Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок перевода земель из одной категории в другую». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно пункту 1 статьи 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей ( п. 2 ст. 78 Земельного кодекса РФ).
Как изменится земельный налог
Перевод земель или земельных участков из одной категории в другую имеет прямое влияние на налоговую нагрузку компании. Ведь он влечет за собой изменение кадастровой стоимости земли, которая является налоговой базой по земельному налогу. Иными словами, изменение категории земли влияет на налоговую ставку (письмо Минфина России от 12 июля 2013 г. № 03-05-05-02/27214).
Напомним: в отношении земельных участков, отнесенных к землям сельхозназначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах и используемых для сельхозпроизводства, налоговая ставка не может превышать 0,3 процента кадастровой стоимости участка (подп. 1 п. 1 ст. 394 Налогового кодекса РФ). В отношении прочих земель ставка земельного налога не может превышать 1,5 процента кадастровой стоимости земли.
Комментарии к ст. 8 ЗК РФ
1. Категория земель определяется их целевым назначением. В статье 7 Кодекса, регулирующей состав земель в Российской Федерации, категории земель перечислены исчерпывающим образом (см. указанную статью и комментарий к ней). Это означает, что установление иных категорий земель возможно лишь путем внесения изменений и дополнений в Кодекс. Что же касается отнесения земель к категориям, перевода их из одной категории в другую, то эти действия совершаются на основе общих правил, установленных в ст. 8 Кодекса.
Комментируемая статья определяет субъектов, осуществляющих отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую (п. 1); устанавливает обязательные требования к некоторым видам правовых актов и документов, связанные с указанием в них категорий земель (п. 2); предусматривает юридические последствия нарушения установленного порядка перевода земель из одной категории в другую (п. 3).
Отнесение земель к категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляются с учетом специальных норм, определяющих особенности разных категорий земель (гл. XIV — XVIII Кодекса), ст. ст. 7, 8 и других положений Кодекса. Кроме того, специальным федеральным законом, регулирующим указанные отношения, является Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Таким образом, в настоящее время правовое регулирование отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществляется Кодексом, Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», иными федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» определяет, в частности, состав и порядок подготовки документов для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую (ст. 2); порядок рассмотрения ходатайств о переводе земель или земельных участков (ст. 3); основания отказа в осуществлении перевода (ст. 4); правила внесения изменений в документы государственного земельного кадастра и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с переводом земель или земельных участков в их составе из одной категории в другую (ст. 5); порядок перевода земельных участков из состава земель одной категории в другую в случае изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд (ст. 6); особенности перевода каждой из семи категорий земель, указанных в ст. 7 Кодекса (ст. ст. 7 — 13).
В комментируемой статье определение органа, правомочного принимать решения о переводе земель, поставлено прежде всего в зависимость от того, в чьей собственности находятся земли, нуждающиеся в переводе. Статьей 15 Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую установлено правило, согласно которому до разграничения государственной собственности на землю перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется Правительством РФ при переводе: 1) земель или земельных участков, необходимых для федеральных нужд; 2) земель или земельных участков в составе таких земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга. В остальных случаях перевод находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Отнесение находящихся в государственной собственности земель или земельных участков в составе таких земель к определенной категории земель до разграничения государственной собственности на землю осуществляется также органами исполнительной власти субъектов РФ или в случаях, установленных законами субъектов РФ, органами местного самоуправления, кроме отнесения к землям населенных пунктов, границы которых установлены до дня вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую: оно осуществляется органами местного самоуправления без согласования с правообладателями земельных участков.
Приоритет земель сельскохозяйственного назначения обеспечивается путем установления необходимости принятия решения о переводе исключительно органом государственной власти. Это призвано гарантировать защиту сельскохозяйственных земель от необоснованного перевода в другие категории, прежде всего под застройку.
Особенность перевода земель населенных пунктов заключается в том, что установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов либо исключение земельных участков из границ населенных пунктов являются переводом земель населенных пунктов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию либо переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.
Федеральное законодательство оставляет за собой прерогативу установления порядка перевода земель из одной категории в другую. Однако необходимо отметить, что об основаниях и других условиях перевода в данном случае не упоминается, следовательно, они могут устанавливаться и субъектами РФ.
Нормы п. 1 комментируемой статьи имеют императивный характер, что не предполагает возможности принятия решений об отнесении земель к категориям и переводе их из одной категории в другую иными помимо указанных в статье субъектами. Причем такие решения должны приниматься в строгом соответствии с полномочиями, предоставленными данным субъектам п. 1 ст. 8 Кодекса.
2. В развитие нормы п. 2 комментируемой статьи Федеральным законом о переводе земель из одной категории в другую (ст. 14) определены нормы, регулирующие порядок установления категории земель в тех случаях, когда отсутствует соответствующая запись в документах государственного кадастра недвижимости.
