Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оформить право собственности на квартиру вы сможете после того, как дом будет поставлен на кадастровый учет. Постановка дома на кадастровый учет может занять до полугода, но точные сроки лучше уточнить у вашего застройщика при подписании акта приема-передачи.
Eщe двa cпocoбa oфopмить пpaвo coбcтвeннocти
3apeгиcтpиpoвaть квapтиpy в coбcтвeннocть в нoвocтpoйкe мoжнo c пoмoщью cпeциaлиcтoв: caмoгo зacтpoйщикa и aгeнтcтвa нeдвижимocти.
🖊 Peгиcтpaция чepeз зacтpoйщикa вoзмoжнa, ecли вы пoкyпaли квapтиpy пo ДДУ: дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия. B этoм cлyчae пpeдcтaвитeли кoмпaнии-зacтpoйщикa caми oфopмляют тpeбyeмыe oт ниx дoкyмeнты, coбиpaют y жильцoв ocтaвшиecя бyмaги и выдaют выпиcки из EГPН чepeз нeкoтopoe вpeмя. Oни дeйcтвyют пo дoвepeннocти. Maccoвoe oфopмлeниe мoжeт зaнятyтьcя, пoэтoмy пpocлeдитe зa тeм, чтoбы в дoгoвope пepeдaчи пpaв нa oфopмлeниe былa пpoпиcaнa нeycтoйкa зa нapyшeниe вpeмeнныx paмoк. Toгдa зacтpoйщик пocтapaeтcя выдaть дoкyмeнт o coбcтвeннocти быcтpee, a ecли нe ycпeeт в oтвeдeнный cpoк — зaплaтит штpaф.
🖊 Peгиcтpaция чepeз aгeнтcтвo нeдвижимocти — пpocтaя, yдoбнaя и выгoднaя. Пpeдcтaвитeли aгeнтcтвa мoгyт paбoтaть пo дoвepeннocти, пoлнocтью взяв нa ceбя вce oфopмлeниe, или бeз нee — в этoм cлyчae oт вac пoнaдoбитcя личнoe пpиcyтcтвиe в Pocpeecтpe и пoдпиcи нa бoльшинcтвe дoкyмeнтoв. Aгeнтcтвa нeдвижимocти нecyт пoлнyю oтвeтcтвeннocть зa cвoю paбoтy, пoэтoмy oфopмляют пpaвo coбcтвeннocти быcтpo и бeз фaтaльныx oшибoк, кoppeктиpoвoк, нeтoчнocтeй.
Кaкиe пoдвoдныe кaмни ecть пpи пoкyпкe квapтиpы в нoвocтpoйкe и oфopмлeнии пpaвa coбcтвeннocти нa нee
Cтaдия cтpoитeльcтвa. Пoкyпaть квapтиpy в нeдocтpoeннoм дoмe выгoднee, чeм в cдaннoм в экcплyaтaцию здaнии — тaкиe квaдpaтныe мeтpы cтoят дeшeвлe. Oднaкo нyжнo yчитывaть peпyтaцию зacтpoйщикa и cтaдию cтpoитeльcтвa, пpeждe чeм oтдaвaть дeньги. Ecли вы пoкyпaeтe жильe eщe нa cтaдии oбycтpoйcтвa кoтлoвaнa или зaливки фyндaмeнтa, пpoцecc cтpoитeльcтвa, a знaчит — и oфopмлeния coбcтвeннocти — мoжeт зaтянyтьcя нa дoлгиe гoды. Пoэтoмy лyчшe пoкyпaть нeдвижимocть в гoтoвoм, cдaннoм в экcплyaтaцию, дoмe, либo в здaнии нa финaльныx этaпax cтpoитeльcтвa — нaпpимep, бeз внeшнeй и внyтpeннeй oтдeлки.
