Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «КАК СМЕНИТЬ НАЗНАЧЕНИЕ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Новое в госрегистрации и учете построенных объектов, регистрация ДДУ
|
ВОПРОС |
НОВОЕ С 2021 ГОДА |
| Регистрация объекта незавершенного строительства | Истечение срока договор аренды или безвозмездного пользования земельного участка для строительства теперь не преграда зарегистрировать «незавершёнку», если разрешение на строительство продолжает действовать |
| Кадастровый учет изменений параметров многоквартирного дома | Если параметры дома поменялись из-за реконструкции или при перепланировке помещений, заявление могут подать:
|
Что делать после получения положительного решения комиссии?
После того, как межведомственная комиссия выдала оформленный надлежащим образом протокол проверки документов, необходимо обратиться в БТИ с данным актом и заявлением об изменении вида разрешенного использования здания. Результатом такого обращения будет выдача кадастрового паспорта.
Если помимо смены функционального назначения надо провести перепланировку, придется подавать заявление в местную администрацию после окончания монтажных работ. Отсюда направят представителей комиссии, чтобы те приняли результаты перепланировки. После обследования составляется новый акт, который также направляют в БТИ. Представители этого ведомства делают свои замеры и выдают кадастровый паспорт.
Обращаясь за изменением функционального назначения, необходимо учитывать, что существуют основные, вспомогательные и условно разрешенные виды. Эксперты нашей компании помогут разобраться с особенностями применения данных видов, и проведут работу по их изменению, сократив сроки всех мероприятий.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
Изменение назначения жилых помещений
Перепрофилирование жилого помещения под магазин или офис требует перевода квартиры в нежилой фонд. Это возможно только в том случае, если в нем никто из граждан не зарегистрирован, а это помещение не является неотделимой частью другого жилого объекта, например комнатой в населенной квартире. Закон разрешает перепрофилировать квартиры на первых этажах, а на вторых – только тогда, когда помещения под ними относятся к категории нежилых.
Процедура перевода, необходимая перед изменением функционального назначения жилья, также включает сбор полного пакета документов БТИ, техническую экспертизу недвижимости, разработку и согласование проектной документации и получение разрешения местных органов власти.
МФЦ «Регион» предлагает комплексные услуги по оформлению перепрофилирования жилых и нежилых помещений в Москве по доступным ценам и в приемлемые сроки.
|
Стоимость |
От 30000 рублей |
|
Сроки |
От 35 дней |
|
Список необходимых документов |
|
|
Результат выполнения услуги |
Все особенности смены функционального назначения для конкретного помещения вы можете у наших специалистов. Список документов так же может меняться в зависимости от особенностей помещения. |
|
Спец. предложение |
При заказе данной услуги получение для Вас выписки из ЕГРЮЛ бесплатно! |
|
С услугой часто заказывают |
|
|
Часто задаваемые вопросы |
Список часто задаваемых вопросов – при нажатии на вопрос появляется текст ответа на этот вопрос. |
Как определить назначение
Целевое назначение нежилого объекта — это род деятельности, который можно вести на его территории. Конкретное назначение может зависеть либо от муниципальных органов власти, которые составляют документацию на помещение, либо от собственника, который сдаёт объект в аренду и прописывает условия его использования в договоре. Поэтому интересуют нас два документа: выписка из ЕГРН и договор аренды.
Чтобы получить выписку, достаточно зайти на официальный сайт Росреестра, выбрать соответствующую услугу, а потом ввести свои паспортные данные и кадастровый номер объекта. После этого останется только заплатить 300 рублей и подождать максимум три дня. Интересующая нас информация находится в графе «Виды разрешённого использования».
Как правило, муниципалитеты исходят из текущей инфраструктурной ситуации в районе. Например, если в нём слабо развита сфера продуктового ритейла, новые помещения разрешат использовать для обустройства магазинов и супермаркетов. Тогда в графе указывается: «Для торговли продуктами питания». И, конечно, немаловажную роль играют технические характеристики самого объекта: площадь, объём электрических мощностей и наличие подведённых коммуникаций.
