААС от 05.02.2013 N А53-7083/2010
пп. 3, 5 ст. 168 НК РФ (ред., действ. до 01.01.2014)
пп. 1, 3 ст. 120 НК РФ
п. 2 ст. 120 НК РФ
п. 4 ст. 89 НК РФ
п. 5 ст. 174 НК РФ; Письмо УФНС по г. Москве от 27.03.2007 N 19-11/28227
ст. 119 НК РФ
п. 1 ст. 126 НК РФ
ст. 15.5 КоАП РФ
ч. 1 ст. 4.5 КоАП РФ
п. 5 ст. 168, п. 3 ст. 169 НК РФ
п. 5 ст. 174 НК РФ; Письмо ФНС от 26.02.2014 N ГД-3-3/780@
п. 3 ст. 161 НК РФ
п. 7 ст. 6.1, ст. 163, п. 5 ст. 174 НК РФ
п. 5 ст. 168 НК РФ; п. 44 Порядка, утв. Приказом Минфина от 15.10.2009 N 104н; приложение N 1 к указанному Порядку
п. 1 ст. 119 НК РФ

Об объекте налогообложения

Вроде бы все понятно, земля ведь тоже имущество, следовательно, к ее аренде должны применяться общие правила налогообложения. Или нет? Ведь, например, операции по реализации земли, независимо от ее собственника, объектом обложения НДС не признаются на основании пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ, и если орган госвласти решит продать принадлежащий ему земельный участок, у его покупателя обязанностей налогового агента не возникнет, несмотря на положения абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ^{^[5]}. А вот прямых норм, выводящих из‑под обложения НДС или освобождающих от обложения им операции по предоставлению земли в аренду, налоговое законодательство не содержит.

Однако существует пп. 4 п. 2 ст. 146, согласно которому не признается объектом обложения НДС оказание услуг органами, входящими в систему органов госвласти и органов местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность оказания таких услуг установлена законодательством РФ, субъектов РФ либо актами органов местного самоуправления^{^[6]}.

Каким образом указанная норма относится к рассматриваемой нами проблеме? Да самым непосредственным. Предоставление имущества в аренду в целях применения налогового законодательства относится к услугам. Это первое. Второе: в соответствии с п. 1 и 2 ст. 125 ГК РФ органы госвласти и органы местного самоуправления могут осуществлять имущественные права в рамках своей компетенции. Согласно п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным… законодательством, а в силу ст. 29 ЗК РФ предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Чаще всего в качестве арендодателя – органа госвласти выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице своих территориальных органов, а в качестве органа местного самоуправления – соответствующая структура по управлению муниципальным имуществом. Так, Росимущество уполномочено, в частности, принимать в установленном порядке решения о предоставлении земельных участков, находящихся в федеральной собственности^{^[7]}, а также заключать договоры аренды и купли-продажи земельных участков^{^[8]}, и порядок оказания данной услуги регламентирован приказами Минэкономразвития^{^[9]}. То есть именно Росимущество и его территориальные органы, составляя систему органов госвласти, осуществляют свои функции, возложенные на них Земельным кодексом, в части земельных отношений. Ну а дальше – по отработанной схеме: в соответствии со ст. 24 НК РФ налоговыми агентами являются лица, на которых возложены обязанности по исчислению, удержанию у налогоплательщика и перечислению налогов в бюджетную систему РФ. При отсутствии объекта налогообложения не возникает ни обязанностей налогоплательщика, ни, соответственно, обязанностей налогового агента – полная аналогия с применением положений пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ в трактовке Минфина и ФНС.

Арендные платежи: расходы и НДС-вычет

Статья 24 Налогового кодекса России определяет налогового агента как лицо, которое удерживает и перечисляет в бюджет налог из доходов другого лица. Именно такой порядок уплаты НДС установлен в случае аренды федерального и муниципального имущества, а также имущества субъектов Российской Федерации.

При этом важно понимать, что компания является налоговым агентом, если заключила договор аренды непосредственно с государственным или муниципальным органом.