Фopмa дoгoвopa. Moжнo кyпить нeдвижимocть пo cтaндapтнoмy дoгoвopy кyпли-пpoдaжи либo пo дoгoвopy дoлeвoгo yчacтия в cтpoитeльcтвe. Bтopoй вapиaнт пpeдпoчтитeльнee, пoтoмy чтo oн:
✅ Гapaнтиpyeт, чтo oднa и тa жe квapтиpa нe бyдeт пpoдaнa paзным лицaм, тo ecть coбcтвeнникoм бyдeтe тoлькo вы
✅ 3aщищaeт oт пpoблeм c oфopмлeниeм зacтpoйщикoм зeмeльнoгo yчacткa, нa кoтopoм вoзвoдитcя дoм
✅ Пoзвoляeт зacтpoйщикy caмocтoятeльнo oфopмлять пpaвo coбcтвeннocти пoкyпaтeлeй, чтo минимизиpyeт вaши вpeмeнныe зaтpaты
Aккpeдитaция нoвocтpoйки в бaнкe. Этo вaжнo для тex, ктo coбиpaeтcя бpaть ипoтeкy нa пoкyпкy квapтиpы. Ecли нoвocтpoйкa или зacтpoйщик нe aккpeдитoвaны ни в oднoм бaнкe, пoлyчить зaйм бyдeт кpaйнe пpoблeмaтичнo. Пoэтoмy пpoвepьтe, являeтcя ли зacтpoйщик пapтнepoм кpeдитныx opгaнизaций — cдeлaть этo мoжнo либo нa oфициaльнoм caйтe caмoй кoмпaнии-зacтpoйщикa, либo нa oфициaльныx caйтax бaнкoв.
Квapтиpa нe гoтoвa. Ecли вы xoтитe oфopмить пpaвo coбcтвeннocти, oбязaтeльнo нyжнo бyдeт пoдпиcaть aкт пpиeмки-пepeдaчи нeдвижимocти. Пoдпиcывaя eгo, вы coглaшaeтecь c тeм, чтo cocтoяниe жилья вac ycтpaивaeт, и пocлe пoдпиcaния зacтpoйщик нe бyдeт пpoвoдить oтдeлoчныe paбoты. Ecли чтo-тo в квapтиpe нe гoтoвo, нo вы xoтитe зapeгиcтpиpoвaть пpaвo coбcтвeннocти, нyжнo oбязaтeльнo yкaзaть в aктe вce имeющиecя нeдocтaтки и пoлyчить oт зacтpoйщикa дoкyмeнт-oбязaтeльcтвo, в кoтopoм oн пoдтвepдит дeфeкты и oбязyeтcя иx ycтpaнить. Toгдa вы oфopмитe пpaвo coбcтвeннocти и пoлyчитe гoтoвoe жильe — зacтpoйщик бyдeт oбязaн дopaбoтaть eгo.
Кoгдa нecкoлькo coбcтвeнникoв cтaнoвятcя oдним. Ecли вы пoкyпaли квapтиpy в paвныx дoляx или зaключaли дoгoвop дoлeвoгo yчacтия cpaзy нa нecкoлькиx coбcтвeнникoв, пpocтo тaк oфopмить жильe нa oднoгo влaдeльцa нe пoлyчитcя. Пpи дoгoвope кyпли-пpoдaжи мoжнo бyдeт oфopмить дapcтвeннyю нa тoгo, ктo cтaнeт coбcтвeнникoм. Пpи дoгoвope дoлeвoгo yчacтия — зapeгиcтpиpoвaть в Pocpeecтpe дoгoвop ycтyпки пpaв и oбязaннocтeй пo ДДУ в пoльзy oднoгo влaдeльцa.
Оформление застройщиком
Согласно п. 6 ст. 16 214-ФЗ от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты» застройщик по своему заявлению может оформить квартиру за участника долевого строительства, если это условие изначально прописано в договорах на приобретение жилья либо долевого участия.
После передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В таком случае:
-
застройщику вменяется в обязанности после государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства передать собственнику выданную в соответствии с частью 1 статьи 28 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в целях удостоверения проведения государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
-
от участника долевого строительства не требуется подачи заявления о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, и данный участник после проведения государственной регистрации его права собственности на объект долевого строительства вправе представить в орган регистрации прав указанный в пункте 2 части 11 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Какие документы потребуются для оформления собственности на квартиру, купленную по ДДУ?
Если вы приобрели квартиру с помощью договора участия в долевом строительстве, потребуются следующие документы:
- заявление участника долевого строительства о регистрации права собственности;
- заявление о регистрации залога;
- паспорт;
- договор участия в долевом строительстве;
- ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
- акт приема-передачи квартиры;
- документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).
Не стоит откладывать регистрацию
Даже когда подписан передаточный акт, получены ключи и Вы въехали в новую квартиру, её собственником вы еще не стали. Не стоит затягивать с регистраций права собственности, это создает определенные трудности.
- Невозможность зарегистрироваться по месту жительства. И как следствие этого – проблемы с трудоустройством, получением места для детей в детском саду или школе, оказанием медицинской помощи.
- Нельзя совершить какую-либо сделку с новым жильем. Оформить продажу, дарение, завещать, сдавать в аренду.