Если при этом категория земель указана в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, то на основании их по заявлениям правообладателей земельных участков вносятся изменения в документы государственного кадастра недвижимости и в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В случае противоречия между данными о принадлежности земельных участков к землям определенной категории, указанными в документах государственного кадастра недвижимости, и данными, указанными в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, применяется следующее правило. Если документы на земельный участок получены до вступления в силу Федерального закона о переводе земель из одной категории в другую, то отнесение земельных участков к землям определенной категории осуществляется на основании данных, указанных в правоустанавливающих документах на земельные участки или документах, удостоверяющих права на землю, по заявлениям правообладателей земельных участков.
Если же категория земель не указана ни в документах государственного кадастра недвижимости, ни в правоустанавливающих документах на земельный участок или документах, удостоверяющих права на землю, то принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся. При этом действует следующее правило: земельные участки, расположенные в границах населенных пунктов, подлежат отнесению к землям населенных пунктов, а вне границ населенных пунктов — к определенной категории земель в зависимости от документально подтвержденного фактического использования земельного участка.
Смена правового режима: список необходимых документов
При возникновении вопроса, как перевести земли из сельхозназначения в другую категорию, заинтересованное лицо должно получить соответствующее разрешение, а для этого нужно подать заявление в органы, наделенные такими полномочиями и прикрепить к нему некоторый пакет документов. Для обращения нужно подготовить:
- кадастровый номер земельного участка;
- подтверждение с указанием, к какой категории на данный момент относится выбранный надел;
- письменное обоснование (возможно даже заверенное нотариусом), в котором дается четкое объяснение тому, для чего необходима смена категории земли;
- документ, подтверждающий право на владение выбранным участком.
Особенности процедуры перевода земель из с/х назначения в промышленное
С целью изменения категории надела отправляется ходатайство в органы местного самоуправления после того, как собраны все документы. Процедура рассмотрения необходимости преобразования будет иметь несколько особенностей. К ним относят:
- Если земельный участок находится в рамках компетенции субъекта федерации, тогда будущий землепользователь должен обратиться в департамент земельных ресурсов. Однако чаще услугу предоставляет городской или районный комитет по управлению земельными и имущественными отношениями.
- В случае, если обращение отправлено лицом, которое не имеет право собственности на заявленный участок или же у него не имеется соответствующей доверенности от собственника, заверенной нотариальной печатью, в преобразовании категории наделов будет отказано.
- Обязательный отказ перевода земли из сельхозназначения в промышленную категорию поступит также в случае, если заявитель предоставил недостоверные сведение о себе или неполный пакет документов (уточнить его можно у органов местного самоуправления, так как для каждого региона он может быть разным).
- В случае, когда заявитель предоставил все необходимые документы строго по форме, предусмотренной действующим законодательством, рассмотрение обращения и принятие решения осуществляется в течение двух месяцев.
- Принятое решение выносится в формате акта, оформленного соответствующим образом, который устанавливается на неограниченное время. Готовый документ отправляется заинтересованному лицу строго в течение 14 дней с момента принятия решения. В этом акте должна присутствовать вся информация в соответствии со статьей 3 основного закона о переводе земель.
Обращается внимание, что акт с отрицательным решением может быть обжалован в судебном порядке.
Проблемные аспекты при переводе земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию земель
Судебная практика подтверждает, что для перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда наличия мнения правообладателя недостаточно, необходимо получение его согласия.
Так, 9 октября 2008 г. Правительством Ярославской области принято Постановление N 537-п «О переводе земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда». В качестве приложения к данному Постановлению утвержден Перечень земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
Сельскохозяйственный производственный кооператив «Призыв» (далее — СПК «Призыв») обратился в суд с заявлением об оспаривании указанного выше акта, ссылаясь на то, что перевод поименованного в нем земельного участка из одной категории земель в другую противоречит требованиям ЗК РФ и ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», произведен без согласия кооператива и нарушает его право постоянного (бессрочного) пользования данным участком.
Решением Ярославского областного суда от 11 декабря 2009 г. требования СПК «Призыв» удовлетворены, признаны не действующими с момента вступления решения суда в законную силу соответствующие пункты перечня земельных участков, переводимых из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель лесного фонда.
В кассационной жалобе заинтересованное лицо (Правительство ЯО) утверждало, что при разрешении вопроса о переводе земельного участка из одной категории в другую учету подлежит лишь мнение собственника такого участка; отсутствие согласия правообладателя не является основанием к отказу в переводе земельных участков из одной категории в другую.
Стоимость и сроки рассмотрения ходатайства
Если ходатайство не подлежит дальнейшему рассмотрению в связи с вышеуказанными запретами, то оно должно быть возвращено заявителю в течение 30 дней с момента подачи заявления.
