Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок расчета и уплаты НДФЛ с неустойки по ДДУ и штрафа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для уплаты НДФЛ с неустойки необходимо дождаться уведомления из налоговой инспекции. Оно может поступить письмом по почте или отобразиться в личном кабинете на порталах ФНС и Госуслуги. Обычно уведомления поступают в период с сентября по ноябрь.
НДФЛ с неустойки с позиции действующего законодательства
Несколько лет назад в РФ налогообложение в области неустойки по решению суда или добровольно выплачиваемой самим налогоплательщиков (участником долевого строительства) не имело чётких универсальных критериев и правил.
Однако, письма Минфина РФ, а также представление и публикация обзора судебной практики, утверждённого Президиумом Верховного суда (ВС), разъяснили ситуацию и обозначили чёткую позицию, которую должны государственные органы, суды и Федеральная налоговая служба.
В 210-ой ст. Налогового кодекса (НК) РФ в первом пункте указывается, что при расчёте налоговой базы для уплаты налогов на доходы физических лиц учитываются абсолютно все доходы, полученные гражданином или относящиеся к его возникшим правам. Они могут иметь либо натуральную форму, либо материальную (денежную выгоду). В 41-ой ст. того же НК помечено, что к категории доходов относится имеющая денежную или натуральную форму денежная выгода, которая учитывается при возможности осуществления её оценки.
В Гражданском кодексе (ГК) РФ, а именно в его 330-ой ст. написано, что неустойкой (пеней, штрафом) является установленная либо договором, либо законом сумма, которую должник обязуется уплатить своему кредитору в том случае, если не выполняет свои обязательства. В ситуации с договором долевого участия в строительстве таким неисполнением договорных обязательств становится как раз просрочка передачи квартиры многоквартирного дома участнику долевого строительства по акту приема-передачи.
Является ли получаемая неустойка доходом физического лица? Да, является. И да — она облагается НДФЛ. В РФ неустойки, пени и штрафы, взыскание которых с застройщиков осуществляется по 214-ФЗ (закону, регулирующему договоры долевого участия) и по закону «О защите прав потребителей», соответствуют всем признакам экономической выгоды физических лиц, поэтому облагаются НДФЛ. Кроме того, в перечне, указанном в ст. 217-ой НК и включающем все не облагаемые виды доходов, нет ни неустоек, ни штрафов, ни пеней. На основании этого факта можно сделать вывод, что всё это является доходами, с которых можно удержать налоги.
Как правильно определить начало просрочки (когда взыскивается неустойка)
Перед тем, как требовать выплату неустойки, выполнять расчеты и иные связанные с ней действия, следует правильно определить, когда началась просрочка и началась ли вообще.
Как принято, условия, конкретные сроки передачи жилья участнику ДДУ прописывают в самом соглашении. Звучит это, условно говоря, так: застройщик обязуется не позднее такой-то даты (например, до 23.07.2022) передать по акту приема-передачи объект долевого строительства (указывается объект, т. е. квартира со всеми характеристиками). В ДДУ могут указать, по сути, две даты: день ввода в эксплуатацию дома и день передачи квартиры жильцу (участнику ДДУ). Как в данной ситуации определить, когда началась просрочка?
Многие граждане считают, что дата ввода дома в эксплуатацию – это собственно и есть день передачи жилья в пользование. Соответственно, именно с этого дня и нужно рассчитывать неустойку. Между тем это не так. На деле оказывается, что разница между этими двумя датами может быть даже больше года и это не будет нарушением. Например, согласно прописанным в ДДУ условиям и срокам ввод жилого дома в эксплуатацию состоялся 05.02.2022, а передача ключей жильцам – 23.07.2022.
Как правило, в общем случае к дате ввода добавляют 2–12 мес. и в результате получают начало просрочки. При этом также следует учесть, что нередко в ДДУ проставляют одну дату по сдаче объекта. Например, до 30.06.2022. Тогда начало просрочки датируется 01.07.2022.