Если там написано обобщённое «нежилое» — значит, назначение определяется владельцем недвижимости в соответствии с параметрами помещения и собственными пожеланиями. Обычно оно указывается в самом начале договора.
Определение и признаки нежилого объекта
Само название «нежилое» говорит само за себя – т.е. такое помещение не может быть использовано для проживания, соответственно его можно эксплуатировать в производственных или общественных целях.
Чёткого юридического термина, дающего ответ на вопрос, чем заключается назначение нежилого помещения, в действующем законодательстве России нет. Однако, в соответствии с нормами Жилищного и Гражданского кодекса, оно имеет ряд отличительных признаков, позволяющих отграничить его иных объектов:
- Принадлежит к недвижимому имуществу, т.е. является составной частью здания, что говорит о его существенном отличии от сооружения.
- Оно изолировано и имеет определенные границы.
- Имеет тесную взаимосвязь с земельным участком и расположено по конкретному адресу.
Когда требуется смена назначения помещений
Решение собственника о необходимости смены назначения помещений может быть связано со следующими причинами:
- для изменения статуса помещения, т.е. перевода из жилого в нежилое или обратно;
- для изменения назначения технического этажа на офисные помещения;
- для перепрофилирования объекта под другой вид деятельности (типичный случай – открытие магазина в помещениях бывшего склада);
- для объединения помещений с разным назначением (например, если в квартире будет расширена площадь жилой комнаты за счет коридора);
- при изменении вида деятельности по договору аренды (например, если по долгосрочному договору арендатор решил закрыть магазин и открыть ресторан);
- в иных случаях, не противоречащих нормативным актам.
Как указывалось выше, решение о смене назначения объекта может принимать только собственник. Если у помещения несколько собственник, требуется единогласное одобрение предстоящих работ. Для нежилых помещений в аренде решение о смене должен одобрить ДГИ, который выступает арендодателем столичной недвижимости.
Проблемы и сложности при смене назначения помещений
В отдельных случаях, когда смена назначения помещения не допускается, добиться этого невозможно даже через суд. Однако многие проблемы и сложности можно успешно решить:
- при большом износе и ненадлежащем состоянии конструкций можно выбрать варианты с усилениями, спроектировать полную или частичную замену отдельных элементов;
- при возникновении проблем с получением согласия собственников можно провести заочное голосование, лично убедить жильцов в безопасности и работ и пользу от нового объекта;
- для снижения затрат на проведение перепланировки будут выбраны эффективные решения без потери качества;
- при необоснованном отказе в смене назначения можно обжаловать решение через суд с юридической поддержкой.
В ваших интересах мы добьемся быстрого согласования смены назначения помещения, подготовим проект и иные документы строго по законодательным нормам.
Изменить функциональное назначение помещения. Ооо «франц-а» предлагает услуги по оформлению разрешительной документации на перепрофилирование помещений, в объеме
Перепрофилирование — это изменение функционального назначения помещения.
В результате приватизации предприятий и продажи муниципального имущества многие нежилые помещения оказались в частной собственности. Такая судьба оказалась у помещений, ранее предназначавшихся для обслуживания населения: продовольственных и промтоварных магазинов, аптек, парикмахерских, и детских садов.
А затем эти помещения преобразовались в офисы, банки, стоматологические клиники и бутики.
У многих нежилых помещений неоднократно менялись собственники. В результате в правоустанавливающих документах на помещения уже нет записей о старом функциональном назначении помещений (аптека, магазин, и т.п). Однако такие записи остались в документах БТИ.
Поэтому если в экспликации БТИ в графе «назначение помещения» имеется запись о том, что помещение- торговое, аптека, бытовое обслуживание или магазин — это означает, чтопомещение должно использоваться только согласно назначению, указанному в экспликации БТИ.
Как правило, такие помещения первоначально были переданы в частную собственность с условием сохранения его целевого назначения. Или- проданы по «льготной» цене для оказания потребительских услуг населению.