Если арендодателем выступает бюджетное учреждение, ГУП либо МУП, то обязанностей налогового агента по НДС у арендатора не возникает — указанные организации сами являются плательщиками НДС. При аренде у казенных предприятий налогового агентства также не возникнет, поскольку на основании подпункта 4.1 пункта 2 статьи 146 НК РФ НДС они не платят.

По поводу земельных участков мнения специалистов расходятся:

Одни считают, что раз сдача государством в аренду природных ресурсов, к которым относятся земельные участки, не облагается НДС (подпункт 17 пункта 2 ст.149 НК РФ), то и обязанностей налогового агента у арендатора не возникает.
Другие настаивают на том, что сдавать отчетность арендующая компания все-таки должна.
Официальная же точка зрения Налоговой службы по этому вопросу отсутствует.

Для расчета НДС обратимся к пункту договора аренды, в котором прописана сумма, подлежащая уплате арендатором. Тут есть 2 варианта: НДС может быть выделен либо не выделен в составе платы за аренду.

В первом случае сумма НДС рассчитывается по ставке 18/118. Исчисленный налог перечисляется в бюджет, а арендодатель получает сумму, указанную в договоре, за минусом НДС. В случаях же, когда налог не входит в сумму арендной платы либо вообще не упоминается в договоре, налоговому агенту придется уплатить его из собственных средств. При этом НДС рассчитывается по ставке 18% от стоимости аренды, указанной в договоре. То есть фактически для арендатора стоимость аренды увеличивается на сумму исчисленного налога.

Когда налоговый агент исчисляет сумму НДС с аренды госимущества, он должен выставить счет-фактуру. Сделать это лучше в срок, установленный для плательщиков НДС, то есть в течение пяти календарных дней — таковы рекомендации ФНС.

НДС с аренды муниципального имущества в 2021 году

Ведение учета бухгалтером доходов от поступаемой арендной платы, прямо зависит от налогового режима. Согласно официальным данным, около восьмидесяти процентов индивидуальных предпринимателей используют «специальные» режимы налогообложения. Упрощенка, патент, единый вмененный налог. Упрощенная система подразумевает немудреный расчет налога (шесть процентов от валового дохода арендодателя или пятнадцать с разности доходов и затрат). Работающие по патенту, вообще избавлены от необходимости сдавать какие-либо расчеты.

Физические лица промышляющие таким видом бизнеса, обязаны платить тринадцать процентов от суммы полученного дохода, в качестве налога. Поэтому при подсчетах выясняется, что выгоднее, даже с перечислением денег в пенсионку, соцстрах, подать заявку и работать по упрощенному методу.

Компании, работают с НДС при сдаче в аренду имущества крайне редко. Это связанно с уплатой большого количества дополнительных налогов, подачей разнообразной отчетности. Рациональным решением выглядит использование упрощенки.

Если арендатор — физлицо, не зарегистрированное как ИП, то предприниматель, сдавая объект в аренду, должен будет как налогоплательщик осуществлять в общем случае те же действия, что характерны для правоотношений с другим хозяйствующим субъектом. Налоги с аренды нежилого помещения он платит те же самые. Вместе с тем ИП следует иметь в виду, что:

При безвозмездной аренде недвижимости физлицом у него возникает доход в натуральной форме. Если никаких иных выплат ИП указанномй физлицу не производит, то в обязанности ИП как налогового агента входит предоставить в налоговую расчет 6-НДФЛ и справки 2-НДФЛ о полученном физлицом доходе в натуральной форме и о невозможности удеражать НДФЛ.

В журнале и книгах по НДС будут, очевидно, учитываться только исходящие счета-фактуры.

При этом при поступлении денежных средств от физлица вне зависимости от способа (наличные или на расчетный счет) ИП должен будет пробить кассовый чек. Если ИП не имеет работников, то такая обязанность появляется у него с 01.07.2021 года.

***

ИП может сдавать принадлежащую ему недвижимость как хозяйствующий субъект на ОСН или спецрежиме: УСН или ПСН. Доходы от данной детельности будут облагаться налогом в соотвествии с выбранным налоговым режимом.

Еще больше материалов в рубрике «ИП»

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Пробный бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Лучше использовать такой вид договорных отношений при разовых покупках, которые не подразумевают построения длительных связей и совершаются многократно, не требуя особых условий по расчетам, срокам, качеству и т.д. Образец счета договора на оказание услуг на рисунке ниже. Порядок оформления Согласно п. 1 ст.