Пример 1. Удержание НДФЛ с неустойки, взысканной судебным порядком
Москвич, Бельский Н. Н. заключил с застройщиком договор долевого участия (ДДУ) в январе 2021 г. на строительство двухкомнатной квартиры. Согласно условиям этого соглашения в установленные сроки дольщиком была внесена требуемая по ДДУ стоимость квартиры. Тем не менее застройщик сдачу дома задержал. В результате Бельский И. Н. обратился в суд, требуя взыскать с него неустойку за просрочку.
Суд признал требования истца (Бельского Н. Н.) обоснованными. Судебным постановлением от 26.06.2021 с застройщика в пользу дольщика взыскана неустойка размером 200 000 рос. руб. Данная сумма признается доходом гражданина Бельского Н. Н. и подлежит обложению НДФЛ. Поскольку он является резидентом РФ, то при калькуляции подоходного налога к уплате используется ставка 13%.
Итого получается: 200 000 рос. руб. * 13% = 26 000 рос. руб. Это и есть сумма НДФЛ, которую нужно будет оплатить.
Неустойку по ДДУ рассчитывают исходя из 1/300 ставки рефинансирования, которая может меняться. Еще в январе 2016 года она составляла 11%, в июне 2017 — 9%, а в феврале 2018 — 7,5%. В 2019 году показатель снизился до 7,25%. При расчете неустойки применяют ставку, которая действует на момент подписания акта приема-передачи недвижимости либо, если объект не принят, на день подачи претензии застройщику. Если вы участвовали в ДДУ как физическое лицо, то вам положены пени в двойном размере.
Период просрочки отсчитывают от даты нарушения срока сдачи недвижимости до момента подписания сторонами акта приема-передачи. Если последний документ так и не подписали, то вычисляйте размер штрафа на дату подачи претензии.
Вычисление размера неустойки можно произвести по формуле:
Пени = стоимость ДДУ * количество дней просрочки * (ставка рефинансирования * 1/300) * 2
Рассмотрим на примере:
- цена квартиры — 2 млн. рублей;
- количество дней просрочки с 01 февраля 2019 года по 31 августа 2019 года — 212;
- ставка — 7,25%.
Расчет: 2 000 000 * 212 * 2 * 1/300 * 7,25% = 204 933,33 рубля. Эта сумма будет возрастать по мере увеличения просрочки.
Гражданское законодательство предусматривает совершение сделки по продаже имущественного права. Оформление уступки производится только в период между регистрацией договора долевого участия и подписанием акта по приёму объекта в эксплуатацию.
Переуступка прав означает смену кредитора. Это не возбраняется законом, если только в ДДУ не прописан запрет на изменение. Договором уступки прав пользовались некоторые инвесторы, чтобы не платить НДФЛ. Согласно поправкам к законодательству, перекупщик жилья должен заплатить налог с продажи квартиры, если он покупает по цене ДДУ, а продаёт с более высокой стоимостью.
Что означает неустойка (штраф) и нужно ли с нее удерживать НДФЛ
Определение данному понятию дается в ст. 330 ГК РФ. В статье четко прописано, что под неустойкой (а также штрафом, пеней) понимают денежную сумму, которую должник должен заплатить кредитору при невыполнении либо ненадлежащем выполнении своих обязательств. Размер этой суммы определяется законом и договором. Следует четко понимать, что это не компенсация ущерба, т. е. данная выплата не носит компенсационный характер.
Следует заметить, как неустойка, так и штраф могут взыскиваться досудебным порядком и через суд. В первом случае выплата производится должником добровольно, во втором – принудительно. Например, если застройщик не выполнил условия договора долевого участия, не сдал вовремя дом, то, он должен заплатить дольщику неустойку, а в некоторых случаях и штраф. Сделать это он может добровольно, по письменному требованию второго участника ДДУ, т. е. дольщика. Если он этого не сделает, то дольщик вправе подать на него иск в суд о взыскании неустойки. Тогда говорят о принудительном взыскании неустойки судебным порядком.
Ответы на часто задаваемые вопросы
Вопрос №1: Можно ли при удержании НДФЛ с неустойки применить какой-либо из вычетов?