В случае неоднократного отчуждения помещения (с отсутствием в последующих договорах купли- продажи условия об ограничениях по целевому использованию помещения) и истечения с момента первичной сделки 5-и летнего срока исковой давностиможно попытаться доказать инстанциям, что помещение Вы имеете право использовать в иных целях.
Однако данное утверждение спорно, и органы исполнительной власти г. Москвы часто отказываются соглашаться с таким обоснованием.
До 2005г. органы исполнительной власти боролись с нецелевым использованием помещения достаточно пассивно. Однако затем город стал испытывать нехватку помещений социально-потребительского назначения, и как следствие, участились случаи подачи судебных исков, связанных с нецелевым использованием помещений.
В результате собственники банковских офисов и бутиков вынуждены либо обустраивать в этих помещениях малорентабельные продовольственные и промтоварные магазины и аптеки и повторно ремонтировать помещения, либо- соглашаться на отчуждение помещений в пользу правительства г. Москвы (с получением денежной компенсации или иного помещения).
Поэтому если помещение используется в офисных, медицинских и иных не торговых целях, а в экспликации БТИ (в графе «функциональное назначение») имеется запись « торговое», необходимо попытаться оформить разрешение на использование помещения в новых целях, не дожидаясь судебного спора.
Перепрофилирование помещения возможно только при наличии согласия собственника помещения. И если помещение арендуется у правительства г. Москвы- нужно получить согласие на изменение целевого назначения помещения, являющегося собственностью г. Москвы проблематично.
Если помещение находится в частной собственности, необходимо восстановить «историю» проведения всех сделок по отчуждению этого помещения. Для этого необходимо собрать первичные документы, на основании которых после распада СССР помещение оформили в частную собственность. Также необходимо собрать документы, на основании которых происходили все последующие сделки с помещением.
Для оформления перепрофилирования помещения необходимо получить заключения ЦГСЭН и ГО и ЧС о допустимости использования помещения в тех целях, в которых оно используется (с учетом требований СНиП и СанПиН). Часто для получения таких заключений приходится разрабатывать проект с планировочным решением, подтверждающим допустимость использования помещений в иные цели.
Затем необходимо получить заключение Департамента потребительского рынка о допустимости перепрофилирования помещения с учетом отсутствия дефицита торговых предприятий. А затем еще нужно получить согласие Управы на перепрофилирование помещения. Разрешение на изменение функционального назначения помещения выдает Префектура округа.
Этапы обследования для проектирования смены назначения помещений
От получения точных исходных данных о состоянии и характеристиках объекта зависит не только выбор планировочных решений, но и сама возможность провести смену назначения. До проектирования проводятся следующие мероприятия:
- изучается техническое задание, где заказчик указывает текущий и нужный вид назначения, определяет основные требования к характеристикам помещения;
- изучается техническая, кадастровая и эксплуатационная документация на здание, помещение, инженерные системы;
- проводится визуальный осмотр в самом объекте, на его конструкциях и инженерных сетях;
- назначается инструментальное обследование для выявления повреждений и дефектов, определения фактического износа конструкций и элементов, уточнения особенностей объекта для будущих работ;
- по мере необходимости, проводятся специальные обследования (например, с применением тепловизоров, ультразвука или сканеров);
- обследуются несущие конструкции, на которые может оказываться воздействие при проведении работ.
Что же такое перепрофилирование помещения/здания?
Процедура перепрофилирования нежилого помещения, здания — это изменение функционального назначения недвижимости, а целях изменения её эксплуатационных качеств для увеличения прибыли и закрепление данной процедуры юридически в необходимых государственных службах.
Стоит сразу оговориться, что перевод помещения из жилого фонда в нежилой и смена профиля помещения — это разные понятия, хотя и близкие по значению. Сама процедура перевода недвижимости из жилого в нежилой фонд подразумевает и смену профиля помещения, то есть во время процедуры перевода необходимо указывать профильное назначение. А процедура перепрофилирования нежилого помещения подразумевает именно изменение назначения нежилой недвижимости по специализации — офис, торговая точка, складское помещение, медицинское, производственное помещение и так далее. Так как согласно законодательству, для осуществления коммерческой деятельности в помещении необходимо соответствие профиля недвижимости осуществляемой деятельности, порядок и процедура регламентируется соответствующим законодательством.