Ходатайство рассматривается уполномоченным органом в течение 2 месяцев (если рассматривает Правительство, то трех). В течении 14 дней до заявителя должно дойти решение комиссии о согласии/отказе в переводе.
Что касается вопросов цены, то, исключая возможные оплачиваемые самостоятельно услуги юриста, потребуются некоторые расходы. Плата за одну сотку переводимой земли может составить от 9 до 12 тысяч рублей
Выписка из ЕГРН обойдется не дороже 100 рублей. Расходы предстоят при проведении экологической экспертизы. Стоимость будет зависеть от участка и компании, проводящей процедуру. Услуги юриста, на которого можно будет переложить всю ответственность, обойдутся в сумму от 100 000 рублей.
Нормативное регулирование перевода
В Земельном кодексе РФ есть градация земель по категориям. Также данный вопрос регулируется законом ФЗ-172 от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
В основу разделения положено целевое назначение участков. Есть территории, где строятся города, ведется сельское хозяйство, располагаются промышленные комплексы и т. д. А часть земель законсервирована.
Категории земель:
- сельскохозяйственного назначения;
- поселений;
- промышленности, энергетики, транспорта, телевидения и так далее (подробнее можно ознакомиться в статье 7 ЗК РФ);
- особо охраняемых территорий и объектов;
- лесного и водного фонда;
- запаса.
Кто может изменить категорию земель?
Это зависит от того, кому принадлежит тот или иной участок. Так, земли, принадлежащие государству и относящиеся к федеральной собственности, могут изменить свою категорию и перейти в другой фонд только по соответствующему постановлению Правительства РФ. Если территории, относятся к собственности субъектов федерации, то решить вопрос об их переводе в другую категорию могут только органы исполнительной власти данных субъектов.
Это же правило распространяется на земли сельскохозяйственного назначения, независимо от того, в чьей собственности они находятся: субъекта или муниципалитета. Органы местного самоуправления могут выносить распоряжения, касающиеся участков, находящихся в муниципальной собственности, но при этом не имеющих сельскохозяйственного назначения.
Как правило, территории ООПТ находятся на федеральном учете и не подлежат продаже. Сложно вывести из пользования сельскохозяйственные угодья. Могут быть проблемы с территориями лесного и водного фонда. Другое дело с не состоящими на учете. Их довольно перевести в любой фонд.
Решение о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы может быть принято только на общегосударственном уровне Правительством РФ, в то время как в иных случаях подобные полномочия переданы субъектам РФ.
Именно Правительство РФ, руководствуясь общенациональными интересами, обязано решать, не нанесет ли в данном случае изъятие земель в лесах первой группы ущерба интересам государства и общества. Гарантией объективности такого решения должны служить: процедура экологической экспертизы, установленная Федеральным законом «Об экологической экспертизе», и процедура получения согласия ряда федеральных ведомств. В случае отрицательного заключения экологической экспертизы или при отсутствии заключения Правительство РФ не имеет права принимать какие-либо решения по данному вопросу. Это же касается и согласия федеральных ведомств.
Кроме того, предусмотрено, что при переводе лесных земель в нелесные одновременно устанавливаются условия изъятия и предоставления земельного участка, а также определяется плата за перевод лесных земель в нелесные, равная размерам убытков.
Таким образом, действующие правовые нормы демонстрируют заботу государства о сохранении особо ценных лесов первой группы.
Однако можно ли считать вопрос решенным? Анализ судебной практики по переводу земель лесного фонда в нелесные земли показывает, что распоряжения Правительства РФ по вопросам перевода лесных земель в нелесные принимаются в большинстве случаев уже после того, как рассматриваемые земельные участки переданы в пользование. Иными словами, они уже освоены, ненужный лес вырублен и на них уже определенное время ведется хозяйственная деятельность.
В апреле 1997 года в ВС РФ слушалось дело по жалобе общественных организаций и граждан против Правительства РФ. Истцы требовали признать недействительными двенадцать распоряжений Правительства РФ о переводе лесных земель в нелесные в лесах первой группы, принятых в промежутке с января 1996 года до января 1997 года. В качестве основного аргумента заявители выдвигали в адрес Правительства РФ обвинение в том, что упомянутые распоряжения были приняты без проведения экологической экспертизы. Кроме того, они уверяли, что практика перевода лесных земель в нелесные приводит к уничтожению особо ценных российских лесов.
Жалоба была удовлетворена, распоряжения Правительства РФ признаны недействительными.
Такое решение подразумевает вполне определенные юридические последствия. Отмена распоряжений Правительства РФ означает, что эти земельные участки должны быть возвращены в лесной фонд в пригодном для их использования состоянии. Следовательно, признание недействительными всех решений, если таковые были, государственных и муниципальных органов о предоставлении земель, их приватизации и регистрации влечет обязанность пользователей вернуть земли, не предоставляя им права на компенсацию.