Физлицо при получении дохода в виде неустойки либо штрафа может претендовать только на стандартный вычет за себя суммой 500 либо 3000 рос. руб. (своего ребенка – от 1 400 до 12 000 рос. руб.). Законом применение стандартного вычета это не возбраняется.
Следует иметь в виду, что получить этот вычет можно будет только при наличии определенных оснований и при соблюдении конкретных условий, предусмотренных ст. 218 НК РФ. Ключевой момент: стандартный вычет предоставляется только резидентам РФ (т. е. тем гражданам, чьи доходы облагаются НДФЛ по ставке 13%).
Выплачивая неустойку, нужно ориентироваться на сумму, указанную в судебном решении (п. 2 ст. 13 ГПК). Таким образом, если никаких других выплат в пользу физического лица компания не производит, то удержать налог из суммы неустойки можно, только если сумма НДФЛ выделена в судебном решении.
В противном случае выплатить неустойку или пени физлицу нужно в полном объеме, известив налоговую инспекцию о невозможности удержать НДФЛ (письма Минфина от 19.06.2018 № 03-04-05/41752, от 28.08.2014 № 03-04-06/43132). Платится ли НДФЛ с неустойки взысканной по суду? В любом случае. Если сумма налога выделена в судебном решении, то НДФЛ должна удержать организация, выплачивающая неустойку. В противном случае обязанность по уплате налога ляжет на самого налогоплательщика.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.
Апелляция на решение суда
При получении отрицательного решения суда дольщик вправе подать апелляцию в срок до 30 суток с момента получения постановления. Важно не пропустить этот период и периодически напоминать о себе помощнику судьи для своевременного получения определения. К апелляционному заявлению нужно приложить чек о выплате госпошлины.Новый иск подается через суд, который уже рассматривал дело. Пакет документов и принцип подачи такой же, как и в случае с первым исковым заявлением. После отправки иска нужно контролировать движение жалобы через ресурс судебного органа или через суд.
Нужно учесть, что продолжительность выступления в апелляционном суде не превышает 5 минут, поэтому нужно заранее подготовить речь и высказать только основные моменты.
Пример 1. Калькуляция суммы неустойки, удержание с нее НДФЛ
Гражданин РФ Василевич П. П. (физлицо, резидент РФ) заключил с застройщиком ДДУ на строительство квартиры стоимостью 2 500 000 рос. руб. Оплата произведена им полностью и своевременно. Между тем застройщик задержал срок сдачи дома на 112 дн. Задержка была необоснованной, посему виновное лицо обязано заплатить неустойку. К данному моменту ставка ЦБ составила 7,75%.
С учетом приведенных показателей необходимо рассчитать сумму штрафной выплаты и НДФЛ. Для расчета взяты условные значения. Поскольку Василевич П. П. является резидентом РФ, то при подсчетах НДФЛ используется ставка 13%.
| Данные для калькуляции | Подсчет неустойки | Подсчет НДФЛ |
| Стоимость квартиры по ДДУ: 2 500 000 рос. руб.;
просрочка: 112 дн.; действующая ставка ЦБ: 7,75%; ставка для резидента РФ: 13% |
1/150 * 7,75% * 2 500 000 * 112 = 144 000 рос. руб. |
144 000 * 13% = 18 720 рос. руб. |
Шаг 3. Составление претензии застройщику.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
В письменном документе излагаются требования дольщика и приводится расчет неустойки по ДДУ, которая подлежит уплате. Претензию нужно подавать лично либо направить почтой ценным письмом с описью вложения.
В первом случае не забудьте сделать копию. На ней застройщик обязан поставить: отметку о принятии, подпись, фамилию, имя, отчество лица, подписавшего документ, дату, печать или штамп организации. Не будет хотя бы одной составляющей — суд может не учесть претензию. Тогда 50% штрафа в свою пользу Вы не получите.
Решили воспользоваться услугами почты — направляйте письмо на юридический адрес. Актуальность второго реквизита нужно обязательно уточнить в выписке из ЕГРЮЛ.