Основными случаями, в которых необходимо проводить перепрофилирование нежилого помещения — это переделка офиса в магазин, аптеку, ресторан или обратно, в данном случае профиль «учреждение» поменяется на «торговое», «медицинское», «общепит».
Компания «Квест» предлагает своим клиентам услуги по перепрофилированию нежилых помещений . Знание процедур и опыт работы с документами позволяют осуществлять процедуру в кротчайшие сроки. Эксперты компании проведут анализ и подготовят пакет необходимых документов, которые клиент не в состоянии подготовить самостоятельно. Качество документов проверяется специалистами компании, во избежание курьёзных ситуаций и ошибок, которые могут быть допущены в государственных органах при оформлении документации. Работая с «Квест» вы получаете гарантию качественной и оперативной работы.
Смена функционального назначения помещений (перепрофилирование)
Перепрофилирование – смена целевого назначения помещения, которая может понадобиться, к примеру, при обустройстве офиса на месте бывшего магазина, парикмахерской на месте кафе и т.п., то есть, при смене функционального назначения нежилого помещения, в зависимости от новых планов его собственника или арендатора.
Порядок изменения целевого назначения арендуемого нежилого помещения регулируется законом Москвы № 38 от 03 июля 2002 года. Порядок переустройства (проведения работ, связанных с изменением функционального назначения помещения) регулируется им же. Понятие переустройства включает в себя перепланировку помещений, перестановку оборудования, устройство или заделку проемов в стенах, и т.п.
Порядок смены назначения нежилого помещения зависит от того, является ли лицо, желающее провести данную процедуру, собственником или арендатором помещения. Если оно собственником не является, что важно понять — кому принадлежит помещение, частному лицу, государству или муниципальному образованию.
Смена целевого назначения невозможна без согласования собственника. Если помещение принадлежит городу, то обращаться надо будет в Департамент городского имущества, заключившим договор аренды с заявлением о внесении в договор соответствующих изменений.
Заявителем может быть гражданин, организация или предприниматель, арендующий помещение у города и желающий сменить целевое назначение помещения.
В Департамент надо предоставить:
- Заявление по форме.
- Подтверждающий личность документ.
- Доверенность представителя, если документы передает он.
- Учредительные документы организации.
Также по желанию можно предоставить (в противном случае Департамент их запросит в соответствующих структурах самостоятельно):
- Выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
- Кадастровый паспорт помещения.
- Выписку из ЕГРП.
- Копию охранного обязательства, если помещение относится к культурному наследию.
- Передаточный акт или разделительный баланс (в случае реорганизации арендатора)
- Решение Мосгосжилинспекции о перепланировке.
- Акт о произведенном переустройстве помещения.
- Разрешение на ввод помещения в эксплуатацию.
Процесс согласования смены целевого назначения занимает до 56 рабочих дней. По истечении этого срока будут внесены изменения в договор аренды или выдан обоснованный отказ. Если отказ противоречит закону, то обжаловать его можно в суде.
Согласованием перепланировки, связанной со сменой целевого назначения, занимается Мосжилинспекция. Административный регламент по согласованию перепланировки установлен Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП от 25 октября 2011 года.
Заказать согласование перепланировки могут:
- Организации, являющиеся собственниками помещения.
- Граждане, являющиеся собственниками помещения
- Все члены семьи нанимателя, оформленные по договору соцнайма в помещении, где планируется отдельный вход.
- Уполномоченные ими лица, действующие по доверенности.
Перепланировка согласуется бесплатно.
Для получения разрешения на перепланировку понадобятся:
- Заявление по форме. Скачать его можно здесь.
- Документ о праве на помещение.
- Проект перепланировки или приспособления помещения для современного использования.
- Поэтажный план и экспликация.
- Выписка из техпаспорта и справка о состоянии помещения, получить которые можно в БТИ.