432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существует несколько видов договоров с индивидуальным предпринимателем (ИП), и правила заполнения конкретного образца зависят от стороны, заключающей соглашение.

Договор ип с ооо образец (word)

Обе фирмы могут оказывать друг для друга любые услуги, не запрещенные законодательством:

доставка сотрудников и/или грузов в любую точку;
курьерские и почтовые услуги;
услуги по проведению расчетов (бухгалтерские);
обслуживание технических объектов;
оказание услуг охраны объекта;
розыскная деятельность;
вывоз мусора, уборка территории и поддержание порядка и многие другие.

Образцы договоров с ИП имеют типовые формы, которые можно видоизменить в соответствии с каждым конкретным случаем. Вне зависимости от конкретного вида сделки и оказываемых услуг, в документе всегда имеется несколько разделов:

Преамбула (дата, место, название договора, наименования сторон с реквизитами).
Предмет с подробным описанием сути соглашения.
Права сторон в связи с соглашением, а также их взаимные обязательства.
Порядок действия и расторжения договора.
Сумма сделки, порядок оплаты.
Прочие типичные пункты (какую ответственность несут стороны, дополнительные условия, подписи).

Нюансы передачи прав на территорию

Заключение договора субаренды не накладывает никаких обязательств на владельца территории, так как он не является контрагентом в сделке. Если же собственник не хочет, чтобы на его участок мог получить какие-либо права другой гражданин без его ведома, то стоит включить соответствующий пункт в договор.

Если арендатор решит передать права на земельный участок третьим лицам при помощи торгов, то сделать это можно будет только при наличии документов, позволяющих такую возможность. При отсутствии оснований передача прав не только не будет юридически чистой, но и возложит определенные санкции на первичного арендатора, который попытался составить договор субаренды.

Если же у субарендатора, который получит права на недвижимость путем торгов, возникнут проблемы, то он может нанять юридическую экспертизу для определения правонарушений при составлении договора, основываясь на сделке, которая была заключена между владельцем и первичным арендатором.

Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС. В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет. Арендодатель будет принимать к вычету сумму НДС по счету-фактуре.
Представим, что плата за аренду помещения состоит из 2-х частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей. В данной ситуации Вы предъявляете арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату. Со своей стороны Вы можете принять к вычету НДС от поставщиков электро-, теплоэнергии и прочих коммунальных услуг. Основания для вычета в Вашем случае следующие: Вы обязаны передать арендатору помещение в состоянии, пригодном к эксплуатации. Для этого Вами заключены договора с коммунальными службами, подведены необходимые коммуникации. То есть стоимость коммунальных услуг – расходы, необходимые для передачи помещения в аренду, следовательно, сумму НДС по ним можно принять к вычету.

Действуют ли в этом случае льготы

Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.

Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.

Статья 120. Грубое нарушение правил учета доходов и расходов и объектов налогообложения (базы для исчисления страховых взносов)

В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.

Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:

частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».

Об аренде государственной земли и НДС

Исполнение обязанностей налогового агента подразумевает перечисление в бюджет налогов, удержанных из доходов налогоплательщиков (п. 1 ст. 24 НК РФ). То есть из доходов лиц, которые совершают налогооблагаемые операции, но по тем или иным причинам освобождены от обязанностей самостоятельно определять налоговую базу и платить налог в бюджет.

При длительной же аренде арендатор получает практически такие же права в отношении земельного участка, как и его собственник (за исключением только права распоряжения землей).

Как предусмотрено подпунктом 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса пошлины и сборы, взимаемые государственными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физлицам определенных прав, в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами, не облагаются НДС.

Далее в Минфине рассуждают так. Поскольку согласно статье 1 Земельного кодекса земля признается природным ресурсом, арендная плата за пользование землей, находящейся в государственной или муниципальной собственности, относится к платежам в бюджет за право пользования земельными участками.

Если предложенный участок вообще не является собственностью муниципалитета, то договор необходимо заключать с настоящим владельцем. НДС опять ж придется платить.