Если застройщик отказал в выплате неустойки либо просто игнорировал претензию, то по истечении 10 дней с момента ее подачи можете подавать иск в суд.
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Когда полагается неустойка по ДДУ.
Закон № 214-ФЗ от 30.12.2004 говорит о том, что девелопер должен передать участнику долевого строительства в срок, указанный в договоре.
В соглашении устанавливаются единые даты для всех будущих собственников недвижимости.
Если нарушен договор долевого участия, неустойка будет составлять 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ юридическим лицам. Для граждан сумма начисляется в двойном размере.
Застройщик может избежать штрафа в случае, если внесет изменения в договор, заключенный со всеми дольщиками.
Если строительство не может быть закончено своевременно по объективным причинам, то девелопер должен связаться с участниками долевого строительства не позднее, чем за 60 дней до окончания срока.
Изменения в договор вносятся по добровольному соглашению обеих сторон (ст. 452 ГК РФ). В случае, когда дольщик против, застройщик может внести коррективы через суд.
Исковое заявление в суд
Если не удалось достичь соглашения или же его условия были нарушены, неустойка за просрочку по ДДУ может быть взыскана через суд. Иск подается в суд общей юрисдикции по юридическому адресу строительной фирмы. Однако допускается иной вариант – заявление может быть направлено в суд по месту регистрации потерпевшего.
Необходимость в оплате государственной пошлины отсутствует, так как дольщик является потребителем. В самом иске следует указать суть спора со ссылкой на нарушенные нормы права и отразить попытки досудебного урегулирования конфликта. К заявлению необходимо приложить пакет обязательных документов, который состоит из следующих позиций:
- расчет стоимости требований;
- сам ДДУ со всеми дополнительными соглашениями и письменным подтверждением внесенных изменений;
- платежки, доказывающие факт проведения расчета с застройщиком;
- бумаги, подтверждающие, что истец понес убытки в связи с невыполнением условий ДДУ строительной фирмой;
- квитанция об оплате услуг судебного представителя;
- копии претензий, соглашений и почтовых квитанций об уведомлении застройщика;
- копии иска и прилагаемых документов.
Обязательно ли писать застройщику претензию по неустойке или можно сразу подать иск в суд?
В ФЗ об участии в долевом строительстве не прописан обязательный досудебный порядок для споров по неустойке за просрочку передачи квартиры. Однако мы настоятельно рекомендуем такую претензию всегда подавать, и вот почему.
-
Всегда есть шанс, что застройщик добровольно удовлетворит вашу претензию.
Не факт, что застройщик согласится заплатить всю запрошенную неустойку, но как минимум вы сможете получить энную сумму сразу без всяких судов и затрат на юристов. Да, по суду скорее всего взыщут больше, но это несколько месяцев ожидания. Плюс нужно понимать, что со взысканием неустойки могут возникнуть проблемы, особенно если у застройщика не все хорошо с финансовым положением. -
Претензия помогает отстоять в суде неустойку и штраф.
Наличие претензии с доказательствами ее вручения застройщику (отметка о принятии, почтовое уведомление о получении и т.п.) снимает в суде многие неудобные вопросы. Например, юристы застройщика непременно будут ссылаться в суде на отсутствие досудебной претензии как повод для снижения неустойки и отказа во взыскании штрафа по п.6 ст.13 ЗоЗПП. По закону отсутствие претензии — это не основание снижать неустойку. Тем не менее, на деле суд вполне может согласиться с застройщиком и уменьшить неустойку. Также может пострадать и потребительский штраф по п.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей». Обжалование несправедливого решения суда по снижению неустойки и отказу в штрафе займет несколько месяцев без гарантии успешного результата.
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Типичные ошибки при оформлении договора долевого участия
Перед обращением с соответствующими требованиями в суд необходимо удостовериться, что застройщик своевременно не выполнил свои обязательства по передаче квартиры. Для этого нужно убедиться, что просрочка действительно наступила. Возможно указание нескольких дат в ДДУ. По этой причине получатели недвижимости могут запутаться в вопросе начала неустойки. Если условия договора размыты и двусмысленны, то в суде понадобится потребовать разобраться в буквальном толковании пунктов сделки.
