Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как выделить доли детям в квартире и сэкономить на нотариусе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Купленную квартиру с использованием материнского капитала хотим продать (доли в ней на детей не выделены, ипотека закрыта, обременение банка снято). Приобретена в браке на имя одного из супругов. Купили большую квартиру с привлечением ипотеки. На руках пока договор долевого участия, дом еще не ввели в эксплуатацию.
Как нам поступить в нашем случае:
- Чтобы правильно выделить доли несовершеннолетним детям в старой квартире или уже в новой квартире, можно сделать самим без нотариуса?
- Если без нотариуса никак не обойтись, то лучше сделать это Соглашением или Договором дарения долей на детей? чтобы при продаже старой квартиры обойтись без нотариуса.
- Если оформить Договором дарения, какие могут возникнуть трудности при продаже старой квартиры и выделении долей на детей в новой квартире?
- Чтобы перевести старую квартиру в общую совместной собственность, что надо сделать? В Росреестр, нужны какие-либо нотариальные документы?
Ответ: открою вам секретную схему , но она работает.
1. Выделить детям доли нужно обязательно в той квартире, на которую материнский капитал тратили, в новой нельзя, чревато негативными последствиями.
2. (Этот пункт не обязателен). Так как собственник в вашей ситуации, я понимаю — один супруг, то нужно идти в МФЦ и зарегистрировать общую совместную собственность. Ваша супруга предоставляет:
- свидетельство о браке,
- паспорт,
- гос пошлину 350 рублей.
Талон услуги Росреестра приобщение.
Подписывает заявление на внесение изменений в ЕГРН. Ждёте. Изменения вносят, можете выписку новую заказать, но не обязательно.
3. Затем составляете соглашение о выделении долей (у нотариуса или без нотариуса по образцу выше). Оплачиваете госпошлину, сдаете на регистрацию. Регистрируют одну долю — на супругов, другую на одного ребёнка, третью на второго ребёнка. Только доли выделяйте не большие. Ещё же продавать квартиру.
4. Для продажи этой квартиры, где собственники дети, потребуется разрешение органа опеки. Для его получения надо пообещать предоставить соразмерную площадь в другом объекте. Но так как новая квартира в ипотеке, это делается только с согласия банка, и после введения в эксплуатацию.
Право детей на владение недвижимым имуществом
Каждый ребенок вне зависимости от возраста может быть владельцем недвижимости. Эту норму регулирует ст. 60 СК РФ .
Жилье ему могут подарить, отдать в наследство, выделить долю во время приватизации. Если часть денег на покупку жилья потрачена из маткапитала, то дети должны в нем получить доли. Это обязательное условие ст.
10 ФЗ №256. Вместе с тем, родители могут по своему желанию отдать детям часть квартиры.
До 14 лет нельзя распоряжаться имуществом. Согласно ст. 28 ГК РФ , этим занимаются только родители, усыновители либо опекуны. Только с 14 лет закон разрешает детям участвовать в сделках, но с согласия родителей. И лишь в 18 лет ребенок может смело делать с квадратными метрами все, что хочет.
Впрочем, у родителей тоже не получится просто так взять и продать квартиру, если один из дольщиков – несовершеннолетний ребенок. Для этого понадобится согласие органов опеки.
Когда выделение доли ребенка необходимо по закону
Мы уже говорили о том, что перед решением вопроса о том, как выделить долю ребенка в вашей собственности, нужно подумать над тем, следует ли это делать. Перейдем к описанию единственного случая, когда необходимость выделить долю ребенка родителям диктует законодательство. Таким случаем является приобретение жилья с использованием средств материнского капитала.
При таком приобретении выделение доли ребенка и родителей является обязательным. Это может стать проблемой, если кроме материнского капитала и собственных денег используются заемные средства. Банк не сможет наложить взыскание на недвижимость, если в ней есть доля. Проблема решается составлением нотариально заверенного обязательства выделить долю ребенка в течение 6 месяцев после выплаты кредита.
Процесс выделения долей детям без нотариуса
В случаях, не требующих обязательного нотариального удостоверения, доли детям оформляются через соглашения в простой письменной форме. Пошаговый процесс можно описать в следующем порядке:
- Составление соглашения, где будут прописаны все члены семьи и указаны их доли в жилом помещении.