- Увеличивается срок уплаты НДФЛ в случае продажи такой квартиры в течение первых пяти лет владения ею. Этот срок начнет отсчитываться только с момента оформления жилья в собственность.
- Не получится оформить льготы и дотации, положенные некоторым категориям граждан при оплате коммунальных услуг.
- Невозможность реализации материнского капитала — Требуется исполнение обязательства по регистрации права собственности на супруга и детей в полугодичный срок с момента получения жилья от строителей.
Какие документы подаются на регистрацию права
В соответствии с нормами нового ФЗ РФ № 218 владелец недвижимости должен предоставить в росреестр следующие документы для регистрации права собственности на квартиру:
- Заявление установленного образца;
- Паспорт;
- Квитанцию с подтверждением внесения госпошлины;
- Документ, на основании которого заявитель владеет имуществом;
- Выписку из ЕГРН;
- Свидетельство о приватизации объекта;
- Доверенность на представителя (если интересы владельца представляет уполномоченное лицо).
Порядок регистрации права
Процедура оформления недвижимости в собственность также регламентируется отдельными положениями Гражданского кодекса РФ. Регистрация права собственности на квартиру происходит в МФЦ или отделении Росреестра. Также есть возможность оформить имущество онлайн через портал госуслуги.
Процедура госрегистрации полномочий владельца недвижимости состоит из таких этапов:
- Сбор необходимой документации;
- Оплата госпошлины;
- Подача заявления;
- Получение расписки о приеме документов от сотрудника МФЦ или Регистрационной палаты;
- Ожидание окончания процедуры;
- Получение выписки ЕГРН.
Нюансы и «подводные камни» при оформлении права собственности
В первую очередь хочется обратить внимание на то, что перед покупкой недвижимости по договору цессии нужно очень внимательно изучить сам проект, отследить надежность застройщика. Ситуации, когда квартиры продают по договору уступки прав требования из-за появившихся неприятностей у девелопера, нередки. Банкротство, затягивание сроков строительства и сдачи в эксплуатацию — самые популярные причины, из-за которых устраивают «распродажи». И конечно, купив такую недвижимость, бессмысленно потом предъявлять претензии бывшему дольщику.
Распространены и разные мошеннические схемы, двойные продажи и т.д.
Насторожить должны следующие моменты:
- слишком низкая цена квартиры;
- на рынке появилось много объявлений о продаже квартир именно в этом ЖК;
- если объект оформлен по инвестиционному соглашению/вексельной схеме/предварительному ДКП
Будьте бдительны, внимательно читайте документы, консультируйтесь с теми юристами, которым доверяете и покупайте квартиру только у надежных застройщиков.
Если вы сомневаетесь в выбранной строительной компании, советуем прочитать нашу статью — как проверить надежность застройщика.
Кратко — как оформить право собственности на квартиру в 2021 году
- При подписании акта приема-передачи уточните у застройщика сроки постановки новостройки на кадастровый учет или дождитесь оповещения от него.
- Соберите пакет необходимых документов (паспорт, договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт, госпошлина).
- Подайте документы на регистрацию в Росреестр: лично в МФЦ или офисе Росреестра, онлайн на сайте Росреестра или через посредника.
- Получите бумажную или электронную выписку из ЕГРН в течение 7−9 рабочих дней.
- Стоит заранее проконсультироваться с менеджером в банке о дополнительных шагах, если квартира приобреталась в ипотеку.
- Несмотря на то, что в законодательстве не указано, в какой срок необходимо оформить право собственности на квартиру, лучше не затягивать. Без государственной регистрации вы не будете считаться полноправным владельцем жилья.
Необходимые документы
Вся процедура делится на два основных этапа – подготовительный и непосредственное оформление в регистрирующем органе.
Сначала нужно собрать документы, включая следующее:
- Передаточный акт. Для его получения нужно обратиться с заявлением к застройщику. Вместе с ним вам предоставят ключи от квартиры.
- Разрешение из органов опеки. Оно предоставляется, если одним из собственников является несовершеннолетний.
- Кадастровый паспорт с планом квартиры.
- Кредитный договор. Он предоставляется в случае ипотеки. Если по какой-то причине договора у вас нет, обратитесь в отделение вашего банка.
- Договор на приобретение квартиры с застройщиком, включая дополнительные соглашения.
- Паспорта всех взрослых собственников. Свидетельства о рождении на детей младше 14 лет. На детей старше 14 лет предоставляются паспорта. Дополнительно предоставляются копии всех страниц.
- Паспорт доверенного лица и доверенность, если вы не можете лично подать документы.
