Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Проект реконструкции нежилого помещения ДНР». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы узаконить конструктивные изменения в нежилом помещении, владельцу необходимо обратиться с заявлением о выполненной перепланировке в БТИ. Дополнительно потребуется техпаспорт на нежилое помещение и выписка из ЕГРН.
Когда разрешения обязательны
Прежде чем тратиться на сложную дорогостоящую реконструкцию и собирать документы для оформления разрешения, выясните, нужен ли документ в вашей ситуации. Часто владельцы путают реконструкционные работы с перепланировкой. Во время реконструкции меняются границы строения. Здание может быть надстроено, увеличено или уменьшено, дополнено тамбурами, этажами, пристройками. Что касается перепланировок, данный вид строительных работ касается только преобразований внутренней части объекта и не предполагает серьезных изменений площади.
Важно знать! Разрешение на реконструкцию не дает права на перепланировку. И наоборот, получение одобрения на перепланировочные работы к реконструкции не имеет отношения.
После получения официального разрешения собственник вправе выполнять следующие виды строительных и монтажных работ:
- сокращать или увеличивать количество этажей;
- ремонтировать фасад;
- пристраивать к объекту дополнительные строения;
- обустраивать чердак и мансарду;
- усиливать опорные конструкции;
- устанавливать и менять расположение коммуникаций;
- переделывать постройку под коммерческую недвижимость.
Документы для реконструкции нежилого здания
В перечень документов, требующихся для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, входят:
- Заявление, содержащее простую электронную подпись подавшего его лица или организации.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем выступает физическое лицо, его официальный представитель в данном вопросе действует на основании договорённости, заверенной нотариусом.
- Уставные либо учредительные документы юридического лица. Если заявление подано юридическим лицом, его представитель может действовать не только на основании доверенности, заверенной нотариусом, но также на основании доверенности, полученной от самого заявителя. К рассмотрению допускаются только документы на русском языке.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае их отсутствия в ЕГРН. Прежде чем подавать заявление, нужно удостовериться в том, что эти документы имеются в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
- Градостроительный план земельного участка, который был выдан не ранее чем за 3 года до даты подачи заявления.
Реконструкция, требующая разрешения
Реконструкция помещения представляет собой комплекс мероприятий направленных на изменение некоторых его параметров. Это может коснуться наружной части здания, внутренней площади или инженерных систем. На проведение таких работ необходимо оформлять разрешение.
В дальнейшем этот документ потребуется для регистрации здания в Росреестре после проведения всех изменений.
Необходимость в документе возникает для совершения следующих видов работ:
- При изменении числа этажей.
- В случае переделки чердачного помещения под мансарду.
- Если к нежилому помещению достраивается дополнительная площадь.
- При усилении конструкции здания.
На все эти работы необходимо получение разрешительных документов. Их выдачей занимается отдел архитектуры. В зависимости от объёма планируемых работ иногда приходится иметь дело и с другими организациями.
Основы правильной реконструкции нежилых помещений
Для осуществления работы без нарушений, каждый владелец объекта должен знать определенные факты:
- требуется правильно оформлять документы на планируемые работы;
- реконструкция представлена строительными работами, следствием которых становится внесение значительных изменений в технические параметры помещения или в его экономические свойства;
- наиболее часто процедура представлена формированием дополнительного этажа, переоборудованием чердака или усилением несущих элементов;
- разрешение надо получать в администрации региона, для чего формируется соответствующее заявление и подготавливается иная документация.
Узаконивание перепланировки
Узаконивание перепланировки квартиры, так же, как и узаконивание постройки любого другого характера, является в ДНР необходимостью. Только при соблюдении данного условия недвижимое имущество считается легализированным, а документы соответствуют действительности. Чаще всего несоответствие возникает, если проведена реконструкция помещения (снос перегородок либо изменение их местоположения), что существенно отражается на величине значений жилой площади и подсобной.