Пример: Первоначальная стоимость квартиры: C = 3 100 000 руб. (600 000 руб. личные сбережения и 2 400 000 руб. — заемные). Площадь жилого помещения составляет: S = 82 кв.м. Размер средств материнского капитала на второго ребенка в 2020 году: К = 616 617 руб.
В квартире доля средств сертификата составит: (K × 100) / С = (616 617 × 100) / 3100000 = 19,89 %. Это примерно 20 %.
Именно эту долю можно разделить между всеми членами семьи, включая детей. Получается, что на родителей и двух детей выйдет по 5 % или по 5/100 доли. Остальные же 80/100 доли будут принадлежать супругам на правах совместной собственности.
- Подготовка необходимых для регистрации документов:
- паспортов взрослых участников соглашения и свидетельств о рождении малолетних членов семьи;
- документ, на основании которого у семьи возникло право собственности на жилье (договор купли-продажи, дарения и т.д.);
- выписка из ЕГРН;
- соглашение о выделении долей (документ составляется в количестве из расчета каждому из долевых участников по одному экземпляру и дополнительный для Росреестра.
- Оплата государственной пошлины. Ее размер составляет 2 000 рублей на недвижимый объект. При этом квитанции должны поступить от каждого из членов семьи. Например, доли выделяются родителям и двоим детям, оплачиваются 4 квитанции по 500 рублей каждая. Итоговая сумма составит 2 000 рублей.
- Передача пакета документов на регистрацию в орган Росреестра или через МФЦ. В ведомстве по установленной форме необходимо оформить заявление с просьбой произвести регистрационные действия.
- Получение выписок по количеству участников долей.
✅ Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу
Оптимальный вариант – составить соглашение о выделении долей всем членам многодетной семьи. Супруги могут указать, кто получит долю, в каком размере, после наступления каких событий и т.д.
Соглашение имеет строго письменную форму. После составления документа потребуется посетить нотариуса и заверить соглашение его печатью. Только в таком случае договор можно считать действительным.
Некоторые думают, что нотариус берет деньги только за обычную печать. Однако, это далеко не так! Специалист предложит образец составления соглашения, посоветует, какие пункты включить в документ, как лучше распределить доли. Помимо этого, нотариус проверяет соглашение на ошибки, так что супруги могут не беспокоиться по поводу его оспаривания третьими лицами.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
Такими случаями занимается прокуратура.
Если дети не получили собственность в долю, родители обязываются выполнить эту процедуру на судебном основании. По решению суда нарушители закона обязаны заплатить сумму, равную материнскому капиталу. Это желание исходит от второго родителя и детей по достижении 18 лет.
Делами, связанными с противозаконным использованием материнского капитала, занимаются следственные органы. Нарушители закона подвергаются аресту на 2 года, привлекаются к уголовной ответственности или штрафуются на 120.000 рублей. Пенсионный фонд обращается в суд, если подозревает, что лица совершили второй вид преступления.
Совершение двух видов нарушения приравнивается к мошенничеству и предусматривает наказание по 159 УК.
Сделка с квартирой без выделения долей признается недействительной.
Как выделить долю детям в уже купленной квартире
Если квартира уже приобретена одним из родителей по ипотеке, а материнский капитал нужен для погашения части долга, то родитель обязан составить обязательство о выделении долей детям. Отсутствие такого обязательства может быть основанием для отказа в получении материнского капитала.
Обязательство выделения долей составляется при:
- Оплате материнским капиталом ипотеки, где собственником жилья является один из супругов
- Оформлении ипотеки
- Строительстве дома (невозможно зарегистрировать право собственности)
- Членстве в ЖСК или иных видах кооперативов
- Получении компенсации за построенное жилье
Какова доля ребенка в квартире по материнскому капиталу?
Размер долей детям может определяться по соглашению между родителями и детьми. Дети старше 14 лет участвуют в заключении соглашения самостоятельно. Однако минимальная доля каждого ребенка, согласно разъяснениям Верховного суда Российской Федерации, не может быть меньше причитающейся ему части материнского капитала в стоимости квартиры.