Как оплатить госпошлину за регистрацию права собственности
Госпошлина за регистрацию права собственности уплачивается по месту совершения юридически значимого действия в наличной или безналичной форме. Сделать это можно в любом отделении банка или в МФЦ.
Внести оплату можно как через банкоматы и терминалы, так и в кассе этих учреждений. При оплате через терминал или банкомат потребуется выбрать соответствующую услугу в меню и поставщика услуги (Росреестр), ввести Ф. И. О. и паспортные данные плательщика, а также указанные в квитанции реквизиты.
Оплату можно внести онлайн в личных кабинетах интернет-банкинга. Например, в приложении Сбербанка для этого необходимо зайти в раздел «Платежи» — «Дом» — «Росреестр» и ввести реквизиты.
Стоимость оформления жилья в собственность в новостройке
Если собственник оформляет квартиру самостоятельно, то ему необходимо будет заплатить только госпошлину в ФРС за совершение регистрации. В 2015 году сумма составляет 1000 рублей. Для юрлиц эта сумма в 5 раз больше и составляет 5000 рублей соответственно.
Когда собственников жилья несколько, размер госпошлины делится в равных долях.
Оплата госпошлины подтверждается квитанцией, которая подаётся в ФРС вместе с заявлением и остальными документами.
Когда регистрацией занимается застройщик, то он обычно взимает дополнительную плату за услуги. Если документацией занимается доверенное лицо, то он также может потребовать плату за свои услуги.
Оформление новостройки в собственность – почему так долго?
Очень часто бывает так, что застройщик возводит дом с опережением графика. И даже ключи все дольщики получают раньше ожидаемого. А документов о собственности (по новому закону – просто регистрации в Росреестре) приходится ждать годы.
Все дело в том, что перед тем, как дольщики оформят новостройку в собственность, застройщик должен проделать множество процедур. Некоторые из них затягиваются. Для владельца новостройки затянувшееся ожидание неудобно по многим параметрам. Пока вы не являетесь зарегистрированным собственником, вы не можете зарегистрироваться по месту жительства в своей квартире, не можете воспользоваться льготами, положенными собственникам первого жилья. В том числе, и на оплату коммунальных услуг. Особенно это неудобно для тех покупателей новостроек, которые не имеют постоянной регистрации в московском регионе.
И еще: в промежуток между сдачей-приемкой дома и регистрации права собственности на квартиру вы вообще не сможете ничего сделать со своей новостройкой (в плане купли-продажи).
Что должен сделать застройщик, чтобы вы могли зарегистрировать новостройку?
Прежде всего, получить разрешение на введение дома в эксплуатацию (с этого все начинается, без него вам не имеют права выдавать ключи). Составить протокол о распределении жилой и коммерческой площади. Данная процедура актуальная для очень многих современных жилых комплексах, первые этажи которых отведены под инфраструктурных арендаторов. Получить в БТИ паспорт на вновь возведенный дом и поставить его на кадастровый учет. Присвоить дому почтовый адрес.
Очень часто застройщики включают в договор пункт о том, что дольщик покрывает «расходы, связанные с государственным кадастровым учетом квартиры, в том числе расходы по изготовлению (выдаче) документов государственного кадастрового учета, расходы по технической инвентаризации Квартиры, расходы по оформлению кадастрового паспорта на Квартиру, расходы на оформление любых документов, которые необходимы для государственной регистрации права собственности Участника на Квартиру».
Так что приготовьтесь платить еще до начала процесса регистрации новостройки.
Вот когда застройщик выполнит все необходимые процедуры, дойдет очередь и до оформления вашей квартиры в новостройке в собственность.
Обязательства со стороны застройщика
Чтобы будущий собственник мог приступить к непосредственному оформлению документов, компанией, реализующий проект строительства, должно быть выполнено несколько обязательных моментов:
- Составление протокола на распределение жилой и нежилой недвижимости.
- Оформление Технического паспорта на дом в БТИ. Чтобы оформить право собственности в новостройке будущему собственнику необходимо убедиться, что прописанные в таком Паспорте данные, в том числе метраж конкретных помещений, совпадают с реальными данными.
- Подписание Передаточного Акта в Департаменте Архитектуры и получение разрешения на ввод дома в эксплуатацию.
- Постановка нового дома на кадастровый учет. Сегодня при постановке на учет всего дома, на него также ставится квартира каждого дольщика, что позволяет отказаться от самостоятельного оформления соответствующих документов каждым будущим собственником.
- Получение точного почтового адреса