Если факт узаконивания перепланировки и реконструкции не подтвержден соответствующими законодательными органами ДНР, все последующие сделки с недвижимостью невозможны. То есть, собственник лишается права распоряжаться недвижимостью на предмет дарения или продажи любого помещения, не прошедшего процедуру узаконивания в Донецке.
Порядок узаконивания перепланировки квартиры состоит из нескольких этапов:
- получение разрешительных документов на выполнение реконструкции;
- разработка и оформление проектной документации;
- регистрация декларации о завершении проведенных работ и ввод объекта в эксплуатацию;
- регистрация права собственности, получение технического паспорта в соответствии с проведенными изменениями.
Узаконивание гаражей считается действительным и законченным, когда в Единый реестр недвижимости внесена запись о предоставлении права на владение данным объектом недвижимости. Причем автовладельцам следует знать, что в ДНР с 2020 года внедрена программа так называемой «гаражной амнистии», на основании которой появилась возможность легализировать незаконно возведенные строения.
Порядок узаконивания гаража, возведенного собственными силами, зависит от того, кому принадлежит земля, на которой находится объект. Это может быть земельный участок, принадлежащий администрации либо зарегистрированный, как частная собственность. В первом случае возможно узаконивание земли владельцем гаража, оформив собственнические права при условии, что предполагается использование участка по целевому назначению или земля под строительство гаража была выделена до 30 октября 2001 г.
Что касается членов гаражных кооперативов, узакониванию подлежит только гараж, владельцем земли остается кооператив, поскольку участок как правило выделяется земельным фондом государственной администрации. Для регистрации собственности на гараж можно обратиться в местные администрации или единые регистрационные центры на территории ДНР.
Особенности проведения реконструкции коммерческих помещений
При проведении мероприятий по изменению объектов коммерческого типа следует иметь в виду, что такие площади нередко арендуются другими людьми или приобретаются другимисобственниками. Поэтому в процессе создания проекта предусматривают такие изменения, которые потом будут универсальными для использования помещений в разных сферах.
К объектам коммерческого назначения, кроме офисов и торговых объектов, относятся гостиницы, кафе, столовые и склады. При проведении изменений в таких зданиях нужно учитывать определённые особенности.
Склады реконструируются чаще всего после перепрофилирования производственного предприятия или в случае смены их собственников.
Гостиницы нередко размещаются в двухэтажных домах старого типа, поэтому следует приводить эти здания в соответствие с современными стандартами комфорта. Для этого увеличивают высоту потолков и площадь комнат, надстраивают дополнительные этажи, прокладывают необходимые коммуникации.
Котельная реконструируется в случае установки нового оборудования или увеличения мощностей.
Разница между разрешением на реконструкцию и перепланировку
Разница между двумя понятиями в подходе и в оформлении разрешения для проведения работ. Процесс получения разрешения на перепланировку быстрее. В чём различия?
При получении разрешения на перепланировку собственник может вносить изменения во внутренние части помещения: удалить перегородки, установить новые стены и так далее. То есть выполнить те работы, в ходе которых объем недвижимости не меняется либо меняется незначительно.
При получении разрешения на реконструкцию собственник может изменить назначение объекта, не меняя его площадь. Например, если ранее помещение использовалось как склад, то после реконструкции в нём может быть расположен офис.
После прохождения процедуры получения разрешения на реконструкцию у собственника есть возможность:
- увеличить или уменьшить этажность здания;
- обустроить антресольный этаж;
- из имеющегося чердака сделать мансардные помещения;
- пристроить дополнительный нежилой объект;
- установить новые коммуникации;
- усилить конструкцию.
Документы для реконструкции нежилого здания
В перечень документов, требующихся для того, чтобы получить разрешение на реконструкцию нежилого здания, входят:
- Заявление, содержащее простую электронную подпись подавшего его лица или организации.
- Документ, удостоверяющий личность заявителя. Если заявителем выступает физическое лицо, его официальный представитель в данном вопросе действует на основании договорённости, заверенной нотариусом.
- Уставные либо учредительные документы юридического лица. Если заявление подано юридическим лицом, его представитель может действовать не только на основании доверенности, заверенной нотариусом, но также на основании доверенности, полученной от самого заявителя. К рассмотрению допускаются только документы на русском языке.