Пример: семья, состоящая из двоих родителей и троих детей, покупает квартиру за 1 миллион рублей. 500 тысяч рублей составляет материнский капитал. Размер семейной выплаты, приходящейся на каждого члена семьи, — 100 тысяч рублей. Соответственно, каждый ребенок должен получить долю, которая оценивается не меньше чем в 100 тысяч рублей. В данном случае это 1/10 доля в праве на квартиру. По соглашению эта доля может быть больше.
Минимальная доля в каждом конкретном случае рассчитывается исходя из размера выплаты, которую получила семья. Какую именно сумму ей перечислили из бюджета на приобретение жилья, указано в выписке из выплатного дела, которую выдает Пенсионный фонд. Доля каждого ребенка в праве собственности на купленное жилье должна быть не менее доли в средствах материнского капитала.
Что будет если долю не выделить
В законе № 256-ФЗ нет статьи об ответственности родителей за невыделение долей детям при покупке имущества за счет маткапитала. Но это не значит, что ответственности нет.
На практике сделка по продаже имущества, в котором не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной. Собственность с выделением долей возвращается первичным владельцам, покупателям родители обязан вернуть деньги, а материнский капитал — государству. Процесс запускает судебное разбирательство. Инициатором может выступить любое лицо, узнавшее о факте нарушения.
Лица, не соблюдающие нормы закона № 256-ФЗ, признаются мошенниками и по статье 159 Уголовного кодекса РФ подлежат:
- штрафу на сумму до 120 тыс. рублей или в размере годового заработка;
- привлечению к исправительным работам на срок от 360 часов до 1 года;
- привлечению к принудительной работе на срок до 2 лет;
- условному осуждению на срок до 2 лет;
- лишению свободы на срок от 4 месяцев до 2 лет.
Действия по невыделению долей могут трактоваться и как преступное бездействие. Конкретной статьи за это в Уголовном кодексе нет, поэтому судья выбирает наказание по последствиям бездействия.
Проверками исполнения закона по использованию маткапитала занимаются:
- органы опеки и попечительства;
- органы Пенсионного фонда;
- прокуратура.
Любые способы обналичивания материнского капитала, преследуются статьей 159 Уголовного кодекса.
Выделение долей детям после погашения ипотеки материнским капиталом, нотариальное обязательство
Срок получения материнского капитала в Российской Федерации был продлен до 2021 года. В настоящее время величина семейной субсидии составляет 453 026 руб.
Родители могут воспользоваться этими средствами на установленные законом цели, их целевое расходование строго контролируется государством.
Программа предполагает оказание материальной помощи семьям с двумя и более детьми на приобретение или реконструкцию жилья, погашение ипотечных кредитов.
Взамен государство требует, чтобы дети в таких семьях получили в собственность часть приобретенного жилья. Что нужно для выполнения обязательств? Как правильно рассчитать, сколько долей дать ребенку, мужу и жене? Сколько стоит услуга по составлению документов юристом и их заверение?
Как выделить доли детям по материнскому капиталу с действующей ипотекой
Ситуация может сложиться таким образом, что долю ребенка необходимо выделить срочно, а ипотека все еще не погашена. В таком случае родителям необходимо обратиться за разрешением в 2 организации: к заемщику и в органы опеки.
Практика показывает, что банки в 80% дают свое согласие на эту процедуру. Но следует быть готовым к тому, что заемщику могут понадобиться дополнительные гарантии в виде другой собственности: машина, дачный участок, депозит и т.д. Что же до органов опеки, то здесь все сложнее. Подобные заявления рассматриваются в индивидуальном порядке, и положительное решение принимается примерно в 60% случаев.
Если вы получили отказ в одной из организаций, есть и другой выход Нужно просто оформить нотариальное обязательство, где прописывается, что части жилплощади будут выделены не позднее полугода с момента регистрации в Росреестре.
Этот документ также требуется, если ипотека на жилье оформляется до того, как дом введен в эксплуатацию. В противном случае Пенсионный Фонд имеет право не перечислять помощь.
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.