Если истец в заявлении принимает во внимание дату ввода дома в эксплуатации, то суд откажет в присуждении неустойки, либо существенно ее сократит. Время ввода дома в эксплуатацию и дата фактической передачи квартиры не тождественные понятия. Так, в договоре может быть предусмотрено обязательство застройщика передать квартиру в течение 6 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Даже если дом ввели в эксплуатацию с опозданием, то неустойку можно потребовать взыскать по истечении 6 месяцев после подобной процедуры.
Часто договор долевого участия подменяют сделками иного характера. Вместо долевого строительства гражданина могут убедить подписать договор уступки права требования или инвесторского соглашения. В подобных сделках может быть указана стоимость квартиры в 1 кв.м. либо цена всего соглашения (без обозначения стоимости квартиры). Если объект сделки полностью не идентифицирован в договоре, то это тоже может стать проблемой для взыскателя. Обращать внимание также нужно на площадь недвижимости. Если она не обозначена, то цену за 1 кв. м. недвижимости нужно умножить на площадь жилья.
В суде понадобится уточнить момент, какая именно квартира передается получателю (технические параметры недвижимости, ее адрес). Возможны ситуации, когда в договоре только указывается дата предоставления недвижимости, но не обозначаются сроки передачи конкретной квартиры. Если в сделке такие сроки не указаны, то предполагается, что застройщик обязан передать квартиру в разумные сроки, которые исчисляются фактической сложностью возведения объекта.
Взыскание штрафных платежей осуществляется согласно Закону о защите прав потребителей. До обращения в суд понадобится оформить застройщику претензию. Ее можно составить даже если застройщик передал квартиру с опозданием. Исполнение обязательства не освобождает от обязанности оплаты неустойки. Претензия должна быть оформлена в письменном виде на имя юридического лица, которое выступало контрагентом по договору долевого строительства.
Что означает неустойка (штраф) и нужно ли с нее удерживать НДФЛ
Определение данному понятию дается в ст. 330 ГК РФ. В статье четко прописано, что под неустойкой (а также штрафом, пеней) понимают денежную сумму, которую должник должен заплатить кредитору при невыполнении либо ненадлежащем выполнении своих обязательств. Размер этой суммы определяется законом и договором. Следует четко понимать, что это не компенсация ущерба, т. е. данная выплата не носит компенсационный характер.
Следует заметить, как неустойка, так и штраф могут взыскиваться досудебным порядком и через суд. В первом случае выплата производится должником добровольно, во втором – принудительно. Например, если застройщик не выполнил условия договора долевого участия, не сдал вовремя дом, то, он должен заплатить дольщику неустойку, а в некоторых случаях и штраф. Сделать это он может добровольно, по письменному требованию второго участника ДДУ, т. е. дольщика. Если он этого не сделает, то дольщик вправе подать на него иск в суд о взыскании неустойки. Тогда говорят о принудительном взыскании неустойки судебным порядком.
Вне зависимости от того, как кредитору выплачивается неустойка (штраф), добровольно либо принудительно, и в первом, и втором случае она признается его доходом. А доход, как установлено НК РФ, подлежит обложению НДФЛ. Данная позиция подтверждается соответствующими законодательными нормами (см. далее таблицу).
| Ст. 41 НК РФ | Ст. 209 НК РФ | Ст. 217 НК РФ | Ст. 210 НК РФ | Ст. 208 ГПК РФ |
| Что признается доходом | Объект налогообложения | Необлагаемые доходы | Что входит в налоговую базу | Индексация взысканных судом сумм |
Таким образом, неустойки (штрафы), взысканные через суд, – это денежные доходы физлица, т. к. они признаются экономической выгодой. А все доходы, полученные физлицом в натуральном либо денежном выражении, включаются в налоговую базу. Кроме этого, в список доходов, которые освобождаются от уплаты НДФЛ, неустойка и штрафы не входят.