- Разрешение собственника помещения.
Перед началом работ по согласованию, рекомендуем вам осуществить правовой анализ документации на предмет способности перепрофилирования помещения. Возможно, на переустройство имеются обременения или ограничения в его функциональном применении.
Если здание имеет культурную или историческую ценность, то согласовать переустройство надо будет еще и в Комитете по культурному наследию. А если здание или помещение является производственным, то согласованием перепрофилирования будет заниматься Мосгосконтроль.
Уточнить особенности смены функционального назначения для конкретного помещения вы можете у наших специалистов. Также нам можно заказать работы по сопровождению всей процедуры.
Понятия прямого и функционального использования
Целевое назначение – это отметка в регистрационных документах нежилого помещения, характеризующая его статус. Целевое назначение напрямую указывает, каким образом можно эксплуатировать конкретную нежилую площадь.
Так, в проектных документах зданий, может быть сделана отметка о том, что конкретные помещения должны быть оборудованы и использованы как аптеки, магазины, парикмахерские, офисы, стоматологические кабинеты и т.д. При этом они должны быть оборудованы по всем санитарным и пожарным нормам.
Функциональное назначение заложено в технических характеристиках самого помещения и его изменение носит другой характер. Если целевое назначение может быть номинально установлено в документах, то функциональное назначение продиктовано месторасположением объекта, его отделкой, его площадью и др, и поэтому смена назначения такого помещения более трудозатратно. На примере это можно объяснить так. Сдаются в аренду помещения, с целевым назначением, указанным собственником – кафе. При этом среди них должны присутствовать помещения с функциональным назначением – кухня.
Перепланировка и реконструкция помещений и зданий в 2021 году
Под перепланировкой и реконструкцией понимается изменение первоначальных характеристик и конфигурации объекта недвижимости, проводимое с разрешения уполномоченных служб и ведомств. Требования к проведению реконструкции существенно строже, поскольку она связана с изменением границ объекта, высотности и этажности здания и т.д. Перепланировка, напротив, меняет конфигурацию только помещения, тогда как характеристики здания остаются неизменными. Для осуществления перепланировки и реконструкции нужно оформить проект, пройти обязательные согласования.
В статье расскажем, чем отличается перепланировка и реконструкция, где можно проводить такие работы, какие документы нужны для согласований, как внести изменения в ЕГРН после завершения.
Что такое реконструкция нежилого здания в Москве
В отличие от перепланировки, реконструкция проводится в соответствие с градостроительным законодательством. В частности, ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ подразумевает под реконструкцией изменение характеристик и параметров объектов недвижимости или их частей, а также качестве инженерно-технических коммуникаций. Изменение характеристик нежилого здания заключается в увеличении или уменьшении площади, высоты или этажности, объема объекта или отдельных частей и т.д.
Какие услуги вам нужны для перепланировки или реконструкции?
Оформление проекта 0%
Помощь в согласования проекта 0%
Оформление технических планов 0%
Помощь в прохождении кадастрового учета 0% Проголосовало: 0
На проведение реконструкции зданий в столице распространяются нормы ГрК РФ, а также Градостроительного кодекса города Москвы. Общие и специальные правила проведения реконструкции зданий в Москве заключаются в следующем:
- реконструкция проводится только на основании разрешения на строительство, выдаваемое уполномоченными службами;
- выполнение строительных работ по реконструкции допускается только юрлицами или предпринимателями, состоящими членами профильных саморегулируемых организаций и имеющими допуски СРО (если стоимость работ не превышает 3 млн. рублей, они могут выполняться подрядчиком без членства в СРО);
- после завершения реконструкции обязательно проводится процедура ввода объекта в эксплуатацию, после чего изменения подлежат кадастровому учету в службе Росреестра.
К реконструкции зданий предъявляются особые требования, поскольку указанные виды работ проводятся с воздействием на несущие и конструктивные элементы объектов недвижимости. По этой причине государственные и муниципальные органы обязаны осуществлять контроль и надзор за выдачей разрешительной документации и на каждом этапе строительных работ.