В каких случаях возможен перевод земель из одной категории в другую в 2021 г.
- В нашей стране земли сельскохозяйственного назначения имеют весьма значимый характер. Вот и перечислим для начала условия, при которых допускается перевод земель из сельскохозяйственного назначения
- При консервации земель, т.е. временный вывод земель из сельскохозяйственного оборота для предотвращения ухудшения земель;
- При создании особо охраняемых природных территорий;
- С целью изменения границ населенных пунктов;
- При строительстве дорог, линий электропередачи, линий связи, газопроводов, железнодорожных линий и других аналогичных сооружений;
- Для добычи полезных ископаемых, но с условием утвержденного проекта рекультивации земель;
- Далее рассмотрим перевод земель населенных пунктов в другую категорию, который происходит, чаще всего, при изменении границ, когда возможно расширить/уменьшить черту населённого пункта.
- Согласно ст.9 N 172-ФЗ, перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи и т.д. в другую категорию осуществляется без особых ограничений, если только утвержден проект рекультивации земель.
- Причиной перевода земель особо охраняемых территорий в другую категорию возможна только по одной причине — утрата особого природоохранного значения. Кроме того, допускается только при заключении государственной экологической экспертизы. Обратная процедура, по присвоению категории ООПТ разрешена при создании новой особо охраняемой территории.
- Перевод земель лесного и водного фонда разрешается без затруднений в случае организации особо охраняемых природных территорий и изменения границы населенного пункта.
Помимо КоАП, регулирование земельных отношений осуществляется еще и Земельным Кодексом РФ. Если гражданин нарушил соответствующие законы, то на него накладывается административная ответственность в виде штрафа. Помимо наказания, у этого лица возникнут трудности при продаже этого участка.
Чтобы таких проблем не возникало, необходимо вовремя произвести смену категории участка, с последующей его постановкой на учет в определенных органах (определено в Земельном Кодексе).
Процедура смены категории земли – это довольно хлопотный процесс, который сразу начнется с трудностей при получении разрешения на изменение целевого назначения. К тому же, Федеральный Закон постоянно обновляется (в него вносятся дополнения и корректировки), что делает процедуру изменения категории еще более сложной.
Использование земли и ее целевое назначение – это взаимосвязанные понятия, дополняющие друг друга (о нюансах различных видов разрешённого использования земельных участков, читайте здесь, а из этой статьи вы узнаете о том, какое наказание грозит за использование земель не по целевому назначению). Они определяют, каким образом будет использован участок, а также какие постройки на ней будут располагаться (в некоторых категориях их быть вообще не может).
Порядок перевода — примеры
Сам порядок достаточно прост и не предусматривает уплату каких-либо пошлин. Необходимо подать заявление в уполномоченный муниципальный орган, предоставить заявление (ходатайство), документы на собственника (его согласие, если обращается не сам владелец). В самом ходатайстве необходимо указать кадастровый номер, категорию и обоснование перевода: цель, необходимость использования в составе испрашиваемой категории, финансово-экономическое обоснование.
Куда обращаться непосредственно? К примеру, в Приказе Ленинградского областного комитета по управлению государственным имуществом от 17.12.2013 N 34 утвержден Административный регламент по предоставлению государственной услуги «Прием и рассмотрение ходатайств о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую».
Согласно этому документу в Ленинградской области необходимо обращаться в Леноблкомимущество, структурные подразделения, непосредственно предосатвляющие государственную услугу: общий отдел Леноблкомимущества; сектор по землеустройству Леноблкомимущества. Сайт Госуслуги также предлагает возможность подать заявление при помощи сети Интернет. Как в Московской области, так и в Ленинградской области и в иных областях, можно обратиться в МФЦ.
Нередки случаи, когда представители власти не позволяют оформить документы, аргументируя это тем, что заявление подано ненадлежащим лицом. Исходя из этого, важно понимать, кто имеет право, являясь законным претендентом на перевод, делать соответствующий запрос.
Итак, правообладателями участков земли в 2022 году считаются не только собственники, но и те, у кого земля находится в пользовании, включая арендаторов и иных владельцев. Следовательно, лицами, имеющими право запросить перевод, могут быть юридические лица, включая организации и предприятия, а также обыкновенные граждане и, конечно же, ИП. Индивидуальное, чаще исключительное решение по запросам принимается по заявлениям жителей Дальнего Востока, Северной части РФ и Сибири.
Ходатайства по-прежнему рассматриваются в порядке очереди, а в качестве управляющего лица выступает Правительство Российской Федерации, представители администрации отдельно взятых районов, в котором и было составлено обращение. В целом, в текущем году никаких изменений в этом аспекте нет.