- Правоустанавливающие документы на земельный участок в случае их отсутствия в ЕГРН. Прежде чем подавать заявление, нужно удостовериться в том, что эти документы имеются в ЕГРН на официальном сайте Росреестра.
- Градостроительный план земельного участка, который был выдан не ранее чем за 3 года до даты подачи заявления.
Все перечисленные документы требуется направлять самостоятельно, если они отсутствуют в реестре государственных органов, органов местного самоуправления или подведомственных им организаций. Чтобы направить документы, их необходимо разместить в Информационной системе обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Если документы были запрошены согласно всем нормам межведомственных взаимодействий, но заявитель не получил их своевременно, это не является обоснованием для отказа в выдаче разрешения на проведение реконструкционных работ.
Что такое разрешение на реконструкцию нежилого здания?
В Градостроительном кодексе (статье 1, части 14) прописано, что реконструкция — это комплекс работ, направленных на внесение изменений в параметры капстроительства, а именно этажности, показателей объема, качества инженерного и технического обеспечения. Разрешение на реконструкцию — документ, позволяющий выполнить упомянутые работы, а впоследствии без проблем узаконить постройку.
Такие работы часто путают с перепланировкой. Это различные понятия, которые отличаются не только сущностью, но и подходами в оформлении разрешения. В случае с перепланировкой бюрократические процедуры проходят быстрее. В чем различия? Выделим главные моменты:
- Разрешение на перепланировку позволяет получателю производить изменения во внутренней части помещения. К этой категории работ относится удаление перегородок, установка новых стен и прочие мероприятия, которые не подразумевают выхода за существующие объемы недвижимости. Если площадь объекта и меняется, то незначительно.
- Разрешение на реконструкцию позволяет выполнять более серьезную работу, связанную с увеличением площади за счет новых этажей, тамбуров или возведения других пристроек. Возможны ситуации, когда площадь объекта остается неизменной, но меняется его назначение. Например, ранее помещение использовалось для склада, но после реконструкции в нем обустроен офис работников. В таком случае требуется получить разрешение не на перепланировку, а на реконструкцию.
Список необходимых документов
Чтобы сделать реконструкцию в соответствии с действующим законодательством, требуется подготовить полный пакет бумаг:
- Паспорт лица, которое обращается в уполномоченный орган за разрешением на реконструкцию.
- Заявления во все инстанции, о которых упоминалось выше (образцы заполнения можно найти в Интернете или непосредственно в офисе организации).
- Топографический план местности, на которой расположен реконструируемый объект (геоподоснова). Здесь не имеет значения, где именно находится недвижимость — в многоквартирном сооружении или отдельно расположенном доме.
- Заключение эксперта о техническом состоянии объекта.
- Проектную документацию и план реконструкции нежилого сооружения.
- Правоустанавливающие бумаги, которые разрешают пользоваться объектом и выполнять обозначенные работы. Это может быть договор аренды или купли-продажи.
- План здания (должен быть поэтажным). В состав документа входят чертежи нежилых объектов, нуждающихся в реконструкции.
- Разрешение всех владельцев квартир на выполнение работ, если помещение расположено в многоквартирном доме.
Ответственность за незаконную реконструкцию
Не желая собрать все документы и ждать получение разрешения на реконструкцию нежилого здания от уполномоченных инстанций, многие собственники совершают незаконные действия по перепланировке своих объектов. Совершая подобные изменения в конструкции, владелец лишает себя возможности дальнейшей продажи объекта. Кроме того, предусмотрена административная ответственность. Физическое лицо может получить штраф от двух до пяти тысяч рублей. Юридическое лицо наказывается более внушительной суммой, которая составляет от 500 000 до одного миллиона рублей.
Также может быть приостановлена деятельность компании на срок до трех месяцев.
Подобные меры влекут за собой значительные убытки. Поэтому законная перепланировка является более целесообразной с экономической точки зрения.